চীনে সম্পূর্ণ হওয়া বাড়ি বিক্রির নিয়ম বিস্তৃত, নির্মাণের অর্থায়নে ক্রেতাদের ওপর নির্ভরতা কমছে

নতুন বাড়ি কেনার নিয়ম বদলে দিচ্ছে ২০টিরও বেশি শহর

চীন নতুন বাড়ি নির্মাণের খরচ ও ঝুঁকির বড় অংশ ক্রেতাদের কাছ থেকে সরিয়ে ডেভেলপার ও ব্যাংকের ওপর দিচ্ছে। ২০২৬ সালের ২৮ আগস্ট জারি করা জাতীয় নীতির পর ২০টিরও বেশি শহর আবাসন বিক্রিতে বিস্তারিত সংস্কার এনেছে। এসব পরিবর্তনে নির্মাণাধীন অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির সময় পিছিয়ে দেওয়া, ক্রেতাদের অর্থের ওপর নিয়ন্ত্রণ জোরদার করা এবং নির্মাণ শেষ হওয়ার পরই বিক্রি উৎসাহিত করার কথা বলা হয়েছে।

হুবেই প্রদেশের জিংমেন কঠোর অবস্থান নিয়েছে: ২৮ আগস্টের পর নতুন করে হস্তান্তর করা জমিতে আবাসন প্রকল্পগুলোকে নীতিগতভাবে সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রি করতে হবে। এ পদ্ধতি বেছে নেওয়া ডেভেলপারদের শুরুতে জমির দামের অন্তত ৫০ শতাংশ দিতে হবে। তবে বাকি অর্থ সর্বোচ্চ দুই বছরে পরিশোধ করা যাবে।

চায়না ইনডেক্স একাডেমির পর্যবেক্ষণ অনুযায়ী, বেইজিং, সাংহাই, গুয়াংজু, শেনঝেন, উহান ও হাংঝৌসহ কয়েকটি শহর বাস্তবায়নবিধি জারি করেছে। নানচাং, মিয়ানয়াং ও লুঝৌ প্রস্তাবিত ব্যবস্থার ওপর জনমতও চেয়েছে।

চীনের আবাসন বাজারের একটি মৌলিক দুর্বলতা মোকাবিলায় এ পরিবর্তন আনা হয়েছে। আগাম বিক্রির পদ্ধতিতে পরিবারগুলো নির্মাণ শেষ হওয়ার আগে অ্যাপার্টমেন্ট কেনে, আর তাদের দেওয়া অর্থ নির্মাণে কাজে লাগে। ডেভেলপারের অর্থের ঘাটতি হলে পরিবারগুলোকে এমন বাড়ির জন্য দীর্ঘদিন অপেক্ষা করতে হতে পারে, যেগুলো তারা কেনার প্রতিশ্রুতি ইতিমধ্যে দিয়েছে।

নতুন পদ্ধতিতে তিনটি পরিবর্তন একসঙ্গে আনা হয়েছে: বিক্রি শুরু হবে আরও পরে, প্রতিটি প্রকল্পের জন্য আলাদা দায়িত্বশীল কোম্পানি থাকবে এবং প্রকল্পের অর্থায়ন তদারক করবে একটি প্রধান ব্যাংক। এসবের লক্ষ্য, নির্মাণের জন্য বরাদ্দ করা অর্থ যেন সেই বাড়ি নির্মাণেই ব্যবহৃত হয়।

স্থানীয় নিয়মের বিস্তারিত বিষয়গুলো গুরুত্বপূর্ণ। সম্পূর্ণ বাড়ির প্রকল্পে আগাম জমা বেইজিংয়ে ক্রয়মূল্যের ১ শতাংশ, শেনঝেনে ৩ শতাংশ এবং গুয়াংজুতে ৫ শতাংশে সীমাবদ্ধ। নানজিং ও জিনহুয়াও নতুন অনুমতি পাওয়া আগাম বিক্রির প্রকল্পে বন্ধকী ঋণ দেওয়ার সময় পিছিয়ে দিয়েছে, যাতে সরকারি নথিতে নির্মাণ সম্পন্ন হওয়ার পর ঋণ দেওয়া হয়।

জাতীয় নীতিতে কী পরিবর্তন এসেছে

আবাসন ও নগর-পল্লি উন্নয়ন মন্ত্রণালয়, প্রাকৃতিক সম্পদ মন্ত্রণালয় এবং জাতীয় আর্থিক নিয়ন্ত্রণ প্রশাসন যৌথভাবে ‘বাণিজ্যিক আবাসন বিক্রয়ব্যবস্থা উন্নত করার বিজ্ঞপ্তি’ জারি করেছে। এতে আগাম বিক্রির অর্থের সুরক্ষা জোরদার, বাড়ি হস্তান্তরে ঝুঁকি কমানো এবং নিয়মতান্ত্রিকভাবে সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রি বাড়ানোর আহ্বান জানানো হয়েছে।

যেসব প্রকল্পে আগাম বিক্রি চলবে, সেগুলোকে নির্মাণের আরও অগ্রসর ধাপে পৌঁছাতে হবে: প্রতিটি ভবনের মূল কাঠামোর ছাদ পর্যন্ত নির্মাণ সম্পন্ন হতে হবে। সহজ কথায়, কোনো ভবনের অ্যাপার্টমেন্ট আগাম বিক্রির জন্য তোলার আগে সেটির কাঠামো ওপর পর্যন্ত পৌঁছাতে হবে। ভেতরের কাজ, যন্ত্রপাতি স্থাপন ও অন্যান্য কাজ এরপরও চলতে পারে।

বিজ্ঞপ্তিতে কার্যকর হওয়ার আগে নির্মাণ পরিকল্পনার অনুমতি পাওয়া প্রকল্পগুলোর জন্য একটি অন্তর্বর্তী ব্যবস্থা রাখা হয়েছে। সেগুলোর আগাম বিক্রির শর্ত ও আগাম বিক্রির অর্থের তদারকি আগের নীতিমালার অধীনেই চলবে। জমি হস্তান্তর ও অনুমতি পাওয়ার সময়ের ভিত্তিতে স্থানীয় বিধিতে আরও বিস্তারিত শ্রেণিবিভাগ করা হয়েছে।

কর্তৃপক্ষ চায়, বাড়ি বুঝে পাওয়ার সময়ই ক্রেতারা সম্পত্তির মালিকানার সনদ পান। এ জন্য নির্মাণের অনুমোদন, বিক্রয় প্রশাসন ও সম্পত্তি নিবন্ধন বিভাগের মধ্যে আরও ঘনিষ্ঠ সমন্বয় দরকার, যাতে বাস্তবে বাড়ি হস্তান্তর ও আইনি মালিকানার নথিপত্র একই সঙ্গে সম্পন্ন হয়।

স্থানীয় সময়সীমা অনুযায়ী বাস্তবায়ন

সংস্কারের ক্ষেত্রে ২৮ আগস্ট বিভাজনের তারিখ হলেও শহরগুলো বিভিন্ন ধাপের ভিত্তিতে তা কার্যকর করছে। কোনো নিয়ম জমি হস্তান্তরের বিজ্ঞপ্তি, কোনোটি পরিকল্পনার অনুমতি, আগাম বিক্রির অনুমতি বা নতুন ঋণচুক্তির ওপর নির্ভর করে। তাই প্রকল্পের কাগজপত্রই ঠিক করে দেয় কোন শর্ত প্রযোজ্য হবে।

বাস্তবায়নের প্রধান ধাপগুলো হলো:

• ২৮ আগস্ট, ২০২৬: জাতীয় সংস্কার প্যাকেজে আগাম বিক্রিতে কঠোর নিয়ম ও সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রি বাড়ানোর কাঠামো নির্ধারণ করা হয়।
• ১৫ অক্টোবর: শেনঝেন নিয়ম প্রকাশ করে, আর হাংঝৌ পরীক্ষামূলক বাস্তবায়নবিধি জারি করে।
• ২৭ অক্টোবর: জিনহুয়া স্থানীয় বিধি প্রকাশ করে, যা তাৎক্ষণিকভাবে কার্যকর হয়।
• ২৯ অক্টোবর: চাংশা বাস্তবায়নবিধি প্রকাশ করে।
• ৩১ অক্টোবর: নানজিংয়ের পাঁচটি বিভাগ নয়টি ক্ষেত্র ও ১৯টি নীতি নিয়ে পরীক্ষামূলক বিধি জারি করে, যা তাৎক্ষণিকভাবে কার্যকর হয়।
• ৩ নভেম্বর: বেইজিং ২৮ আগস্টের কাঠামোর অধীনে প্রথম আবাসিক জমি বিক্রি করে, যেখানে সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রিকে অগ্রাধিকার দেওয়া হয়।

প্রাথমিক বাস্তবায়নের পরও অন্তর্বর্তী সময়সীমা থাকবে। যেসব প্রকল্পের জমি আছে কিন্তু পরিকল্পনার অনুমতি নেই, সেগুলোকে পর্যালোচনা ও কঠোর তদারকির শর্তে ২০২৭ সালের শেষ পর্যন্ত আগের আগাম বিক্রির শর্তে আবেদন করার সুযোগ দিয়েছে নানজিং। চাংশাও একই ধরনের সুযোগ ২০২৭ সাল পর্যন্ত রেখেছে। ঐতিহাসিকভাবে অমীমাংসিত বিষয় থাকা কিছু নগর নবায়ন ও অন্যান্য প্রকল্পের ক্ষেত্রে সময়সীমা ২০২৮ সালের শেষ পর্যন্ত বাড়িয়েছে শহরটি।

সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রিতেও আগাম জমা থাকতে পারে

সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রির অর্থ হলো, নির্ধারিত নির্মাণপর্যায়ে পৌঁছানোর পরই মূল লেনদেন হবে। তবে কয়েকটি শহরে ডেভেলপার নির্মাণের অনুমতি পাওয়ার পরই অল্প পরিমাণ অর্থ জমা দেওয়ার সুযোগ আছে। এ জমা ভবিষ্যৎ কেনার জন্য বাড়ি সংরক্ষিত রাখে এবং পূর্ণ আগাম বিক্রির অর্থের তুলনায় ক্রেতার প্রাথমিক আর্থিক দায় কমায়।

শেনঝেনে বাড়ির মোট দামের সর্বোচ্চ ৩ শতাংশ জমা দেওয়া যায়। সাংহাইয়েও একই সীমা। বেইজিংয়ে জমার পরিমাণ সর্বোচ্চ ১ শতাংশ; গুয়াংজু, হাংঝৌ, উহান, ছেংদু ও চাংশায় সাধারণত ৫ শতাংশ। নানজিংয়ে সাধারণত সর্বোচ্চ ৫ শতাংশ এবং জিনহুয়ায়ও সর্বোচ্চ ৫ শতাংশ জমা নির্ধারণ করা হয়েছে।

২০ লাখ ইউয়ান দামের অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে এ সীমা অনুযায়ী ১ শতাংশে ২০ হাজার ইউয়ান, ৩ শতাংশে ৬০ হাজার ইউয়ান এবং ৫ শতাংশে ১ লাখ ইউয়ান জমা দিতে হবে। একই দামের বাড়ির ক্ষেত্রে গুয়াংজুতে অনুমোদিত জমার পরিমাণ বেইজিংয়ের পাঁচ গুণ।

চাংশায় নির্মাণ শেষ ও বাড়ি হস্তান্তর না হওয়া পর্যন্ত পুরো জমার অর্থ তদারকির আওতায় থাকা অ্যাকাউন্টে রাখতে হয়। নানজিংয়ে জমাসংক্রান্ত চুক্তিতে অর্থের পরিমাণ, বিক্রয়মূল্য, হস্তান্তরের তারিখ এবং চুক্তি পূরণে ব্যর্থতার দায় উল্লেখ করতে হয়। বাড়ি হস্তান্তরের শর্ত পূরণ না হওয়া পর্যন্ত জমার অর্থও তদারকিতে থাকে।

বিক্রি শুরুর আগে শেষ ধাপের নিয়ম শহরভেদে আলাদা। চাংশায় নির্মাণ সম্পন্ন হওয়ার গ্রহণ-প্রক্রিয়া আনুষ্ঠানিকভাবে নথিভুক্ত করতে হয়। জিনহুয়ায় প্রাথমিক সম্পত্তি নিবন্ধন ও বিক্রয় পরিকল্পনা জমা দিতে হয়। জমি বিক্রির শর্তে সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রির কথা থাকলে শেনঝেনে তা বাধ্যতামূলক; অন্যথায়, নতুন করে হস্তান্তর করা আবাসিক জমির ক্ষেত্রে নীতিটি উৎসাহিত করা হয়।

আগাম বিক্রিতে নির্মাণের অগ্রগতি ও যাচাই বাড়ছে

চাংশা জাতীয় নীতির কাঠামো সর্বোচ্চ ছাদ পর্যন্ত নির্মাণের শর্তকে নির্দিষ্ট নির্মাণ পরীক্ষায় রূপ দিয়েছে। ডেভেলপারদের ভবনের ওপরের স্ল্যাবের কংক্রিট ঢালাই শেষ করতে হবে এবং পাঁচ পক্ষের স্বাক্ষর ও সিলযুক্ত কাঠামোগত গুণমান গ্রহণের নথি জমা দিতে হবে। পক্ষগুলো হলো ডেভেলপার, জরিপকারী, নকশাবিদ, ঠিকাদার ও নির্মাণ তদারককারী।

জিনহুয়াও একইভাবে মূল কাঠামোর ছাদের স্তরে কংক্রিটের কাজ শেষ হওয়া এবং এই পাঁচ পক্ষের গ্রহণযোগ্যতা নিশ্চিত করার শর্ত দিয়েছে। আগাম বিক্রির প্রতিটি আবেদনে অন্তত ৫,০০০ বর্গমিটার থাকতে হবে এবং একটি পূর্ণ ভবনের চেয়ে কম অংশ অন্তর্ভুক্ত করা যাবে না।

নতুন স্থানীয় ব্যবস্থায় ক্রেতাদের ডাউন পেমেন্ট ও বন্ধকী ঋণের অর্থ তদারকির আওতায় থাকা অ্যাকাউন্টে জমা দিতে হবে। তদারকি তুলে নেওয়ার আগে জিনহুয়ায় নির্মাণ সম্পন্ন হওয়ার গ্রহণ-প্রক্রিয়া নথিভুক্ত করতে হয় এবং পানি, বিদ্যুৎ ও অন্যান্য সহায়ক সুবিধা বাড়ি হস্তান্তরের শর্ত পূরণ করতে হয়। চাংশায়ও নির্মাণ সম্পন্ন হওয়া এবং পানি, বিদ্যুৎ ও গ্যাসের মতো পরিষেবা সচল হওয়ার সঙ্গে তদারকি থেকে অব্যাহতি যুক্ত।

পুরোনো প্রকল্পের ক্ষেত্রে ভিন্ন নিয়ম প্রযোজ্য। বেইজিং, গুয়াংজু ও থিয়ানজিনে যোগ্য বিদ্যমান নির্মাণাধীন প্রকল্পগুলো আগের আগাম বিক্রির বিধিতে চলতে পারবে। শেনঝেন ও সাংহাই তাদের ব্যবস্থা ঘোষণার সময় বিদ্যমান প্রকল্পের বিস্তারিত ব্যবস্থাপনা নিয়ে আরও পর্যালোচনার কথা জানিয়েছে।

জমির মূল্য পরিশোধে আরও নমনীয়তা

দেরিতে বাড়ি বিক্রি করলে ডেভেলপারদের ক্রেতাদের কাছ থেকে অধিকাংশ অর্থ পাওয়ার আগে নির্মাণের দীর্ঘ সময়ের ব্যয় বহন করতে হয়। কয়েকটি শহর জমির মূল্য পরিশোধে বেশি সময় দিয়ে এ অবস্থায় সাড়া দিচ্ছে, যাতে শুরুতে কম নগদ অর্থের প্রয়োজন হয়।

সম্পূর্ণ বাড়ির প্রকল্পে জিংমেনে শুরুতে জমির দামের অন্তত ৫০ শতাংশ দিতে হয়; বাকি অর্থ দুই বছরের মধ্যে পরিশোধ করা যাবে। বেইজিং ও হাংঝৌও যোগ্য প্রকল্পগুলোকে বাকি অর্থ পরিশোধে সর্বোচ্চ দুই বছর সময় দেয়।

শেনঝেনে নতুন করে হস্তান্তর করা আবাসিক জমির জন্য শুরুতে ৫০ শতাংশ মূল্য দিতে হয়। বাকি অর্থ সাধারণত এক বছরের মধ্যে পরিশোধ করতে হবে, তবে বিশেষ প্রকল্পের ক্ষেত্রে সময় বাড়িয়ে দুই বছর করা যায়। জমির প্রাথমিক নিবন্ধনের আগে এবং প্রথম দফার বাড়ির আগাম বিক্রির অনুমতি পাওয়ার আগে ডেভেলপারদের পুরো জমির মূল্য পরিশোধ করতে হবে।

জমি হস্তান্তর চুক্তিতে সইয়ের ৩০ ক্যালেন্ডার দিনের মধ্যে নানজিংয়ে জমির দামের অন্তত অর্ধেক দিতে হয়। কিস্তির সময়সীমায় কোনো সুদ ছাড়াই বাকি অর্থ দুই বছরের মধ্যে পরিশোধ করা যায়। জিনহুয়াও শুরুতে অন্তত ৫০ শতাংশ দেওয়ার সুযোগ দেয় এবং সুদ ছাড়া দুই বছরের মধ্যে বাকি অর্থ পরিশোধ করা যায়। চাংশায় সুদ ছাড়া কিস্তিতে পরিশোধের সুযোগ আছে। পাশাপাশি, নির্মাণের অনুমতির প্রক্রিয়া আগে শুরু করতে কোম্পানিগুলো জমি হস্তান্তর চুক্তি ব্যবহার করতে পারে।

এসব ব্যবস্থায় আর্থিক সুবিধার সঙ্গে বিক্রির কঠোর শর্ত যুক্ত করা হয়েছে। ডেভেলপাররা জমির মূল্য পরিশোধে সময় পেলেও ক্রেতাদের কাছ থেকে বড় অঙ্কের অর্থ নেওয়ার আগে নির্মাণের অর্থায়নের আরও বেশি দায়িত্ব তাদের নিতে হবে।

প্রতি প্রকল্পে একটি কোম্পানি ও একটি প্রধান ব্যাংক

কোম্পানি ও ব্যাংকসংক্রান্ত পরিবর্তন কীভাবে কাজ করবে, তা নানজিংয়ের বিধিতে ব্যাখ্যা করা হয়েছে। প্রতিটি প্রকল্প কোম্পানির নির্মাণ, গুণমান, নিরাপত্তা ও বাড়ি হস্তান্তরের নিজস্ব আইনি দায় রয়েছে। বাড়ি হস্তান্তরের আগে মূল কোম্পানি বা বিনিয়োগকারীরা বিক্রয় বা অর্থায়নের অর্থ অন্য কাজে সরাতে, অনিয়মিতভাবে মূলধন তুলে নিতে কিংবা আগাম লভ্যাংশ নিতে পারবেন না।

প্রধান ব্যাংক, যাকে আয়োজক ব্যাংকও বলা হয়, মূল আর্থিক সমন্বয়কের ভূমিকা পালন করে। এটি একাই ঋণ দিতে পারে অথবা উন্নয়ন ঋণের জন্য একাধিক ব্যাংককে নিয়ে জোট গঠন করতে পারে। নানজিংয়ে প্রকল্পের অর্থ, যার মধ্যে উন্নয়ন ঋণ, ডেভেলপারের নিজস্ব তহবিল ও সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রির আয়ও রয়েছে, ওই ব্যাংকের অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে পরিচালনা করতে হয়।

২৮ আগস্টের পর নতুন উন্নয়ন ঋণচুক্তি করা প্রকল্পে জিনহুয়া প্রধান ব্যাংকের মাধ্যমে একীভূত অ্যাকাউন্ট ব্যবস্থাপনা চালু করেছে। চাংশায়ও নতুন প্রকল্পের অর্থ প্রধান ব্যাংকের নির্দিষ্ট অ্যাকাউন্টে জমা করতে হয়।

লক্ষ্যটি ব্যবহারিক: কোনো প্রকল্পের জন্য ধার করা বা সংগ্রহ করা অর্থ যেন সেই প্রকল্পেই ব্যবহার করা যায়। বাড়ি হস্তান্তরের সব কাজ শেষ হওয়ার পর কোনো প্রকল্প কোম্পানি বন্ধ হতে চাইলে নানজিংয়ে গুণমানের ওয়ারেন্টির দায়িত্বে থাকা আইনি সত্তা চিহ্নিত করতে হবে অথবা নির্মাণের গুণমানসংক্রান্ত বিমা নিতে হবে।

বন্ধকী ঋণের সময়ে পরিবর্তনে অর্থায়নের হিসাব বদলাচ্ছে

২৮ আগস্ট, ২০২৬-এর পর আগাম বিক্রির অনুমতি পাওয়া প্রকল্পে নানজিং ব্যক্তিগত আবাসন ঋণ দেওয়ার অনুমতি দেবে শুধু নির্মাণ সম্পন্ন হওয়া আনুষ্ঠানিকভাবে নথিভুক্ত হওয়ার পর। এরপর ঋণদাতা অর্থ তদারকির আওতায় থাকা অ্যাকাউন্টে জমা দেবে। নির্ধারিত তারিখে বা তার আগে অনুমতি পাওয়া প্রকল্পে আগের ঋণ দেওয়ার নিয়ম বহাল থাকবে।

নতুন অনুমতি পাওয়া প্রকল্পের ক্ষেত্রে জিনহুয়াও একই ধরনের পরিবর্তন এনেছে। এর আওতায় আবাসন সঞ্চয় তহবিল ব্যবস্থার ঋণও রয়েছে, যে তহবিল কর্মী ও নিয়োগকর্তার অবদানের সঙ্গে যুক্ত আবাসন অর্থায়ন দেয়। ২৮ আগস্টের আগে পরিকল্পনার অনুমতি এবং আগাম বিক্রির কিছু অনুমতি পাওয়া যোগ্য প্রকল্পে আগের ব্যক্তিগত বন্ধকী ঋণের ব্যবস্থা বহাল রেখেছে শি'আন।

বন্ধকী ঋণ পরে দেওয়ায় নির্মাণের জন্য নগদ অর্থের একটি আগের উৎস আর থাকছে না। ফলে নির্মাণের আরও বেশি সময়ের ব্যয় উন্নয়ন ঋণ থেকে মেটাতে হবে। তাই নির্মাণের সময়সূচির উপযোগী ঋণশর্ত রাখার কথা বলেছে নানজিং; নির্মাণ সম্পন্ন হওয়া নথিভুক্ত হওয়ার পর সাধারণত প্রথম মূলধন পরিশোধের সময় নির্ধারিত হবে। ধাপে ধাপে ঋণ ছাড়া হবে এবং ঠিকাদার ও নির্মাণসামগ্রী সরবরাহকারীর পাওনা মেটানোসহ প্রকল্পের নির্মাণকাজে তা ব্যয় করা হবে।

চাংশাও নির্মাণ সম্পন্ন হওয়ার নিবন্ধনের পর উন্নয়ন ঋণের প্রথম মূলধন পরিশোধের সময় নির্ধারণ করেছে। দুই পরিবর্তন একসঙ্গে নির্মাণপর্বের অর্থায়নের দায় কার ওপর পড়বে, তা বদলে দিচ্ছে: ক্রেতাদের বন্ধকী ঋণ ছাড়ার আগে ডেভেলপার ও তাদের ব্যাংককে নির্মাণের বড় অংশের অর্থ জোগাতে হবে।

ব্যাংক গ্যারান্টি আরও এক ধরনের নমনীয়তা দেয়। তদারকির আওতায় থাকা আগাম বিক্রির কিছু অর্থের বদলে এটি ব্যবহারে উৎসাহিত করছে উহান। আগের আগাম বিক্রির নীতির আওতায় থাকা প্রকল্পে জিনহুয়া এভাবে প্রতিস্থাপনের পরিমাণ নির্মাণ ও বাড়ি হস্তান্তরের জন্য প্রয়োজনীয় অর্থের ৩০ শতাংশে সীমাবদ্ধ করেছে। ব্যাংক গ্যারান্টিতে তদারকিতে রাখা নগদ অর্থের একাংশের বদলে ব্যাংক অর্থ পরিশোধের প্রতিশ্রুতি দেয়।

বন্ধক থাকা সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রির সুযোগ নানজিংয়ে

ডেভেলপারের জমি বা নির্মাণে বন্ধক থাকা সত্ত্বেও যোগ্য সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রির অনুমতি দিয়েছে নানজিং, যদি ডেভেলপার, মূল বন্ধকী ব্যাংক ও ক্রেতা এতে সম্মত হন। এতে নগদ অর্থের প্রবাহসংক্রান্ত একটি সমস্যা মোকাবিলা করা হয়: সম্পত্তির লেনদেন সম্পন্ন করতে যে ঋণ পরিশোধ করে বন্ধক তুলে নিতে হয়, তা শোধ করতে ডেভেলপারের বিক্রির অর্থের প্রয়োজন হতে পারে।

ক্রেতার অর্থ তদারকির আওতায় থাকা অ্যাকাউন্টে জমা হবে। তদারকি সংস্থা প্রথমে ওই অর্থ দিয়ে মূল বন্ধকী ব্যাংকের ঋণ শোধ করবে, এরপর জমি বা নির্মাণের বন্ধক তুলে নেওয়া হবে। এ ব্যবস্থায় ঋণ নিষ্পত্তি ও বিক্রি সম্পন্ন করার জন্য একটি নিয়ন্ত্রিত ধাপ তৈরি হয়েছে।

বন্ধকদাতার সম্মতিতে যোগ্য বন্ধক থাকা বাড়ি বিক্রির অনুমতি দিয়েছে চাংশাও। চুক্তিতে বন্ধকের বিষয়টি জানাতে হবে এবং তা বাতিলের সময়সীমার প্রতিশ্রুতি দিতে হবে। বিক্রয় চুক্তি নিবন্ধন সম্পন্ন হওয়ার আগে বন্ধক বাতিল করতে হবে।

জমি বিক্রির প্রক্রিয়ায় পরিকল্পনা প্রস্তাব আগেই পর্যালোচনার ব্যবস্থার সঙ্গে এ পদ্ধতিকে যুক্ত করেছে নানজিং। যে দরদাতার প্রস্তাব ইতিমধ্যে পর্যালোচনায় উত্তীর্ণ হয়েছে এবং অপরিবর্তিত রয়েছে, তিনি লেনদেন নিশ্চিতকরণপত্র ব্যবহার করে সরাসরি সংশ্লিষ্ট পরিকল্পনার অনুমোদনের আবেদন করতে পারেন। পর্যায়ক্রমে বিক্রির বিস্তারিত ব্যবস্থা এবং ধাপে ধাপে নির্মাণ সম্পন্ন হওয়ার গ্রহণ-প্রক্রিয়াসহ কিছু পদ্ধতির জন্য এখনো আরও বাস্তবায়নবিধি দরকার।

আবাসনের সরবরাহ ও ক্রেতাদের ক্ষেত্রে কী বদলাবে

আবাসন মন্ত্রণালয়ের নীতি গবেষণা কেন্দ্রের উপপরিচালক পু ঝান বলেন, সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রি ও আগাম বিক্রির উচ্চতর শর্তে স্বল্প মেয়াদে নতুন সরবরাহ আসতে দেরি হতে পারে। শহরগুলো যখন অবিক্রীত আবাসনের পরিমাণ কমানোর চেষ্টা করছে, তখন নতুন বাড়ির সরবরাহ ধীরে আসাকে তিনি চাহিদা ও সরবরাহের ভারসাম্য উন্নত করার উপায় হিসেবে দেখছেন।

দীর্ঘস্থায়ী বিক্রয় মন্দার পর এ সংস্কার আনা হয়েছে। ২০২৫ সালের আগস্টে চীনের শীর্ষ ১০০ ডেভেলপারের নতুন বাড়ি বিক্রির পরিমাণ ছিল ২০৭ বিলিয়ন ইউয়ান, যা এক বছর আগের তুলনায় ১৭.৬ শতাংশ কম। ওই সময় বিক্রি ছয় মাস ধরে কমেছিল। দাম কমানো এবং কেনাকাটার নিয়ম সহজ করেও ব্যাপক চাহিদা ফিরিয়ে আনা কঠিন হয়েছিল।

পরে বাজারের কার্যক্রমে অসমভাবে উন্নতি হয়। ২০২৬ সালের মার্চে পুনর্বিক্রয় বাজার ঘুরে দাঁড়ানোর সময় ১ থেকে ২৩ মার্চ পর্যন্ত সাংহাইয়ে পুরোনো বাড়ির প্রায় ২২ হাজার লেনদেন হয়; নানজিংয়ে প্রথম তিন সপ্তাহে হয় ৫,৭৮৯টি। এ সংখ্যাগুলো বিদ্যমান বাড়ি কেনাবেচার। বর্তমান সংস্কার নতুন বাড়ির অর্থায়ন ও বিক্রির পদ্ধতি বদলাচ্ছে।

সিংহুয়া বিশ্ববিদ্যালয়ের রিয়েল এস্টেট গবেষণা কেন্দ্রের পরিচালক উ জিং বলেন, আগাম বিক্রির পদ্ধতিতে ডেভেলপাররা লেনদেনের গতি ও পরিমাণের ওপর গুরুত্ব দিতেন। সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রি করতে হলে নিজস্ব মূলধন ও প্রকল্পের অর্থায়নের ওপর বেশি নির্ভর করতে হবে, ফলে প্রতিটি জমির বিনিয়োগ-সম্ভাবনা আরও গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠবে।

গুয়াংডং আবাসন নীতি গবেষণা কেন্দ্রের প্রধান গবেষক লি ইউজিয়া মনে করেন, ক্রেতাদের সম্পূর্ণ তৈরি বাড়ি পরিদর্শনের সুযোগ দিলে ডেভেলপাররা গুণমান, সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা পরিষেবা ও স্থানীয় চাহিদার দিকে বেশি মনোযোগ দেবেন। ৩ নভেম্বর বেইজিংয়ের জমি বিক্রিতে দেখা যায়, বিক্রির নিয়মের পাশাপাশি পরিকল্পনাও বদলাচ্ছে: ওই জমিতে উঁচু প্ল্যাটফর্মের নকশার অনুমতি আছে, যাতে মাটির ওপর ও নিচের জায়গা ব্যবহার করা যায়।

পরিবারগুলোর জন্য সবচেয়ে তাৎক্ষণিক পরিবর্তন হলো, মূল কেনাকাটা করার আগে সম্পূর্ণ ভবনটি বিচার করে দেখার সুযোগ বাড়বে। ডেভেলপারদের সাফল্য আরও বেশি নির্ভর করবে নির্মাণের অর্থায়ন নিশ্চিত করা, খরচ নিয়ন্ত্রণ এবং ক্রেতাদের পছন্দের বাড়ি নির্মাণের ওপর।

মূল বিষয়গুলো

• ২৮ আগস্টের জাতীয় প্যাকেজের পর ২০টিরও বেশি শহর আবাসন বিক্রির সংস্কারবিধি জারি করেছে।
• নতুন আগাম বিক্রির প্রকল্পে মূল কাঠামোর ছাদ পর্যন্ত নির্মাণ শেষ করার শর্ত এবং ক্রেতাদের অর্থের ওপর কঠোর তদারকি থাকবে।
• আগাম জমার সর্বোচ্চ সীমা ভিন্ন: বেইজিংয়ে ১ শতাংশ, শেনঝেন ও সাংহাইয়ে ৩ শতাংশ এবং কয়েকটি অন্য শহরে সাধারণত ৫ শতাংশ।
• কয়েকটি শহরে ডেভেলপাররা শুরুতে জমির দামের অন্তত অর্ধেক দিয়ে বাকি অর্থ সর্বোচ্চ দুই বছরে পরিশোধ করতে পারবেন।
• নানজিং ও জিনহুয়ায় নতুন অনুমতি পাওয়া আগাম বিক্রির প্রকল্পে নির্মাণ সম্পন্ন হওয়া আনুষ্ঠানিকভাবে নথিভুক্ত না হওয়া পর্যন্ত বন্ধকী ঋণ দেওয়া হবে না।
• আলাদা প্রকল্প কোম্পানি ও প্রধান ব্যাংকের লক্ষ্য, উন্নয়নের অর্থ যেন নির্মাণ ও বাড়ি হস্তান্তরের কাজেই ব্যয় হয়।
• অন্তর্বর্তী ব্যবস্থায় কিছু পুরোনো প্রকল্প ২০২৭ সাল পর্যন্ত আগের আগাম বিক্রির শর্তে চলতে পারবে। চাংশার কিছু প্রকল্পে তা ২০২৮ সাল পর্যন্ত প্রযোজ্য হবে।