অব্যবহৃত জমিতে ০.২% কর আরোপের প্রস্তাব ভিয়েতনামের, সংজ্ঞা ও ক্রমবর্ধমান হার নিয়ে বিতর্ক

১০০ বিলিয়ন ডং মূল্যের জমিতে বছরে ২০০ মিলিয়ন ডং

ভিয়েতনামের অর্থ মন্ত্রণালয় পরিত্যক্ত, অব্যবহৃত বা উন্নয়নকাজে বিলম্বিত জমির ওপর বছরে ০.২% কর আরোপের প্রস্তাব দিয়েছে। করযোগ্য মূল্য ১০০ বিলিয়ন ডং হলে কোনো জমির জন্য এই করের পরিমাণ দাঁড়াবে ২০০ মিলিয়ন ডং। আবাসিক জমির ক্ষেত্রে আইননির্ধারিত সীমার মধ্যে বর্তমানে যে নিম্ন করহারগুলো রয়েছে, সেগুলো ছাড়াই যোগ্য বলে বিবেচিত পুরো জমির ওপর প্রস্তাবিত কর প্রযোজ্য হবে।

২০২৬ সালের ৬ অক্টোবরের সংবাদ সম্মেলনে মন্ত্রণালয় এ পদক্ষেপ নিয়ে আলোচনা করে। এটি করপোরেট আয়কর আইন, অকৃষি জমি ব্যবহার কর আইন এবং ব্যক্তিগত আয়কর আইন সংশোধনের একটি খসড়া বিলের অংশ। প্রস্তাবিত জমি-সংক্রান্ত বিধানটি অকৃষি জমি ব্যবহার কর আইনের ৭ ধারায় ৮ নম্বর অনুচ্ছেদ যুক্ত করবে।

আইননির্ধারিত সীমার মধ্যে আবাসিক জমির বিদ্যমান ০.০৩% হারের তুলনায় প্রস্তাবিত হার প্রায় ৬.৭ গুণ। তবে অর্থনীতিবিদ, আইনজীবী ও আইনপ্রণেতারা দুটি অমীমাংসিত বিষয়ে মনোযোগ দিচ্ছেন: জমির দাম বাড়ার আশায় তা ধরে রাখার লাভের তুলনায় করের বোঝা বেশি হবে কি না, এবং পরিকল্পনা বা প্রশাসনিক প্রক্রিয়ায় আটকে থাকা প্রকল্প থেকে ইচ্ছাকৃত জমি-জল্পনা কীভাবে আলাদা করা হবে।

করটি এখনো আইন হিসেবে কার্যকর হয়নি। সংশোধিত কর আইন জাতীয় পরিষদ বছরের শেষ অধিবেশনে অনুমোদন করলে ২০২৭ সালের ১ জানুয়ারিকে সম্ভাব্য কার্যকর শুরুর তারিখ হিসেবে উল্লেখ করা হয়েছে। কোন জমিকে যোগ্য বলে শনাক্ত করা হবে, তার মানদণ্ড এখনো তৈরি হচ্ছে। বিতর্কে অংশ নেওয়া কয়েকজন প্রস্তুতির জন্য আরও দীর্ঘ সময় চেয়েছেন।

উন্নয়নে আটকে থাকা উপকূলীয় রিসোর্টের জমি ধরে রাখা ডেভেলপার থেকে শুরু করে ভবিষ্যতে বাড়ি করার জন্য একটি প্লট রাখা পরিবার—সবার জন্য এই পার্থক্য গুরুত্বপূর্ণ। কোনো জমি খালি দেখালেই শুধু তার কর-শ্রেণি নির্ধারিত হবে না। আইনি শ্রেণিবিন্যাস, জমি অব্যবহৃত থাকার কারণ এবং প্রযোজ্য করযোগ্য মূল্যই ফল নির্ধারণ করবে।

প্রস্তাবিত হার কী পরিবর্তন আনবে

ভিয়েতনামে বিদ্যমান আবাসিক জমির করের হার জমির পরিমাণের বিভিন্ন ধাপ অনুযায়ী ক্রমবর্ধমান। আইননির্ধারিত সীমার মধ্যে জমিতে কর ০.০৩%, পরবর্তী ধাপে ০.০৭% এবং সীমার অতিরিক্ত সর্বোচ্চ ধাপে ০.১৫%। এই হারগুলো জমির সংশ্লিষ্ট অংশের ওপর প্রযোজ্য; পুরো জমির ওপর স্বয়ংক্রিয়ভাবে সর্বোচ্চ হার আরোপ করা হয় না।

অন্যান্য শ্রেণির জমির জন্য ইতিমধ্যেই আলাদা করহার রয়েছে। অকৃষি উৎপাদন ও ব্যবসায়িক কাজে ব্যবহৃত জমিতে কর ০.০৩%। বিদ্যমান আইনের বিস্তারিত বিবরণে বলা হয়েছে, অনুপযুক্ত কাজে ব্যবহৃত বা বিধিবহির্ভূতভাবে অব্যবহৃত জমিতে কর ০.১৫%। দখল করা বা অবৈধভাবে ব্যবহৃত জমিতে কর ০.২%।

প্রস্তাবে পরিত্যক্ত জমি, ব্যবহারে না আনা জমি এবং দেরিতে ব্যবহার শুরু করা জমির জন্য আলাদা ০.২% শ্রেণি তৈরি করা হবে। এ শ্রেণিতে কোনো পরিমাণভিত্তিক কর-সীমা না থাকায় শ্রেণিভুক্ত জমির পুরো অংশের ওপর প্রস্তাবিত হার প্রযোজ্য হবে। তবে এর অর্থ এই নয় যে কোন জমি যোগ্য হবে তা নির্ধারণের কোনো নিয়ম থাকবে না।

হারটির ভিত্তি হিসেবে বিদ্যমান কোন শ্রেণিকে ধরা হয়েছে, তা নিয়ে বিভিন্ন প্রতিবেদনে অমিল রয়েছে। বেশির ভাগ প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, ০.২% হারটি দখল করা জমির করের সমান; কিছু প্রতিবেদনে মন্ত্রণালয়ের ব্রিফিংয়ের কথা উল্লেখ করে বলা হয়েছে, এটি অনুপযুক্ত কাজে ব্যবহৃত জমির হারের সমান। আরও বিস্তারিত বিবরণে অনুপযুক্তভাবে ব্যবহৃত জমির হার ০.১৫% বলা হয়েছে। তাই এই অসংগতি স্পষ্ট করা জরুরি।

মালিকদের কত কর দিতে হবে?

হিসাবের সাধারণ সূত্র হলো: জমির আয়তনকে প্রতি বর্গমিটারের আইননির্ধারিত করযোগ্য মূল্য দিয়ে গুণ করে, তারপর ০.২% দিয়ে গুণ করা। করযোগ্য মূল্য স্বয়ংক্রিয়ভাবে ক্রয়মূল্য বা বর্তমান বাজারমূল্য হয় না। নিচের উদাহরণগুলোতে ধরে নেওয়া হয়েছে, পুরো প্লটটি যোগ্য এবং কোনো অব্যাহতি বা হ্রাস প্রযোজ্য নয়:

• করযোগ্য মূল্য ১ বিলিয়ন ডং হলে বছরে কর হবে ২ মিলিয়ন ডং।
• ২০০ বর্গমিটারের কোনো প্লটের করমূল্য প্রতি বর্গমিটারে ১০ মিলিয়ন ডং হলে বছরে কর হবে ৪ মিলিয়ন ডং।
• একই জমির করমূল্য প্রতি বর্গমিটারে ২০ মিলিয়ন ডং হলে বছরে কর হবে ৮ মিলিয়ন ডং।
• প্রতি বর্গমিটারে ২০ মিলিয়ন ডং করমূল্যের ৫০০ বর্গমিটারের প্লটের মোট করযোগ্য মূল্য হবে ১০ বিলিয়ন ডং; বছরে কর হবে ২০ মিলিয়ন ডং।
• প্রতিটির করযোগ্য মূল্য ১০ বিলিয়ন ডং—এমন পাঁচটি যোগ্য প্লটের জন্য বছরে মোট কর হবে ১০০ মিলিয়ন ডং।

একই করযোগ্য ভিত্তিতে প্রস্তাবিত হার ০.০৩%-এর প্রায় ৬.৭ গুণ, ০.০৭%-এর ২.৯ গুণ এবং ০.১৫%-এর ১.৩ গুণ। এগুলো করহারের তুলনা, প্রত্যেক মালিকের বিদ্যমান করের বিল কত বাড়বে তার পূর্বাভাস নয়।

পরিত্যক্ত জমির সংজ্ঞা এখনো নেই

অর্থ মন্ত্রণালয়ে কর, ফি ও মাশুল নীতির দায়িত্বে থাকা উপপরিচালক চুয়ং বা তুয়ান বলেন, জমির শ্রেণিবিন্যাস হবে ভূমি আইন অনুসারে। তাই মন্ত্রণালয়ের খসড়ায় করের জন্য আলাদা সংজ্ঞা তৈরি না করে ভূমি আইনের উল্লেখ করা হয়েছে।

সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ায় পরিত্যক্ত জমি বলতে রাষ্ট্রের বরাদ্দ বা ইজারা দেওয়া এমন জমিকে বোঝানো হয়েছে, যা নির্দিষ্ট সময় ধরে ধারাবাহিকভাবে ব্যবহার করা হয়নি। তবে ওই সংজ্ঞা নিয়ে প্রকাশিত প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, সময়সীমাটি এখনো নির্দিষ্ট করা হয়নি। ২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং বর্তমান কর আইনেও পরিত্যক্ত জমির আলাদা সংজ্ঞা নেই বলে জানা গেছে, যদিও প্রকল্পের জমি নির্ধারিত সময়ে ব্যবহার না করার বিষয়টি এসব আইনে নিয়ন্ত্রিত।

তুয়ান বলেন, ধারণা ও মানদণ্ড স্পষ্ট করার দায়িত্ব কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে দেওয়া হয়েছে। প্রাসঙ্গিক সরকারি নির্দেশের তারিখ ২৮ সেপ্টেম্বর—এ বিষয়ে প্রতিবেদনগুলো একমত। তবে নম্বর নিয়ে মতভেদ রয়েছে: কিছু প্রতিবেদনে নোটিশ নম্বর ৫৪, অন্যগুলোতে ২৮৯ এবং আরেকটিতে ৫৭৪ বলা হয়েছে। নিশ্চিত না হওয়া পর্যন্ত নথির নম্বরকে চূড়ান্ত বলে ধরা যাবে না।

প্রস্তাবটির সঙ্গে ২১-এনকিউ/টিডব্লিউ নম্বরের প্রস্তাবও যুক্ত, যা ২০২৬ সালের ২৮ জুলাই গৃহীত হয়েছে বলে জানানো হয়েছে। এতে অব্যবহৃত জমির ওপর বেশি কর আরোপের বিষয়টি পর্যালোচনার আহ্বান জানানো হয়। এ নীতিকে ২০৩০ সালের মধ্যে জমির অপচয় রোধের লক্ষ্যের সঙ্গেও যুক্ত করেছে বিভিন্ন প্রতিবেদন। কিছু প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, বিলটি সরকারের কাছে জমা দেওয়া হয়েছে; অন্যগুলো বলছে, পর্যালোচনার জন্য এর নথি বিচার মন্ত্রণালয়ে পাঠানো হয়েছে। কোনো বর্ণনাই প্রমাণ করে না যে পদক্ষেপটি পাস হয়েছে।

সময়ের সঙ্গে হার বাড়ানোর পক্ষে কেন অর্থনীতিবিদেরা

অর্থনীতিবিদ লে বা চি নান বলেন, ০.২% কর ব্যবহার না করে জমি ধরে রাখার প্রাথমিক খরচ তৈরি করতে পারে; তবে উল্লেখযোগ্য মূল্যবৃদ্ধির আশা করা আর্থিকভাবে শক্তিশালী মালিকদের সিদ্ধান্ত এতে নাও বদলাতে পারে। বৈধ কারণ ছাড়া জমি যত বেশি সময় অব্যবহৃত থাকবে, হার ০.৩%, ০.৫% বা তারও বেশি করার প্রস্তাব দিয়েছেন তিনি।

প্রত্যাশিত প্রণোদনাটি নান এভাবে ব্যাখ্যা করেন:

"নীতিতে একধরনের ‘ব্যয়-ঘড়ি’ তৈরি করা উচিত—জমি যত বেশি সময় অব্যবহৃত থাকবে, তা ধরে রাখার খরচ তত বাড়বে," বলেন নান।

করযোগ্য মূল্য ১০০ বিলিয়ন ডং অপরিবর্তিত থাকলে ০.৩% হারে বছরে কর হবে ৩০০ মিলিয়ন ডং, আর ০.৫% হারে হবে ৫০০ মিলিয়ন ডং। এই হিসাবগুলো তাঁর প্রস্তাবিত বিকল্প হার বোঝানোর জন্য, মন্ত্রণালয়ের গৃহীত হার নয়।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের সাবেক উপমন্ত্রী অধ্যাপক দাং হুং ভোও বলেন, প্রত্যাশিত বাজারমূল্য বৃদ্ধির সঙ্গে মিলিয়ে কর নির্ধারণ করা উচিত। উদাহরণ হিসেবে তিনি সাশ্রয়ী বাণিজ্যিক আবাসনের দাম উল্লেখ করেন। ২০১৪ থেকে ২০২৪ সালের মধ্যে প্রতি বর্গমিটারের দাম প্রায় ১১ মিলিয়ন ডং থেকে বেড়ে ৩৩ মিলিয়ন ডং হয়েছে, অর্থাৎ তিন গুণ; এক দশকে বৃদ্ধি ২০০%।

আবাসনের এই উদাহরণ জাতীয় জমির মূল্যসূচক নয়, আর এক দশকের মূল্যবৃদ্ধির সঙ্গে এক বছরের করের বিলের সরাসরি তুলনা করা যায় না। তবে এতে তাঁর উদ্বেগটি বোঝা যায়: প্রত্যাশিত মুনাফা যদি জমি ধরে রাখার খরচের তুলনায় অনেক বেশি থাকে, মালিকেরা কর দিয়ে যেতে পারেন। ০.২% দিয়ে শুরু করে কার্যকরের পর হারটি যথেষ্ট শক্তিশালী কি না পর্যালোচনার পক্ষেও মত দিয়েছেন ভো।

পরিবারের জমি সব সময় জল্পনামূলক বিনিয়োগ নয়

ইজেড প্রপার্টির প্রধান নির্বাহী ফাম দুক তোয়ান ০.১% থেকে ০.৫% পর্যন্ত একটি ভিন্ন ক্রমবর্ধমান কাঠামোর প্রস্তাব দিয়েছেন; বেশি প্লটের মালিকদের জন্য হার হবে বেশি। শুধু জমি অব্যবহৃত থাকার সময়ের ওপর নির্ভর না করে, তাঁর প্রস্তাবে একটি প্লট থাকা পরিবার এবং দশটি প্লটের মালিক বিনিয়োগকারীর মধ্যে পার্থক্য করা হবে।

পরিবারের সদস্যসংখ্যার তুলনায় জমির আয়তন বা প্লটের সংখ্যার ভিত্তিতে পারিবারিক কর-ছাড় বিবেচনারও প্রস্তাব দিয়েছেন তোয়ান। তাঁর মতে, সন্তানদের জন্য গ্রামে জমি রেখে দেওয়াকে শহরের অব্যবহৃত উন্নয়ন প্লটের মতো করে দেখা উচিত নয়। এগুলো সুপারিশ, খসড়া কর প্রস্তাবে নির্ধারিত অব্যাহতি নয়।

পুনর্বাসনের জমিও পরিবারের উদ্বেগের অংশ। উন্নয়নের কারণে উচ্ছেদ হওয়া মানুষ প্লট পেলেও বাড়ি করার মতো অর্থ নাও পেতে পারেন; অন্যরা ভবিষ্যতে সন্তানদের আবাসনের জন্য জমি রেখে দিতে পারেন। জাতীয় পরিষদের সাংস্কৃতিক ও সামাজিক কমিটির উপপ্রধান তে ভান হা এসব পরিস্থিতি এবং দীর্ঘদিনের পরিকল্পনা-সংক্রান্ত বিধিনিষেধে ক্ষতিগ্রস্ত জমির জন্য স্পষ্ট বিধান রাখার আহ্বান জানিয়েছেন।

হ্যানয়ের জমি নিলাম বিতর্কের আরেকটি দিক তুলে ধরে। দান ফুয়ং, হোয়াই দুক ও থান ওয়াইসহ শহরতলির জেলাগুলোতে ২০২৪ সালের আগস্টে অনুষ্ঠিত নিলামে কোনো কোনো সফল দর প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন ডং ছাড়িয়ে যায়। পরে অনেক নিলাম-প্লটেই নির্মাণকাজ শুরু হয়নি বলে খবর প্রকাশিত হয়। তবে নিলামের দাম স্বয়ংক্রিয়ভাবে করযোগ্য মূল্য নয়, আর নিলামে আইন মেনে জমি কেনা হলেও পরবর্তী সময়ে অব্যবহার প্রস্তাবিত শ্রেণিতে পড়বে কি না, তা নির্ধারিত হয় না।

উপকূলীয় রিসোর্ট দেখায়, পরিকল্পনার অবস্থা কেন গুরুত্বপূর্ণ

দা নাংয়ের দুটি আটকে থাকা উপকূলীয় প্রকল্প দেখায়, কর্তৃপক্ষের শুধু খালি জমি শনাক্ত না করে প্রকল্পের ইতিহাস খতিয়ে দেখা দরকার। হন নগক আ চাউ প্রকল্পের আয়তন প্রায় ১২ হেক্টর। ২০০৯ সালের জুলাইয়ে বিনিয়োগ সনদ পায় এবং এতে পরিকল্পিত বিনিয়োগ ছিল ৪.৮ ট্রিলিয়ন ডং। ২০১০ সালের শুরুতে নির্মাণকাজ শুরু হলেও, পরবর্তী এক প্রতিবেদনে বলা হয়, ১৬ বছর পরও প্রকল্প এলাকার বেশির ভাগ খালি পড়ে আছে।

শহরের পরিকল্পনাও বদলেছে। ২০১৮ সালে দা নাং প্রকল্প এলাকার একটি অংশ জনপরিসরের জন্য ফিরিয়ে নেওয়া নিয়ে আলোচনা করার নির্দেশ দেয়। ২০২০ সালে শহরটি দক্ষিণ অংশের কিছু জমি সৈকত, সমুদ্রে যাওয়ার পথ এবং একটি জনসাধারণের পার্কের জন্য ফিরিয়ে নিতে সম্মত হয়।

প্রায় ৩.৭৭ হেক্টরের নন নুয়ক পর্যটন এলাকা ২০১৪ সালে আই.ভি.সি-কে বরাদ্দ দেওয়া হয়। ২০১৮ সালে শহরটি প্রকল্পটি ফিরিয়ে নেওয়ার নীতি গ্রহণ করে; পরে জমিটি উপকূলীয় পার্ক হিসেবে ব্যবহারের পরিকল্পনা করা হয়। কোনো প্রকল্পকেই প্রস্তাবিত করের জন্য নিশ্চিতভাবে দায়ী বলে চিহ্নিত করা হয়নি।

হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী ফাম থান তুয়ানের মতে, মূল্যায়নে বিনিয়োগকারীর বাধ্যবাধকতা, অনুমোদিত সময়সূচি এবং বিলম্বের কারণ খতিয়ে দেখতে হবে। অর্থনীতিবিদ ভো চি থানও সতর্ক করেছেন, মালিকেরা এক বা দুটি অস্থায়ী স্থাপনা তৈরি করে বাকি জমি অব্যবহৃত রেখে নিয়ম এড়াতে পারেন। পরিকল্পনার অনুমোদন যেমন স্বয়ংক্রিয় অব্যাহতির নিশ্চয়তা হওয়া উচিত নয়, তেমনি তা থেকে স্বয়ংক্রিয়ভাবে দায়ও নির্ধারিত হওয়া উচিত নয়।

কর দিলেই অনির্দিষ্টকাল জমি ধরে রাখার অধিকার মিলবে না

প্রস্তাবিত করের পাশাপাশি বিনিয়োগ প্রকল্পের জমি ব্যবহার শুরু করার বিদ্যমান বাধ্যবাধকতাও বহাল থাকবে। টিএটি ল ফার্মের চেয়ারম্যান আইনজীবী চুয়ং আন তু বলেন, করের দায় পূরণ করলেই অনির্দিষ্টকালের জন্য জমি ধরে রাখার অধিকার কেনা হয় না।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৮১ ধারার ৮ নম্বর অনুচ্ছেদে বর্ণিত বিদ্যমান ব্যবস্থায়, বাস্তবে জমি বুঝিয়ে দেওয়ার পর টানা ১২ মাস ব্যবহার না করলে, অথবা প্রকল্পের ভূমি ব্যবহারের সময়সূচির তুলনায় ২৪ মাস দেরি হলে বিনিয়োগ প্রকল্পের জমির বিরুদ্ধে ব্যবস্থা নেওয়া যেতে পারে। সর্বোচ্চ ২৪ মাসের মেয়াদ বাড়ানোর ক্ষেত্রে অতিরিক্ত আর্থিক দায়বদ্ধতা থাকে। এরপরও নির্ধারিত শর্তে জমি ফিরিয়ে নেওয়া হতে পারে; ৯ নম্বর অনুচ্ছেদের বলপূর্বক অঘটনসংক্রান্ত ব্যতিক্রম এর আওতায় পড়ে।

১০২/২০২৪/এনডি-সিপি ডিক্রির ৩১ ধারা, যা ২২৬/২০২৫/এনডি-সিপি ডিক্রিতে সংশোধিত হয়েছে, মেয়াদ বাড়ানোর সময়, প্রভাবিত জমির পরিমাণ এবং প্রক্রিয়া নিয়ে বিধান দেয়। মেয়াদ বাড়ানো স্বয়ংক্রিয় নয়। কর, মেয়াদ বাড়ালে অতিরিক্ত অর্থ প্রদান এবং জমি ফিরিয়ে নেওয়া—এগুলো আলাদা ব্যবস্থা।

প্রস্তাবিত ভূমি আইন সংশোধনে এই কাঠামোর কিছু অংশ বদলানোর কথা রয়েছে। প্রতিবেদনগুলোতে বলা হয়েছে, অব্যবহৃত বা বিলম্বিত বিনিয়োগ প্রকল্পের জমির জন্য বছরে ক্রমবর্ধমান হারে অর্থ দিতে হবে; টানা ৬০ মাস ব্যবহার না হলে জমি ফিরিয়ে নেওয়া সম্ভব হবে। প্রশাসনিক জরিমানা দেওয়ার পরও ২৪ মাসের বেশি অব্যবহৃত কৃষিজমি নির্ধারিত সময়সীমার মধ্যে আবার ব্যবহার শুরু না করলে তা ফিরিয়ে নেওয়ার বিধানের কথাও প্রতিবেদনে রয়েছে। এই খসড়া বিধানগুলোকে বর্তমান আইন বা প্রস্তাবিত ০.২% করের সঙ্গে গুলিয়ে ফেলা যাবে না।

তথ্যগত সমস্যা ভুল করদাতা নির্ধারণ করতে পারে

সঠিক শ্রেণিবিন্যাসের জন্য ভূমি, কর, বিনিয়োগ ও নির্মাণ-সংক্রান্ত নথির মধ্যে সমন্বয় দরকার। আইনজীবী ফাম থান তুয়ান প্রতিটি জমির ক্ষেত্রে করদাতা, যোগ্য জমির পরিমাণ, বাস্তব অবস্থা এবং অব্যবহারের সময়কাল শনাক্ত করার সুপারিশ করেছেন। প্রয়োজন হলে বিদ্যুৎ ও পানির তথ্যও কাজে লাগানো যেতে পারে।

বিদ্যমান ভুলের উদাহরণে বাস্তব ঝুঁকিটি স্পষ্ট। কর বিভাগের উপপরিচালক লে লং বলেন, ইট্যাক্স মোবাইলে ভূমি করের কিছু অপ্রত্যাশিত বকেয়া দেখানোর কারণ হলো অসম্পূর্ণ তথ্য বিনিময় এবং হালনাগাদে বিলম্ব। সম্পত্তি বিক্রির পরও আগের মালিক তালিকায় থেকে যেতে পারেন, আবার হিসাব মেলানোর আগে অর্থ পরিশোধ করা হলেও বকেয়া বা দ্বৈত নোটিশ আসতে পারে। আবাসন, জমি ও করের নির্ভুল, সম্পূর্ণ এবং সংযুক্ত তথ্য রাখার আহ্বান জানিয়েছেন উপঅর্থমন্ত্রী নুয়েন দুক চি।

আটকে থাকা সম্পদের পরিমাণ উল্লেখযোগ্য, তবে বিভিন্ন শ্রেণিকে আলাদা রাখতে হবে। ২০২৬ সালের ১৮ জুন আলোচিত পরিসংখ্যানে সরকারি পরিদর্শন দপ্তরের এক সিদ্ধান্তে খালি, জরাজীর্ণ বা অদক্ষভাবে ব্যবহৃত হিসেবে চিহ্নিত সরকারি সম্পত্তির ৩,৮৯৬টি স্থান অন্তর্ভুক্ত ছিল। এর অর্থ এই নয় যে সব পরিত্যক্ত ব্যক্তিমালিকানাধীন সম্পত্তিও এতে অন্তর্ভুক্ত।

কর্তৃপক্ষ আরও জানিয়েছে, বিলম্বিত ১,৫৩১টি প্রকল্পের বাধা দূর করার কাজ সম্পন্ন হয়েছে। এর মধ্যে ২৭৩টি প্রকল্প ব্যবহার শুরু করেছে; এসব প্রকল্পের জমি ৪,০০০ হেক্টরের বেশি এবং বিনিয়োগের পরিমাণ প্রায় ২৮৬ ট্রিলিয়ন ডং। ২৭৩টি প্রকল্প ১,৫৩১টির প্রায় ১৭.৮%। ৩১ জুলাই পর্যন্ত সিস্টেম ৭৫১-এ সমস্যায় থাকা ৪,৬১৯টি প্রকল্প ও জমির খণ্ড নথিভুক্ত হয়; এর মধ্যে ৩,৯৮৪টি পর্যালোচনা করে শ্রেণিবদ্ধ করা হয়েছে। ওই তালিকা নিশ্চিতভাবে জল্পনামূলক বিনিয়োগের জন্য ধরে রাখা জমির তালিকা নয়।

ডেভেলপার কি আটকে থাকা প্রকল্প হস্তান্তর করতে পারবেন?

আইনজীবী হোয়াং হা বলেন, জমি ধরে রাখার খরচ বাড়ানোর পাশাপাশি প্রকল্প শেষ করতে সক্ষম বিনিয়োগকারীর কাছে হস্তান্তরের কার্যকর ব্যবস্থাও থাকা উচিত। তা না হলে, আর্থিক সংকটে থাকা কোনো ডেভেলপার বিক্রি করতে প্রয়োজনীয় শর্ত পূরণ করতে না পেরে প্রকল্প ছাড়ার চাপে পড়তে পারেন।

২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ৪০ ধারায় বেশ কয়েকটি শর্ত রয়েছে। এর মধ্যে আছে অনুমোদিত প্রকল্প-নথি, ক্ষতিপূরণ ও পুনর্বাসন সহায়তা সম্পন্ন করা, জমি বিরোধ ও জব্দের আওতামুক্ত রাখা, বন্ধক অবমুক্ত করা এবং জমি-সংক্রান্ত আর্থিক দায় পূরণ করা। প্রকল্পের বাস্তবায়নকালও চলমান থাকতে হবে এবং জমি ফিরিয়ে নেওয়ার কোনো সিদ্ধান্ত থাকা যাবে না।

আর্থিক সংকটে থাকা প্রকল্পের জন্য এসব সুরক্ষামূলক শর্ত পূরণ করা কঠিন হতে পারে। হা এমন ব্যবস্থা পর্যালোচনার প্রস্তাব দিয়েছেন, যেখানে ক্রেতা হস্তান্তরের অংশ হিসেবে প্রতিষ্ঠিত দায় পরিশোধ করবেন, অথবা ডেভেলপার, ব্যাংক ও কর্তৃপক্ষের সঙ্গে সমন্বয় করে ঋণ পরিশোধ ও বন্ধক অবমুক্ত করবেন। এগুলো প্রস্তাবিত ব্যবস্থা, হস্তান্তরের শর্ত পাশ কাটানোর বিদ্যমান সাধারণ অধিকার নয়।

৪২ ধারা অনুযায়ী, প্রাদেশিক কর্তৃপক্ষের এখতিয়ারের মধ্যে থাকা হস্তান্তরের ক্ষেত্রে পূর্ণাঙ্গ ও বৈধ আবেদন পাওয়ার পর মূল্যায়ন ও সিদ্ধান্তের জন্য ৩০ দিন সময় পায়। প্রধানমন্ত্রীর সিদ্ধান্ত প্রয়োজন এমন হস্তান্তরের ক্ষেত্রে প্রাদেশিক পর্যালোচনা ও আবেদন পাঠানোর জন্য সময়সীমা ৪৫ দিন। ৯৬/২০২৪/এনডি-সিপি ডিক্রিতে প্রয়োজনীয় নথি ও সংশ্লিষ্ট প্রক্রিয়া উল্লেখ রয়েছে। জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক ও আর্থিক কমিটির সদস্য ফান দুক হিয়েউ বলেন, ডেভেলপারদের ব্যর্থতা, প্রকল্প থেকে বেরিয়ে আসা এবং বিনিয়োগের পোর্টফোলিও পুনর্গঠনের পরিকল্পনা রাখা উচিত, এমন জমি ধরে রাখা উচিত নয় যা তারা উন্নয়ন করতে পারবেন না।

খালি ভবন ও বিদেশি করনীতিও বিতর্কের পরিধি বাড়ায়

দাং হুং ভোর মতে, খালি জমির ওপর মনোযোগ দেওয়া নীতিতে সম্পূর্ণ নির্মিত হলেও অব্যবহৃত ভিলা, টাউনহাউস ও শপহাউস বাদ পড়তে পারে। কৃষিজমিকে মূল্যবান শহুরে জমির সমান ধরে না নিয়ে খালি ভবনগুলোও পর্যালোচনার সুপারিশ করেছেন তিনি। কৃষিজমি অব্যবহৃত কি না প্রমাণ করা কঠিন হতে পারে, আর তা পরিদর্শনে খরচ কর আদায়ের তুলনায় অনেক বেশি হতে পারে।

প্রস্তাবটি অকৃষি জমির কর নিয়ে, প্রতিটি অব্যবহৃত কৃষিজমির ওপর স্বয়ংক্রিয় কর আরোপ নিয়ে নয়। এটি ২০২৫ সালের জুনে অনুমোদিত কৃষি কর অব্যাহতির মেয়াদ বাড়ানোর ব্যবস্থা থেকে আলাদা, যার মেয়াদ ২০৩০ সালের শেষ পর্যন্ত।

বিদেশের উদাহরণে ভিন্ন পদ্ধতি দেখা যায়, তবে সেখানকার শতাংশের সঙ্গে সরাসরি তুলনা করা যায় না। বিভিন্ন প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, সৌদি আরবে অগ্রাধিকারপ্রাপ্ত এলাকায় জমির মূল্যের সর্বোচ্চ ১০% কর নেওয়া হয় এবং অস্ট্রেলিয়ার ভিক্টোরিয়ায় খালি আবাসিক সম্পত্তির জন্য ১% থেকে ৩% হার রয়েছে। দক্ষিণ কোরিয়ায় দুই বছর পর প্রযোজ্য শুরুর হার নিয়ে প্রতিবেদনে অমিল রয়েছে: কোথাও ২%, কোথাও ২% থেকে ৫% বলা হয়েছে; তবে দশ বছর পর হার ১০% পর্যন্ত হতে পারে—এ বিষয়ে উল্লেখ রয়েছে।

ফ্রান্সে প্রতিবেদনে উল্লিখিত ১৭% ও ৩৪% হার পূর্ণ সম্পত্তিমূল্যের ওপর নয়, ভাড়ামূল্যের ওপর নির্ভরশীল। আয়ারল্যান্ডে স্থানীয় সম্পত্তি করের গুণিতক ব্যবহার করা হয়। কানাডায় নির্দিষ্ট কিছু বিদেশি মালিককে লক্ষ্য করে মূলত ফেডারেল পর্যায়ের ১% ব্যবস্থা রয়েছে, পাশাপাশি ভ্যাঙ্কুভেনের ৩% করের মতো স্থানীয় করও আছে। অন্যান্য উদাহরণের মধ্যে রয়েছে স্পেনে সম্পত্তি করের অতিরিক্ত মাশুল, জাপানে আবাসন কর-সুবিধা প্রত্যাহার, ইতালিতে খালি বাড়ির ওপর সাধারণ কর এবং সিঙ্গাপুরে মালিক নিজে থাকেন না এমন সম্পত্তির জন্য বেশি হার। করের ভিত্তি, অব্যাহতি ও সংজ্ঞা ভিন্ন হওয়ায় শুধু শিরোনামে থাকা করহারের ভিত্তিতে ভিয়েতনামে সম্ভাব্য ফল নির্ধারণ করা যায় না।

সিদ্ধান্ত নির্ভর করছে মানদণ্ড ও সময়সীমার ওপর

বিতর্কটি দুটি ধারায় এগোচ্ছে: কর সংশোধনে হার নির্ধারণ এবং ভূমি আইনে কোন পরিস্থিতিতে কর প্রযোজ্য হবে তা নির্ধারণ। প্রতিবেদনে উল্লেখিত প্রধান ধাপগুলো সংক্ষেপে:

• ২৮ জুলাই ২০২৬: ২১-এনকিউ/টিডব্লিউ নম্বরের প্রস্তাব গৃহীত হয়; এতে অব্যবহৃত জমিতে বেশি করের বিষয়টি পর্যালোচনার আহ্বান জানানো হয়।
• ২৮ সেপ্টেম্বর ২০২৬: সরকারি নেতারা জমির শ্রেণিবিন্যাসের মানদণ্ড নির্ধারণের কাজ দেন, যদিও নোটিশের নম্বর নিয়ে প্রতিবেদনে মতভেদ রয়েছে।
• ৬ অক্টোবর ২০২৬: অর্থ মন্ত্রণালয় ত্রৈমাসিক সংবাদ সম্মেলনে ০.২% কর প্রস্তাব নিয়ে আলোচনা করে।
• ২০২৬ সালের শেষভাগ: জাতীয় পরিষদে প্রস্তাবটি বিবেচিত হওয়ার কথা রয়েছে; তবে অনুমোদন এখনো প্রয়োজন।
• ১ জানুয়ারি ২০২৭: আইন পাস হওয়া এবং চূড়ান্ত বিধানের ওপর নির্ভর করে কার্যকর হওয়ার সম্ভাব্য তারিখ হিসেবে উল্লেখ করা হয়েছে।

সম্পত্তি প্ল্যাটফর্ম বাতদংসানের দক্ষিণাঞ্চলীয় পরিচালক দিন মিন তুয়ান তথ্যভান্ডার ও জমির শ্রেণিবিন্যাসের নিয়ম তৈরির জন্য অন্তত এক বছর সময় দেওয়ার সুপারিশ করেছেন। শুরুতে পাঁচ বছরের বেশি সময় কোনো বাস্তবায়ন কার্যক্রম নেই—এমন প্রকল্প পর্যালোচনার প্রস্তাব দিয়েছেন তিনি। জাতীয় পরিষদের সদস্য ত্রান হোয়াং নান বর্তমান স্থানীয় পরিকল্পনা প্রকাশ, পুরোনো পরিকল্পনা বাতিল এবং প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে বাসিন্দা ও ব্যবসাপ্রতিষ্ঠানকে এক থেকে দুই বছর সময় দেওয়ার সুপারিশ করেছেন।

চূড়ান্ত নিয়মে অব্যবহারের সীমা, অব্যাহতি, অন্তর্বর্তী ব্যবস্থা বা বিদ্যমান কর-শ্রেণির সঙ্গে একই জমি একাধিক শ্রেণিতে পড়লে কী হবে—এসব এখনো নির্ধারিত হয়নি। আপিল এবং জমির ভুল তথ্য সংশোধনের সুযোগও গুরুত্বপূর্ণ হবে। শুধু করের হার বাড়িয়ে পরিকল্পনাজনিত বিধিনিষেধ, হস্তান্তরের বাধা বা মালিকানার ভুল নথি সমাধান করা যাবে না।

মূল কথা

• যোগ্য পরিত্যক্ত, অব্যবহৃত বা উন্নয়নকাজে বিলম্বিত জমির ওপর বছরে ০.২% কর আরোপের প্রস্তাব দিয়েছে ভিয়েতনাম।
• ১০০ বিলিয়ন ডং করযোগ্য মূল্যের জমিতে বছরে ২০০ মিলিয়ন ডং কর দিতে হবে।
• আবাসিক জমির প্রচলিত পরিমাণভিত্তিক কর-ধাপ ছাড়াই যোগ্য জমির পুরো অংশের ওপর এই হার প্রযোজ্য হবে।
• সংজ্ঞা ও বাস্তবায়নের মানদণ্ড এখনো চূড়ান্ত হয়নি; করটিও এখনো আইনে পরিণত হয়নি।
• অর্থনীতিবিদেরা সময়ের সঙ্গে বাড়ে এমন হার বিবেচনার সুপারিশ করছেন, তবে বাইরের কারণে বিলম্বিত পরিস্থিতির সুরক্ষাও জরুরি।
• কর দিলেও প্রকল্পের বাধ্যবাধকতা বাতিল হবে না, আর আইনি শর্ত পূরণ হলে জমি ফিরিয়ে নেওয়াও আটকাবে না।
• অনুমোদন ও চূড়ান্ত আইনি শর্ত সাপেক্ষে ১ জানুয়ারি ২০২৭ সম্ভাব্য কার্যকর শুরুর তারিখ হিসেবে উল্লেখ করা হয়েছে।