ভিয়েতনামে অসমাপ্ত বাড়ি বিক্রিতে বিধিনিষেধ ও ক্রেতাদের অর্থ সুরক্ষায় কঠোর নিয়ন্ত্রণের প্রস্তাব

প্রস্তাবিত বিক্রয়ব্যবস্থায় ক্রেতাদের অর্থকে কেন্দ্রে রাখা হয়েছে

অসমাপ্ত বাড়ি বিক্রিতে বিধিনিষেধ আরোপের বিষয়টি বিবেচনা করছেন ভিয়েতনামের আইনপ্রণেতারা। এর মধ্যে রয়েছে ক্রয়চুক্তি পুনর্বিক্রিতে নিষেধাজ্ঞা এবং ধীরে ধীরে শুধু নির্মাণকাজ শেষ হওয়ার পর বাড়ি বিক্রির ব্যবস্থা চালু করা। পাশাপাশি, জামানত, ব্যাংক গ্যারান্টি এবং মালিকানার নথি পাওয়ার আগে ক্রেতাদের দেওয়া অর্থের ওপর আরও কঠোর নিয়ন্ত্রণ চান তারা।

২০২৬ সালের ৩০ অক্টোবর জাতীয় পরিষদের বিতর্কে থান হোয়া প্রদেশের প্রতিনিধি লে থান হোয়ান নির্মাণাধীন বাড়ির চুক্তি হস্তান্তর নিষিদ্ধ করার প্রস্তাব দেন। হাই ফংয়ের প্রতিনিধি নুয়েন নক সন ভিন্ন পদ্ধতির প্রস্তাব করেন: হস্তান্তর চালু থাকবে, তবে প্রতিটি লেনদেন সম্পত্তিবিষয়ক তথ্যব্যবস্থায় নথিভুক্ত করতে হবে, যা ইলেকট্রনিক পরিচয় যাচাইকরণ ও যাচাইকৃত আইনি তথ্যের সঙ্গে যুক্ত থাকবে।

বাড়ির অপেক্ষায় থাকা পরিবারগুলোর জন্য এই বিতর্কে তাদের সঞ্চয়ের পাশাপাশি আটকে যাওয়া ক্রয় থেকে বেরিয়ে আসার সুযোগও জড়িত। হো চি মিন সিটির রক্সানা প্লাজায় বিলম্বে এবং দা নাং ও হ্যানয়ে দেরিতে বাড়ি হস্তান্তরের কারণে ক্ষতিগ্রস্ত ক্রেতারা ঋণের বোঝা বহন করেও এসব সম্পত্তির জন্য অর্থ দিয়েছেন।

প্রস্তাবগুলো এখনো আলোচনাধীন। নির্মাণমন্ত্রী ত্রান হং মিন বলেন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন সংশোধনের খসড়া পর্যালোচনা ও পরিমার্জন করা হবে; চূড়ান্ত ভোট বা বাস্তবায়নের কোনো তারিখ জানানো হয়নি।

দুটি ভিন্ন ধরনের বিধিনিষেধ বিবেচনা করা হচ্ছে। চুক্তি হস্তান্তর নিষিদ্ধ হলে একজন ক্রেতা অন্য কারও কাছে ক্রয়চুক্তি হস্তান্তর করতে পারবেন না। শুধু নির্মাণ শেষ হওয়া বাড়ি বিক্রির নিয়ম চালু হলে সম্পত্তি প্রথমবার বিক্রির সময় এবং ক্রেতাদের কাছ থেকে অর্থ নেওয়ার সময় বদলে যাবে। যেকোনো ব্যবস্থাই আবাসন নির্মাণে অর্থায়নের ধরন পাল্টাবে, তবে ক্রেতাদের ওপর এর প্রভাব পড়বে ভিন্ন ভিন্ন পর্যায়ে।

বারবার চুক্তি পুনর্বিক্রি বন্ধ করতে চান কেন আইনপ্রণেতারা

হোয়ান যুক্তি দেন, বারবার চুক্তি হস্তান্তরের ফলে আবাসন চুক্তি ফটকা কারবারের হাতিয়ারে পরিণত হতে পারে। বাড়ি নির্মাণ ও হস্তান্তরের আগে চুক্তি হস্তান্তরকারী ক্রেতা তৈরি সম্পত্তি নয়, বরং চুক্তিগত অধিকার ও অর্থ পরিশোধের দায় অন্যের কাছে তুলে দেন।

প্রথম ক্রেতা জামানত বা কিস্তির সামান্য অংশ পরিশোধ করে দাম বাড়লে চুক্তি হস্তান্তর করতে পারেন। হোয়ান বলেন, প্রাথমিক বিনিয়োগে মুনাফা ৫০ বা ১০০ শতাংশ পর্যন্ত হতে পারে। বারবার চুক্তি হস্তান্তর ও দালালি খরচ যুক্ত হলে শেষ পর্যন্ত বাড়ি হস্তান্তরের দাম মূল দামের দ্বিগুণও হতে পারে।

প্রাথমিকভাবে দেওয়া অর্থের ওপর মুনাফা আর পুরো বাড়ির দাম বৃদ্ধি এক বিষয় নয়। প্রথম ক্রেতা যেহেতু ক্রয়মূল্যের কেবল একটি অংশ পরিশোধ করেছেন, তাই বাড়ির দামে তুলনামূলক সামান্য বৃদ্ধি হলেও তার দেওয়া অর্থের তুলনায় লাভের হার অনেক বেশি হতে পারে।

হোয়ানের প্রস্তাব শুধু ব্যক্তিগত ফটকাবাজদের ওপর বিধিনিষেধ আরোপের মধ্যে সীমাবদ্ধ নয়। তিনি নির্মাণকাজ শেষ হওয়ার পর বাড়ি বিক্রির দিকে ধাপে ধাপে এগোনোর বিষয়টি পর্যালোচনার আহ্বান জানান, যাতে সম্পত্তি প্রস্তুত হওয়ার আগ পর্যন্ত ক্রয়চুক্তি ঘুরে বেড়ানোর সময় কমে আসে।

সন স্বীকার করেন, প্রকৃত প্রয়োজনেও চুক্তি হস্তান্তর কাজে আসে এবং লেনদেনকে আইনি ব্যবস্থার মধ্যে রাখতে সাহায্য করে। তার প্রস্তাব অনুযায়ী প্রতিটি হস্তান্তর নথিভুক্ত করা হবে, ফলে ক্রেতাদের ধারাবাহিকতা ও প্রকৃত লেনদেনমূল্য অনুসরণ করা সহজ হবে। অসম্পূর্ণ তথ্যভান্ডারের কারণে বৈধ লেনদেন যেন বাধাগ্রস্ত না হয়, সে জন্য কার্যকরভাবে ব্যবস্থা চালুরও আহ্বান জানান তিনি।

ক্রেতাদের কেন বেরিয়ে আসার পথ দরকার হতে পারে

নুয়েন তাত থান বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থনীতিবিদ হুয়িন থান দিন বলেন, চুক্তি হস্তান্তরে নিষেধাজ্ঞা ফটকা কারবার কমাতে পারে, তবে আর্থিক পরিস্থিতি বদলে গেলে প্রকৃত বাড়ির ক্রেতারা আটকে যেতে পারেন। তিনি এক থেকে তিন বছর মেয়াদি প্রকল্পের কথা উল্লেখ করেন, যে সময়ে ক্রেতার চাকরি চলে যেতে পারে, ব্যবসায় ক্ষতি হতে পারে বা পরিবারে জরুরি পরিস্থিতি তৈরি হতে পারে।

যে ক্রেতার পক্ষে আর কিস্তি দেওয়া সম্ভব নয়, আগে প্রতিশ্রুত অর্থ ফেরত পেতে তার চুক্তি হস্তান্তরের প্রয়োজন হতে পারে। এই সুযোগ না থাকলে চুক্তি বাতিল করা বা একতরফাভাবে চুক্তির অবসান ঘটানো ছাড়া পথ নাও থাকতে পারে। এতে জরিমানা, ক্ষতিপূরণ ও অর্থ ফেরত নিয়ে বিরোধ দেখা দিতে পারে।

লে চুং ফাত আইন প্রতিষ্ঠানের পরিচালক এবং হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের সদস্য লে চুং ফাত সর্বাত্মক নিষেধাজ্ঞার বিরোধিতা করেন। তার যুক্তি, বৈধ আবাসন চুক্তি থেকে উদ্ভূত অধিকার সম্পত্তির অধিকার হিসেবে সুরক্ষিত; এ ক্ষেত্রে তিনি ২০১৩ সালের সংবিধানের ৩২ অনুচ্ছেদের কথা উল্লেখ করেন। এটি প্রস্তাবটির বিরুদ্ধে তার আইনি যুক্তি, এ বিষয়ে আদালতের কোনো রায় নয়।

ফাত কর আরোপ ও আইনি যাচাইয়ের মাধ্যমে নিয়ন্ত্রণের পক্ষে মত দেন। তিনি সতর্ক করেন, নিষেধাজ্ঞা লেনদেনকে অনানুষ্ঠানিক ব্যবস্থায় ঠেলে দিতে পারে, যার মধ্যে রয়েছে ব্যাপক ক্ষমতা দেওয়া পাওয়ার অব অ্যাটর্নি, ব্যক্তিগত লিখিত চুক্তি এবং কেনাবেচার প্রতিশ্রুতি। এসব লেনদেনে কর্তৃপক্ষের কাছে তথ্য কম থাকতে পারে, কর আদায় কমতে পারে এবং বিরোধ বা প্রতারণা বাড়তে পারে।

জামানতে ৫ শতাংশ সীমার বাইরেও নিয়ন্ত্রণের প্রস্তাব

খসড়ায় অসমাপ্ত সম্পত্তির ক্ষেত্রে বিক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের মূল্যের সর্বোচ্চ ৫ শতাংশ জামানত নির্ধারণ করা হয়েছে। সম্পত্তি ব্যবসার শর্ত পূরণ করলেই কেবল এই অর্থ নেওয়া যাবে। ক্যান থোর প্রতিনিধি তো আই ভাং প্রস্তাব করেন, প্রকল্পের গ্যারান্টি দেওয়া ব্যাংকের একটি অবরুদ্ধ হিসাবে এই অর্থ জমা রাখতে হবে।

অবরুদ্ধ হিসাবে জমা থাকলে নির্মাতা নিজের ইচ্ছায় জামানতের অর্থ তুলতে পারবেন না। ভাংয়ের প্রস্তাব অনুযায়ী, সম্পত্তি নির্ধারিত শর্ত পূরণ এবং ক্রেতা ও নির্মাতার আনুষ্ঠানিক ক্রয়চুক্তি স্বাক্ষরের পরই অর্থ ব্যবহারের সুযোগ থাকবে।

লাম ডংয়ের প্রতিনিধি জুয়ং খাক মাই সতর্ক করেন, নির্মাতা বা পরিবেশকেরা সংরক্ষণমূল্য, আগ্রহ নিবন্ধন বা অগ্রাধিকার ফি-র মতো অন্য নামে অর্থ নিতে পারেন। থান হোয়ার প্রতিনিধি লুয়ং থি হোয়াও একইভাবে বলেন, আইনে কোনো অর্থকে তার নাম নয়, বরং উদ্দেশ্যের ভিত্তিতে বিবেচনা করা উচিত।

বাস্তবে দেখতে হবে, অর্থটি ভবিষ্যৎ চুক্তি নিশ্চিত করতে নেওয়া হচ্ছে কি না, অথবা ক্রয়মূল্যের অংশ হিসেবে দেওয়া হচ্ছে কি না। একে অগ্রাধিকার ফি বললে এর প্রকৃতি বদলাবে না। হো চি মিন সিটির প্রতিনিধি ত্রান আন তুয়ানও নির্মাতা এবং অর্থ সরাসরি গ্রহণকারী—মধ্যস্থতাকারীসহ—সবার দায় নির্ধারণের পক্ষে মত দেন। দেওয়া অর্থ ফেরত ও ক্ষতিপূরণের বিষয়গুলো দেওয়ানি আইনে অন্তর্ভুক্ত করারও আহ্বান জানান তিনি।

সাবেক বিন জুয়ং এলাকার জাতীয় মহাসড়ক ১৩-সংলগ্ন একটি প্রকল্পে এ ধরনের চর্চার উদাহরণ দেখা যায়। ক্রেতাদের একটি অ্যাপার্টমেন্ট সংরক্ষণের জন্য ১০ কোটি ডং দিতে বলা হয়েছিল; প্রায় এক মাস পর ক্রয়চুক্তি হওয়ার কথা ছিল এবং চুক্তি স্বাক্ষর না করার সিদ্ধান্ত নিলে অর্থ ফেরত দেওয়ার প্রস্তাব ছিল।

বাড়ি হস্তান্তরের আগে নির্মাতারা কত অর্থ নিতে পারবেন?

সন বলেন, খসড়ায় প্রথম কিস্তি সর্বোচ্চ ৩০ শতাংশ এবং বাড়ি হস্তান্তরের আগে মোট পরিশোধ সর্বোচ্চ ৭০ শতাংশ রাখার প্রস্তাব রয়েছে; পাশাপাশি জামানতের সীমা ৫ শতাংশ। তার উদ্বেগ ছিল, ক্রেতারা এখনো বড় অঙ্কের অর্থ আগাম দেবেন, অথচ নির্মাতা সেই অর্থ কীভাবে ব্যবহার করছেন তা তদারক করতে পারবেন না।

হোয়ান প্রস্তাব করেন, বাড়ি হস্তান্তরের আগে সর্বোচ্চ ৭০ শতাংশ অর্থ নেওয়া যাবে; বাকি ৩০ শতাংশ দিতে হবে কেবল ক্রেতা বাড়ি বুঝে পাওয়া এবং মালিকানার সনদ পাওয়ার পর। এই দুই শর্তের সঙ্গে শেষ কিস্তি যুক্ত হলে ভবনের নির্মাণকাজ শেষ হওয়ার বাইরেও ক্রেতারা আর্থিক সুরক্ষা পাবেন।

পরস্পরবিরোধী এই অঙ্কগুলো নীতিগতভাবে বড় সিদ্ধান্তের ইঙ্গিত দেয়। বাড়ি হস্তান্তর ও সনদ পাওয়ার সঙ্গে যুক্ত ৩০ শতাংশ বাকি অর্থ, খসড়ার অন্যত্র আলোচিত চূড়ান্ত ৫ শতাংশের ছয় গুণ। দুই পদ্ধতিতে নির্মাতার তাৎক্ষণিক নিয়ন্ত্রণের বাইরে থাকা অর্থের পরিমাণ হবে একেবারেই ভিন্ন।

বিশেষত ব্যাংক গ্যারান্টি ছাড়া ক্রেতা এগিয়ে গেলে নির্মাণকাজের প্রকৃত অগ্রগতির সঙ্গে অর্থ পরিশোধ মিলিয়ে পর্যবেক্ষণের প্রস্তাবও দেন সন। বাস্তবে এর অর্থ, চুক্তিতে লেখা পরিশোধের তারিখের ওপর নির্ভর না করে যাচাই করা সম্পন্ন কাজের সঙ্গে তাল মিলিয়ে অর্থ ছাড়া হবে।

প্রকল্পের জন্য ব্যাংকের অনুমোদন আর ক্রেতার গ্যারান্টিপত্র এক নয়

ব্যাংক সুরক্ষা দিতে একজন ক্রেতার জন্য যে পদক্ষেপগুলো দরকার, সেদিকে নজর দেন তুয়ান। নির্মাতাকে গ্যারান্টি দেওয়ার বিষয়ে ব্যাংকের সম্মতি একটি ধাপ; নির্দিষ্ট গ্রাহকের জন্য গ্যারান্টিপত্র দেওয়া আরেকটি ধাপ। ওই গ্রাহকের লেনদেনের সঙ্গে যুক্ত সুরক্ষার বিবরণ থাকে গ্যারান্টিপত্রে।

গ্যারান্টি নিতে ইচ্ছুক ক্রেতাদের ক্ষেত্রে তুয়ান প্রস্তাব করেন, ক্রেতারা নিজ নিজ গ্যারান্টিপত্র হাতে পাওয়ার পরই কেবল নির্মাতারা চুক্তির অর্থ গ্রহণ করতে পারবেন। সুরক্ষা কখন থেকে কার্যকর হবে এবং এর খরচ কত, তা ক্রেতাদের জানাতে গ্যারান্টিপত্র দেওয়ার সময়সীমা, পদ্ধতি ও ফি সম্পর্কেও স্পষ্ট নিয়ম চান তিনি।

খসড়ায় ক্রেতারা ব্যাংক গ্যারান্টি নেবেন কি না, তা বেছে নেওয়ার সুযোগ রয়েছে। সন প্রস্তাব করেন, গ্যারান্টি নেওয়াই হবে স্বাভাবিক ব্যবস্থা; তবে পূর্ণাঙ্গ ব্যাখ্যা পাওয়ার পর আলাদা লিখিত নিশ্চিতকরণের মাধ্যমে ক্রেতা তা প্রত্যাখ্যান করতে পারবেন।

সনের উদ্বেগ ছিল, অন্যথায় গ্যারান্টি প্রত্যাখ্যানের বিষয়টি ক্রয়চুক্তির একটি প্রচলিত শর্ত হিসেবে উপস্থাপন করা হতে পারে। তার প্রস্তাবে ক্রেতাকে আরও ভেবেচিন্তে সিদ্ধান্ত নিতে হবে; গ্যারান্টি না নিলে অর্থ পরিশোধও পর্যবেক্ষণ করতে হবে। ক্রেতারা অর্থ দেওয়ার পর নির্মাতার দায় পালনের অপেক্ষায় থাকার সময়টিকেই এসব প্রস্তাব লক্ষ্য করে।

চূড়ান্ত ৫ শতাংশ নিয়ে অর্থের নিয়ন্ত্রণ ও ফেরতের প্রশ্ন

মালিকানার সনদের অপেক্ষায় থাকা ক্রেতার জন্য চুক্তিমূল্যের শেষ ৫ শতাংশের বিষয়টিও খসড়ায় অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। শুরুতে দেওয়া জামানতও ৫ শতাংশ হলেও এটি তার থেকে আলাদা অর্থ।

কোন হিসাবে অর্থ থাকবে, কোন নথির ভিত্তিতে তা ছাড়া যাবে, সুদ কে পাবেন এবং নির্মাতা ঋণ পরিশোধে অক্ষম হলে কী হবে—এসব বিষয়ে নিয়ম চেয়েছেন মাই। অর্থ আলাদাভাবে পরিচালনা এবং স্পষ্ট আইনি ভিত্তিতে তা ছাড়ার পক্ষে মত দেন তিনি।

রাষ্ট্রীয় সংস্থার সঙ্গে যুক্ত কোনো বস্তুনিষ্ঠ সমস্যার কারণে সনদ দিতে দেরি হলে বিকল্প প্রস্তাব দেন ভাং। যেমন, ভূমির মূল্যায়ন শেষ না হওয়া বা পরিকল্পনার পরিবর্তন অনুমোদনে বিলম্ব। এ ধরনের পরিস্থিতিতে অবরুদ্ধ ৫ শতাংশের বদলে সমমূল্যের নিঃশর্ত ব্যাংক গ্যারান্টি দিতে পারবে নির্মাতা। এতে আর্থিক সুরক্ষা বজায় রেখেই নগদ অর্থ ব্যবহারের সুযোগ মিলবে।

হিসাবের মালিকানা, অর্থ পরিশোধের সময় এবং ফি সম্পর্কেও স্পষ্টতা চান আইনপ্রণেতারা। ক্রেতারা নিজেরাই সনদের আবেদন করলে আটকে রাখা অর্থ নির্মাতাকে দেওয়া হবে কি না, তা হবে স্বেচ্ছাধীন; তবে প্রয়োজনীয় নথি সরবরাহের দায় নির্মাতারই থাকবে।

হাই ফংয়ের প্রতিনিধি ভু ভান তিয়েন মুয়ং থানহের কয়েকটি প্রকল্পের পরিবারের কথা উল্লেখ করেন, যারা সনদের জন্য বছরের পর বছর অপেক্ষা করেছেন। তাদের অভিজ্ঞতায় নির্মাণের অগ্রগতির পাশাপাশি মালিকানার নথিও বিতর্কের গুরুত্বপূর্ণ অংশ হয়ে উঠেছে: চাবি হাতে পাওয়ার পর আনুষ্ঠানিক নথির জন্য আরও দীর্ঘ অপেক্ষা করতে হতে পারে।

প্রকল্প যাচাই করবেন কারা, আর দায় নেবে কে?

লেনদেনের আগে বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত অ্যাপার্টমেন্ট অনুমোদিত পরিকল্পনা ও নকশার সঙ্গে মিলিয়ে দেখার আহ্বান জানান তিয়েন। লঙ্ঘনের কারণে নির্মাণ ভেঙে ফেলতে হলে সেই পরিণতিসহ ক্রেতাদের ক্ষতিপূরণ দেওয়া ও সমস্যা সমাধানের দায় নির্মাতাদের ওপরও চাপাতে চান তিনি।

ক্যান থোর প্রতিনিধি দাও চি নিগিয়া যুক্তি দেন, ট্রেডিং প্ল্যাটফর্ম ও দালালদের ওপর এমন দায়িত্ব দিতে হবে, যা তারা বাস্তবে পালন করতে পারেন। তার ভাষ্য, তারা নথিপত্র পরীক্ষা ও সহজলভ্য তথ্য মিলিয়ে দেখতে পারেন, তবে সম্পত্তির পুরো আইনি অবস্থান প্রত্যয়নের ক্ষেত্রে রাষ্ট্রীয় সংস্থার বিকল্প হতে পারেন না।

নিগিয়া প্রস্তাব করেন, মধ্যস্থতাকারীদের সরবরাহ করা নথি সম্পূর্ণ ও সামঞ্জস্যপূর্ণ কি না, তা যাচাই করতে হবে; যে তথ্য যাচাই করা সম্ভব নয়, তা প্রকাশ করতে হবে। জেনেশুনে মিথ্যা তথ্য ব্যবহার করে লেনদেনের সুযোগ দিলে তাদের দায় নিতে হবে। হুং ইয়েনের প্রতিনিধি নুয়েন ভান হুই অনুপস্থিত বা অসামঞ্জস্যপূর্ণ নথির বিষয়টি পরিষ্কার করার এবং সমস্যা থেকে গেলে সেবা দিতে অস্বীকৃতি জানানোর আহ্বান জানান।

প্রকল্পের মালিকানা বদল হলে দায়দায়িত্ব আরও স্পষ্ট করার দাবিও জানান তুয়ান। বিদায়ী নির্মাতার নথি ও ইতোমধ্যে নেওয়া অর্থের হিসাব রাখতে হবে, এবং নির্মাতাদের মধ্যকার চুক্তিতে ক্রেতাদের বৈধ অধিকার অক্ষুণ্ণ রাখতে হবে।

প্রকল্প হস্তান্তরের আগে জমির আর্থিক দায়দায়িত্ব পুরোপুরি মেটানোর শর্ত নিয়ে সংশ্লিষ্ট উদ্বেগ তুলে ধরেন ভাং। তার যুক্তি, এতে থমকে যাওয়া প্রকল্প উদ্ধার করার উদ্দেশ্যে অধিগ্রহণ বাধাগ্রস্ত হতে পারে; ফলে ক্রেতারা মূল নির্মাতার আর্থিক সংকটের সঙ্গে জড়িয়ে পড়বেন।

অর্থায়নের ধরন বদলালে পরিশোধের চাপও বদলাতে পারে

জাতীয় মহাসড়ক ১৩-সংলগ্ন প্রকল্পের এক প্রতিনিধি বলেন, অগ্রিম বিক্রি দুই পক্ষের জন্যই উপকারী। তার ভাষ্য, ক্রেতারা সাধারণত শুরুতে ২০ থেকে ৩০ শতাংশ অর্থ দেন। ক্রেতাদের অর্থ নির্মাতাদের চাহিদা যাচাইয়ে সহায়তা করে এবং ঋণ নেওয়ার চাপ কমায়। ওই প্রকল্পে চুক্তি হস্তান্তরের জন্য প্রতিটি নথিতে ৩০ লাখ থেকে ৫০ লাখ ডং প্রক্রিয়াকরণ ফি নেওয়া হয়েছিল।

প্রতিনিধির যুক্তি, শুধু বাড়ি হস্তান্তরের সময় বিক্রি করলে ক্রেতাদের তখন অ্যাপার্টমেন্টের মূল্যের ৯৫ শতাংশ পরিশোধ করতে হবে। এই ধরনের ব্যবস্থায় পরিশোধের চাপ কেমন হবে, সেটিই ছিল নির্মাতার বর্ণনা। নির্মাণকাজ শেষে বাড়ি বিক্রির ব্যবস্থা চালু হলে নির্মাণের অর্থায়ন ক্রেতাদের ধাপে ধাপে দেওয়া কিস্তির বদলে বিক্রির আগে নির্মাতার জোগাড় করা অর্থের ওপর নির্ভর করবে।

তাই ক্রেতাদের জন্য সিদ্ধান্তটি শুধু তৈরি অ্যাপার্টমেন্ট দেখে কেনার চেয়ে বেশি কিছু। নির্মাণ চলাকালে অর্থ দিলে সময়ের সঙ্গে কিস্তি ভাগ হয়ে যায়, তবে বিলম্বের কারণে অর্থ আটকে যাওয়ার ঝুঁকি থাকে। নির্মাণ শেষে কিনলে বাড়িটি দ্রুত ব্যবহার করা যায়, কিন্তু কেনার সময় অর্থের বড় অঙ্ক জোগাড় করতে হতে পারে।

হো চি মিন সিটির সনদসংক্রান্ত সমস্যাও দেখায়, বিধিনিষেধ কত দিন চলবে তা কেন গুরুত্বপূর্ণ। সম্পত্তির সনদ পেতে বাধা দূর করার জন্য শহরটি ২০২৪ সালের ৫ নভেম্বর টাস্কফোর্স ৫০১৩ গঠন করে, পরে এর পুনর্গঠন করে টাস্কফোর্স ১৬৪৫ করা হয়। সনদ পাওয়া পর্যন্ত কোনো বিধিনিষেধ থাকলে তাতে পরিবারগুলো বাড়িতে ওঠার অনেক পরও প্রভাবিত হতে পারে।

তারিখসহ প্রধান ঘটনাগুলো হলো:

• ৫ নভেম্বর ২০২৪: সম্পত্তির সনদসংক্রান্ত জটিলতা দূর করতে হো চি মিন সিটি টাস্কফোর্স ৫০১৩ গঠন করে।
• ৩০ অক্টোবর ২০২৬: রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন সংশোধনের আলোচনায় জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিরা চুক্তি হস্তান্তর, অগ্রিম পরিশোধ ও গ্যারান্টি নিয়ে বিতর্ক করেন।
• বিতর্ক শেষে: নির্মাণমন্ত্রী ত্রান হং মিন খসড়াটি আরও পর্যালোচনা ও পরিমার্জনের প্রতিশ্রুতি দেন।

মিন বলেন, খসড়ার ৫ অনুচ্ছেদে গ্রাহকদের জামানত ও অগ্রিম অর্থের অবৈধ ব্যবহার নিষিদ্ধ করা হয়েছে। বাকি নীতিগত সিদ্ধান্তগুলো হলো, সুরক্ষা কীভাবে কার্যকর হবে: অর্থের নিয়ন্ত্রণ কার হাতে থাকবে, কখন তা ছাড়া যাবে, গ্যারান্টি কীভাবে নির্দিষ্ট ক্রেতার কাছে পৌঁছাবে এবং পরিস্থিতি বদলালে কোনো পরিবার চুক্তি হস্তান্তর করতে পারবে কি না।

মূল বিষয়গুলো

• আইনপ্রণেতারা অসমাপ্ত বাড়ির ক্রয়চুক্তি হস্তান্তর নিষিদ্ধ করার এবং নির্মাণ শেষ হওয়ার পরই বিক্রির বিষয়টি পর্যালোচনার প্রস্তাব দিয়েছেন।
• বিকল্প প্রস্তাবে প্রতিটি লেনদেন যাচাইকৃত বাজারতথ্যের মাধ্যমে নথিভুক্ত করার পাশাপাশি চুক্তি হস্তান্তরের সুযোগ রাখা হবে।
• প্রস্তাবিত সুরক্ষার মধ্যে রয়েছে অবরুদ্ধ হিসাবে জামানত রাখা, নির্দিষ্ট ক্রেতার জন্য গ্যারান্টি এবং নির্মাণকাজের অগ্রগতির সঙ্গে মিলিয়ে অর্থ পরিশোধ।
• প্রতিনিধিরা চূড়ান্ত ৫ শতাংশ আটকে রাখা এবং বাড়ি হস্তান্তর ও সনদ পাওয়া পর্যন্ত ৩০ শতাংশ আটকে রাখার প্রস্তাব নিয়ে বিতর্ক করেছেন।
• সমালোচকেরা সতর্ক করেছেন, চুক্তি হস্তান্তরে নিষেধাজ্ঞা আর্থিক জরুরিতে পড়া ক্রেতাদের আটকে দিতে পারে এবং অনানুষ্ঠানিক লেনদেন বাড়াতে পারে।
• প্রস্তাবগুলো এখনো পর্যালোচনাধীন; চূড়ান্ত ভোট বা বাস্তবায়নের তারিখ ঘোষণা করা হয়নি।