দাম কমার মধ্যে চীনে আবাসন বিক্রির মন্দা অব্যাহত

আগস্টে চাপের নতুন লক্ষণ

আগস্টে চীনের আবাসন খাতের মন্দা আরও দীর্ঘ হয়েছে। এতে স্পষ্ট হয়েছে, দাম কমা ও খণ্ডিত নীতিগত সহায়তা ক্রেতাদের আস্থা ফেরাতে পারেনি। চায়না রিয়েল এস্টেট ইনফরমেশন করপোরেশনের প্রাথমিক পরিসংখ্যান অনুযায়ী, আগস্টে শীর্ষ ১০০ আবাসন নির্মাতার নতুন বাড়ি বিক্রি হয়েছে ২০৭ বিলিয়ন ইউয়ানের, যা এক বছর আগের তুলনায় ১৭.৬ শতাংশ কম। এ নিয়ে টানা ষষ্ঠ মাস বিক্রি কমল। জুলাইয়ে বিক্রি এক বছর আগের তুলনায় ২৪ শতাংশ কমার পর আগস্টেও এ পতন অব্যাহত থাকে। দেশের বৃহত্তম শহরগুলো বাড়ি কেনার নিয়ম শিথিল করেছে এবং বন্ধকি ঋণের খরচ কমেছে, তবু দুর্বলতা কাটেনি।

বিক্রি কমার পাশাপাশি দামও ধারাবাহিকভাবে কমেছে। জাতীয় পরিসংখ্যান ব্যুরোর জুলাইয়ের তথ্য অনুযায়ী, নতুন বাড়ির দাম জুনের তুলনায় ০.৩ শতাংশ কমেছে, যা জুনের মাসিক পতনের সমান। এ নিয়ে বছরওয়ারি দরপতনের দীর্ঘ ধারা আরও বাড়ল। দামের দুর্বলতা, মন্থর বিক্রি ও পরিবারের সতর্ক ব্যয়—সব মিলিয়ে মূল্যহ্রাসের ঝুঁকি এবং মহামারির পর চীনের পুনরুদ্ধারের স্থায়িত্ব নিয়ে নতুন করে উদ্বেগ দেখা দিয়েছে।

আগস্টে বেইজিং ও সাংহাইয়ের কর্তৃপক্ষ বাড়ি কেনার বিধিনিষেধ শিথিল এবং কেনার খরচ কমাতে নতুন পদক্ষেপ ঘোষণা করেছে। বিশ্লেষকেরা পদক্ষেপগুলোকে নীতিগতভাবে সহায়ক বলে স্বাগত জানিয়েছেন, তবে তাঁদের সাধারণ মত হলো, নীতিগত সহায়তা এখনো ধাপে ধাপে দেওয়া হচ্ছে। পরিবর্তনগুলো বিশেষ করে উচ্চতর স্তরের শহরগুলোতে স্থানীয়ভাবে প্রভাব ফেলেছে, কিন্তু সারা দেশে চাহিদায় ব্যাপক ও স্থায়ী পুনরুদ্ধার ঘটাতে পারেনি।

মন্দার গভীরতা কতটা?

সাম্প্রতিক ইতিহাসের সঙ্গে তুলনা করলে আবাসন খাতের সংকোচনের মাত্রা স্পষ্ট হয়। ব্লুমবার্গের হিসাব অনুযায়ী, জুলাইয়ে শীর্ষ ১০০ নির্মাতার বিক্রি ছিল ২১১.২ বিলিয়ন ইউয়ান, যা এক বছর আগের তুলনায় প্রায় এক-চতুর্থাংশ এবং জুনের তুলনায় ৩৮ শতাংশ কম। একাডেমিক বিশ্লেষণ অনুযায়ী, ২০২১ সালের মাঝামাঝি বাজারের সর্বোচ্চ অবস্থার তুলনায় এখন দেশজুড়ে মাসিক বাড়ি বিক্রি অর্ধেকেরও কম। আবাসন উন্নয়ন কার্যক্রম প্রায় এক-তৃতীয়াংশ কমেছে এবং নতুন বাড়ি নির্মাণের সূচনা কমেছে প্রায় দুই-তৃতীয়াংশ। সাম্প্রতিক কয়েক দশকে আন্তর্জাতিকভাবে দেখা সবচেয়ে তীব্র আবাসন সংকোচনের সঙ্গে এই মাত্রার মিল রয়েছে।

দামসূচকেও একই চিত্র দেখা যায়। আইএনজির হিসাবে, জাতীয় সর্বোচ্চ অবস্থান থেকে নতুন বাড়ির দাম প্রায় ১০.৭ শতাংশ কমেছে, আর পুরোনো বাড়ির দাম কমেছে প্রায় ১৮.৮ শতাংশ। পর্যবেক্ষণাধীন ৭০টি শহরের মধ্যে জুলাইয়ে মাত্র কয়েকটিতে মাসিক দরবৃদ্ধি হয়েছে। পতন এত ব্যাপক হওয়া গুরুত্বপূর্ণ, কারণ আবাসন পরিবারের সম্পদের বড় অংশজুড়ে থাকা বাজারে টেকসই বিক্রি পুনরুদ্ধারের পূর্বশর্ত প্রায়ই হলো দামের একটি বিশ্বাসযোগ্য তলানি তৈরি হওয়া।

সাম্প্রতিক বছরগুলোতে বিক্রি দুর্বল থাকার পরও ২০২৫ সালজুড়ে নিম্নমুখী ধারা অব্যাহত রয়েছে। নিম্নস্তরের শহরগুলোতে কার্যক্রমের তলানি এখনো দেখা যাচ্ছে না; সেখানে জনসংখ্যার চাপ ও অতিরিক্ত সরবরাহের প্রভাব সবচেয়ে বেশি। একটি রেটিং সংস্থার মূল্যায়নে বাজারকে বিভক্ত হিসেবে বর্ণনা করা হয়েছে: রাষ্ট্র-সমর্থিত নির্মাতা ও শীর্ষস্থানীয় এলাকার বাজার তুলনামূলকভাবে বেশি স্থিতিস্থাপক, অন্যদিকে অনেক বেসরকারি নির্মাতা ও ছোট শহর অর্থায়ন পেতে অসুবিধা এবং দুর্বল চাহিদার সঙ্গে লড়ছে।

ছাড় দিয়েও দাম কমছে

সাম্প্রতিক দামের তথ্যে দেখা যায়, মাসে মাসে দরপতন অব্যাহত রয়েছে, যদিও কিছু বড় শহরে বছরওয়ারি পতনের গতি ধীরে কমছে। সরকারি পরিসংখ্যানের ভিত্তিতে রয়টার্সের হিসাব অনুযায়ী, জুলাইয়ে ৭০টি শহরের মধ্যে ৬০টিতে মাসিক দাম কমেছে। বছরওয়ারি দরপতন সামান্য কমেছে: জুলাইয়ে নতুন বাড়ির দাম এক বছর আগের তুলনায় ২.৮ শতাংশ কমেছে, যেখানে জুনে বার্ষিক পতন ছিল ৩.২ শতাংশ। শহরের স্তর অনুযায়ী চিত্র ভিন্ন। প্রথম স্তরের শহরগুলোতে দরপতনের গতি কিছুটা কমেছে, আর সাংহাইয়ে মাসিক হিসাবে সামান্য দাম বেড়েছে। অন্যদিকে, দ্বিতীয় ও তৃতীয় স্তরের অনেক শহরে দামের ওপর চাপ আরও বিস্তৃত হয়েছে।

বিদ্যমান বাড়ির বাজারও চাপের মুখে রয়েছে। জুলাইয়ে পুনর্বিক্রয়মূল্য মাসিক ও বার্ষিক—দুই হিসাবেই আরও কমেছে। কিছু ছোট শহরে পতন কমলেও শীর্ষ স্তরের কিছু এলাকায় তা বেড়েছে। পুরোনো বাড়ির দামের ধারাবাহিক পতন গুরুত্বপূর্ণ, কারণ এটি ভবিষ্যৎ মূল্য সম্পর্কে প্রত্যাশা গড়ে তোলে এবং বড় বাড়িতে উন্নীত হওয়ার বাজারকে প্রভাবিত করে। পরিবারগুলো যদি আরও দরপতনের আশঙ্কা করে, তবে তারা প্রায়ই কেনাকাটা পিছিয়ে দেয়, যা প্রাথমিক বাজারের বিক্রি ও নির্মাণ কার্যক্রম কমিয়ে দেয়।

বছরওয়ারি হিসাবে দুই বছরেরও বেশি সময় ধরে দাম কমছে। এতে আবাসনকে মূল্য সংরক্ষণের মাধ্যম হিসেবে দেখার ক্ষেত্রে পরিবারের দৃষ্টিভঙ্গি বদলে গেছে। অনেক ক্রেতা এখন আর্থিকভাবে সচ্ছল বলে বিবেচিত নির্মাতাদের তৈরি বসবাসের জন্য প্রস্তুত বাড়িকে অগ্রাধিকার দিচ্ছেন, নির্মাণাধীন প্রিসেল ইউনিটের তুলনায় বেশি দাম দিতে হলেও। এই পরিবর্তনে চাহিদা রাষ্ট্রায়ত্ত নির্মাতা ও সম্পন্ন প্রকল্পের দিকে ঝুঁকেছে, যা শিল্পের ভেতরের বিভাজন আরও বাড়িয়েছে।

ক্রেতাদের কেনা থেকে কী আটকে রাখছে?

আস্থার ঘাটতিই প্রধান বাধা। আন্তর্জাতিক প্রতিষ্ঠান ও বাজার বিশ্লেষকেরা দ্বিধার দুটি কারণ তুলে ধরেছেন: প্রিসেল পদ্ধতিতে বাড়ি বুঝে না পাওয়ার আশঙ্কা এবং দাম আরও কমবে—এই উদ্বেগ। আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিল (আইএমএফ) দেখিয়েছে, নির্মাতাদের অর্থায়ন নিয়ে ক্রেতাদের সন্দেহ বিক্রি কমিয়ে দিতে পারে, কারণ ঐতিহাসিকভাবে লেনদেনের বড় অংশই হয়েছে প্রিসেলের মাধ্যমে। সাম্প্রতিক বছরগুলোতে আলোচিত কয়েকটি নির্মাতার ঋণখেলাপির পর এ উদ্বেগ তৈরি হয়। এতে প্রিসেলে বিক্রি হওয়া কিছু প্রকল্পের কাজ বিলম্বিত হয়েছে এবং আগাম অর্থ দিতে পরিবারগুলো সতর্ক হয়ে উঠেছে।

বৃহত্তর অর্থনৈতিক অনিশ্চয়তাও পরিবারের মনোভাবের ওপর চাপ সৃষ্টি করেছে। তরুণদের বেকারত্ব, কিছু খাতে শ্রমবাজারের দুর্বলতা এবং মহামারির পর সঞ্চয় পুনর্গঠনের ইচ্ছা—এসব কারণে অনেক পরিবার বড় কেনাকাটা পিছিয়ে দিয়েছে। চীনা পরিবারের কাছে আবাসনের গুরুত্ব অনেক, কারণ তাঁদের সম্পদের বড় অংশই সম্পত্তিতে রয়েছে। আবাসন নিয়ে আস্থা কমলে পরিবারগুলো সাধারণত সামগ্রিকভাবে ব্যয় কমায়, যা প্রবৃদ্ধিকে আরও মন্থর করে এবং সতর্কতা বাড়ায়।

জনমিতিও কাঠামোগত চাপ তৈরি করছে। গোল্ডম্যান স্যাকসের অনুমান, জনসংখ্যা কমা ও নগরায়ণের গতি ধীর হওয়ার কারণে আগামী বছরগুলোতে শহরাঞ্চলে নতুন বাড়ির চাহিদা ২০১৭ সালের বার্ষিক প্রায় ২০ মিলিয়ন ইউনিটের সর্বোচ্চ চাহিদার এক-চতুর্থাংশের কাছাকাছি থাকতে পারে। চীনের জনসংখ্যা কমতে ও বয়স্ক হতে শুরু করেছে, প্রণোদনা সত্ত্বেও জন্মহার কমেছে, আর অনেক স্কুল জেলায় শিক্ষার্থী ভর্তির সংখ্যা কমেছে—যে চাপ আগে স্কুলসংলগ্ন বাড়ির বাড়তি দামকে সমর্থন করত। এই প্রবণতাগুলো বলছে, চক্রাকার আস্থার উন্নতি হলেও আবাসন বাজারের আকার ছোট হতে পারে।

নীতিগত পদক্ষেপ ও প্রাথমিক প্রভাব

খাতটিকে স্থিতিশীল করতে কর্মকর্তারা ২০২৩ সালের শেষ দিক থেকে বহু পদক্ষেপ নিয়েছেন। বন্ধকি ঋণের সুদ ও প্রাথমিক জমার শর্ত কমানো হয়েছে, অনেক শহরে বাড়ি কেনার বিধিনিষেধ শিথিল করা হয়েছে এবং প্রকল্পের কাজ শেষ করে ক্রেতাদের কাছে বাড়ি বুঝিয়ে দিতে অনুমোদিত প্রকল্পগুলোর তালিকায় থাকা প্রকল্পগুলোকে সহায়তা করতে ব্যাংকগুলোকে উৎসাহিত করা হয়েছে। অতিরিক্ত মজুত কমাতে স্থানীয় সরকারগুলোকে বিশেষ উদ্দেশ্যভিত্তিক বন্ড ব্যবহারের অনুমতি দেওয়া হয়েছে; এর মধ্যে বাড়িগুলোকে সরকারি বা ভর্তুকিযুক্ত আবাসনে রূপান্তরের বিষয়টিও রয়েছে। নীতিনির্ধারকেরা দ্রুত নগরায়ণ-সংস্কারেও উৎসাহ দিয়েছেন, যা প্রতিস্থাপনমূলক আবাসন ও উন্নত আবাসনের চাহিদা তৈরি করতে পারে।

এসব পদক্ষেপের কিছু স্থানীয় প্রভাব দৃশ্যমান হয়েছে। আগস্টের শেষ দিকে সাংহাই নিয়ম শিথিল করার পর পরবর্তী সপ্তাহে নতুন বাড়ির লেনদেন ৩৫ শতাংশের বেশি বেড়েছে। একাধিক শিল্প পর্যবেক্ষকের তথ্য অনুযায়ী, নতুন ও পুরোনো—দুই ধরনের বাড়ির খোঁজখবরও বেড়েছে। শহরটির বিশ্লেষকেরা বলেন, এই পদক্ষেপে বাড়ি কেনার প্রবেশসীমা কমেছে এবং সম্ভাব্য ক্রেতাদের ঋণ পাওয়ার শর্ত উন্নত হয়েছে; ফলে আগে দ্বিধায় থাকা ক্রেতারা দ্রুত সিদ্ধান্ত নিয়েছেন।

সেন্টালাইন সাংহাইয়ের বিশ্লেষক লু ওয়েনসি নীতিগত পরিবর্তনের পর মনোভাবের উন্নতির কথা বলেন। তাঁর ভাষ্য, অর্থায়নের খরচ কমা ও বিধিনিষেধ শিথিল হওয়ার সঙ্গে সঙ্গে আগে অপেক্ষায় থাকা সম্ভাব্য ক্রেতারা সিদ্ধান্ত নিতে শুরু করেন। তিনি আরও বলেন, মধ্যম থেকে উচ্চমূল্যের বিভাগে বিক্রির গতি সবচেয়ে বেশি ছিল, ফলে ঘোষণার পরের সপ্তাহে গড় দাম বেড়েছে।

আরও সমন্বিত দেশব্যাপী পদক্ষেপের দাবি অব্যাহত রয়েছে। স্থানীয় পদক্ষেপ লক্ষ্যভিত্তিক এলাকায় কার্যক্রম বাড়াতে পারে, তবে অনেক বিশ্লেষকের মতে, দামের একটি স্পষ্ট তলানি এবং পুরোনো ঋণ, প্রিসেলে বিক্রি হওয়া বাড়ির হস্তান্তর ও বিপুল অবিক্রীত মজুত মোকাবিলায় সক্ষম কর্মসূচি ছাড়া ব্যাপকভাবে আস্থা ফিরবে না।

কনফারেন্স বোর্ডের চায়না সেন্টারের প্রধান অর্থনীতিবিদ ইউহান ঝাং বলেন, মজুত কমানো ও বাস্তবায়ন উন্নত করার পদক্ষেপগুলো ঠিকমতো কার্যকর হলে বাজার স্থিতিশীল হওয়ার ভিত্তি তৈরি হতে পারে।

নগর নবায়ন উদ্যোগ এবং বৃহৎ পরিসরে সরকারি আবাসন কেনাকাটা খাতটির জন্য একটি স্থিতিশীল ভিত্তি গড়ে তুলতে পারে, যদি এসব নীতি কার্যকরভাবে বাস্তবায়িত হয়।

আইএনজির বিশ্লেষকেরা বলেন, ভোক্তাদের মনোভাব ফিরিয়ে আনতে দাম স্থিতিশীল হওয়া অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। প্রতিষ্ঠানটির মতে, আবাসনের দাম স্থির হয়েছে বলে মনে না হওয়া পর্যন্ত অনেক পরিবার ব্যয় বাড়াবে না।

দামের তলানি প্রতিষ্ঠা করা আস্থা ফেরানো এবং ভোগব্যয়ের টেকসই পুনরুদ্ধারের অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ শর্ত।

স্থিতিশীলতার লক্ষণ কি দেখা যাচ্ছে?

পূর্বাভাস সামান্য উন্নত হয়েছে, যদিও এই উন্নতি নাজুক ও অসম। ফিচ রেটিংস সম্প্রতি ২০২৫ সালের বিক্রি কমার পূর্বাভাস সংশোধন করে আগের তুলনায় কম সংকোচনের কথা বলেছে। প্রত্যাশার চেয়ে ভালো প্রথমার্ধ এবং চলমান নীতিগত সহায়তাকে এর কারণ হিসেবে উল্লেখ করা হয়েছে। এইচএসবিসির বিশ্লেষকেরা অগ্রগতির ইঙ্গিত দেয় এমন পাঁচটি প্রাথমিক সূচক চিহ্নিত করেছেন: তুলনামূলকভাবে শক্তিশালী নির্মাতাদের ঋণ পাওয়ার সুযোগ উন্নত হওয়া, একীভূতকরণের গতি বাড়া, ধীরে ধীরে মজুত কমা, নির্বাচিত এলাকায় জমি নিলামের ফল শক্তিশালী হওয়া এবং শীর্ষ শহরগুলোতে বাজারভিত্তিক মূল্য নির্ধারণ বাড়া। বাজারে রাষ্ট্রায়ত্ত নির্মাতাদের অংশীদারত্ব আরও বেড়েছে; অনেক বিনিয়োগকারী এ পরিবর্তনকে বাড়ি হস্তান্তর ও স্থিতিশীলতার জন্য সহায়ক বলে মনে করেন।

স্বাধীন পর্যবেক্ষকেরাও স্থিতিশীলতার আভাস পেয়েছেন। সরকারি তথ্যের বরাত দিয়ে ইকাই গ্লোবাল জানিয়েছে, ২০২৪ সালের শুরুর তুলনায় নতুন আবাসিক বাড়ির বিক্রি কমার গতি উল্লেখযোগ্যভাবে মন্থর হয়েছে। আয় বাড়া ও দাম কমার ফলে আবাসন কেনার সামর্থ্য উন্নত হওয়ায় এ পরিবর্তন এসেছে। বন্ধকি ঋণের সুদ কমা ও যোগ্যতার নিয়ম শিথিল হওয়ায় সম্ভাব্য ক্রেতার পরিসর বেড়েছে। বড় শহরগুলোর একটি নমুনায় পুরোনো বাড়ির লেনদেন বছরওয়ারি বেড়েছে; কম দামে আকৃষ্ট হয়ে দরকষাকষিতে আগ্রহী ক্রেতার সংখ্যা বেড়েছে।

তবু প্রতিকূলতা প্রবল। আগের বছরগুলোর তুলনায় নতুন বাড়ির নির্মাণকাজ এখনো অনেক কম, বহু এলাকায় মজুত বেশি এবং নির্মাতারা নগদ অর্থের প্রবল সংকটে রয়েছেন। কয়েকটি বড় শহরে দৃশ্যমান উন্নতি এখনো ছোট শহরগুলোতে ব্যাপকভাবে ছড়ায়নি। বাজারের বিভক্ত চরিত্রের কারণে সামগ্রিক তথ্য নিম্নস্তরের এলাকার তীব্র চাপ আড়াল করতে পারে, যেখানে জনসংখ্যা কমা ও কর্মসংস্থান দুর্বল হওয়ার প্রভাব সবচেয়ে বেশি।

নির্মাতা, ঋণ ও একীভূতকরণ

নির্মাতাদের চিত্র আমূল বদলে গেছে। অধিকাংশ বড় বেসরকারি নির্মাতা ঋণখেলাপি হয়েছেন বা ঋণ পুনর্গঠন করছেন। বাজারের অংশীদারত্ব সরে গেছে রাষ্ট্র-সমর্থিত কোম্পানিগুলোর দিকে, যাদের ক্রেতারা তুলনামূলক নিরাপদ মনে করেন। ২০২৪ সালের শুরুর দিকে অবসায়নের আদেশের পর আগস্টের শেষ দিকে হংকং স্টক এক্সচেঞ্জ থেকে চায়না এভারগ্র্যান্ডের তালিকাচ্যুতি একসময় জাতীয় বিক্রিতে শীর্ষে থাকা প্রতিষ্ঠানটির যাত্রার সমাপ্তি চিহ্নিত করেছে। এভারগ্র্যান্ডের দায় একসময় ৩০০ বিলিয়ন ডলারের বেশি ছিল। উচ্চ প্রবৃদ্ধি ও উচ্চ ঋণনির্ভর ব্যবসায়িক মডেলে খাতটির অন্তর্নিহিত ঝুঁকির প্রতীক হয়ে উঠেছিল প্রতিষ্ঠানটি।

এর প্রভাব কোনো একটি কোম্পানিতে সীমাবদ্ধ নয়। সারা দেশে প্রকল্পের কাজ বিলম্বিত হয়েছে, আর ক্রেতারা সম্পন্ন বাড়ি অথবা শক্তিশালী পৃষ্ঠপোষক রয়েছে এমন প্রকল্পকে অগ্রাধিকার দিয়েছেন। প্রিসেলে বিক্রি হওয়া বাড়ির কাজ শেষ করে হস্তান্তর নিশ্চিত করতে এবং সম্ভব হলে কিছু অবিক্রীত মজুত কিনে নিতে কর্তৃপক্ষ স্থানীয় সরকার ও রাষ্ট্রায়ত্ত প্রতিষ্ঠানগুলোকে চাপ দিয়েছে। একীভূতকরণের ধারা আরও চলতে পারে; প্রকল্প সম্পন্ন করা ও নির্মাণ কার্যক্রম স্থিতিশীল করতে রাষ্ট্র-সংশ্লিষ্ট নির্মাতাদের ভূমিকা আরও বড় হবে বলে ধারণা করা হচ্ছে।

স্থানীয় সরকারের অর্থায়ন পরিস্থিতিকে আরও জটিল করে তুলেছে। আবাসন খাতের উত্থানের সময় জমি বিক্রি ও সম্পত্তিসংশ্লিষ্ট কর স্থানীয় রাজস্বের বড় অংশ জোগাত। নির্মাতাদের আর্থিক অবস্থা খারাপ হওয়ায় জমি নিলাম ধীর হয়েছে এবং আয় কমেছে; এতে বাজেটে চাপ পড়েছে ও সরকারি বিনিয়োগ কমেছে। বিশ্লেষকদের মতে, কেন্দ্রের জোরালো সহায়তা বা রাজস্বের নতুন উৎস ছাড়া অনেক স্থানীয় সরকারের পক্ষে বিপুল পরিমাণ অবিক্রীত আবাসন কেনা বা বড় পরিসরে পুনর্নির্মাণ প্রকল্পে অর্থায়ন করা কঠিন হবে, ফলে মজুত শোষণের সুযোগ সীমিত হবে।

বৃহত্তর অর্থনীতির জন্য কেন এটি গুরুত্বপূর্ণ

চীনের অর্থনীতিতে আবাসন খাতের প্রভাব ব্যাপক। সরাসরি আবাসন কার্যক্রমের পাশাপাশি নির্মাণসামগ্রী, গৃহস্থালি সরঞ্জাম, আসবাবপত্র ও সেবায় এর পরোক্ষ সংযোগ ঐতিহাসিকভাবে মোট দেশজ উৎপাদনের উল্লেখযোগ্য অংশ জুগিয়েছে। বাড়ি বিক্রি ও দাম কমলে পরিবারগুলো সাধারণত ব্যয় কমায় এবং প্রতিষ্ঠানগুলো বিনিয়োগ কাটছাঁট করে। সাম্প্রতিক এই চক্রের সঙ্গে ভোক্তা মূল্যস্ফীতি খুব কম থাকা, উৎপাদক মূল্য কমা এবং কয়েক প্রান্তিকে জিডিপি ডিফ্লেটর পতনের ঘটনাও মিলে গেছে—যা সবই দুর্বল অভ্যন্তরীণ চাহিদার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

আস্থার প্রভাব অর্থনীতিতে ছড়িয়ে পড়ার একটি প্রধান পথ। শহরাঞ্চলের পরিবারের সম্পদের বড় অংশ আবাসনে আটকে থাকায় সম্পত্তির মূল্য কমলে ভোক্তারা নিজেদের কম নিরাপদ মনে করতে পারেন, ফলে বিবেচনাধীন কেনাকাটা কমে যায়। নির্মাতারা নির্মাণ কমালে এবং সরবরাহকারীদের অতিরিক্ত সক্ষমতা থাকলে বেসরকারি বিনিয়োগও দুর্বল হয়। প্রত্যক্ষ বিদেশি বিনিয়োগ কমেছে এবং অভ্যন্তরীণ চাহিদার ওপর নির্ভরশীল চীনা সম্পদে পোর্টফোলিও বিনিয়োগকারীরা সতর্ক রয়েছেন।

এর বৈশ্বিক প্রভাবও রয়েছে। নির্মাণের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট উপকরণ ও তৈরি পণ্যের অতিরিক্ত উৎপাদন রপ্তানি বাজারে চলে যেতে পারে, যা বাণিজ্য উত্তেজনা বাড়াতে পারে। একই সঙ্গে চীনের পণ্যসামগ্রীর চাহিদা কমলে বৈশ্বিক দাম ও উৎপাদক অর্থনীতিগুলো প্রভাবিত হতে পারে। নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষের ছাড়ের কারণে চীনের ব্যাংকগুলো এখন পর্যন্ত মূলধনে বড় ধাক্কা এড়িয়েছে। তবে সমন্বয় যত দীর্ঘ হবে, ক্ষতি স্বীকার এবং অনাদায়ী ঋণ নিষ্পত্তির চাপ তত বাড়বে।

আস্থা ফেরাতে কী করতে পারে

আন্তর্জাতিক অভিজ্ঞতা বলছে, আবাসন মন্দার মোড় ঘোরাতে প্রায়ই খেলাপি সম্পদ নিষ্পত্তি, প্রকল্পের কাজ শেষ করে হস্তান্তর নিশ্চিত করা এবং দামকে আরও স্বাধীনভাবে সমন্বিত হতে দেওয়া গুরুত্বপূর্ণ। আইএমএফের মতে, অক্ষম নির্মাতাদের দ্রুত পুনর্গঠন, অনাদায়ী ঋণের স্বীকৃতি পিছিয়ে দেয় এমন নিয়ম বাতিল এবং বাড়ির ক্রেতাদের জন্য জোরালো সুরক্ষা বাজারকে নতুন ভারসাম্যে পৌঁছাতে সাহায্য করবে। প্রিসেলে বিক্রি হওয়া বাড়ির কাজ শেষ করার স্পষ্ট প্রক্রিয়া ক্রেতাদের বাজারে ফিরতে আস্থা দিতে পারে। আর টেকসই নির্মাতাদের লক্ষ্যভিত্তিক সহায়তা দুর্বল প্রতিষ্ঠানগুলোর টিকে থাকা দীর্ঘায়িত না করেই সক্ষমতা ধরে রাখতে পারে।

আইএমএফের কর্মী-প্রতিবেদনে পরিবারগুলোকে সুরক্ষা দিয়ে সমন্বয়ের সময় কমানোর কয়েকটি পদক্ষেপের কথা বলা হয়েছে। এতে বাস্তব পরিস্থিতি প্রতিফলিত হয় এমন ব্যাংকিং নিয়ম, যেসব প্রকল্প শেষ করা সম্ভব সেগুলোর জন্য নিয়মিত অর্থায়ন এবং প্রিসেলে ক্রেতাদের অর্থের আরও ভালো সুরক্ষার প্রয়োজনীয়তার ওপর জোর দেওয়া হয়েছে।

নির্মাতাদের অনাদায়ী ঋণ স্বীকার এড়াতে ব্যাংকগুলোকে যে নিয়ম অনুমতি দেয়, সেগুলো ধাপে ধাপে বাতিল করা উচিত।

ভোক্তা সুরক্ষা ও আস্থা সরাসরি বাড়ি হস্তান্তরের ঝুঁকির সঙ্গে সম্পর্কিত।

নির্মাতারা কেনা বাড়ির কাজ শেষ করতে ব্যর্থ হলে ক্রেতাদের বীমার আওতায় আনা আস্থা ফেরাতে এবং নির্মাতাদের বিক্রির চাপ কমাতে সাহায্য করতে পারে।

দীর্ঘমেয়াদি সংস্কার সঞ্চয়ের মাধ্যম হিসেবে আবাসনের ওপর অর্থনীতির নির্ভরতাও কমাতে পারে। দেশব্যাপী সম্পত্তি কর, পরিবারকে বিনিয়োগের আরও সুযোগ দিতে গভীরতর পুঁজিবাজার এবং শক্তিশালী পেনশন ধীরে ধীরে সঞ্চয়কে আবাসন থেকে অন্য খাতে সরাতে পারে। জমি বিক্রির ওপর স্থানীয় সরকারের নির্ভরতা কমায় এমন রাজস্ব সংস্কার আয়তননির্ভর সম্প্রসারণের বদলে টেকসই নগর উন্নয়নের সঙ্গে প্রণোদনার সামঞ্জস্য তৈরি করবে।

নিকট মেয়াদে নকশার মতোই বাস্তবায়নও গুরুত্বপূর্ণ। পর্যাপ্ত অর্থায়ন এবং প্রকৃত প্রয়োজন আছে এমন এলাকায় লক্ষ্যভিত্তিক প্রয়োগ হলে নগর নবায়ন ও সরকারি আবাসন কেনা কিছু মজুত শোষণ করতে পারে। প্রিসেলের বদলে সম্পন্ন বাড়ি বিক্রির পরীক্ষামূলক কর্মসূচির মতো পদক্ষেপ বিক্রির জন্য সম্পন্ন বাড়ির সরবরাহ বাড়াতে পারে। এতে ক্রেতাদের অপেক্ষায় রাখার নির্দিষ্ট আশঙ্কাটি মোকাবিলা হবে। নীতিনির্ধারকদের স্পষ্ট ও ধারাবাহিক যোগাযোগ বাস্তবসম্মত মূল্যতলানি নিয়ে প্রত্যাশা স্থির করতে পারে, যা লেনদেন পুনরুজ্জীবনের জন্য অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

মূল বিষয়গুলো

• আগস্টে শীর্ষ ১০০ নির্মাতার বিক্রি কমে ২০৭ বিলিয়ন ইউয়ানে দাঁড়িয়েছে, যা বছরওয়ারি ১৭.৬ শতাংশ কম; এ নিয়ে টানা ছয় মাস পতন হলো।
• জুলাইয়ে নতুন বাড়ির দাম মাসিক হিসাবে ০.৩ শতাংশ কমেছে; ৭০টি শহরের মধ্যে ৬০টিতে দাম কমেছে এবং বছরওয়ারি পতনও ব্যাপক রয়েছে।
• আইএনজির হিসাবে, সর্বোচ্চ অবস্থান থেকে জাতীয়ভাবে নতুন বাড়ির দাম প্রায় ১০.৭ শতাংশ এবং পুরোনো বাড়ির দাম প্রায় ১৮.৮ শতাংশ কমেছে।
• আগস্টের শেষ দিকে সাংহাইয়ে নিয়ম শিথিল করার পর সপ্তাহওয়ারি লেনদেন ৩৫ শতাংশের বেশি বেড়েছে, যা দেখায় স্থানীয় পদক্ষেপে শীর্ষ শহরগুলোতে কার্যক্রম বাড়তে পারে।
• বিশ্লেষকদের মতে, প্রিসেল পদ্ধতিতে বাড়ি হস্তান্তরের ঝুঁকি ও আরও দাম কমার আশঙ্কা আস্থাকে বাধাগ্রস্ত করছে।
• জনমিতিগত চাপ কাঠামোগত। গোল্ডম্যান স্যাকসের অনুমান, আগামী বছরগুলোতে শহরাঞ্চলে নতুন বাড়ির চাহিদা ২০১৭ সালের সর্বোচ্চ চাহিদার প্রায় এক-চতুর্থাংশে থাকবে।
• নীতিগত সহায়তার মধ্যে রয়েছে বন্ধকি ঋণের সুদ ও প্রাথমিক জমা কমানো, বাড়ি কেনার নিয়ম শিথিল করা, প্রকল্পের অনুমোদিত তালিকার জন্য ব্যাংকের সহায়তা এবং সরকারি কর্মসূচির মাধ্যমে মজুত শোষণ।
• ফিচ ও অন্যান্য বিশ্লেষকেরা পতনের গতি কমার প্রাথমিক লক্ষণ দেখছেন, তবে স্থিতিশীলতার প্রক্রিয়া অসম ও নাজুক বলে সতর্ক করেছেন।
• আস্থা ফেরাতে অক্ষম নির্মাতাদের দ্রুত পুনর্গঠন, অনাদায়ী ঋণ স্বীকার এবং ক্রেতাদের জন্য জোরালো সুরক্ষার ওপর আইএমএফের নির্দেশনায় জোর দেওয়া হয়েছে।
• আবাসন মন্দা প্রবৃদ্ধি ও মূল্যস্ফীতির ওপর বড় চাপ হয়ে রয়েছে; স্থানীয় সরকারের অর্থায়ন, বিনিয়োগ ও বৈশ্বিক বাণিজ্য প্রবাহেও এর প্রভাব পড়ছে।