নতুন সরবরাহ কমায় টোকিওতে পুরোনো কনডোর দাম বাড়ছে

টোকিওতে পুরোনো কনডোর দাম কেন বাড়ছে

নতুন নির্মাণের বদলে ক্রেতারা পুরোনো বাড়ির দিকে ঝুঁকছেন। ফলে টোকিওজুড়ে বিদ্যমান কনডোর দাম দ্রুত বাড়ছে। নতুন প্রকল্পের সংখ্যা কম, নির্মাণ ও জমির খরচ বেশি, আর দেশি-বিদেশি ক্রেতাদের চাহিদাও জোরালো—সব মিলিয়ে একেবারে নতুন অ্যাপার্টমেন্টের দাম অত্যন্ত বেড়ে গেছে। নতুন বাড়ি কিনতেন—এমন অনেক পরিবার এখন পুনর্বিক্রয়ের বাড়ি বেছে নিচ্ছে। এতে দ্বিতীয় পর্যায়ের বাজারে প্রতিযোগিতা বেড়েছে, আর চূড়ান্ত বিক্রয়মূল্য ও প্রতি বর্গমিটারের দাম ঊর্ধ্বমুখী হয়েছে।

সাম্প্রতিক পরিসংখ্যানে এই পরিবর্তনের ব্যাপকতা স্পষ্ট। পূর্ব জাপানের রিয়েল এস্টেট ইনফরমেশন নেটওয়ার্কের (REINS) জুন ২০২৫-এর বাজারতথ্য অনুযায়ী, বৃহত্তর টোকিও এলাকায় বিদ্যমান কনডোর লেনদেন বেড়ে ৪,২৯৯ ইউনিটে দাঁড়িয়েছে, যা এক বছর আগের তুলনায় ৩১.৯ শতাংশ বেশি। প্রতি বর্গমিটারে গড় দাম হয়েছে ৮৩৩,৪০০ ইয়েন, বছরওয়ারি ৬.৯ শতাংশ বেশি। টানা ৬২ মাস ধরে দাম বাড়ছে। লেনদেনের গড় মূল্য ছিল প্রায় ৫২.০৯ মিলিয়ন ইয়েন। একই সময়ে বাজারে বিক্রির জন্য থাকা বাড়ির মজুত ০.৭ শতাংশ কমে ৪৪,৪২৮ ইউনিটে দাঁড়িয়েছে। এ নিয়ে টানা ১৪ মাস মজুত কমল, যদিও নতুন তালিকাভুক্তির সংখ্যা সামান্য বেড়েছে।

পুনর্বিক্রয়ের বাজারে ক্রেতাদের এই ঝোঁক সরাসরি নতুন নির্মাণের চড়া দামের সঙ্গে যুক্ত, বিশেষ করে টোকিওর কেন্দ্রীয় এলাকায়। খাতভিত্তিক পর্যবেক্ষকদের তথ্য বলছে, ২৩টি ওয়ার্ডে নতুন নির্মিত অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম টানা দ্বিতীয় বছরের মতো ১০০ মিলিয়ন ইয়েন ছাড়িয়েছে। ২০২৫ সালের মার্চ পর্যন্ত ১২ মাসে গড় দাম ছিল প্রায় ১১৬.৩ মিলিয়ন ইয়েন। কেন্দ্রীয় এলাকার নতুন অ্যাপার্টমেন্টের প্রতি বর্গমিটারের দামও অনেক বেশি, প্রায় ১.৭ মিলিয়ন ইয়েন। অভিজাত এলাকায় জমির স্বল্পতা, নির্মাণ ও শ্রমের উচ্চ ব্যয় এবং সচ্ছল দেশি-বিদেশি ক্রেতাদের জন্য বিলাসবহুল টাওয়ার নির্মাণে ঝোঁকা প্রকল্প—এসব কারণেই দাম এত বেশি।

সরবরাহের সীমাবদ্ধতার শিকড় অনেক গভীরে। বৃহত্তর টোকিও এলাকায় ২০২৪ সালে নতুন কনডোর বাজারে আসা ইউনিটের সংখ্যা প্রায় ১৭ শতাংশ কমে ১৯৭৩ সালের পর সর্বনিম্ন পর্যায়ে নেমেছে। এই সীমিত মজুত ২০২৫ সালেও রয়ে গেছে। উপশহর এলাকায় নির্মাতারা বেশি ইউনিট ছাড়লেও সেগুলো দ্রুত বিক্রি হচ্ছে, আর কেন্দ্রীয় এলাকার দামের চাপ কমাতে তাতে তেমন সহায়তা হচ্ছে না। ফলে অনেক ক্রেতার সাধ্যের মধ্যে থাকা নতুন বাড়ি এবং বাজারে পাওয়া বাড়ির মধ্যে ব্যবধান বাড়ছে। এতে পরিবারগুলোর কাছে পুরোনো বাড়ির বাজারই হয়ে উঠেছে প্রধান বিকল্প।

নতুন সরবরাহ কমায় ক্রেতারা পুনর্বিক্রয়ের দিকে ঝুঁকছেন

নির্মাতারা উপকরণের বাড়তি খরচের মুখে পড়ছেন। পাশাপাশি, ভালো যোগাযোগব্যবস্থা, স্কুল ও অন্যান্য সেবাসুবিধা আছে—এমন এলাকায় উপযুক্ত জমিরও সংকট রয়েছে। কেন্দ্রীয় ওয়ার্ডগুলোতে একাধিক জমি একত্র করা জটিল এবং সময়সাপেক্ষ। মহামারি চলাকালে ও পরবর্তী সময়ে নির্মাণসামগ্রী, পরিবহন ও মজুরির খরচ বেড়েছে। প্রকল্পের হিসাব যখন বেশি দামে লাভজনক হয়, তখন বাজারে ছাড়ার দামও বাড়ে। কনসিয়ার্জ, নানা সুযোগ-সুবিধা ও ব্র্যান্ডেড আবাসনসহ উচ্চমানের প্রকল্পের দিকে ঝোঁক বিলাসবহুল বাড়ির বাজারকে আরও চাঙা করেছে। এতে গড় দাম বেড়েছে এবং মধ্যম আয়ের ক্রেতারা পিছিয়ে পড়েছেন।

বিলাসবহুল প্রকল্প বেশি বাজারে আসার পর ২০২৩ সালে বিক্রির ধরনে যে পরিবর্তন হয়েছিল, তা স্বাভাবিক হওয়ায় ২০২৪ সালে পুরো মহানগর এলাকায় নতুন ইউনিটের গড় দামে সামান্য পতন দেখা যায়। মহানগরজুড়ে নতুন অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম প্রায় ৩.৫ শতাংশ কমে আনুমানিক ৭৮ মিলিয়ন ইয়েনে দাঁড়ায়। কেন্দ্রীয় টোকিওতে নতুন ইউনিটের গড় দাম কমে প্রায় ১১২ মিলিয়ন ইয়েন হয়। বিশ্লেষকদের মতে, দীর্ঘমেয়াদি ঊর্ধ্বমুখী ধারায় এটি সাময়িক বিরতি, পরিবর্তন নয়। কারণ মৌলিক চালিকাশক্তি—নতুন সরবরাহের সীমাবদ্ধতা ও নির্মাণ ব্যয়ের বৃদ্ধি—এখনো রয়েছে।

স্যাভিলস জাপানের গবেষণা বিভাগের প্রধান তেতসুয়া কানেকো ২০২৪ সালে মহানগর এলাকায় নতুন বাড়ির গড় দামে এক বছরের সামান্য পতনকে অতিরিক্ত গুরুত্ব না দেওয়ার পরামর্শ দিয়েছেন।

সাময়িক এই পতনকে সর্বোচ্চ সীমা হিসেবে দেখা উচিত নয়। সামগ্রিক মূল্যস্ফীতি এবং শ্রমিকের ঘাটতি বিবেচনায় নিলে ঊর্ধ্বমুখী সাধারণ প্রবণতা অব্যাহত থাকবে।

যেসব পরিবার শহরে থাকতে চান, কিন্তু নতুন বাড়ি কেনার সামর্থ্য নেই, তাদের জন্য পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট এখন বাস্তবসম্মত পথ হয়ে উঠেছে। সংস্কার করা ইউনিট অনেক সময় নতুন নির্মাণের মতোই আরাম ও ব্যবহারিক সুবিধা দেয়। অনেক ক্রেতা ২৩টি ওয়ার্ডে স্টেশন ও স্কুলের কাছাকাছি অবস্থিত, আধুনিক ভূমিকম্প-নিরাপত্তা মান পূরণ করে—এমন সংস্কার করা পুরোনো ভবন খুঁজছেন।

পুরোনো বাড়ির দাম ও বিক্রি সম্পর্কে তথ্য কী বলছে

২০২৪ সালের আগেও দীর্ঘমেয়াদে পুনর্বিক্রয়ের বাজারের পক্ষে প্রবণতা ছিল। আগের বছরগুলোর লেনদেনের তথ্য থেকে টোকিও মহানগর এলাকায় পুরোনো কনডোর দামের এক দশকব্যাপী স্পষ্ট ঊর্ধ্বগতি দেখা যায়। ২০২২ সালে বিক্রয়মূল্যের গড় প্রায় ৪২.৭৬ মিলিয়ন ইয়েনে পৌঁছায়, যা আগের বছরের তুলনায় ১০ শতাংশের বেশি। প্রতি বর্গমিটারের গড় দাম বেড়ে প্রায় ৬৭২,৪০০ ইয়েন হয়। গত এক দশকে অঞ্চলটিতে পুরোনো কনডোর প্রতি বর্গমিটারের দাম ৭০ শতাংশের বেশি বেড়েছে। ঋণের কম সুদ, শহরে বসবাসের পছন্দ এবং আবাসনের মানের ধারাবাহিক উন্নতি এই প্রবণতাকে সমর্থন করেছে।

সাম্প্রতিক মাসগুলোর পরিসংখ্যানে দেখা যাচ্ছে, এই গতি কমেনি। REINS-এর তথ্য অনুযায়ী, ২০২৫ সালের জুনে টোকিও, কানাগাওয়া, চিবা ও সাইতামা নিয়ে গঠিত বৃহত্তর টোকিও এলাকায় সামগ্রিকভাবে লেনদেন বেড়েছে। টোকিও মহানগরীতে বিক্রি বছরওয়ারি প্রায় ৩০ শতাংশ বেড়েছে। সাইতামায় বৃদ্ধি ছিল সবচেয়ে বেশি, ৪৭ শতাংশেরও বেশি। লেনদেন হওয়া ইউনিটের গড় আয়তন ছিল প্রায় ৬২.৫ বর্গমিটার, যা এক বছর আগের তুলনায় কিছুটা কম। বিক্রি হওয়া ভবনগুলোর গড় বয়স বেড়ে প্রায় ২৭ বছরে দাঁড়িয়েছে। পছন্দের এলাকায় থেকে বাজেটের সঙ্গে মানিয়ে নিতে ক্রেতারা এভাবেই কিছুটা পুরোনো ও ছোট বাড়ির দিকে ঝুঁকছেন।

যেসব এলাকায় দাম সবচেয়ে দ্রুত বাড়ছে

জুনে টোকিওতে বিদ্যমান কনডোর ২,৩৬০টি লেনদেন হয়েছে, যা এক বছর আগের তুলনায় ২৯.৮ শতাংশ বেশি। কানাগাওয়ায় লেনদেন হয়েছে ১,০০৩টি, বেড়েছে ৪০.৫ শতাংশ। সাইতামায় ৫০৯টি, বেড়েছে ৪৭.১ শতাংশ; চিবায় লেনদেন হয়েছে ৪২৭টি, বেড়েছে ১২.১ শতাংশ। দামের হিসাবে, বৃহত্তর টোকিওতে প্রতি বর্গমিটারের গড় দাম ৬.৯ শতাংশ বেড়ে ৮৩৩,৪০০ ইয়েনে দাঁড়িয়েছে। এ নিয়ে টানা ৬২ মাস দাম বাড়ল। এক বছরেরও বেশি সময় ধরে বাজারের মজুত কমছে। এটি ইঙ্গিত দেয়, মালিকেরা যে গতিতে ইউনিট বিক্রির জন্য বাজারে আনছেন, চাহিদা তার চেয়ে বেশি।

এই প্রবণতার পেছনে সহজ একটি বাস্তবতা রয়েছে। অভিজাত ওয়ার্ডে নতুন বাড়ির বাড়তি দাম দিতে পারেন না বা দিতে চান না—এমন ক্রেতারাও শহরে বাড়ির মালিক হতে আগ্রহী। তারা ভালো অবস্থানে থাকা, সংস্কার করা পুরোনো ভবনের ইউনিটের জন্য বেশি দাম দিচ্ছেন। দাম নাগালে রাখতে অনেকেই কম জায়গায় থাকতে বা যাতায়াতে বেশি সময় ব্যয় করতে রাজি। এই সমঝোতার ধরন বাজারের মধ্যম অংশকে বদলে দিয়েছে।

সামর্থ্যের সংকট ও ক্রেতাদের অভিজ্ঞতা

নতুন ও পুনর্বিক্রয়ের বাড়ির দামের ব্যবধান চোখে পড়ার মতো। ২০২৫ সালের শুরুতে টোকিও মহানগর এলাকায় ৭০ বর্গমিটারের একটি সাধারণ পুনর্বিক্রয় অ্যাপার্টমেন্টের গড় চাওয়া দাম ছিল প্রায় ৬৯.৮ মিলিয়ন ইয়েন। এর বিপরীতে, সাম্প্রতিক ১২ মাসে ২৩টি ওয়ার্ডে নতুন নির্মিত ইউনিটের গড় দাম ছিল প্রায় ১১৬.৩ মিলিয়ন ইয়েন। গত এক দশকের লেনদেন বিশ্লেষণে দেখা যায়, পুরোনো অ্যাপার্টমেন্টের দাম সাধারণত নতুন নির্মাণের তুলনায় প্রায় ৪৫ শতাংশ কম। এলাকা ও ভবনের মানভেদে ব্যবধান বদলালেও মূল প্রবণতা স্পষ্ট।

অনেক পরিবারের ক্রেতার চাহিদার তালিকা শুনতে সহজ: তিনটি শোবার ঘর, অন্তত ৭০ বর্গমিটার জায়গা, যাতায়াতের উপযোগী দূরত্বে নিরাপদ এলাকা এবং আধুনিক ভূমিকম্প-নিরাপত্তা মান পূরণ করে এমন ভবন। কেন্দ্রীয় ওয়ার্ডগুলোতে এমন বাড়ির দাম অনেক পরিবারের সামর্থ্যের বাইরে চলে গেছে। বুনকিও, সেটাগায়া ও মিনাতোতে ওই আয়তনের পুরোনো ইউনিটের দামও পরিবারের বাজেটের ওপর চাপ ফেলছে। তাই ক্রেতারা খোঁজের পরিধি বাইরের ওয়ার্ড বা কাছের প্রিফেকচারে বাড়াচ্ছেন, কিংবা একই এলাকায় ছোট ইউনিট খুঁজছেন।

ভূমিকম্প-নিরাপত্তার মান বোঝা জরুরি। ১৯৮১ সালে জাপান ভূমিকম্প-সহনশীলতার বিধি কঠোর করে, যা প্রায়ই নতুন মান নামে পরিচিত। ১৯৮০-এর দশকের শুরু থেকে নির্মিত ভবনগুলো এই মান পূরণ করার সম্ভাবনা বেশি। ক্রেতারা ২০০০ সালে ভবন মান আইনে করা সংশোধনের দিকেও নজর দেন, যেখানে কাঠামোগত নকশার জন্য আরও কঠোর নিয়ম যুক্ত হয়। এসব মান পূরণকারী অ্যাপার্টমেন্ট পুনর্বিক্রয়ের বাজারে বেশি দাম পেতে পারে। একই এলাকায় নতুন বাড়ির দাম না দিয়েও আধুনিক অভ্যন্তরীণ সাজসজ্জা চান—এমন ক্রেতাদের কাছে পুরোনো, ভালোভাবে রক্ষণাবেক্ষণ করা ভবনের সংস্কার করা ইউনিট আকর্ষণীয়।

বাজারের উচ্চমূল্যের অংশ গড় দামকে আরও বাড়িয়ে দিয়েছে। হারাজুকুর কাছে একটি বিশেষায়িত আবাসন প্রকল্পে সম্প্রতি একটি পেন্টহাউস ৯.৫ বিলিয়ন ইয়েনের বেশি দামে বিক্রি হয়েছে বলে জানা গেছে। প্রতি সুবো দামের হিসাবে এটি জাতীয় রেকর্ড। সুবো হলো ৩.৩ বর্গমিটারের সমান আয়তনের একক। এমন নজিরবিহীন বিক্রি বিরল, তবে অভিজাত অবস্থান, সুযোগ-সুবিধা ও ব্যক্তিগত গোপনীয়তার জন্য ধনী ক্রেতাদের বেশি দাম দেওয়ার আগ্রহ এর মাধ্যমে স্পষ্ট হয়। বাজারে কী ধরনের ইউনিট রয়েছে, তার ওপর ভিত্তি করে বছরভেদে গড় দাম কীভাবে বদলে যেতে পারে, তাও এসব বিক্রি তুলে ধরে।

অর্থায়ন, সুদের হার ও বিদেশি ক্রেতাদের ভূমিকা

বাড়ি কেনার অর্থায়ন ব্যয় এখনো ক্রেতাদের অনুকূলে। ব্যাংক অব জাপান নীতিগত সুদের হার প্রায় শূন্য থেকে কিছুটা বাড়িয়েছে, তবে বৈশ্বিক মানদণ্ডে বন্ধকি ঋণের খরচ এখনো কম। ফ্ল্যাট ৩৫-এর মতো জনপ্রিয় স্থির সুদের ঋণের হার এ বছর ১ শতাংশের মাঝামাঝি পর্যায়ে রয়েছে। গৃহঋণগ্রহীতা পেতে ব্যাংকগুলো এখনো জোরালো প্রতিযোগিতা করছে, ফলে ঋণের সুদে তাদের মুনাফার ব্যবধান কম রয়েছে। প্রতি বর্গমিটারের দাম বাড়লেও এতে ক্রেতারা পুরোনো ইউনিট কেনার জন্য বেশি ঋণ নিতে পারছেন।

কাশম্যান অ্যান্ড ওয়েকফিল্ডের জাপান গবেষণা বিভাগের প্রধান মারি কুমাগাই বলেন, নীতিগত সুদের হার সামান্য বাড়লেই ক্রেতাদের বন্ধকি ঋণের খরচ যে দ্রুত বেড়ে যাবে, তা নয়।

সুদের হার বৃদ্ধি নেতিবাচক হিসেবে দেখা হবে, তবে ব্যাংকগুলোর পারস্পরিক প্রতিযোগিতা এর প্রভাবকে প্রশমিত করবে।

বিদেশি মূলধনও ভূমিকা রেখেছে। ইয়েনের দুর্বলতার কারণে ডলার বা অন্যান্য প্রধান মুদ্রায় হিসাব করলে টোকিওর সম্পত্তি তুলনামূলক সাশ্রয়ী হয়েছে। বিদেশি ক্রেতারা কেন্দ্রীয় এলাকায় সক্রিয় রয়েছেন, বিশেষ করে উচ্চমূল্যের কনডোতে। বিনিয়োগকারীদের কাছে কম খালি থাকা, কেন্দ্রীয় ওয়ার্ডগুলোতে ভাড়া বৃদ্ধি এবং টোকিওকে নিরাপদ বাজার হিসেবে দেখার প্রবণতা আবাসিক সম্পত্তিকে আকর্ষণীয় বিনিয়োগে পরিণত করেছে। বিলাসবহুল বাজারে অংশগ্রহণ বাড়লেও তা পুরো শহরের পুনর্বিক্রয় অ্যাপার্টমেন্টের দাম নির্ধারণ করে না। তবে দামের সর্বোচ্চ স্তরে এর প্রভাব রয়েছে এবং নতুন প্রকল্প পরিকল্পনাকারী নির্মাতাদের আস্থা জোগায়।

সম্পত্তির দাম বাড়ায় জল্পনামূলক কর্মকাণ্ডে ঋণদাতাদের ঝুঁকি সামলে চলার সতর্কতা দিয়েছে জাপানের কেন্দ্রীয় ব্যাংক। সাম্প্রতিক এক প্রকাশনায় ব্যাংক অব জাপান সীমান্ত পেরিয়ে সংশ্লিষ্টতার সঙ্গে যুক্ত নির্দিষ্ট ধরনের রিয়েল এস্টেট ঋণে সতর্ক থাকার আহ্বান জানিয়েছে।

এখানকার সম্পত্তি কিনছেন—এমন আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীদের প্রতি ঋণ-সম্পৃক্ত ঝুঁকি সামলাতে ব্যাংকগুলোকে সতর্ক থাকতে হবে।

ঝুঁকি আরও নিবিড়ভাবে পর্যালোচনা করার অর্থ এই নয় যে পরিবারগুলোর বন্ধকি ঋণে কড়াকড়ি আরোপ করা হচ্ছে। সাধারণ গৃহঋণের বাজারে ঋণসংকটের কোনো ইঙ্গিতও নেই। তবে এতে বোঝা যায়, নীতিনির্ধারকেরা আবাসনবাজারের গতিবিধি নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ করছেন এবং বৈশ্বিক অর্থায়ন ব্যয় বাড়লে বা ইয়েনের দর দ্রুত ওঠানামা করলে সম্ভাব্য দুর্বলতা দেখা দিতে পারে—এ বিষয়ে সতর্ক রয়েছেন।

এখন ক্রেতা ও বিক্রেতারা যা করছেন

ক্রেতারা বাড়ির আয়তন ও বয়সের বিষয়ে আরও নমনীয় হয়েছেন। বিক্রির চূড়ান্ত তথ্য থেকে দেখা যায়, স্টেশনের কাছাকাছি এলাকায় কিছুটা পুরোনো ও ছোট ইউনিটের দিকে ক্রেতাদের ঝোঁক বাড়ছে; এসব অবস্থান যাতায়াতের সময় কমায়। অনেক ক্রেতা বড় মেঝের জায়গার চেয়ে সংস্কার করা অভ্যন্তরীণ সাজসজ্জা ও ভবনের ভালো ব্যবস্থাপনাকে অগ্রাধিকার দিচ্ছেন। পেশাদার সংস্কারকারীরা পুরোনো কনডো কিনে সংস্কার করে আবার বিক্রি করছেন। এতে জনপ্রিয় এলাকায় সরাসরি বসবাসের উপযোগী বাড়ির সংখ্যা বেড়েছে।

ভালো অবস্থানে থাকা, ভালোভাবে সংস্কার করা ইউনিটের বিক্রেতারা চাওয়া দাম বাড়িয়ে দেখছেন। সাম্প্রতিক তুলনীয় বিক্রির সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ দাম, নতুন সংস্কার এবং ভবনের রক্ষণাবেক্ষণের স্পষ্ট নথিপত্র—এসব বৈশিষ্ট্য থাকা বাড়িতে একাধিক ক্রেতার প্রস্তাব আসছে। বিপরীতে, বড় ধরনের কাজ দরকার এমন বা স্টেশন থেকে দূরে থাকা ইউনিট বিক্রি হতে বেশি সময় নিচ্ছে, বাজার চাঙা থাকলেও। খুব ভালো মানের বাড়ি ও কম আকর্ষণীয় বাড়ির মধ্যে ব্যবধান বেড়েছে।

ভবনের বয়স, মান ও ব্যবস্থাপনা কীভাবে মূল্যকে প্রভাবিত করে

টোকিওর কনডো বাজারে শুধু বয়সই দাম নির্ধারণ করে না। ১৯৮০ ও ১৯৯০-এর দশকে নির্মিত অনেক ভবনে বড় ধরনের মেরামত হয়েছে এবং সক্রিয় মালিক সমিতি সেগুলোর ভালো ব্যবস্থাপনা করছে। ক্রেতারা প্রায়ই ভবনের মেরামত তহবিলের স্থিতি, মেরামতের ইতিহাস, লিফটের অবস্থা ও পরিকল্পিত কাজের খোঁজ নেন। পর্যাপ্ত তহবিল এবং ভবিষ্যৎ রক্ষণাবেক্ষণের স্পষ্ট পরিকল্পনা দাম ধরে রাখতে সহায়তা করে। ভবনের বাইরের অংশ ও পানি-নিরোধক ব্যবস্থাসহ বড় মেরামত সম্প্রতি শেষ হয়েছে—এমন ভবনের দাম বেশি হতে পারে। কারণ ক্রেতারা নিকট ভবিষ্যতে বিশেষ চাঁদা দিতে হবে না বলে আশা করেন।

ভূমিকম্প-নিরাপত্তার মান একটি স্পষ্ট বিভাজন তৈরি করে। ১৯৮১ সালের মান অনুযায়ী নির্মিত এবং বিশেষ করে ২০০০ সালের সংশোধনের পর নকশা করা সম্পত্তির প্রতি বর্গমিটারের দাম সাধারণত বেশি, অন্য সব কিছু সমান থাকলে। ঋণদাতারাও এসব ভবনকে বেশি ইতিবাচকভাবে দেখেন। ফলে অর্থায়ন সহজ হতে পারে এবং দরদাতার সংখ্যা বাড়ে। মান পূরণ করে না—এমন পুরোনো ভবনও বিক্রি হতে পারে, বিশেষ করে অবস্থান খুব ভালো হলে। তবে বাড়তি ঝুঁকি এবং উন্নয়নের সম্ভাব্য খরচ দামে প্রতিফলিত হবে।

সামনের মাসগুলোতে কী পরিবর্তন আসতে পারে

অধিকাংশ বিশ্লেষক মনে করছেন, ২০২৫ সালে টোকিওর কনডোর দাম বাড়তে থাকবে, তবে গত দুই বছরের তুলনায় ধীর গতিতে। নতুন সরবরাহ সীমিত এবং ঋণের খরচ কম থাকলে পুনর্বিক্রয়ের বাজারে সরবরাহ টানটান থাকবে। নির্মাতারা নতুন প্রকল্প শুরুর সংখ্যা বাড়াচ্ছেন কি না, বিশেষ করে খরচ স্থিতিশীল হলে, তা নজরে রাখতে হবে। বিদেশি ক্রেতাদের অংশগ্রহণে মুদ্রার বিনিময় হার প্রভাব ফেলবে। ইয়েন শক্তিশালী হলে বিদেশি চাহিদা কমতে পারে, আর আরও দুর্বল হলে অভিজাত ওয়ার্ডগুলোতে বিদেশি ক্রেতাদের দর বাড়তে পারে।

দেশীয় বিষয়গুলোও গুরুত্বপূর্ণ। মজুরি বৃদ্ধি, বোনাসের প্রবণতা এবং চাকরির নিরাপত্তা—এসবই বাড়ি কেনার জন্য পরিবারগুলো কতটা ব্যয় করতে পারবে, তা প্রভাবিত করে। আয় মাঝারি গতিতে বাড়তে থাকলে, কেন্দ্রীয় এলাকায় বড় ইউনিট খুঁজছেন এমন পরিবারের জন্য সামর্থ্যের চ্যালেঞ্জ থাকলেও, পুরোনো বাড়ির বাজার সমর্থন পাবে। আপাতত প্রমাণের ভার বলছে, বিদ্যমান কনডোর দাম আরও বাড়বে। এর পেছনে রয়েছে ধারাবাহিক চাহিদা এবং নতুন নির্মাণের সীমিত বিকল্প।

মূল বিষয়গুলো

• ২০২৫ সালের জুনে বৃহত্তর টোকিওতে বিদ্যমান কনডোর লেনদেন ৩১.৯ শতাংশ বেড়েছে। প্রতি বর্গমিটারের দাম বেড়েছে ৬.৯ শতাংশ; টানা ৬২ মাস ধরে দাম বাড়ছে।
• ২০২৪ সালে নতুন কনডোর বাজারে আসা ইউনিট প্রায় ১৭ শতাংশ কমে ১৯৭৩ সালের পর সর্বনিম্ন পর্যায়ে নেমেছে। সরবরাহ কম থাকায় ক্রেতারা পুনর্বিক্রয়ের বাজারে ঝুঁকছেন।
• ২৩টি ওয়ার্ডে গত এক বছরে নতুন ইউনিটের গড় দাম ছিল প্রায় ১১৬.৩ মিলিয়ন ইয়েন। অন্যদিকে ৭০ বর্গমিটারের একটি সাধারণ পুনর্বিক্রয় বাড়ির চাওয়া দাম ছিল প্রায় ৬৯.৮ মিলিয়ন ইয়েন।
• জুনে বিদ্যমান কনডোর বাজারের মজুত টানা ১৪ মাসের মতো কমেছে, যদিও নতুন তালিকাভুক্ত বাড়ির সংখ্যা সামান্য বেড়েছে।
• বন্ধকি ঋণের কম সুদ, দুর্বল ইয়েন এবং শহরে বসবাসের ধারাবাহিক চাহিদা দামকে সমর্থন করছে। অন্যদিকে ব্যাংক অব জাপান ঋণদাতাদের আবাসনসম্পত্তির ঝুঁকি সতর্কভাবে সামলানোর আহ্বান জানিয়েছে।
• পছন্দের এলাকায় থাকতে ক্রেতারা ছোট বা পুরোনো ইউনিট গ্রহণ করছেন। আধুনিক ভূমিকম্প-নিরাপত্তা মান পূরণকারী ভবনের সংস্কার করা বাড়ি বেশি দাম পাচ্ছে।
• বিশ্লেষকেরা মনে করছেন, ২০২৫ সালে পুরোনো কনডোর দাম আরও বাড়তে পারে, তবে গতি কম হতে পারে। নতুন সরবরাহ উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়ে গেলে বা অর্থায়নের পরিস্থিতিতে বড় পরিবর্তন এলে এই ভারসাম্য বদলে যেতে পারে।