২০৩০ সালের মধ্যে ১ লাখ বাড়ি নির্মাণের পরিকল্পনা মঙ্গোলিয়ার, বাড়বে বন্ধকি ঋণ এবং অগ্রাধিকার পাবে গের এলাকা

বাড়ি, ঋণ ও জমিকে ঘিরে আবাসন পরিকল্পনা

মঙ্গোলিয়া ২০২৭ থেকে ২০৩০ সালের মধ্যে জাতীয় ‘১ লাখ বাড়ি’ কর্মসূচি বাস্তবায়নের পরিকল্পনা করছে। এতে আবাসন উন্নয়নের পাশাপাশি বন্ধকি ঋণ উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়ানো হবে। সরকার বছরে গৃহঋণের সংখ্যা ৯ হাজার থেকে বাড়িয়ে ২৫ হাজারে উন্নীত করতে চায়। পাশাপাশি জমি খালি করে আবাসন পুনর্নির্মাণের মাধ্যমে গের এলাকায় পরিবারের চিমনির সংখ্যা ৫০ হাজার কমানোর লক্ষ্য রয়েছে।

২০২৭ সাল থেকে সরকার বেসরকারি খাতের সঙ্গে মিলে ১.৮ ট্রিলিয়ন মঙ্গোলীয় তুগরিক (এমএনটি) সংগ্রহ করে আরও ১৬ হাজার পরিবারকে বন্ধকি ঋণের আওতায় আনার পরিকল্পনা করছে। উলানবাতারের গের এলাকার বাসিন্দারা আবাসন বরাদ্দে অগ্রাধিকার পাবেন। তাঁদের পরিশোধের বিকল্প নির্ধারণ করা হবে পরিবারের আয় ও পরিশোধের সামর্থ্যের ভিত্তিতে।

প্রস্তাবিত কর্মসূচিতে ১ লাখ বাড়ির মধ্যে ৪০ হাজার নির্মাণে রাষ্ট্রের অংশগ্রহণ থাকবে এবং ৬০ হাজার নির্মাণ করবে বেসরকারি খাত। এ ছাড়া মঙ্গোলিয়ার স্থানীয় প্রশাসনিক জেলা ৫৬টি সুমে সরকারি কর্মচারীদের জন্য ৫৬৭টি ভাড়ার বাড়ি নির্মাণের পরিকল্পনাও রয়েছে।

পরিবারগুলোর জন্য এ পরিকল্পনার মূল প্রতিশ্রুতি হলো প্রচলিত বন্ধকি ঋণে বাড়ি কেনার চেয়ে বেশি বিকল্প। পরিকল্পনায় রয়েছে ভাড়ার বাড়ি, ভাড়া থেকে মালিকানা, যৌথ মালিকানা এবং জমি খালি করার মাধ্যমে বরাদ্দ করা বাড়ি। যোগ্য লক্ষ্যগোষ্ঠীর সদস্যরা সরকারের অংশগ্রহণে নির্মিত বাড়ি কোনো অগ্রিম মূল্য না দিয়েই কিনতে পারবেন।

কেন অগ্রাধিকার গের এলাকায়

আগের আবাসন কর্মসূচিগুলো কিছু ফল দিলেও নতুন উদ্যোগের পেছনে সরকারের যুক্তি হলো, গের এলাকার চিমনির সংখ্যা উল্লেখযোগ্যভাবে কমেনি এবং আবাসন থাকা পরিবারের অনুপাতও উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়েনি। নতুন কর্মসূচিতে নির্মাণ ও অর্থায়নকে এসব ফলাফলের সঙ্গে আরও সরাসরি যুক্ত করার চেষ্টা করা হচ্ছে।

গের এলাকায় ঐতিহ্যবাহী গোলাকার বাসগৃহের পাশাপাশি ব্যক্তিগত জমিতে তৈরি অন্যান্য বাড়িও রয়েছে। কর্মসূচির চিমনি কমানোর লক্ষ্যের সঙ্গে এসব এলাকার একটি বাস্তব পরিবর্তনের যোগ রয়েছে: উদ্যোগের আওতায় দেওয়া বাড়িতে পরিবারগুলোকে তাদের বর্তমান বাসস্থান থেকে স্থানান্তর করা।

পরিবারের ৫০ হাজার চিমনি কমানোর লক্ষ্যটি সংখ্যার হিসাবে ১ লাখ বাড়ির লক্ষ্যের অর্ধেক। তবে এগুলো পৃথক পরিমাপ: প্রথমটি গের এলাকায় পরিবর্তনের সঙ্গে সম্পর্কিত, আর দ্বিতীয়টি জাতীয় আবাসন কর্মসূচির আওতাভুক্ত—যার মধ্যে বেসরকারি প্রকল্প এবং রাজধানীর বাইরের আবাসনও রয়েছে।

জমি ছেড়ে দেওয়া বাসিন্দাদের পুনর্নির্মাণ প্রক্রিয়ার মাধ্যমে বাড়ি দেওয়ার কথা রয়েছে। এসব পরিবারের ক্ষেত্রে বাস্তব লেনদেনের মধ্যে থাকবে নতুন বাসস্থান এবং বর্তমানে তাদের দখলে থাকা জমি—তাই কর্মসূচি কীভাবে কাজ করবে, তা নির্ধারণে বরাদ্দের শর্ত গুরুত্বপূর্ণ।

রাষ্ট্র ও নির্মাতারা কী দেবে

রাষ্ট্রের অংশগ্রহণে নির্মিত ৪০ হাজার বাড়ির ক্ষেত্রে সরকারের ভূমিকা হবে জমি ও প্রকৌশল অবকাঠামোর ব্যবস্থা করা। এরপর বেসরকারি প্রতিষ্ঠানগুলো অবকাঠামো প্রস্তুত থাকা পরিকল্পিত স্থানে ধাপে ধাপে আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়ন করবে।

প্রকৌশল অবকাঠামো বলতে ভবন ব্যবহারের উপযোগী করতে প্রয়োজনীয় মৌলিক নেটওয়ার্ক বোঝায়—যেমন পানি, পয়োনিষ্কাশন ও বিদ্যুৎ সংযোগ। এসব নেটওয়ার্ক স্থাপন অ্যাপার্টমেন্ট ভবন নির্মাণের চেয়ে আলাদা কাজ, তবে পরিবারগুলো বসবাসের উপযোগী বাড়িতে ওঠার আগে দুটিই দরকার।

বাকি ৬০ হাজার বাড়ি নির্মিত হবে বেসরকারি খাতের প্রকল্পের মাধ্যমে। বন্ধকি ঋণের সুযোগ ও ক্রেতাদের ক্রয়ক্ষমতা বাড়াতে সহায়ক নীতির আওতায় এসব প্রকল্প বাস্তবায়ন করা হবে। পরিকল্পনা অনুযায়ী, বাড়ির ৪০ শতাংশ থাকবে রাষ্ট্রের অংশগ্রহণের আওতায় এবং ৬০ শতাংশ হবে বেসরকারি প্রকল্পের অংশ।

অর্থায়ন ও নির্মাণের উদ্যোগগুলো একসঙ্গে কাজ করার জন্য নেওয়া হয়েছে। নির্মাতাদের এমন ক্রেতা দরকার, যাঁরা দাম পরিশোধ করতে পারবেন; আর পরিবারের দরকার সাধ্যের মধ্যে বাড়ি। সহজলভ্য ঋণ ক্রয়, বিক্রি ও বিনিয়োগে সহায়তা করবে, অন্যদিকে জমি ও অবকাঠামোর উদ্যোগ আবাসনের সরবরাহ বাড়াবে।

বন্ধকি ঋণের সুযোগ কতটা বাড়বে?

বছরে বন্ধকি ঋণের লক্ষ্য ১৬ হাজার বাড়িয়ে ৯ হাজার থেকে ২৫ হাজারে উন্নীত করা হবে। এটি প্রায় ১৭৮ শতাংশ বৃদ্ধি, অর্থাৎ পরিকল্পনায় উল্লেখ করা বর্তমান বার্ষিক সংখ্যার প্রায় ২.৮ গুণ। বন্ধকি ঋণ হলো বাড়ি কেনার জন্য নেওয়া ঋণ, যা সাধারণত বহু বছর ধরে পরিশোধ করতে হয় এবং ঋণদাতার জামানত হিসেবে বাড়িটি থাকে।

অর্থায়ন প্রস্তাবে চিহ্নিত অতিরিক্ত ১৬ হাজার পরিবার বর্তমান বার্ষিক বন্ধকি ঋণের সংখ্যা ও নতুন লক্ষ্যের পার্থক্যের সমান। ২০২৭ সাল থেকে বেসরকারি খাতের অংশগ্রহণে পরিকল্পিত ১.৮ ট্রিলিয়ন এমএনটি তহবিল এই সম্প্রসারণে সহায়তার জন্য বরাদ্দ করা হবে।

জ্বালানি-সাশ্রয়ী ও পরিবেশবান্ধব আবাসনে ঋণ দিতেও সরকার সহায়তা করার পরিকল্পনা করছে। বাস্তবে জ্বালানি-সাশ্রয়ী বাড়িতে একই মাত্রার তাপ বা অন্যান্য সেবা দিতে কম জ্বালানি লাগে, যা বাসিন্দাদের নিয়মিত খরচ কমাতে সহায়তা করতে পারে।

উলানবাতারের বাইরেও বন্ধকি ঋণের অর্থায়ন বাড়ানো হবে, যাতে দেশের অন্যান্য অঞ্চলের বাসিন্দারা আবাসন ঋণের জন্য আবেদন করার বেশি সুযোগ পান। ফলে কর্মসূচিতে রাজধানীর গের এলাকাকে বিশেষ অগ্রাধিকার দেওয়ার পাশাপাশি মঙ্গোলিয়াজুড়ে অর্থায়নের সুযোগও বাড়ানো হচ্ছে।

পরিবারের জন্য পরিশোধের আরও উপায়

কর্মসূচির আওতায় আবাসনের বিকল্প নির্ধারণে পরিবারের মাসিক আয় ও পরিশোধের সামর্থ্য বিবেচনা করা হবে। এটি গুরুত্বপূর্ণ, কারণ কোনো পরিবার নিয়মিত আবাসনের খরচ দিতে পারলেও বাড়ি কেনার শুরুতে সাধারণত যে বড় অঙ্কের অর্থ দরকার, তা জমানো তাদের জন্য কঠিন হতে পারে।

লক্ষ্যগোষ্ঠীর বাসিন্দারা সরকারের অংশগ্রহণে নির্মিত বাড়ি কোনো অগ্রিম মূল্য ছাড়াই কেনার সুযোগ পাবেন। বাড়ি কেনার জন্য তাঁদের অর্থ দিতে হবে, তবে শুরুতে নগদ অর্থ জোগাড়ের বাধ্যবাধকতা থাকবে না।

কর্মসূচিতে চারটি প্রধান ব্যবস্থা রয়েছে:

• ভাড়ার আবাসন, যেখানে পরিবারগুলো ভাড়া দিয়ে বাড়িতে থাকতে পারবে।
• ভাড়া থেকে মালিকানা, যেখানে সম্মত পরিশোধব্যবস্থার আওতায় ভাড়া থেকে ধীরে ধীরে মালিকানা অর্জনের সুযোগ থাকবে।
• যৌথ মালিকানা, যেখানে পরিবারকে একবারে পুরো বাড়ি কিনতে না হয়ে মালিকানা ভাগ করে নেওয়া যাবে।
• জমি খালি করার মাধ্যমে বরাদ্দ করা আবাসন, যেখানে দখল করা জমির পুনর্নির্মাণের সঙ্গে ক্ষতিগ্রস্ত বাসিন্দাদের আবাসনের ব্যবস্থা যুক্ত থাকবে।

প্রস্তাবিত বিকল্পগুলো পরিবারের ভিন্ন ভিন্ন পরিস্থিতির কথা বিবেচনা করে নেওয়া হয়েছে। যাঁদের অবিলম্বে বাড়ি কেনার প্রয়োজন বা সামর্থ্য নেই, তাঁদের জন্য ভাড়া উপযোগী হতে পারে। মালিকানার দিকে এগিয়ে যাওয়ার ব্যবস্থা সময় নিয়ে পরিশোধের সুযোগ দেয়, আর জমি খালি করে দেওয়ার বিনিময়ে আবাসন তাদের জন্য, যাঁদের বর্তমান জমি পুনর্নির্মাণের অংশ।

আবেদনকারী বাছাই করবে কারা?

সরকার জানিয়েছে, আবেদন ও সিদ্ধান্ত স্বচ্ছ করতে এবং কোনো একক কর্মকর্তার ওপর নির্ভরতা কমাতে বাড়ি বরাদ্দে স্বয়ংক্রিয় স্মার্ট ব্যবস্থা ব্যবহার করা হবে। এ প্রক্রিয়ায় আবেদনকারী নির্বাচনে সরকারের সরাসরি সম্পৃক্ততা থাকবে না।

সোলঙ্গো ১ ও সোলঙ্গো ২ প্রকল্পে বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলো নির্ধারিত মানদণ্ড এবং বাসিন্দাদের প্রকৃত আবাসন চাহিদার ভিত্তিতে নিবন্ধন ও বাছাই পরিচালনা করবে। সরকারের অংশগ্রহণ ছাড়াই উন্মুক্ত ও ন্যায্যভাবে প্রক্রিয়াটি পরিচালনার দায়িত্ব থাকবে ব্যাংকগুলোর।

স্বয়ংক্রিয় বাছাইয়ের বৃহত্তর প্রস্তাব এবং ব্যাংকগুলোর নির্দিষ্ট ভূমিকার বিবরণ থেকে বোঝা যায়, আবাসনের সুযোগ দেওয়ার প্রক্রিয়াটি কীভাবে পরিচালনার পরিকল্পনা করছে সরকার। তবে আবেদনকারীদের সংশ্লিষ্ট আবাসন বা অর্থায়ন বিকল্পের শর্ত পূরণ করতে হবে।

ঘোষিত পরিকল্পনায় আয়ের নির্দিষ্ট সীমা, বন্ধকি ঋণের সুদের হার, পরিশোধের মেয়াদ, আবেদনের তারিখ এবং জমির ক্ষতিপূরণের শর্ত উল্লেখ করা হয়নি। কোন পরিবার যোগ্য হবে এবং তাদের মাসিক কিস্তি কত হবে, তা এসব বিস্তারিত শর্তের ওপর নির্ভর করবে।

রাজধানীর বাইরে সরকারি কর্মচারীদের ভাড়ার বাড়ি

কর্মসূচিতে ৫৬টি সুমে সরকারি কর্মচারীদের জন্য ৫৬৭টি ভাড়ার বাড়ি রয়েছে। জাতীয় এই উদ্যোগের এটি একটি স্বতন্ত্র অংশ, যার লক্ষ্য স্থানীয় এলাকায় কর্মরত সরকারি কর্মচারীদের আবাসনের ব্যবস্থা করা।

এর ঘোষিত লক্ষ্য হলো সরকারি কর্মচারীদের নিজ নিজ পদে থাকা সহজ করা এবং রাজধানীতে জনসমাগম কমানোর প্রচেষ্টায় সহায়তা করা। কোনো নির্দিষ্ট জেলায় চাকরি নেওয়া বা ধরে রাখার সিদ্ধান্তে একজন কর্মচারীর জন্য আবাসনের প্রাপ্যতা বাস্তব বিবেচ্য বিষয় হতে পারে।

৫৬টি সুমে গড়ে প্রায় ১০টি করে বাড়ি পড়বে, তবে ঘোষিত মোট সংখ্যা থেকে কোন এলাকায় কতটি বাড়ি দেওয়া হবে, তা জানা যায় না। জাতীয় লক্ষ্যের তুলনায় ভাড়ার বাড়ির সংখ্যা কম হলেও এগুলো নির্দিষ্ট একটি স্থানীয় কর্মসংস্থানের চাহিদা পূরণে লক্ষ্যভিত্তিক।

সময়সূচি ২০২৭ থেকে ২০৩০ সাল পর্যন্ত

সরকার চার বছর মেয়াদি বাস্তবায়ন পরিকল্পনা দিয়েছে। আবাসন কর্মসূচি শুরুর বছরেই অর্থায়ন সম্প্রসারণের কাজ শুরু হওয়ার কথা, ফলে ঋণ ও আবাসন উন্নয়ন একই সময়সূচির আওতায় আসবে।

• নতুন কর্মসূচির আগে: পরিকল্পনায় উল্লেখ করা বার্ষিক বন্ধকি ঋণের সংখ্যা ৯ হাজার।
• ২০২৭ সাল থেকে: বন্ধকি ঋণের সুযোগ আরও ১৬ হাজার পরিবারের কাছে পৌঁছাতে বেসরকারি খাতের অংশগ্রহণে ১.৮ ট্রিলিয়ন এমএনটি সংগ্রহের পরিকল্পনা রয়েছে।
• ২০২৭ থেকে ২০৩০ সাল: প্রস্তাবিত ‘১ লাখ বাড়ি’ কর্মসূচিতে রাষ্ট্রের অংশগ্রহণ, বেসরকারি উন্নয়ন, গের এলাকার পুনর্নির্মাণ এবং সুমগুলোতে ভাড়ার আবাসন অন্তর্ভুক্ত থাকবে।

চার বছরে সমানভাবে ভাগ করলে আবাসনের লক্ষ্য দাঁড়ায় বছরে গড়ে ২৫ হাজার বাড়ি। এই হিসাব কর্মসূচির ব্যাপ্তি সম্পর্কে ধারণা দেয়; ঘোষিত পরিকল্পনা অনুযায়ী প্রকল্পগুলো ধাপে ধাপে বাস্তবায়িত হবে।

পরিবারগুলোর জীবনে কী পরিবর্তন আসবে?

গের এলাকার বাসিন্দাদের জন্য এ প্রস্তাবে আবাসনে অগ্রাধিকার এবং বর্তমান জমি থেকে নতুন বাড়িতে যাওয়ার সম্ভাব্য সুযোগ রয়েছে। অন্য এলাকার ক্রেতাদের ক্ষেত্রে প্রধান পরিবর্তন হবে বন্ধকি ঋণের অর্থায়ন বৃদ্ধি এবং পরিশোধের আরও নানা ব্যবস্থা।

কয়েকটি বাস্তব ফলাফলে কর্মসূচির সাফল্য বোঝা যাবে: কত বাড়ি তৈরি হলো, পরিবারগুলো কিস্তি দিতে পারছে কি না, জমি পুনর্নির্মাণ হয়েছে কি না এবং গের এলাকায় পরিবারের চিমনি কমেছে কি না। ১ লাখ বাড়ির লক্ষ্য নির্মাণ ও আবাসনের জোগান পরিমাপ করবে, আর বন্ধকি ঋণ ও চিমনি কমানোর লক্ষ্য একই উদ্যোগের অন্যান্য দিকের অগ্রগতি দেখাবে।

তাই মঙ্গোলিয়ার প্রস্তাব শুধু অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের মধ্যে সীমাবদ্ধ নয়। জমি, অবকাঠামো, ঋণ এবং পরিবারের পরিশোধের বিকল্পগুলোকে একটি কর্মসূচির আওতায় আনা হয়েছে, যাতে বাড়তি আবাসনের জোগান এমন বাসস্থানে রূপ নেয়, যা পরিবারগুলো বাস্তবে পেতে পারে।

মূল বিষয়গুলো

• ২০২৭ থেকে ২০৩০ সাল পর্যন্ত জাতীয় ‘১ লাখ বাড়ি’ কর্মসূচির পরিকল্পনা করছে মঙ্গোলিয়া।
• প্রস্তাব অনুযায়ী, রাষ্ট্রের অংশগ্রহণে ৪০ হাজার এবং বেসরকারি প্রকল্পে ৬০ হাজার বাড়ি নির্মিত হবে।
• বছরে বন্ধকি ঋণের সংখ্যা ৯ হাজার থেকে বাড়িয়ে ২৫ হাজার করা হবে।
• ২০২৭ সাল থেকে বেসরকারি খাতের সঙ্গে মিলে ১.৮ ট্রিলিয়ন এমএনটি সংগ্রহের পরিকল্পনা রয়েছে সরকারের।
• গের এলাকার বাসিন্দারা অগ্রাধিকার পাবেন; পরিবারের চিমনি ৫০ হাজার কমানোর লক্ষ্য রয়েছে।
• পরিশোধের বিকল্পের মধ্যে রয়েছে ভাড়া, ভাড়া থেকে মালিকানা, যৌথ মালিকানা এবং জমি খালি করার মাধ্যমে আবাসন।
• ৫৬টি সুমে সরকারি কর্মচারীদের জন্য ৫৬৭টি ভাড়ার বাড়ি নির্মাণ করা হবে।