সুদে চাপের মধ্যে তাইওয়ানে প্রথম বাড়ির ঋণের হার ৩ শতাংশ ছাড়াল, শিথিলতার পরও

ক্রেতাদের বেশি সুদ গুনতে হচ্ছে, অর্থছাড়ের জন্য অপেক্ষাও দীর্ঘ

২০২৬ সালের ৩ নভেম্বর প্রকাশিত ইয়ুং চিং রিয়েলটি গ্রুপের এক জরিপে বলা হয়েছে, তাইওয়ানের কিছু বেসরকারি ব্যাংক প্রথম বাড়ি কেনার ঋণে ৩ শতাংশের বেশি সুদ নিচ্ছে, আর অন্য কিছু ব্যাংক আবেদন গ্রহণ বন্ধ করেছে। সরকারি মালিকানাধীন অনেক ব্যাংকে ঋণ পেতে সক্ষম ক্রেতাদের অর্থছাড়ের জন্য আনুমানিক ২০২৬ সালের ডিসেম্বরের শেষ বা ২০২৭ সালের জানুয়ারি পর্যন্ত অপেক্ষা করতে হতে পারে।

সেপ্টেম্বরে কেন্দ্রীয় ব্যাংক দ্বিতীয় বাড়ির ঋণের ওপর একটি বিধিনিষেধ শিথিল করার পরও অর্থায়ন পাওয়া কতটা কঠিন, জরিপের ফল তা তুলে ধরেছে। দ্বিতীয় বাড়ি কিনতে ব্যক্তি পর্যায়ের ঋণগ্রহীতাদের সর্বোচ্চ ঋণের হার ৬০ শতাংশ থেকে বাড়িয়ে ৭০ শতাংশ করা হয়েছে, তবে ব্যাংকগুলো এখনো কঠোর ঋণশর্ত প্রয়োগ করছে। কিছু ব্যাংক নতুন আবেদন একেবারেই নিচ্ছে না।

দ্বিতীয় বাড়ির ঋণপ্রত্যাশীদের তুলনায় প্রথম বাড়ির ক্রেতাদের সাধারণত বিকল্প বেশি থাকে। তবু ঋণ পাওয়া নির্ভর করে ব্যাংক, তাদের অবশিষ্ট বন্ধকি ঋণ বরাদ্দ এবং আবেদনের বিবরণের ওপর। ক্রেতাকে তিন ধরনের বাধার মুখে পড়তে হতে পারে: বেশি সুদ, প্রত্যাশার চেয়ে কম ঋণ এবং বাড়ি কেনার জন্য প্রয়োজনীয় সময়ের পরে অর্থছাড়।

যেসব ব্যাংকে এখনো প্রথম বাড়ির ঋণ পাওয়া যাচ্ছে

জরিপে দেখা গেছে, সরকারি মালিকানাধীন বেশির ভাগ ব্যাংকেই এখনো প্রথম বাড়ির ক্রেতাদের ঋণ দেওয়ার সুযোগ রয়েছে। তবে কোনো কোনো ব্যাংকে বন্ধকি ঋণের বরাদ্দ কেন্দ্রীয়ভাবে প্রধান কার্যালয় থেকে নিয়ন্ত্রিত হয়। ফলে শাখাগুলো কতটা অর্থায়ন করতে পারবে, তার সীমা থাকে।

এসব ব্যাংকে প্রাথমিক সুদের হার সাধারণত অন্তত ২.৫ থেকে ২.৬ শতাংশ ছিল। ব্যাংক যখন প্রকৃতপক্ষে বন্ধকি ঋণের অর্থ ছাড়ে, সেই সম্ভাব্য সময়সীমা বেশির ভাগ ক্ষেত্রে ২০২৬ সালের ডিসেম্বরের শেষ থেকে ২০২৭ সালের জানুয়ারির মধ্যে। এর আগেই যারা বাড়ি কেনার লেনদেন সম্পন্ন করতে চান, তাদের জন্য সুদের হারের মতো সময়ও জরুরি বিষয় হতে পারে।

বেসরকারি ব্যাংকগুলোর পরিস্থিতি ছিল আরও অসম। কিছু ব্যাংক প্রথম বাড়ির ক্রেতাদের আবেদন স্থগিত রেখেছিল, কিছু ব্যাংক গ্রাহকদের অপেক্ষমাণ তালিকায় নাম লেখাতে বলেছিল, আর অন্যগুলো শুধু ভিআইপি গ্রাহকদের সেবা দিচ্ছিল। এসব ব্যাংকে প্রাথমিক সুদের হার ছিল অন্তত ২.৫ শতাংশ; কোনো কোনো ব্যাংক ৩ শতাংশের বেশি সুদ নিচ্ছিল। কোন ব্যাংকগুলো আবেদন সীমিত করছে, জরিপে তাদের নাম বা এমন প্রতিষ্ঠানের সংখ্যা উল্লেখ করা হয়নি।

একই ক্রেতা কেন বিভিন্ন ব্যাংক থেকে ভিন্ন উত্তর পেতে পারেন

ইয়ুং চিং রিয়েলটির গবেষণা ও উন্নয়ন কেন্দ্রের উপব্যবস্থাপক চেন চিন-পিং বলেন, প্রথম বাড়ির বন্ধকি ঋণ পাওয়ার জটিলতা এবং অর্থছাড়ের সময় নির্ভর করে প্রতিটি ব্যাংকের বরাদ্দ ও সংশ্লিষ্ট আবেদনের শর্তের ওপর। সুদের হার এবং ঋণের মাধ্যমে কেনার কত অংশের অর্থায়ন হবে, সেখানেও পার্থক্য ছিল।

তাই বন্ধকি ঋণের ক্ষেত্রে শুধু বিজ্ঞাপনে দেওয়া সুদের হার দেখলেই চলে না। ব্যাংক কত টাকা ঋণ দেবে, কী সুদ নেবে এবং টাকা কখন পাওয়া যাবে, তা ক্রেতার জানা দরকার। কোনো ব্যাংক আবেদন নিলেও সময়মতো অর্থছাড়ের মতো পর্যাপ্ত সুযোগ নাও থাকতে পারে।

পরিবারগুলোর জন্য এই পার্থক্যগুলো বাড়ি কেনার লেনদেন সম্পন্ন করার সময় কতটা সঞ্চয় লাগবে, তা প্রভাবিত করে। ব্যাংক প্রত্যাশার চেয়ে কম ঋণ অনুমোদন করলে ক্রেতাকে বাড়তি নগদ অর্থ জোগাড় করতে হবে। আর নির্ধারিত পরিশোধের তারিখের পরে অর্থ এলে, ঋণের প্রস্তাবিত অঙ্ক যথেষ্ট হলেও কেনার সময়সূচি নিয়ে ভাবতে হবে।

দ্বিতীয় বাড়ির ঋণগ্রহীতাদের জন্য শর্ত আরও কঠোর

প্রথম বাড়ির তুলনায় দ্বিতীয় বাড়ির জন্য বন্ধকি ঋণ পাওয়া কঠিন ছিল। দ্বিতীয় বাড়ির আবেদন নিতে রাজি ব্যাংকগুলোর মধ্যে সরকারি ও বেসরকারি উভয় ধরনের ব্যাংকেই প্রাথমিক সুদের হার ছিল অন্তত ৩ শতাংশ। অনেক ব্যাংক সাময়িকভাবে আবেদন প্রত্যাখ্যান করছিল, আর যেসব ব্যাংক আবেদন নিচ্ছিল, সেগুলো কঠোর যাচাই-বাছাই করছিল।

চেন বলেন, সেপ্টেম্বরে নীতিমালা সমন্বয়ের পরও ব্যাংকগুলো সতর্ক অবস্থানে ছিল। কিছু ব্যাংক সরাসরি আবেদন প্রত্যাখ্যান করছিল, আর অন্যগুলো অনুমোদনের জন্য কঠিন শর্ত দিচ্ছিল। ফলে জরিপে দেখা আবেদন-প্রক্রিয়ার শর্তে তাৎক্ষণিক উন্নতি সামান্যই ছিল।

ফলে দুই ধরনের ঋণগ্রহীতাকে ভিন্ন চাপের মুখে পড়তে হচ্ছে। প্রথম বাড়ির ক্রেতারা সরকারি মালিকানাধীন ব্যাংকে এখনো ঋণ পাওয়ার সুযোগ পেতে পারেন, যদিও অর্থছাড়ের জন্য অপেক্ষা করতে হবে। দ্বিতীয় বাড়ির ক্রেতাদের ঋণদাতা বেছে নেওয়ার সুযোগ কম, আর তাদের বিবেচনায় নিতে প্রস্তুত ব্যাংকগুলোতে প্রাথমিক সুদের হার অন্তত ৩ শতাংশ।

৬০ শতাংশ থেকে ৭০ শতাংশে বাড়ানোর অর্থ কী

সেপ্টেম্বরে কেন্দ্রীয় ব্যাংকের সমন্বয়ে দ্বিতীয় বাড়ি কেনা কোনো ব্যক্তির জন্য সর্বোচ্চ বন্ধকি ঋণের হার ৬০ শতাংশ থেকে বাড়িয়ে ৭০ শতাংশ করা হয়। এই হারকে প্রায়ই ঋণ-টু-মূল্য অনুপাত বলা হয়: ঋণ দেওয়ার হিসাবের ক্ষেত্রে সম্পত্তির মূল্যের বিপরীতে ঋণের পরিমাণ কত, তা এটি মাপে। বাকি অর্থ ক্রেতাকে নিজের তহবিল থেকে দিতে হয়।

সহজ উদাহরণ হিসেবে, ঋণ দেওয়ার হিসাব অনুযায়ী একটি বাড়ির মূল্য ধরা যাক ১ কোটি তাইওয়ান ডলার। ৬০ শতাংশ বন্ধকি ঋণে পাওয়া যাবে ৬০ লাখ তাইওয়ান ডলার; বাকি ৪০ লাখ ক্রেতাকে জোগাড় করতে হবে। ৭০ শতাংশ ঋণে পাওয়া যাবে ৭০ লাখ তাইওয়ান ডলার, ফলে ক্রেতার দিতে হবে ৩০ লাখ তাইওয়ান ডলার, কর, ফি ও অন্যান্য খরচ বাদে।

এই হিসাব অনুযায়ী, ক্রেতার প্রয়োজনীয় নিজস্ব অর্থ ১০ লাখ তাইওয়ান ডলার কমে, যা আগের ৪০ লাখের ২৫ শতাংশ। একই পরিমাণে, অর্থাৎ ১০ লাখ তাইওয়ান ডলারে, বন্ধকি ঋণ বাড়ে। শুরুতে পরিবারের কম নগদ অর্থ লাগে, তবে পরিশোধের ঋণের পরিমাণ বাড়ে।

কতটা ঋণ অনুমোদন করা হবে, তা ঠিক করার আগে ব্যাংকগুলো আয়, বিদ্যমান ঋণ এবং সম্পত্তি যাচাই করে। নতুন সর্বোচ্চ সীমা ব্যাংকগুলোকে বেশি অনুপাতে ঋণ দেওয়ার অনুমতি দেয়; নির্দিষ্ট কোনো পরিবারকে কতটা ঋণ দেওয়া হবে, তা ব্যাংকের ঋণ-সংক্রান্ত সিদ্ধান্তের ওপর নির্ভর করে। এ কারণেই অনুমোদিত ঋণের হার বাড়লেও অপেক্ষমাণ তালিকা, কঠোর যাচাই এবং আবেদন স্থগিত থাকার মতো পরিস্থিতি থাকতে পারে।

বাড়ি বদলের সময়সূচি কেন সতর্কভাবে ঠিক করতে হয়

যেসব পরিবার বর্তমান বাড়ি বদলে নতুন বাড়ি নিচ্ছে, তারা বাড়তি ঋণসীমা থেকে উপকৃত হতে পারে। কোনো পরিবার বর্তমান বাড়ি বিক্রির আগে পরের বাড়ি কিনলে, পুরোনো সম্পত্তিতে অর্থ আটকে থাকা অবস্থায় তাদের ঋণ লাগতে পারে। বেশি অঙ্কের বন্ধকি ঋণ ওই সময়ের জন্য প্রয়োজনীয় সঞ্চয়ের পরিমাণ কমাতে পারে।

এ ধরনের পরিবারের জন্য তিনটি তারিখ গুরুত্বপূর্ণ: পুরোনো বাড়ি বিক্রির তারিখ, নতুন বাড়ির মূল্য পরিশোধের তারিখ এবং ব্যাংকের ঋণের অর্থছাড়ের তারিখ। জরিপে বলা ডিসেম্বরের শেষ বা জানুয়ারি পর্যন্ত সম্ভাব্য অপেক্ষা, নভেম্বর মাসে বাড়ি কেনার আয়োজন করা ক্রেতাদের জন্য এই সমন্বয়কে বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ করে তুলেছে।

পরিবারের মাসিক কিস্তি পরিশোধের সামর্থ্যও ব্যাংকের মূল্যায়নের অংশ। বেশি ঋণ নিলে শুরুতে নগদ অর্থের প্রয়োজন কমতে পারে, কিন্তু পরিবারের আয় থেকে পরিশোধ করতে হবে আরও বেশি অর্থ। বাড়ি বদলের সময় দুই সম্পত্তি ঘিরে একসঙ্গে আর্থিক দায় তৈরি হওয়ার সম্ভাবনা এবং বিদ্যমান ঋণ বিবেচনা করে ক্রেতাদের প্রস্তাবিত ঋণের অঙ্ক নির্ধারণ করা দরকার।

তাই সেপ্টেম্বরে নেওয়া পদক্ষেপের বাস্তব সুবিধা নির্ভর করে কয়েকটি শর্ত একসঙ্গে পূরণ হওয়ার ওপর: ঋণ দিতে রাজি এমন ব্যাংক, বাড়ি কেনার জন্য যথেষ্ট অনুমোদিত ঋণ, সামর্থ্যের মধ্যে কিস্তি এবং বাড়ি হস্তান্তরের সময়ের সঙ্গে মেলে এমন অর্থছাড়ের তারিখ। অনুমোদিত ঋণের হার বাড়লে শুরুতে অর্থ জোগাড়ের চাপ কমে, তবে সেই সুবিধা ক্রেতার কাছে কতটা পৌঁছাবে, তা নির্ধারণ করে ব্যাংকের সিদ্ধান্ত।

ঋণসংকটের পেছনের সময়রেখা

নীতিমালার পরিবর্তন ও ঋণবিষয়ক জরিপ একই প্রক্রিয়ার ভিন্ন ভিন্ন ধাপ তুলে ধরে। সেপ্টেম্বরে দ্বিতীয় বাড়ির জন্য অনুমোদিত ঋণের হার বাড়ানো হয়। নভেম্বরে জরিপে দেখা যায়, ঋণ পাওয়ার সুযোগ এখনো সীমিত; কিছু প্রথম বাড়ির ক্রেতাকে বছরের শেষ নাগাদ অর্থছাড়ের অপেক্ষায় থাকতে হচ্ছে।

• সেপ্টেম্বর ২০২৬: কেন্দ্রীয় ব্যাংক দ্বিতীয় বাড়ির ব্যক্তিগত বন্ধকি ঋণের সর্বোচ্চ হার ৬০ শতাংশ থেকে বাড়িয়ে ৭০ শতাংশ করে।
• ৩ নভেম্বর ২০২৬: জরিপের ফলাফলে কিছু বেসরকারি ব্যাংকে প্রথম বাড়ির ঋণের সুদ ৩ শতাংশের বেশি, আবেদন স্থগিত এবং দ্বিতীয় বাড়ির ঋণে কঠোর শর্তের কথা উঠে আসে।
• ২০২৬ সালের ডিসেম্বরের শেষ থেকে ২০২৭ সালের জানুয়ারি: সরকারি মালিকানাধীন অনেক ব্যাংক প্রথম বাড়ির ঋণের অর্থ এই সময়ে ছাড়ার কথা অনুমান করেছিল।

এখন যারা ঋণের ব্যবস্থা করছেন, তাদের জন্য ঋণদাতার কাছ থেকে সবচেয়ে কাজের উত্তর হলো পূর্ণাঙ্গ শর্তের বিবরণ: ঋণের অঙ্ক, সুদের হার এবং অর্থছাড়ের সম্ভাব্য তারিখ। সেপ্টেম্বরে শিথিলতার পরও জরিপের মূল পর্যবেক্ষণ হলো, এই তিনটিই এখনো ব্যাংক ও আবেদনের ওপর নির্ভরশীল।

মূল বিষয়গুলো

• কিছু বেসরকারি ব্যাংক প্রথম বাড়ির বন্ধকি ঋণে ৩ শতাংশের বেশি সুদ নিচ্ছিল; অন্যগুলো আবেদন গ্রহণ বন্ধ করেছিল।
• সরকারি মালিকানাধীন বেশির ভাগ ব্যাংকে প্রথম বাড়ির ঋণ দেওয়ার সুযোগ ছিল; প্রাথমিক সুদের হার সাধারণত অন্তত ২.৫ থেকে ২.৬ শতাংশ।
• অনেক ব্যাংকের অনুমান ছিল, প্রথম বাড়ির ঋণের অর্থছাড় হবে ২০২৬ সালের ডিসেম্বরের শেষ বা ২০২৭ সালের জানুয়ারিতে।
• দ্বিতীয় বাড়ির ঋণের আবেদন নেওয়া ব্যাংকগুলোতে সুদের হার শুরু হতো অন্তত ৩ শতাংশ থেকে।
• সেপ্টেম্বরে দ্বিতীয় বাড়ির বন্ধকি ঋণের সর্বোচ্চ সীমা ৬০ শতাংশ থেকে ৭০ শতাংশে বাড়ায় শুরুতে নগদ অর্থের প্রয়োজন কমতে পারে; তবে অনুমোদন এখনো ব্যাংকের সক্ষমতা ও ঋণগ্রহীতার পরিস্থিতির ওপর নির্ভর করে।