ভিয়েতনামে আবাসনের দাম কমলেও সাধ্যের ব্যবধান ঘোচেনি, বাড়ছে ভাড়া-আবাসনের পরিকল্পনা

দাম কমলেও অনেক ক্রেতার নাগালের বাইরে আবাসন

ভিয়েতনাম ২০২৬ সালে ৮৭,৬০১টি সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণ শেষ করার আশা করছে, যা বার্ষিক লক্ষ্যমাত্রার মাত্র ৯০ শতাংশ। বাণিজ্যিক বাজারে দাম কমলেও অনেকের নাগালের মধ্যে আসছে না বাড়ি। হো চি মিন সিটিতে ঘাটতি বিশেষভাবে প্রকট: হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর উদ্ধৃত সিটি সরকারের এক মূল্যায়নে ২০২৬ সালের প্রথম নয় মাসে নতুন সাশ্রয়ী আবাসনের কোনো সরবরাহ নথিভুক্ত হয়নি।

HoREA বলছে, ডেভেলপাররা প্রাথমিক বাজারে দাম প্রায় ৫ শতাংশ কমিয়েছেন। অন্যদিকে, সম্পত্তি পুনর্বিক্রয়কারী কিছু বিনিয়োগকারী ২০ থেকে ৩০ শতাংশ পর্যন্ত ছাড় দিয়েও ক্রেতা পেতে হিমশিম খেয়েছেন। প্রাথমিক বাজার বলতে ডেভেলপারদের বিক্রি করা বাড়ি বোঝায়; আর দ্বিতীয় বাজারে বিদ্যমান মালিকদের পুনর্বিক্রি করা বাড়ি অন্তর্ভুক্ত।

দাম কমলেও চাহিদা দুর্বল থাকতে পারে—হ্যানয়েও তার প্রমাণ দেখা যাচ্ছে। Savills Vietnam-এর তথ্য অনুযায়ী, ২০২৬ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি আগের প্রান্তিকের তুলনায় ২৬ শতাংশ কমেছে, আর এক বছর আগের তুলনায় কমেছে ৪৮ শতাংশ। ডেভেলপারদের বিক্রি করা অ্যাপার্টমেন্টের গড় চাওয়া দাম প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ১০৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং (VND) ছিল।

মূল সমস্যা হলো দামি বাড়ি, ঋণের উচ্চ ব্যয় এবং সাধারণ পরিবারের বাজেটের উপযোগী সম্পত্তির স্বল্পতা। বিশেষ করে শহরের কেন্দ্রের বাইরে আরও নির্মাণের পরিকল্পনা রয়েছে। তবে ক্রেতা ও ভাড়াটেরা বাস্তবে উপযোগী বিকল্প পাবেন কি না, তা নির্ভর করবে এসব আবাসনের অবস্থান, দাম ও উপযোগিতার ওপর।

HoREA-র চেয়ারম্যান Le Hoang Chau আরও বিস্তৃত পদক্ষেপের আহ্বান জানিয়েছেন: সামাজিক আবাসনের পাশাপাশি সাশ্রয়ী বাণিজ্যিক আবাসন, আরও যুক্তিসংগত ভাড়ার ব্যবস্থা, উন্নয়নের স্পষ্ট নিয়ম এবং কম সুদের ঋণ। এসব প্রস্তাব সরকারি আবাসন-সহায়তার যোগ্য ব্যক্তিদের পাশাপাশি তাঁদেরও লক্ষ্য করে, যাঁদের আয় যোগ্যতার সীমা ছাড়ালেও বাণিজ্যিক সম্পত্তির দাম নাগালের বাইরে।

ছাড়েও কেন চাহিদা ফিরছে না

Vietnam Association of Realtors (VARS)-এর হিসাব অনুযায়ী, ২০২৬ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে অ্যাপার্টমেন্টের গড় বিক্রয়মূল্য ছিল হ্যানয়ে প্রতি বর্গমিটারে ৭৯.৩ মিলিয়ন VND, হো চি মিন সিটিতে ৮৮.৩ মিলিয়ন এবং দা নাংয়ে ৬৮.৯ মিলিয়ন। তিন শহরের গড় দামই আগের প্রান্তিকের সমান ছিল।

এর আগে দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছিল। ২০১৯ সালের প্রথম প্রান্তিকের তুলনায় হ্যানয়ে ৯৭ শতাংশ, হো চি মিন সিটিতে ৬৯.৮ শতাংশ এবং দা নাংয়ে ৭৬.২ শতাংশ দাম বৃদ্ধির তথ্য দিয়েছে VARS। ফলে সাম্প্রতিক স্থিতিশীলতার আগে কয়েক বছর ধরে দাম বাড়তে থাকা একটি বাজারে ক্রেতারা প্রবেশ করছেন।

DKRA Consulting-এর হিসাবে, তৃতীয় প্রান্তিকে হো চি মিন সিটি ও আশপাশের এলাকায় ১০৮টি প্রকল্পে ডেভেলপারদের বিক্রির জন্য ১৩,২১৫টি অ্যাপার্টমেন্ট ছিল। বিক্রি হয়েছে ৩,৪৭১টি, যা আগের প্রান্তিকের তুলনায় ৬৬ শতাংশ কম; ওই সরবরাহের প্রায় ২৬ শতাংশের সমান।

দক্ষিণাঞ্চলের দ্বিতীয় বাজারে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ওই প্রান্তিকে সাধারণত ৪ থেকে ৭ শতাংশ কমেছে। ২০ থেকে ৩০ শতাংশ বড় ছাড়ের যে তথ্য HoREA দিয়েছে, তা কিছু ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীর ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। অন্যদিকে, DKRA-র পরিসংখ্যান তাদের পর্যবেক্ষণ করা প্রকল্পগুলোতে বেশি প্রচলিত মূল্যহ্রাসের চিত্র তুলে ধরে।

ঋণের খরচ আরেকটি বাধা। ২০২৬ সালে আবাসন ঋণের সুদের হার বার্ষিক প্রায় ১৪ থেকে ১৬ শতাংশ বলে জানানো হয়েছিল। এই হারে, ঋণের বকেয়া অপরিবর্তিত থাকলে ১ বিলিয়ন VND ঋণে বছরে ১৪০ মিলিয়ন থেকে ১৬০ মিলিয়ন VND সুদ হবে, আসল পরিশোধের বাইরে। প্রকৃত কিস্তি নির্ভর করে ঋণচুক্তি ও পরিশোধের সময়সূচির ওপর।

মধ্যম আয়ের ক্রেতাদের জন্য আবাসনের ঘাটতি

২০২৬ সালের প্রথম নয় মাসের জন্য হো চি মিন সিটির মূল্যায়নে দেখা যায়, ডেভেলপারদের মূলধন সংগ্রহের যোগ্য আবাসন ইউনিটের ৭৩.৬ শতাংশই ছিল অ্যাপার্টমেন্ট। মধ্যম দামের আবাসনের অংশ ছিল সরবরাহের মাত্র ৭.১ শতাংশ; নতুন বাড়ির বেশির ভাগই ছিল ব্যয়বহুল শ্রেণিতে।

Chau স্থানীয় পরিস্থিতি অনুযায়ী সাশ্রয়ী বাণিজ্যিক আবাসন উৎসাহিত করার প্রস্তাব দিয়েছেন। প্রত্যন্ত প্রদেশে প্রতি বর্গমিটারে ২৫ মিলিয়ন থেকে ৩০ মিলিয়ন VND এবং বড় শহরে ৬০ মিলিয়ন থেকে ৭০ মিলিয়ন VND দামের আবাসন হতে পারে এর আওতায়।

উদাহরণ হিসেবে ৬০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট ধরলে, প্রস্তাবিত শহুরে দামের পরিসরে এর ক্রয়মূল্য হবে ৩.৬ বিলিয়ন থেকে ৪.২ বিলিয়ন VND, অতিরিক্ত খরচের আগে। এটিও বড় অঙ্ক, তাই একই সমাধানের অংশ হিসেবে ভাড়ার আবাসন ও সামাজিক আবাসন জরুরি।

Vietnam Institute of Real Estate Economics-এর পরিচালক Tran Xuan Luong মনে করেন, সাশ্রয়ী বাণিজ্যিক আবাসন সামাজিক আবাসনের পরিপূরক হওয়া উচিত। মধ্যম দামের আবাসনের সংখ্যা বাড়লে প্রকৃত আবাসন-প্রয়োজন রয়েছে এমন পরিবারগুলো ব্যয়বহুল প্রকল্পের বাইরে বিকল্প পাবে এবং আবাসনের ঘাটতি নিয়ে যে চাপ তৈরি হয়েছে, তা কমবে।

সামাজিক আবাসন বিক্রির ঘোষণায় দামের পরিসর অনেক বিস্তৃত দেখা যায়। ৩০ অক্টোবরের একটি বিজ্ঞপ্তিতে প্রতি বর্গমিটারে ১২ মিলিয়ন VND-এর কিছু বেশি দামে হাজার হাজার ইউনিট বিক্রির কথা জানানো হয়। নির্মাণ উপমন্ত্রী Nguyen Van Sinh সামাজিক আবাসনের গড় দাম প্রতি বর্গমিটারে ১৫ মিলিয়ন থেকে ২৫ মিলিয়ন VND বলে উল্লেখ করেছেন। ব্যবসায়ী প্রতিনিধিদের আলোচনায় আসা কিছু প্রকল্পের দাম ৩০ মিলিয়ন থেকে ৪০ মিলিয়ন VND। তাই ঘোষিত দাম ছাড়াও অবস্থান, প্রকল্পের খরচ ও যোগ্যতার বিষয়গুলো গুরুত্বপূর্ণ।

ইতিমধ্যে ভাড়ার ওপর নির্ভরশীল লাখো মানুষ

হো চি মিন সিটিতে প্রায় ৪২ লাখ ভাড়াটে রয়েছেন। HoREA বলছে, বেশির ভাগ শ্রমিক ও অভিবাসী শ্রমিক মাসে প্রায় ২ মিলিয়ন VND ভাড়ার কক্ষে থাকেন; প্রয়োজনীয় অবকাঠামো ও সুযোগ-সুবিধাসহ অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ সীমিত।

হো চি মিন সিটি শ্রম ফেডারেশনের প্রাথমিক জরিপে দেখা গেছে, ৩,১৮১টি ক্ষেত্রে ভাড়ার আবাসন এবং আরও ৩০,৩৩৯টি ক্ষেত্রে ভাড়া বা কেনার মাধ্যমে সামাজিক আবাসন প্রয়োজন। অনেক শ্রমিক বর্তমানে সীমিত জায়গা, অবকাঠামো ও অগ্নিনিরাপত্তা-ব্যবস্থাসহ ছোট, ব্যক্তিমালিকানাধীন শ্রমিক আবাসনে থাকেন।

হো চি মিন সিটি অ্যাসোসিয়েশন অব স্মল অ্যান্ড মিডিয়াম এন্টারপ্রাইজেসের ভাইস চেয়ারম্যান Vu Dang Khue বলছেন, আনুষ্ঠানিক ভাড়ার আবাসন সরবরাহ নগরায়ণ ও জনসংখ্যা বৃদ্ধির সঙ্গে তাল মেলাতে পারেনি। তাঁর মতে, স্কুল, স্বাস্থ্যসেবা, দোকান ও জরুরি সেবার সঙ্গে সংযুক্ত পরিকল্পিত আবাসন গড়ে তোলা দরকার।

GH Land-এর প্রধান নির্বাহী Pham Van Nam আরেকটি প্রয়োজনের কথা তুলে ধরেছেন: মানসম্মত ভাড়ার চুক্তি এবং ভাড়া, আইনি অবস্থা, ভবনের গুণমান ও ব্যবস্থাপনা সম্পর্কে স্বচ্ছ তথ্য। ভাড়াটেদের জানতে হবে তাঁরা কীসের জন্য অর্থ দিচ্ছেন এবং চুক্তি তাঁদের কী সুরক্ষা দেয়। দীর্ঘদিন ভবন পরিচালনার জন্য বিনিয়োগকারীদেরও পূর্বানুমানযোগ্য নিয়ম দরকার।

যেসব পরিবারের পক্ষে অগ্রিম অর্থ জমা করা বা বড় বন্ধকি ঋণ সামলানো সম্ভব নয়, তাদের জন্য নির্ভরযোগ্য ভাড়ার বাড়ি স্থিতিশীল আবাসনের অন্য পথ হতে পারে। তবে এর কার্যকারিতা নির্ভর করে ভাড়া, অবস্থান ও বসবাসের পরিবেশের ওপর—বিশেষ করে কর্মস্থলে যাতায়াত করতে হয় এমন শ্রমিকদের ক্ষেত্রে।

সামাজিক আবাসন নির্মাণ বাড়ছে, তবে বাস্তবায়ন পিছিয়ে

নির্মাণ উপমন্ত্রী Le Hong Vinh ৪ নভেম্বর সরকারের নিয়মিত সংবাদ সম্মেলনে জানান, দেশজুড়ে ৩৬৩,০৬৫টি ইউনিট নিয়ে ২৯৩টি সামাজিক আবাসন প্রকল্পের কাজ চলছে। এর মধ্যে সম্প্রতি ১২৮টি প্রকল্পের নির্মাণ শুরু হয়েছে; এসব প্রকল্পে মোট ১৮৩,২৯৩টি বাড়ি রয়েছে, যার ১৪০,৪৯২টি বিক্রির জন্য এবং ৪২,৮০১টি ভাড়ার জন্য।

মন্ত্রণালয়ের হিসাবে, চলমান ১১৪টি সামাজিক আবাসন প্রকল্পে ভাড়ার জন্য ৬৩,৯৭০টি ইউনিট রয়েছে। জুনের পর আরও ২৯টি প্রকল্পের কাজ শুরু হয়েছে, যাতে মোট ৮৫,৫৯৪টি বাড়ি রয়েছে, যার মধ্যে ভাড়ার জন্য ৩৩,৮৮৬টি। ভাড়ার এই সংখ্যাগুলো প্রকল্পগুলোর মোট হিসাবের অংশ।

বছরের লক্ষ্যমাত্রার তুলনায় সম্পন্ন বাড়ির সংখ্যা এখনও অনেক কম। সংবাদ সম্মেলনের সময় পর্যন্ত ১৭০টি সম্পন্ন প্রকল্পে ৪৬,৯৬২টি বাড়ি তৈরি হয়েছে; বার্ষিক সামাজিক আবাসন লক্ষ্যমাত্রা ৯৭,২৭১টি। মন্ত্রণালয়ের পূর্বাভাস, ২০২৬ সালের শেষ নাগাদ ৮৭,৬০১টি বাড়ির নির্মাণ শেষ হবে।

ভাড়ার আবাসনও বছরের শেষ ভাগে বেশি সম্পন্ন হওয়ার কথা। ১৭,১৭৬টির লক্ষ্যমাত্রার বিপরীতে ৮,৩১৪টি ইউনিট তৈরি হয়েছে; বছরের শেষে এ সংখ্যা ১৮,০৪৯-এ পৌঁছাবে বলে পূর্বাভাস, যা লক্ষ্যমাত্রার চেয়ে প্রায় ৫ শতাংশ বেশি। সে হিসাবে পূর্বাভাসিত ৮৭,৬০১টি সামাজিক আবাসনের প্রায় এক-পঞ্চমাংশ হবে ভাড়ার বাড়ি।

২০২৬ সালের পরিকল্পনা নিয়ে ২৫ ডিসেম্বরের এক ফোরামে উপমন্ত্রী Sinh আরও বিস্তৃত সমন্বিত কর্মসূচির কথা বলেছিলেন। এতে ৬৫৭,০০০-এর বেশি বাড়ি নিয়ে ৬৯৮টি প্রকল্প এবং প্রায় ১৭০,০০০টি সম্পন্ন বাড়ি রয়েছে। এই কর্মসূচির মোট হিসাব নভেম্বরের সংবাদ সম্মেলনে বর্তমানে চলমান বলে বর্ণিত ২৯৩টি প্রকল্প থেকে ভিন্ন পর্যায়ের। ২০২৮ সালের দিকে ১০ লাখ সামাজিক আবাসন ইউনিটের জাতীয় লক্ষ্য পূরণের উচ্চাকাঙ্ক্ষার কথাও Sinh বলেন।

পরবর্তী ধাপের লক্ষ্য ও সময়সীমা

হো চি মিন সিটির লক্ষ্য চলমান নির্মাণচক্রের বাইরেও বিস্তৃত। ৩০ সেপ্টেম্বর ২০২৬ তারিখের Resolution No. 303/NQ-CP-তে ২০২৬ থেকে ২০৩০ সাল পর্যন্ত শহরের জন্য ১৮১,২৫৭টি সামাজিক ও ভাড়ার বাড়ির লক্ষ্য নির্ধারণ করা হয়েছে। এর মধ্যে ২০২৭ সালে প্রায় ৫৭,৬৫৭টি নির্মাণের কথা, যা ওই সময়ের মোট লক্ষ্যের প্রায় ৩২ শতাংশ।

প্রধান তারিখ ও নির্মাণের লক্ষ্যগুলো হলো:

• জুন ২০২৬: ভাড়ার আবাসন নিয়ে সরকারের উদ্যোগের পর ৩৩,৮৮৬টি ভাড়ার ইউনিটসহ ২৯টি প্রকল্পের কাজ শুরু হয়।
• ৩০ সেপ্টেম্বর ২০২৬: Resolution No. 303/NQ-CP-তে ২০৩০ সাল পর্যন্ত হো চি মিন সিটির সামাজিক ও ভাড়ার আবাসনের লক্ষ্য নির্ধারণ করা হয়।
• ৩০ অক্টোবর ২০২৬: প্রস্তাবিত সাশ্রয়ী আবাসন ব্যবস্থার মধ্যে ছিল স্থানীয় আবাসন নীতি ও ভাড়ার কাঠামো; বাণিজ্যিক আবাসনের একটি পরীক্ষামূলক কর্মসূচির জন্য শহর ১৪৭টি জমির প্লটও বিবেচনা করছিল।
• ৪ নভেম্বর ২০২৬: নির্মাণ মন্ত্রণালয় জাতীয় সামাজিক আবাসন প্রকল্পের অগ্রগতি ও বার্ষিক নির্মাণ-সমাপ্তির পূর্বাভাস বিস্তারিত জানায়।
• ২০২৭ সালের শেষ নাগাদ: সম্প্রসারিত হো চি মিন সিটি এলাকায় আরও ৪২,৫৯৩টি অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি হবে বলে Knight Frank-এর পূর্বাভাস।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় আবাসন আইন সংশোধনের খসড়া তৈরি করেছে, যা ১৬তম জাতীয় পরিষদে জমা দেওয়া হবে। এটি গৃহীত হওয়ার কোনো তারিখ জানানো হয়নি। যোগ্যতা, অর্থায়ন, জমি বরাদ্দ ও মূল্য নির্ধারণের চূড়ান্ত নিয়মের অপেক্ষায় রয়েছেন ডেভেলপার ও পরিবারগুলো।

নতুন সরবরাহ শহরের কেন্দ্রের বাইরে ছড়াচ্ছে

Knight Frank-এর পূর্বাভাস অনুযায়ী, ২০২৭ সালের শেষ নাগাদ প্রত্যাশিত ৪২,৫৯৩টি অ্যাপার্টমেন্টের ২২,১৮৭টি হবে সাবেক হো চি মিন সিটি এলাকায়। বাকি ২০,৪০৬টি, অর্থাৎ প্রায় ৪৮ শতাংশ, সম্প্রসারিত শহরের অন্য এলাকায় হবে; এর মধ্যে রয়েছে সাবেক Binh Duong ও Ba Ria-Vung Tau এলাকা।

এসব বাইরের এলাকায় সাশ্রয়ী ও মধ্যম দামের অ্যাপার্টমেন্টের অংশ বেশি। CBRE-র ২০২৫ সালের তথ্য দামের ব্যবধানটি তুলে ধরে: সাবেক Binh Duong-এ অ্যাপার্টমেন্টের প্রাথমিক বাজারের গড় দাম ছিল প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৪৭ মিলিয়ন VND, যেখানে সাবেক হো চি মিন সিটি এলাকায় তা ছিল ৯২ মিলিয়ন VND; ব্যবধান প্রায় ৪৯ শতাংশ।

সাবেক Binh Duong-এ ২০২৫ সালে নতুন ১৭,৩০০টি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির জন্য বাজারে আসে। সম্প্রসারিত শহরে ২০২৬ সালে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ প্রায় ৩৪,০০০ ইউনিটে পৌঁছাবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছিল; এর অর্ধেকের বেশি হবে সাবেক Binh Duong-এ। DKRA-র নিকটমেয়াদি পূর্বাভাস অনুযায়ী, চতুর্থ প্রান্তিকে ৭,০০০ থেকে ১০,০০০টি অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে আসবে, যার বেশির ভাগ হবে পূর্ব ও দক্ষিণাঞ্চলে এবং সাবেক Binh Duong-এ।

ব্যয়বহুল প্রকল্পগুলো কেন্দ্রের দামের ওপর প্রভাব ফেলছে। ২০২৫ সালে সাবেক শহর এলাকায় নতুন অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের অর্ধেকের বেশি ছিল উচ্চমূল্য ও বিলাসবহুল শ্রেণির। পরবর্তী এক বাজার-অনুমানে প্রাথমিক বাজারে গড় চাওয়া দাম প্রতি বর্গমিটারে ৪,২১০ মার্কিন ডলার বলা হয়, যা ১০০ মিলিয়ন VND-এর বেশি; আগের প্রান্তিকের তুলনায় বেড়েছে ৩ শতাংশ।

CBRE Vietnam-এর আবাসিক প্রকল্প বিপণন বিভাগের প্রধান Vo Huynh Tuan Kiet বলছেন, ক্রেতারা এখন নির্মাণের গুণমান, ব্যবস্থাপনা, সুযোগ-সুবিধা ও বসবাসের পরিবেশকে ক্রমে বেশি গুরুত্ব দিচ্ছেন। বাজারকে প্রভাবিত করা বিষয় হিসেবে তিনি পরিবহন সংযোগ এবং একাধিক নগরকেন্দ্র ঘিরে উন্নয়নের কথাও উল্লেখ করেন। কেন্দ্রের বাইরে দাম কম হলে তা আরও উপযোগী হয়, যখন বাসিন্দারা নির্ভরযোগ্যভাবে কর্মস্থল ও সেবাকেন্দ্রে পৌঁছাতে পারেন।

ভাড়ার আবাসনের ডেভেলপারদের কেন দীর্ঘমেয়াদি সহায়তা দরকার

Le Thanh Company-র মহাপরিচালক Le Huu Nghia বলছেন, প্রকল্পের খরচ উঠে আসার অনেক আগেই ভাড়ার আবাসনে বিনিয়োগের জন্য জমি, নির্মাণ ও সুদের খরচ বহন করতে হয়। তাঁর কোম্পানির প্রস্তাবিত Le Thanh Tan Kien 2 প্রকল্পে প্রায় ২,০০০টি ভাড়ার বাড়ি থাকবে। তবে জমির মিশ্র বাণিজ্যিক ও সেবা-সংক্রান্ত শ্রেণিবিন্যাস ব্যাংকঋণ পাওয়া জটিল করে তুলেছে।

HoREA-র হিসাব, ভাড়ার প্রকল্পে বিনিয়োগের অর্থ ফেরত পেতে সাধারণত অন্তত ২০ বছর লাগে। অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করা ডেভেলপার বাড়ি বিক্রির সঙ্গে সঙ্গে বড় অঙ্কের অর্থ পান; ভাড়ার আবাসনের পরিচালকেরা দীর্ঘ সময় ধরে তুলনামূলক কম অঙ্কের অর্থ পান, অথচ ব্যবস্থাপনা ও রক্ষণাবেক্ষণের খরচ চলতেই থাকে।

Chau জমি ব্যবহার ফি ও জমির ভাড়া মওকুফ, কর প্রণোদনা, দীর্ঘ মেয়াদের অগ্রাধিকারমূলক ঋণ এবং বিনিয়োগ প্রক্রিয়া দ্রুত করার প্রস্তাব দিয়েছেন। অন্তত ২০ বছর বাড়ি ভাড়ায় দেওয়ার অঙ্গীকার করা প্রকল্পের জন্যই প্রণোদনা রাখার কথা বলেছে HoREA।

রাষ্ট্রীয় বাজেটের বাইরে অর্থায়ন করা সাশ্রয়ী আবাসনের জন্য প্রাদেশিক কর্তৃপক্ষকে ভাড়ার কাঠামো নির্ধারণের ক্ষমতা দেওয়ারও প্রস্তাব HoREA-র। আবাসন আইন ও ভূমি আইন সংশোধনের মাধ্যমে সাশ্রয়ী বাণিজ্যিক আবাসনের স্থানীয় নীতি গ্রহণের ক্ষমতা প্রাদেশিক পিপলস কাউন্সিলগুলোকে দিতে চায় সংগঠনটি।

নির্মাণ শুরুর আগেই খরচ ও সম্ভাব্য আয়ের হিসাব সহজ করার লক্ষ্য এসব প্রস্তাবের। স্বচ্ছ ভাড়ার তথ্য ও মানসম্মত চুক্তির বিষয়ে Nam-এর আহ্বান একই সমস্যার পরিচালনাগত দিকটি তুলে ধরে: ভবনকে টেকসই আয় দিতে হবে, আর ভাড়াটেদের দরকার পূর্বানুমানযোগ্য শর্ত ও গ্রহণযোগ্য বসবাসের পরিবেশ।

উন্নয়ন ব্যয় কমলে সুবিধা কারা পাবে?

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের বর্ণিত আবাসন আইন সংশোধনের খসড়ায় আয় ও যোগ্যতার নিয়ম আরও স্পষ্ট করা, সুবিধাবঞ্চিত গোষ্ঠীকে অগ্রাধিকার, অগ্রাধিকারমূলক ঋণ এবং মুনাফার লক্ষ্য ছাড়া পরিচালিত আবাসন তহবিলের প্রস্তাব রয়েছে। সামাজিক আবাসন, ভাড়ার বাড়ি এবং শিল্পাঞ্চলের শ্রমিকদের আবাসনের জন্য জমির বিষয়ও এতে অন্তর্ভুক্ত।

জমির ফি, ভাড়া, কর ও ঋণের ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীরা সহায়তা পাবেন; প্রকল্পের মধ্যে বাণিজ্যিক ও সেবামূলক কার্যক্রম ব্যবহার করে যোগ্য উন্নয়ন ব্যয় পুষিয়ে নেওয়ার সুযোগও থাকতে পারে। প্রস্তাবিত মূল্য নির্ধারণের নিয়মে বিক্রয়মূল্য, ভাড়া ও ভাড়া-থেকে-মালিকানা পরিশোধ বৈধ ব্যয় ও নিয়ন্ত্রিত মুনাফার ভিত্তিতে নির্ধারিত হবে; বাসিন্দাদের কাছ থেকে নেওয়া দামে রাষ্ট্রীয় প্রণোদনা অন্তর্ভুক্ত হবে না।

লেনদেনের নিয়ন্ত্রণ অনুযায়ী, যোগ্য প্রতিটি সুবিধাভোগী ভাড়া-থেকে-মালিকানা ব্যবস্থায় একটি সামাজিক আবাসন ইউনিট কিনতে বা অধিগ্রহণ করতে পারবেন। প্রথম পাঁচ বছরে হস্তান্তর সীমিত থাকবে, যাতে ভর্তুকিপ্রাপ্ত আবাসন নির্ধারিত বাসিন্দাদের কাছেই যায়।

ডেভেলপাররাও মুনাফায় পরিবর্তন চাইছেন। Le Phong Group-এর চেয়ারম্যান Bui Nguon Phong নির্মাণ বিনিয়োগ ব্যয়ের ওপর সামাজিক আবাসনের অনুমোদিত মুনাফার সীমা ১০ শতাংশ থেকে বাড়িয়ে ১৫ শতাংশ করার প্রস্তাব দিয়েছেন। উপকরণ, শ্রম ও বিলম্বের খরচকে এর কারণ হিসেবে উল্লেখ করেছেন তিনি। যোগ্য পরিবারগুলোর বাজেটের মধ্যে দাম রাখার মন্ত্রণালয়ের প্রচেষ্টার পাশাপাশি রয়েছে এই দাবি।

প্রকল্পে বিলম্ব এখনও বড় বাধা। প্রায় ২ কোয়াড্রিলিয়ন VND বিনিয়োগের কাছাকাছি মূল্যের ২,৯৯১টি স্থবির সম্পত্তি প্রকল্প চিহ্নিত করেছেন Sinh। তিনি বলেন, National Assembly Resolution 110-এর নির্দেশনার মাধ্যমে ভূমি আইন-সংক্রান্ত সমস্যায় থাকা ৩২৬টি প্রকল্পের সমাধান হয়েছে। প্রকল্পগুলো আবার নির্মাণে ফিরলে সরবরাহ বাড়তে পারে; আর সাশ্রয়ী আবাসনের পদক্ষেপ নির্ধারণ করবে ডেভেলপাররা কেমন বাড়ি নির্মাণ করবেন।

ঋণ-সহায়তা পৌঁছাতে হবে নির্মাতা ও পরিবার—দুই পক্ষের কাছে

ভাড়ার আবাসন, সাশ্রয়ী বাণিজ্যিক আবাসন এবং নির্দিষ্ট কিছু গুরুত্বপূর্ণ শিল্পাঞ্চল প্রকল্পের ঋণ ব্যাংকের ঋণ প্রবৃদ্ধির সীমার বাইরে রাখার আহ্বান জানিয়েছে HoREA। এই সীমা ঠিক করে ব্যাংকগুলো কত দ্রুত ঋণ বাড়াতে পারবে; ছাড় দিলে নির্বাচিত খাতগুলো আরও সহজে অর্থায়ন পাবে।

বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোকে ঋণের সুদের হার উল্লেখযোগ্যভাবে কমাতে চাপ দেওয়ার জন্য State Bank of Vietnam-এর প্রতিও আহ্বান জানিয়েছেন Chau। অর্থায়নের খরচ কমলে নির্মাণকালে ডেভেলপাররা সুবিধা পাবেন এবং ক্রেতাদের ঋণ পরিশোধের বোঝাও কমবে।

MB Securities সুদের হার কমার পক্ষে কয়েকটি পরিস্থিতির কথা বলেছে, এর মধ্যে রয়েছে ঋণ প্রবৃদ্ধি ধীর হওয়া এবং প্রথম নয় মাসে ঋণের চেয়ে আমানত দ্রুত বাড়া। তবে আগের আমানতগুলোর মেয়াদ পূর্ণ হওয়া এবং বেশি সুদে নবায়নের কারণে প্রায় তিন মাস ব্যাংকের তহবিল সংগ্রহের খরচে চাপ থাকবে বলে প্রতিষ্ঠানটি মনে করে।

Luong সতর্ক করে বলেছেন, জমির খরচ ও ডেভেলপারদের প্রত্যাশিত মুনাফাও আবাসনের দামকে প্রভাবিত করে, তাই প্রণোদনার প্রভাব বিক্রয়মূল্যে পড়তে সময় লাগে। বাস্তব পরীক্ষা হলো, সম্পন্ন বাড়িগুলো এমন দামে ও ভাড়ায় পাওয়া যাচ্ছে কি না, যা পরিবারগুলো সামলাতে পারে। আরও অ্যাপার্টমেন্ট, প্রকল্পের সহজ অনুমোদন এবং কম সুদের ঋণ তখনই একসঙ্গে কাজে লাগে, যখন নির্মিত আবাসন মানুষের কর্মস্থল, জীবনযাপন ও সামর্থ্যের সঙ্গে মেলে।

মূল বিষয়গুলো

• ভিয়েতনাম ২০২৬ সালে ৮৭,৬০১টি সামাজিক আবাসন নির্মাণ শেষ করার পূর্বাভাস দিয়েছে, যা বার্ষিক লক্ষ্যমাত্রার প্রায় ৯০ শতাংশ।
• ঋণের খরচ ও বাড়ির দাম উঁচু থাকায় মূল্যছাড় বিক্রি বাড়াতে পারেনি।
• HoREA-র উদ্ধৃত সিটি মূল্যায়ন অনুযায়ী, হো চি মিন সিটিতে প্রথম নয় মাসে নতুন সরবরাহে কোনো সাশ্রয়ী বাড়ি ছিল না।
• দেশজুড়ে ভাড়ার আবাসন নির্মাণ শেষ হওয়ার পূর্বাভাস ১৮,০৪৯টি ইউনিট, যা বার্ষিক লক্ষ্যমাত্রার চেয়ে বেশি।
• নতুন বাণিজ্যিক আবাসনের সরবরাহ শহরের বাইরের দিকে সরে যাচ্ছে, যেখানে সাধারণত দাম কম।
• প্রস্তাবিত সংস্কারে জমি, ঋণ, ভাড়া, যোগ্যতা ও সামাজিক আবাসন লেনদেনের নিয়ন্ত্রণ অন্তর্ভুক্ত।
• ২০২৬ থেকে ২০৩০ সালের জন্য হো চি মিন সিটির লক্ষ্য ১৮১,২৫৭টি সামাজিক ও ভাড়ার বাড়ি।