২০২৫ সালের প্রতিবেদনে দেখা গেছে, আবাসনের অসাধ্যতার তালিকায় আবারও বিশ্বে শীর্ষে হংকং

২০২৫ সালে হংকংয়ের আবাসন ব্যয় বহনের সামর্থ্য আলোচনার কেন্দ্রে

হংকংয়ে বাড়ির মালিকানা এখনো অনেকের নাগালের বাইরে। চ্যাপম্যান ইউনিভার্সিটির সেন্টার ফর ডেমোগ্রাফিকস অ্যান্ড পলিসির প্রকাশিত দীর্ঘদিনের মূল্যায়ন ডেমোগ্রাফিয়া ইন্টারন্যাশনাল হাউজিং অ্যাফোর্ডেবিলিটির ২০২৫ সালের সংস্করণে দেখা গেছে, আটটি দেশের ৯৫টি প্রধান আবাসন বাজারের মধ্যে একটিও সাশ্রয়ী বলে বিবেচিত নয় (২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিক)। আবারও সবচেয়ে অসাধ্য আবাসনের শহর হিসেবে শীর্ষে রয়েছে হংকং; এর মধ্যম গুণক ১৪.৪। এই অনুপাতের অর্থ, কর-পূর্ব মধ্যম পারিবারিক আয়ের ১৪ বছরেরও বেশি অর্থে একটি সাধারণ বাড়ি কিনতে হয়। টানা ১৪ বছর ধরে এই তালিকার শীর্ষে রয়েছে শহরটি।

ডেমোগ্রাফিয়া সহজ একটি পরিমাপক ব্যবহার করে। মধ্যম বাড়ির দামকে মধ্যম পারিবারিক আয়ের সঙ্গে তুলনা করে দাম-আয়ের অনুপাত নির্ধারণ করা হয়, যা ‘মিডিয়ান মাল্টিপল’ নামে পরিচিত। ৯.০ বা তার বেশি স্কোর পাওয়া বাজারগুলোকে ডেমোগ্রাফিয়া ‘অসম্ভব রকমের অসাধ্য’ শ্রেণিতে রেখেছে। বিশ্বজুড়ে এখন এমন বাজারের সংখ্যা ১২। তালিকার অন্য প্রান্তে, পিটসবার্গ ৩.২ স্কোর নিয়ে প্রধান বাজারগুলোর মধ্যে সবচেয়ে সাশ্রয়ী; তবে প্রতিবেদনের শ্রেণিবিভাগে সেটিও মাঝারিভাবে অসাধ্য। গত বছরের ১৬.৭ এবং মহামারির আগে ২০১৯ সালের ২০.৮ থেকে হংকংয়ের অনুপাত কমেছে। দাম কিছুটা নরম হওয়া এবং আয়ের ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধারের কারণে এই পরিবর্তন এসেছে। তবু বাড়ির দাম ও পরিবারের আয়ের ব্যবধান এখনো অনেক।

তালিকা কীভাবে তৈরি হয় এবং সংখ্যাগুলোর অর্থ কী

গবেষণায় প্রতিটি বাজারকে শুধু শহরের কেন্দ্র হিসেবে নয়, বরং শ্রমবাজার বা যাতায়াত-নির্ভর এলাকা হিসেবে বিবেচনা করা হয়েছে। এতে স্থানীয় বাড়ির দামের তুলনায় একটি সাধারণ পরিবার তার আয় কতটা কাজে লাগাতে পারে, তা বিশ্লেষকেরা তুলনা করতে পারেন। এ কারণেই জাতীয় গড় বিভ্রান্তিকর হতে পারে। একই দেশের মধ্যেও যেখানে জমির বাজার নমনীয়, সেই মহানগর এলাকার চিত্র সম্প্রসারণে কঠোর বিধিনিষেধ থাকা এলাকার চেয়ে একেবারেই ভিন্ন হতে পারে।

মিডিয়ান মাল্টিপল কী

উদাহরণ হিসেবে, কোনো বাড়ির মধ্যম বিক্রয়মূল্য ৩০০,০০০ এবং কর-পূর্ব মধ্যম পারিবারিক আয় ৭৫,০০০ হলে মিডিয়ান মাল্টিপল হবে ৪.০। এই পদ্ধতিতে প্রতিবেদনটি বাজারগুলোকে বিভিন্ন শ্রেণিতে ভাগ করেছে—৩.০ বা তার কম হলে সাশ্রয়ী, আর ৯.০ বা তার বেশি হলে অসম্ভব রকমের অসাধ্য।

আয় ও দাম বদলালে অনুপাতও বদলায়। বাড়ির দাম কমলে বা পারিবারিক আয় বাড়লে এই গুণক কমতে পারে, যদিও বন্ধকের কিস্তি তখনো অনেক বেশি মনে হতে পারে। এ কারণেই হংকংয়ের অনুপাতের উন্নতি হলেও বাড়ি কিনতে আগ্রহীদের বড় বাধার মুখে পড়তে হয়।

হংকংয়ে আবাসন কেন এত ব্যয়বহুল

হংকংয়ে উন্নয়নযোগ্য জমির সংকট, কয়েক দশক ধরে জমি ছাড়ার ওপর কঠোর নিয়ন্ত্রণ এবং অব্যাহত চাহিদা—সব মিলিয়ে দাম চড়া। ভূখণ্ডের বড় অংশ পাহাড়ি অথবা কান্ট্রি পার্ক হিসেবে সংরক্ষিত, আর শহরের বিস্তৃতি সীমিত। সীমিত জায়গার জন্য পরিবারগুলোর মধ্যে প্রতিযোগিতা চলে; একই সঙ্গে স্থানীয় ও বিদেশি পুঁজি সম্পদ সংরক্ষণের মাধ্যম হিসেবে আবাসন খাতে বিনিয়োগ করে। চাহিদা ও জোগানের ভারসাম্য প্রথমবার বাড়ি কিনতে চাওয়াদের পক্ষে খুব কমই গেছে।

জমির ব্যবস্থাও পরিস্থিতিকে জটিল করেছে। সব জমির মালিক সরকার, আর ডেভেলপারদের কাছে লিজের মাধ্যমে বিক্রি করে জোগান নিয়ন্ত্রণ করে। সরকারি সেবার বড় একটি অংশের অর্থ আসে জমি থেকে, ফলে সতর্কভাবে জোগান পরিচালনার আর্থিক প্রণোদনা রয়েছে কর্মকর্তাদের। কিছু এলাকায় পরিকল্পনা বিধি ও ভবনের উচ্চতার সীমা নতুন আবাসন নির্মাণে বাধা দেয়। ডেমোগ্রাফিয়া গবেষণাসংশ্লিষ্ট এক বিশ্লেষণে বলা হয়েছে, নগর সম্প্রসারণ নিয়ন্ত্রণের কৌশল—যেমন প্রবৃদ্ধির সীমানা ও সবুজ বেষ্টনী—কৃত্রিম সংকট তৈরি করে এবং নিয়ন্ত্রণসীমার কাছাকাছি জমির মূল্য বাড়ায়।

দামের ঊর্ধ্বগতি কিছুটা কমেছে। ২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে সরকারি মূল্যসূচক আগের বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রায় ৭.৮ শতাংশ কমে; এ নিয়ে টানা ১৩ প্রান্তিকে বার্ষিক দরপতন হলো। ২০২৪ সালে সম্পন্ন হওয়া আবাসনের সংখ্যা ৭৫ শতাংশের বেশি বেড়েছে, প্রাথমিক বাজারে বিক্রি এক-তৃতীয়াংশেরও বেশি বেড়েছে এবং দ্বিতীয়িক বাজারের লেনদেনও বেড়েছে। চাহিদা ফেরাতে সরকার কয়েক ধরনের ক্রেতা স্ট্যাম্প শুল্ক বাতিল করেছে এবং বন্ধকের চাপ যাচাইয়ের পরীক্ষা শিথিল করেছে। গত বছরের শেষ দিকে গড় মোট ভাড়া-ফলন বেড়ে প্রায় ৩.৯ শতাংশে পৌঁছায়। এসব পরিবর্তনের পরও অনেক পরিবারের জন্য আবাসন ব্যয় বহন করা কঠিন।

চ্যাপম্যান ইউনিভার্সিটির সেন্টার ফর ডেমোগ্রাফিকস অ্যান্ড পলিসির পরিচালক জোয়েল কটকিনের মতে, দাম কেন এত বেশি—তার ব্যাখ্যায় পরিকল্পনাগত সিদ্ধান্তের ভূমিকা কেন্দ্রীয়।

এই উচ্চ দাম মূলত এমন নীতির ফল, যেগুলো শহরের প্রান্তে প্রবৃদ্ধি সীমিত করতে চায়; অথচ সাধারণত এভাবেই শহরগুলো বেড়ে উঠেছে।

হংকংয়ের মতো জমিসংকটপূর্ণ বাজারে এই সমালোচনা প্রাসঙ্গিক। শহরের প্রান্তে নতুন আবাসনের জোগানে যেকোনো অতিরিক্ত বাধা পুরো দাম কাঠামোতে প্রভাব ফেলতে পারে।

বাস্তব জীবনের চিত্র: গাদাগাদি বাড়ি ও উষ্ণতর শহর

এই অনুপাতগুলোর পেছনে রয়েছে দিন দিন কঠিন হয়ে ওঠা জীবনযাত্রা। আনুমানিক ২ লাখ ২০ হাজার বাসিন্দা ভাগ করা ছোট কক্ষ, খাঁচার মতো ঘর কিংবা ছাদের ওপর তৈরি স্থাপনায় বসবাস করেন। এসবের অনেকগুলোই ছোট, জানালাবিহীন অথবা অপর্যাপ্ত বায়ু চলাচলের ব্যবস্থা রয়েছে। সাধারণত বাথরুম ও রান্নাঘর ভাগাভাগি করে ব্যবহার করতে হয়। সবচেয়ে গরমের মাসগুলোতে পাতলা দেয়াল ও টিনের ছাদ রাত পর্যন্ত তাপ আটকে রাখে, ফলে ঘুমানো কঠিন হয় এবং বয়স্ক বাসিন্দা ও শিশুদের স্বাস্থ্যঝুঁকি বাড়ে।

সোসাইটি ফর কমিউনিটি অর্গানাইজেশনের উপপরিচালক সে লাই শান শহরজুড়ে নিম্ন আয়ের পরিবারগুলোকে সহায়তা করেন। এসব আবাসনের জীবনযাত্রার পরিস্থিতি তিনি বহু বছর ধরে নথিবদ্ধ করছেন।

কিছু কিছু পরিস্থিতি বেশ অমানবিক।

তাপ পরিস্থিতিকে আরও কঠিন করে তোলে। হংকং অবজারভেটরি জানিয়েছে, ২০২৪ সালে অতি গরম দিনের সংখ্যা রেকর্ড ছাড়িয়েছে; ৫২ দিন তাপমাত্রা ৩৩ ডিগ্রি সেলসিয়াস বা তার বেশি ছিল। ভাগ করা ছোট ফ্ল্যাটে বসবাসকারীদের ওপর চালানো জরিপে গ্রীষ্মকালে ঘুমের সমস্যা, ত্বকের অসুখ, মাথা ঘোরা ও মানসিক চাপের ব্যাপক উপস্থিতি দেখা গেছে। কমিউনিটির কর্মীরা জানিয়েছেন, শীতাতপনিয়ন্ত্রণ চালু রাখতে পরিবারগুলো খাবার কমিয়ে দেয় এবং বয়স্ক বাসিন্দারা ঠান্ডা থাকতে দিনের বেলা লাইব্রেরিতে কাটান।

সংস্কার ও বড় প্রকল্পগুলো কি যথেষ্ট

ভবিষ্যতে আবাসনের জোগান বাড়াতে সরকার দুটি বড় প্রকল্পের কথা জানিয়েছে। শেনঝেন সীমান্তের কাছে নর্দার্ন মেট্রোপলিস পরিকল্পনায় সমন্বিত পরিবহনব্যবস্থা ও নতুন কর্মসংস্থানকেন্দ্রসহ ৯ লাখের বেশি বাড়ির একটি নতুন নগরগুচ্ছ গড়ে তোলার লক্ষ্য রয়েছে। লানতাউ ভিশন টুমরো প্রকল্পে ২ লাখের বেশি বাড়ি নির্মাণের জন্য কৃত্রিম দ্বীপ তৈরির প্রস্তাব করা হয়েছে। দুটি প্রকল্পই সময়ের সঙ্গে শহরের মানচিত্র বদলে দিতে পারে। তবে ব্যয়, প্রকৌশলগত চ্যালেঞ্জ এবং দীর্ঘ নির্মাণকাল মানে, নিকট ভবিষ্যতে এগুলো চাপ কমাতে পারবে না।

নীতিনির্ধারকেরা স্বল্পমেয়াদি পদক্ষেপও নিয়েছেন। ২০২৭-২৮ সালের মধ্যে প্রায় ৩০ হাজার হালকা গণআবাসন ইউনিট নির্মাণের লক্ষ্য নিয়েছে কর্তৃপক্ষ এবং ২১ হাজারের বেশি অন্তর্বর্তীকালীন আবাসনের ব্যবস্থা করেছে। নির্মাণকাজ শেষ হওয়ার হার বৃদ্ধি এবং বন্ধকের শর্ত শিথিল হওয়ায় বাজারে তৎপরতা বাড়ার ইঙ্গিত মিলছে। তবে আসল পরীক্ষা হলো, নতুন জোগান ক্রেতাদের সামর্থ্যের সঙ্গে মেলে কি না—শুধু কতগুলো ইউনিট তৈরি হলো, তা নয়।

ডেমোগ্রাফিয়া গবেষণার লেখক ওয়েনডেল কক্স সতর্ক করে বলেছেন, জমির দাম বেশি থাকলে এবং শহরের প্রান্তে আবাসন জোগান আটকে দিলে শুধু ঘনবসতি দিয়ে সাধারণ পরিবারের আবাসন ব্যয়ের ব্যবধান কমানো যাবে না।

ফ্রন্টিয়ার সেন্টার ফর পাবলিক পলিসির সভাপতি ডেভিড লাইসের মতে, জীবনযাত্রার ব্যয়সংকটের বৃহত্তর চিত্রে আবাসন ব্যয়ের চাপ কেন্দ্রীয় বিষয়।

সাশ্রয়ী আবাসনের অবনতিই মধ্যবিত্ত ও কর্মজীবী শ্রেণিকে প্রভাবিত করা বর্তমান জীবনযাত্রার ব্যয়সংকটের প্রধান কারণ।

সরকারি আবাসন নীতিও সমালোচনার মুখে পড়েছে। হংকং বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থনীতির অধ্যাপক মাইকেল ওং ভর্তুকিপ্রাপ্ত ফ্ল্যাট ধরে রাখার নিয়ম এবং সেগুলোর ধীরগতির হাতবদল নিয়ে সমালোচনা করেছেন। তাঁর মতে, এর ফলে নতুন আবেদনকারীরা বেসরকারি ভাড়াবাজারে আটকে থাকেন।

এটি পুরোপুরি সরকারি আবাসন নীতির ব্যর্থতা।

বড় পরিসরে আবাসন ব্যয়সাধ্য করতে জমি ছাড়া, অবকাঠামো উন্নয়ন, দ্রুত সরকারি আবাসন নির্মাণ এবং সাধারণ উপার্জনকারীদের সামর্থ্যের মধ্যে থাকা দামের বেসরকারি বাড়ি নির্মাণের ধারাবাহিক পরিকল্পনা—সবই প্রয়োজন।

অন্যান্য শহরের সঙ্গে হংকংয়ের তুলনা

সবচেয়ে অসাধ্য আবাসনের তালিকায় হংকংয়ের সঙ্গে শীর্ষস্থান ভাগ করেছে সিডনি এবং উত্তর আমেরিকার পশ্চিম উপকূলের একাধিক শহর। এসব শহরে চাহিদা বেশি, পাশাপাশি ভৌগোলিক বা নিয়ন্ত্রক সীমাবদ্ধতার কারণে শহরের বিস্তার বাধাগ্রস্ত। এর কয়েকটির অনুপাত ১০-এর বেশি, যা বাড়ি ক্রেতাদের জন্য চরম চাপের ইঙ্গিত দেয়।

• হংকং ১৪.৪
• সিডনি ১৩.৮
• সান হোসে ১২.১
• ভ্যাঙ্কুভার ১১.৮
• লস অ্যাঞ্জেলেস ১১.২
• অ্যাডিলেড ১০.৯
• হনলুলু ১০.৮
• সান ফ্রান্সিসকো ১০.০
• মেলবোর্ন ৯.৭
• সান দিয়েগো ৯.৫

তালিকার অন্য প্রান্তে রয়েছে পিটসবার্গ, পর্যালোচনা করা ৯৫টি বাজারের মধ্যে যার স্কোর সবচেয়ে কম, ৩.২। তবু সাশ্রয়ী হিসেবে বিবেচিত হওয়ার জন্য প্রয়োজনীয় ৩.০ বা তার কম স্কোর এটি পায়নি। জরিপের দুই দশকের ইতিহাসে এবারই প্রথম কোনো প্রধান বাজার ওই সীমা পূরণ করতে পারেনি।

এশিয়া-প্রশান্ত মহাসাগরীয় অঞ্চলে আবাসন ব্যয়সাধ্যতা বনাম প্রাপ্তিযোগ্যতা

ভিন্ন পরিমাপকেও একই চাপের চিত্র উঠে আসে। ইউএলআইয়ের এশিয়া-প্যাসিফিক হোম অ্যাটেইনেবিলিটি ইনডেক্সে মধ্যম পারিবারিক আয়ের পাঁচ গুণ বা তার কম দামে বাড়ি কেনাকে প্রাপ্তিযোগ্য বলে ধরা হয়। এই মাপকাঠিতে, ২০২৪ সালে হংকংয়ের ফ্ল্যাটের দাম মধ্যম আয়ের প্রায় ২৩.৪ গুণ—অঞ্চলে সবচেয়ে খারাপ স্কোর। ভাড়ার ক্ষেত্রে, ডিডব্লিউএসের আলাদা এক বৈশ্বিক গবেষণার হিসাবে, হংকংয়ের পরিবারগুলো একটি সাধারণ দুই শয়নকক্ষের বাসা ভাড়া নিতে তাদের ব্যবহারযোগ্য আয়ের প্রায় ৬১ শতাংশ ব্যয় করে; বিশ্বজুড়ে এটি অন্যতম বড় বোঝা। পুরো অঞ্চলের চিত্র অবশ্য একরকম নয়। সিঙ্গাপুরের সরকারি আবাসন মডেলে অনেক এইচডিবি ফ্ল্যাটের দাম সাধারণ আয়ের নাগালের মধ্যে থাকে। টোকিওতে বড় ভাড়াবাড়ির জোগানের কারণে কেন্দ্রীয় ওয়ার্ডগুলোতে গড় ভাড়া আয়ের প্রায় ১৭ শতাংশে রয়েছে। তবে বড় ব্যবসাকেন্দ্রগুলোতে বেশির ভাগ তরুণ পরিবারের জন্য বাড়ি কেনা এখনো নাগালের বাইরে।

মূল কথা

• ডেমোগ্রাফিয়া ইন্টারন্যাশনাল হাউজিং অ্যাফোর্ডেবিলিটির ২০২৫ সালের সংস্করণে (২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিক) ১৪.৪ মিডিয়ান মাল্টিপল নিয়ে আবারও সবচেয়ে অসাধ্য আবাসনের বাজার হিসেবে শীর্ষে হংকং।
• গবেষণায় থাকা ৯৫টি বাজারের একটিও সাশ্রয়ী নয়; ১২টি বাজারকে অসম্ভব রকমের অসাধ্য হিসেবে চিহ্নিত করা হয়েছে।
• দাম কমা ও নতুন আবাসন নির্মাণ বেড়ে যাওয়ায় হংকংয়ের অনুপাত গত বছরের ১৬.৭ এবং ২০১৯ সালের ২০.৮ থেকে কমেছে; তবু ক্রেতাদের জন্য ব্যবধান রয়ে গেছে অনেক।
• নর্দার্ন মেট্রোপলিস ও লানতাউ ভিশন টুমরো সময়ের সঙ্গে ১১ লাখের বেশি বাড়ি যোগ করতে পারে, তবে নিকট ভবিষ্যতে স্বস্তি দেবে না।
• স্বল্পমেয়াদি পদক্ষেপের মধ্যে রয়েছে অতিরিক্ত স্ট্যাম্প শুল্ক বাতিল, বন্ধকের চাপ যাচাইয়ের পরীক্ষা শিথিল এবং ২০২৭-২৮ সালের মধ্যে প্রায় ৩০ হাজার হালকা গণআবাসন ইউনিট নির্মাণের পরিকল্পনা।
• ভাড়ার চাপ তীব্র; এক গবেষণায় হংকংয়ে মধ্যম পারিবারিক ব্যবহারযোগ্য আয়ের প্রায় ৬১ শতাংশ ভাড়ায় ব্যয় হয় বলে হিসাব করা হয়েছে।
• প্রচণ্ড গরম ও ভাগ করা ছোট ফ্ল্যাট নিম্ন আয়ের পরিবারগুলোর চাপ আরও বাড়ায়।
• বিশেষজ্ঞদের মতে, সাধারণ পরিবারের সামর্থ্যের মধ্যে আবাসনের দাম আনতে জমি ছাড়া, পরিকল্পনা বিধি ও অবকাঠামো গুরুত্বপূর্ণ হাতিয়ার।