বার্ধক্যের ঢেউ তাইওয়ানের আবাসন খাতকে নতুন রূপ দিচ্ছে

এখন কেন বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ

বয়সজনিত পরিবর্তনের হাত ধরে তাইওয়ান আবাসনের এক নতুন যুগে প্রবেশ করছে। স্বরাষ্ট্র মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, প্রথম প্রান্তিকে প্রায় ৮ লাখ ৫০ হাজার বাসায় বয়স্ক ব্যক্তিরা বসবাস করছিলেন। এর মধ্যে প্রায় ৬ লাখ ৫৫ হাজার বাসায় ছিলেন মাত্র একজন বাসিন্দা। এক দশক আগের তুলনায় উভয় সংখ্যাই প্রায় দ্বিগুণ। ৬৫ বছর বা তার বেশি বয়সীরা এখন জনসংখ্যার ২০.৮ শতাংশ, ফলে তাইওয়ান নিশ্চিতভাবেই অতি-বয়স্ক জনসংখ্যার শ্রেণিতে পড়েছে। এই পরিবর্তন শুধু জনমিতিক নয়। এটি বদলে দিচ্ছে কীভাবে বাড়ি ব্যবহার করা হয়, কারা একা থাকেন, ক্রেতারা কী ধরনের সুবিধা খোঁজেন এবং আবাসন নির্মাতা ও বিনিয়োগকারীরা কোথায় সম্ভাবনা দেখেন।

রিয়েল এস্টেট গবেষকদের মতে, ছয়টি বৃহত্তম মহানগর এলাকায় এই প্রবণতা সবচেয়ে স্পষ্ট। তাইপে, নিউ তাইপে সিটি, তাওইয়ুয়ান, তাইচুং, তাইনান ও কাওশিউংয়ে বয়স্ক বাসিন্দাদের থাকা বাসার সংখ্যা দ্রুত বেড়েছে। এসব বাসার ক্রমবর্ধমান অংশে থাকেন একজন বয়স্ক বাসিন্দা। আগামী দশকে বয়স্ক জনসংখ্যা এক-চতুর্থাংশ ছাড়িয়ে যাবে বলে ধারণা করা হচ্ছে। ফলে বয়সবান্ধব বাসা, সহজে চলাচল উপযোগী নকশা এবং কমিউনিটিভিত্তিক পরিচর্যার চাহিদা বাড়ছে। এই চাহিদা বাজারের সরবরাহ এবং ভবন নির্মাণবিধি থেকে শুরু করে পাড়ার সেবা পর্যন্ত সরকারি নীতিতে প্রভাব ফেলবে।

গ্রেট হোম রিয়েলটির গবেষণা পরিচালক লাই চিহ-চ্যাং বিষয়টি স্পষ্ট করে বলেছেন। দেশটি এক ‘রুপালি সুনামি’র মুখোমুখি, যা আবাসন বাছাই ও দাম নতুনভাবে সাজিয়ে দিতে পারে। তাঁর মতে, বয়স্ক জনসংখ্যা মানুষের পছন্দের বাসার ধরন এবং বাসা হাতবদলের গতিও বদলে দেয়। কারণ অনেক প্রবীণ ঘন ঘন বাসা বদলানোর বদলে নিজ বাসায় থেকেই বার্ধক্য কাটাতে চান।

গ্রেট হোম রিয়েলটির গবেষণা পরিচালক লাই চিহ-চ্যাং বলেন, "এটি আবাসন বাজারে সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্যকে মৌলিকভাবে নতুনভাবে সংজ্ঞায়িত করতে পারে।"

কোথায় প্রবণতা সবচেয়ে জোরালো

শহরভিত্তিক চিত্র থেকে পরিবর্তনের ব্যাপ্তি বোঝা যায়। ২০২৫ সালে তাইপেতে বয়স্ক বাসিন্দাদের থাকা বাসার সংখ্যা ছিল প্রায় ১ লাখ ১৬ হাজার, যা ২০১৬ সালের তুলনায় প্রায় ৭১ শতাংশ বেশি। নিউ তাইপে সিটিতে এমন বাসা ছিল প্রায় ১ লাখ ৬৫ হাজার, ১০৮ শতাংশ বেশি এবং সারা দেশে সর্বোচ্চ। তাওইয়ুয়ানে বৃদ্ধির হার সবচেয়ে বেশি: ১২৮ শতাংশ বেড়ে বাসার সংখ্যা দাঁড়ায় প্রায় ৬৭ হাজারে। তাইচুংয়ে সংখ্যা ছিল প্রায় ৮০ হাজার, ১১১ শতাংশ বেশি। দক্ষিণে তাইনানে ৭৭ শতাংশ বেড়ে সংখ্যা হয় প্রায় ৬৭ হাজার, আর কাওশিউংয়ে ৯১ শতাংশ বেড়ে প্রায় ১ লাখ ৯ হাজারে পৌঁছায়।

একজন বাসিন্দার পরিবারগুলোর চিত্রও একই রকম। তাইপেতে একজন বয়স্ক ব্যক্তি থাকেন এমন বাসা ছিল প্রায় ৮৯ হাজার, ২০১৬ সালের তুলনায় ৭১ শতাংশ বেশি। নিউ তাইপে সিটিতে এমন বাসা ছিল প্রায় ১ লাখ ৩১ হাজার, ১০৯ শতাংশ বেশি। এখানেও তাওইয়ুয়ান এগিয়ে: ১৩২ শতাংশ বেড়ে এমন বাসার সংখ্যা প্রায় ৫২ হাজারে দাঁড়ায়। তাইচুংয়ে ছিল প্রায় ৬০ হাজার, ১১৮ শতাংশ বেশি। তাইনান ও কাওশিউংয়েও উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি হয়েছে, যথাক্রমে প্রায় ৮৪ ও ৯৫ শতাংশ। এসব পরিসংখ্যান থেকে বোঝা যায়, বিশেষ করে দ্রুত বাড়তে থাকা শহরতলি ও নতুন নগর এলাকায় আরও বেশি প্রবীণ একা থাকছেন।

এইচঅ্যান্ডবি রিয়েলটির প্রধান গবেষক জেসিকা হসু বলেন, এই পরিবর্তনে ক্রেতা ও ভাড়াটিয়াদের অগ্রাধিকারের ধরন বদলে যাচ্ছে। প্রবীণ সদস্য থাকা অনেক পরিবারের কাছে লিফট, বাধামুক্ত নকশা এবং ক্লিনিক বা হাসপাতালে দ্রুত পৌঁছানোর সুবিধা এখন আর বাড়তি সুবিধা নয়, বরং অপরিহার্য।

এইচঅ্যান্ডবি রিয়েলটির প্রধান গবেষক জেসিকা হসু বলেন, "বয়সবন্বন্ধব আবাসনের ক্রমবর্ধমান চাহিদা, বিশেষ করে লিফট, বাধামুক্ত নকশা ও স্বাস্থ্যসেবার কাছাকাছি থাকা বাসার চাহিদা, তাইওয়ানের সম্পত্তি খাতের চিত্র বদলে দিচ্ছে।"

কেন আরও বেশি প্রবীণ একা থাকছেন

এ ক্ষেত্রে তিনটি কারণ প্রধান। প্রথমত, পরিবারের আকার আগের তুলনায় ছোট; প্রাপ্তবয়স্ক সন্তানদের আরও বেশি সংখ্যক মানুষ জীবনের আগের পর্যায়েই আলাদা পরিবার গড়ছেন। দ্বিতীয়ত, নিউ তাইপে সিটি, তাওইয়ুয়ান ও তাইচুংয়ের আশপাশে গণপরিবহন-সুবিধাসম্পন্ন নতুন আবাসিক এলাকাগুলো এমন তরুণ ক্রেতা ও ভাড়াটিয়াদের আকৃষ্ট করেছে, যাঁদের কাছে তাইপের খরচ খুব বেশি। তৃতীয়ত, নগর পুনর্বিকাশ ও পুনর্নির্মাণে পাড়ার বাসিন্দাদের গঠন বদলে গেছে। পুরোনো ভবনের জায়গায় আরও ব্যয়বহুল এবং প্রায়ই ছোট পরিবারের উপযোগী নতুন আবাসন তৈরি হওয়ায় কিছু বহু-প্রজন্মের পরিবার আলাদা হয়ে যাচ্ছে।

পৌরসভার তথ্য থেকে অভিবাসনের প্রভাব স্পষ্ট। ২০২৪ সালের শেষ দিকে তাইপের জনসংখ্যা ২৫ লাখের নিচে নেমে যায়। নগর কর্মকর্তাদের মতে, জীবনযাপন ও আবাসনের উচ্চ ব্যয় পরিবারগুলোকে কাছাকাছি এলাকায় ঠেলে দিচ্ছে, যেখানে দাম কম হলেও যাতায়াত করা যায়। চলে যাওয়া অধিকাংশ মানুষ নিউ তাইপে সিটি ও তাওইয়ুয়ানে যান। এর ফলে তাইপেতে অথবা পাশের শহরগুলোর পুরোনো পাড়ায় বয়স্ক বাবা-মায়েরা প্রায়ই থেকে যান, বিশেষ করে লিফটবিহীন সিঁড়ি বেয়ে ওঠানামার ভবনগুলোতে।

এসব প্রবণতার সঙ্গে নিজ বাসায় থেকে বার্ধক্য কাটানোর শক্তিশালী সাংস্কৃতিক পছন্দও যুক্ত হয়েছে। অনেক প্রবীণ দীর্ঘদিনের সামাজিক সম্পর্ক গড়ে ওঠা একই এলাকায় থাকতে চান। এতে বাসায় পরিচর্যা, ভবনে আরও ভালো চলাচল-সুবিধা এবং কাছাকাছি সেবার চাহিদা বাড়ে; তবে পরিচর্যা কেন্দ্রে পুরোপুরি স্থানান্তরিত হওয়ার প্রয়োজন হয় না।

দাম, নীতি ও চাহিদার নতুন সমীকরণ

অর্থনৈতিক ও জনমিতিক গবেষণায় দেখা যায়, বার্ধক্য সব ক্ষেত্রে একইভাবে দাম কমায় না। ২০১৩ থেকে ২০২৩ সাল পর্যন্ত তাইওয়ানের বিভিন্ন জেলা নিয়ে সাম্প্রতিক এক গবেষণায় দেখা গেছে, যেসব এলাকায় বয়স্ক নির্ভরতার হার বেশি, সেখানে আবাসনের দামও তুলনামূলক বেশি হওয়ার প্রবণতা রয়েছে, বিশেষ করে নগরকেন্দ্র ও নতুন নগর এলাকায়। অন্যদিকে, তরুণ নির্ভরতার হার বেশি এমন এলাকায় দাম কম ছিল; কারণ শিশুযত্ন ও শিক্ষার খরচ পরিবারগুলোর ওপর বেশি আর্থিক চাপ সৃষ্টি করে। বন্ধকের খরচ ও ঋণের বিপরীতে সম্পত্তির মূল্যের অনুপাতসংক্রান্ত নিয়মও গুরুত্বপূর্ণ। একই গবেষণায় বলা হয়েছে, বন্ধকের সুদ বেশি হলে নগর এলাকার দাম কমে, আর ঋণের বিপরীতে সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের নিয়ম শিথিল হলে শহরতলির দাম বাড়ার সম্পর্ক দেখা যায়। তবে এসব নীতিগত উপাদান দামের ওপর নির্ভরতার হারের প্রভাব বদলায়নি। অর্থ সরবরাহ, মূল্যস্ফীতি, অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি ও কর্মসংস্থানের মতো বৃহত্তর সামষ্টিক অর্থনৈতিক বিষয়গুলোর প্রভাব ছিল বেশি।

আরেক ধারার গবেষণায় তাইওয়ানের অনেক প্রবীণের আর্থিক স্থিতিশীলতার বিষয়টি উঠে এসেছে। সমকক্ষ-পর্যালোচিত এক বিশ্লেষণে গত এক দশকে অর্থ সরবরাহের বৃদ্ধি এবং বন্ধকী ঋণের জোরালো প্রবাহের সঙ্গে আবাসনের দামের স্থায়ী ঊর্ধ্বগতির সম্পর্ক পাওয়া গেছে। এতে আরও বলা হয়েছে, প্রবীণদের প্রায়ই বেশি সঞ্চয় থাকে, যা নির্দিষ্ট ধরনের আবাসনের চাহিদাকে স্থিতিশীল রাখে এবং বাধ্য হয়ে সম্পত্তি বিক্রির প্রবণতা কমায়। কিছু অঞ্চলে জনসংখ্যা বয়স্ক হয়েছে এবং প্রবৃদ্ধি কমেছে, তবু দাম না কমার কারণ ব্যাখ্যায় এটি সহায়তা করে।

নিকটমেয়াদি বাজারের তথ্য থেকে বোঝা যায়, নীতি বাজারের কর্মকাণ্ডে কীভাবে প্রভাব ফেলে। ২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেটের লেনদেন কমে যাওয়ায়, বিশেষ করে তাইপে, নিউ তাইপে সিটি ও কাওশিউংয়ে, ভূমিমূল্য বৃদ্ধিকর থেকে সরকারের আয় তীব্রভাবে কমেছে বলে অর্থ মন্ত্রণালয়ের নথিতে দেখা যায়। কেন্দ্রীয় ব্যাংকের কঠোর বন্ধকী ঋণনীতি জল্পনামূলক কেনাকাটা কমিয়েছে এবং একাধিক বাসা কেনার অর্থায়ন কঠিন করেছে। গণপরিবহনের সঙ্গে যুক্ত এলাকা ও বয়সবন্বন্ধব বাসার জোরালো চাহিদা থাকা জায়গায় দাম স্থিতিশীল থাকতে পারে, তবে সম্পত্তি হাতবদলের হার কমেছে।

গ্রামীণ তাইওয়ান ও আবাসনের ধাঁধা

প্রচলিত জীবনচক্র তত্ত্ব অনুযায়ী, জনসংখ্যার বার্ধক্যে সময়ের সঙ্গে আবাসনের চাহিদা কমার কথা; কারণ বয়স্ক পরিবারগুলো ছোট বাসায় চলে যায় এবং তরুণ পরিবার গঠনের সংখ্যা কমে। কিন্তু ২০২৪ সালে তাইওয়ানের গ্রামীণ ও নগর আবাসন বাজার নিয়ে উন্মুক্ত গবেষণায় গ্রামীণ এলাকায় ভিন্ন চিত্র দেখা গেছে। গ্রামাঞ্চলে দ্রুত বার্ধক্য সত্ত্বেও অনেক শহরের তুলনায় সেখানে দাম দ্রুত বেড়েছে। কয়েনটিগ্রেশন কাঠামো ব্যবহার করে গবেষকেরা আবাসনের দাম ও বার্ধক্য পরিমাপের মধ্যে দীর্ঘমেয়াদি সম্পর্ক খুঁজে পেয়েছেন। তাঁরা দেখিয়েছেন, এই সম্পর্ক থেকে স্বল্পমেয়াদি বিচ্যুতি ভবিষ্যতের গ্রামীণ আবাসনের দাম ও অভিবাসনের প্রবাহ সম্পর্কে পূর্বাভাস দেয়। নগর এলাকায় একই ধরনের পূর্বাভাসমূলক চিত্র দেখা যায়নি।

গ্রামীণ এলাকায় চিত্র আলাদা কেন হতে পারে? প্রমাণ থেকে ইঙ্গিত মেলে, নীতি ও জীবনযাপনের পরিবর্তন তরুণ পরিবারগুলোকে গ্রাম বা শহরতলির এলাকায় ফিরে যেতে আকৃষ্ট করছে। সাশ্রয়ী জমি, নতুন কারখানা বা লজিস্টিকস পার্ক এবং উন্নত গণপরিবহন বার্ধক্যজনিত নেতিবাচক প্রভাব সামাল দিতে পারে। জনমিতি থেকে অনুমিত দীর্ঘমেয়াদি প্রবণতার চেয়ে গ্রামীণ এলাকার দাম বেশি হলে, পরে সেই ব্যবধান নতুন বাসিন্দা ও বিনিয়োগ আকৃষ্ট করতে পারে। আবাসন, কর্মসংস্থান ও সেবাকে একসঙ্গে যুক্ত করে এমন কর্মসূচিসহ গ্রামীণ পুনরুজ্জীবন কৌশলকে এই গতিশীলতা সমর্থন করে।

নীতিনির্ধারকদের জন্য শিক্ষা হলো, বিষয়টি বাস্তবমুখী। জনমিতি ধীরে পরিবর্তিত একটি ভিত্তি নির্ধারণ করে। স্থানীয় বিনিয়োগ, পরিবহন সংযোগ ও নিয়োগকর্তাদের সিদ্ধান্ত দীর্ঘ সময় ধরে প্রকৃত দামকে সেই ভিত্তি থেকে সরিয়ে রাখতে পারে। পরিকল্পনার নিয়মে উভয় শক্তির প্রতিফলন থাকা উচিত। কারিগরি বিস্তারিত জানতে আগ্রহী পাঠকেরা তাইওয়ানের গ্রামীণ আবাসন বাজারে কয়েনটিগ্রেশন নিয়ে উন্মুক্ত গবেষণাপত্রটি এখানে পড়তে পারেন: গ্রামীণ আবাসনের দাম ও বার্ধক্যের গতিশীলতা নিয়ে সমকক্ষ-পর্যালোচিত বিশ্লেষণ।

আবাসনের পরবর্তী ধারা: বয়সকে মাথায় রেখে নকশা

বাজারের সাড়া ইতিমধ্যে দেখা যাচ্ছে। ক্রেতা ও ভাড়াটিয়ারা মাঝারি উচ্চতার ভবনে লিফট, সিঁড়ি বা উঁচু ধাপবিহীন প্রবেশপথ, প্রশস্ত করিডর, নিরাপদ বাথরুম এবং উজ্জ্বল আলোর বিষয়ে খোঁজ নিচ্ছেন। প্রাথমিক স্বাস্থ্যসেবা ক্লিনিক, ফার্মেসি ও হাসপাতালের কাছাকাছি থাকার বিষয়টি অনুসন্ধানের তালিকায় আরও ওপরে উঠেছে। পার্ক, কমিউনিটি সেন্টার ও সিঁড়ি ব্যবহার ছাড়াই পৌঁছানো যায় এমন গণপরিবহনের দূরত্বও গুরুত্বপূর্ণ। বিদ্যমান সিঁড়িনির্ভর ভবনগুলোতে লিফট সংযোজন ও বাধামুক্ত ব্যবস্থার উন্নয়ন পুরোনো ভবনের ব্যবহারকাল বাড়াতে পারে এবং দীর্ঘদিনের বাসিন্দাদের নিজ জায়গায় থাকতে সহায়তা করতে পারে।

বয়স্ক জনসংখ্যার দেশগুলোতে বৈশ্বিক বিনিয়োগকারীরা তিনটি প্রবণতা দেখছেন। প্রথমত, অনেক বাজারে প্রবীণদের জন্য বিশেষায়িত পরিচর্যা কেন্দ্রের ঘাটতি রয়েছে। দ্বিতীয়ত, শহরে কম ব্যবহৃত সম্পত্তি সংস্কার করে প্রবীণ আবাসন ও বহির্বিভাগীয় পরিচর্যার কাজে লাগানোর মূল্য বাড়ছে। তৃতীয়ত, চিকিৎসকের চেম্বার ও দিবাযত্ন কেন্দ্রের মতো বয়স্ক ভোক্তাদের উপযোগী বিকল্প সম্পত্তির ধরনগুলোতে টেকসই চাহিদা দেখা যেতে পারে। গণপরিবহন ও হাসপাতালের সহজ সংযোগ থাকা তাইওয়ানের নগরকেন্দ্রের এলাকাগুলো এ ধরনের কৌশলের জন্য উপযুক্ত।

ভবনের ব্যবহার পরিবর্তনও সহায়ক হতে পারে। অফিসকে ক্লিনিক বা সহায়তাপ্রাপ্ত বসবাসের কেন্দ্রে রূপান্তর করে এমন সুবিধাজনক স্থানে থাকা ভবন পুনর্ব্যবহার করা যায়, যেগুলো আর বর্তমান কর্মপদ্ধতির উপযোগী নয়। তাইওয়ানের প্রধান এলাকাগুলোতে থাকা বিপুলসংখ্যক মাঝারি উচ্চতার অফিস ও মিশ্র-ব্যবহারের সম্পত্তির সঙ্গে এই পদ্ধতি মানানসই। এতে প্রবীণেরা মুদি দোকান, গণপরিবহন ও নগরসেবার কাছাকাছি থাকেন, ফলে একাকিত্ব ও যাতায়াতের সময় কমে।

নিজ বাসায় বার্ধক্য কাটানোর অর্থায়ন

অনেক প্রবীণের সম্পদ আছে, কিন্তু হাতে নগদ অর্থ সীমিত। রিভার্স মর্টগেজের মডেলগুলো বাড়ির মালিককে বাসায় রেখেই বাড়ির ইকুইটিকে আয়ে রূপান্তর করে এই ব্যবধান পূরণের চেষ্টা করে। তাইওয়ান কয়েকটি পদ্ধতি নিয়ে কাজ করেছে: ব্যাংকের দেওয়া রিভার্স মর্টগেজ, বার্ষিক অর্থপ্রদানসহ বিমাভিত্তিক সম্পত্তি বিক্রি ও ভাড়া নেওয়ার মডেল এবং পরিচর্যার বিনিময়ে সামাজিক কল্যাণ সংস্থার সঙ্গে চুক্তি। প্রতিটি মডেলেরই সুবিধা-অসুবিধা আছে। উত্তরাধিকার, সময়ের সঙ্গে সম্পত্তির মূল্য এবং বাড়ির মূল্য শেষ হওয়ার পরও কারও বেঁচে থাকার ঝুঁকি নিয়ে উদ্বেগ রয়েছে।

বৈশ্বিক অভিজ্ঞতা বলছে, সরকারি সহায়তা ও ভোক্তা সুরক্ষা অপরিহার্য। মানসম্মত তথ্য প্রকাশ, পরামর্শসেবা এবং ফি-র স্পষ্ট সর্বোচ্চ সীমা ভুল কমাতে পারে। সরকারি বীমা বা গ্যারান্টি ঋণদাতাদের কাছে এ পণ্যকে কার্যকর করে তুলতে পারে, বিশেষ করে সম্পত্তির বাজার ধীর হলে। তাইওয়ানে সন্তানদের জন্য বাড়ি রেখে যাওয়ার সাংস্কৃতিক মনোভাব এখনও বাধা। তা সত্ত্বেও, পরিবারের আকার কমার এবং আরও বেশি প্রবীণের একা থাকার সঙ্গে সঙ্গে বাড়ির ইকুইটি থেকে অর্থ পাওয়ার আগ্রহ বাড়ে। স্পষ্ট আইনি কাঠামো ও ভোক্তা সুরক্ষা থাকলে এ চাহিদা আরও নিরাপদভাবে পূরণ করা যায়। তাইওয়ানে রিভার্স মর্টগেজ নিয়ে প্রাথমিক আলোচনার পটভূমি এখানে পাওয়া যাবে: রিভার্স মর্টগেজের পরিচিতি।

আবাসন নির্মাতা ও রাষ্ট্র কীভাবে খাপ খাইয়ে নিচ্ছে

আবাসন নির্মাতাদের ওপর সহজে চলাচল উপযোগী ভবন নির্মাণ ও সংস্কারের চাপ বাড়ছে। এর মধ্যে রয়েছে একা থাকা বয়স্ক ব্যক্তি ও খণ্ডকালীন পরিচর্যাকারীর উপযোগী দুই শয়নকক্ষের বাসা, বড় লিফট এবং সর্বজনীন নকশার ফ্ল্যাট। সড়কপথের নকশাও গুরুত্বপূর্ণ। নিরাপদ পারাপারের ব্যবস্থা, বেঞ্চ ও ছায়া বয়স্ক বাসিন্দাদের দৈনন্দিন চলাচল বাড়ায় এবং সবার জীবনমান উন্নত করে।

অর্থায়নের ক্ষেত্রে তাইওয়ানের জীবনবিমা কোম্পানিগুলোর বড় বিনিয়োগ পোর্টফোলিও রয়েছে এবং তাদের দেশে আরও বিনিয়োগে উৎসাহিত করা হচ্ছে। প্রবীণ আবাসন, চিকিৎসকের চেম্বার ও কমিউনিটি ক্লিনিকের মতো স্থিতিশীল আয় দেয় এমন দীর্ঘমেয়াদি সম্পদ বিমা কোম্পানির ব্যালান্স শিটের সঙ্গে মানানসই। উপযুক্ত নিয়ন্ত্রক নীতি ও মুনাফার কাঠামো থাকলে, স্বল্পমেয়াদি ঋণের ওপর অতিরিক্ত নির্ভরতা ছাড়াই এই পুঁজি বয়স্কদের উপযোগী প্রকল্পে অর্থায়ন করতে পারে।

সরকারি কর্মসূচি বিদ্যমান ভবনের উন্নয়ন দ্রুত করতে পারে। বাধামুক্ত সংস্কারে ভর্তুকি, পুরোনো মাঝারি উচ্চতার ভবনে লিফট বসানোর জন্য করছাড় এবং সংস্কারকাজের দ্রুত অনুমোদন কয়েক বছরের মধ্যে দৃশ্যমান পরিবর্তন আনতে পারে। কম ব্যবহৃত অফিসকে আবাসিক বা পরিচর্যার কাজে রূপান্তরের অনুমতি দেয় এমন জোনিং বিধি বড় আকারের নতুন জমি উন্নয়ন ছাড়াই নগরকেন্দ্রে সরবরাহ বাড়াতে পারে।

বিনিয়োগকারী, শহর ও পরিবারের ঝুঁকি

তাইওয়ানের আবাসন বাজারে পরিচিত কিছু ঝুঁকি রয়েছে। কিছু এলাকায় আয়ের তুলনায় দাম এখনও বেশি, আর আন্তর্জাতিক মানদণ্ডে ভাড়ার মুনাফা কম। ফলে বিনিয়োগের মুনাফা কেনার দাম ও ধরে রাখার সময়কালের ওপর সংবেদনশীল। বিদেশি বিনিয়োগকারীদের অনেক মূল্যায়নে ভূরাজনৈতিক ঝুঁকিও রয়েছে। এসব ঝুঁকি বয়সবন্বন্ধব আবাসনের কাঠামোগত চাহিদা নাকচ করে না, তবে সঠিক এলাকা বাছাই ও বিনিয়োগ যাচাইকে আরও গুরুত্বপূর্ণ করে তোলে।

পাড়াভিত্তিক ঝুঁকিও সমান গুরুত্বপূর্ণ। অনেক পুরোনো ভবনে লিফট নেই এবং বাথরুম ছোট হওয়ায় সেগুলো সংস্কার করা কঠিন। এসব সম্পত্তির উন্নয়ন না হলে প্রবীণেরা নিজ বাসায় আটকে পড়তে পারেন, অথবা পরিচিত পাড়া ছেড়ে যেতে বাধ্য হতে পারেন। পরিচর্যাকারীর ঘাটতিও আরেকটি বাধা। প্রশিক্ষিত সহায়তাকারী ও নার্সের সংখ্যা না বাড়লে আরও বয়সবন্বন্ধব বাসা নির্মাণের পুরো সুফল পাওয়া যাবে না। যেসব এলাকায় প্রবীণের সংখ্যা বেশি, সেখানে পরিবহন, বাসায় গিয়ে সেবা এবং টেলিহেলথ পরীক্ষামূলক কর্মসূচির সমন্বয় করে নগর সরকার সহায়তা করতে পারে।

পরিবারের আর্থিক অবস্থাও তৃতীয় ঝুঁকি। রিভার্স মর্টগেজ ও বাড়ির ইকুইটি থেকে অর্থ পাওয়া কিছু বাড়ির মালিককে সহায়তা করতে পারে, কিন্তু ভাড়াটিয়া ও সম্পত্তিহীন প্রবীণদের জন্য অন্য ধরনের ব্যবস্থা দরকার। সহজে চলাচল উপযোগী নকশা এবং ক্লিনিকের কাছাকাছি স্থিতিশীল ভাড়ার বাসাই মূল চাহিদা। সরকারি-বেসরকারি অংশীদারত্ব, লক্ষ্যভিত্তিক ভাউচার ও কমিউনিটি পরিচর্যার সমন্বয় পরিবারের ওপর চাপ কমাতে এবং প্রবীণদের তাঁদের কমিউনিটির সঙ্গে যুক্ত রাখতে পারে।

২০২৫ থেকে ২০৩৫ সালের মধ্যে যা নজরে রাখবেন

জনমিতি প্রেক্ষাপট নির্ধারণ করে যাবে। ৬৫ বছর বা তার বেশি বয়সী বাসিন্দাদের অনুপাত ২০৩০-এর দশকের শুরু থেকে মাঝামাঝি সময়ের মধ্যে এক-চতুর্থাংশ ছাড়িয়ে যাবে বলে ধারণা করা হচ্ছে। মহানগরের কেন্দ্র, নতুন নগর এলাকা ও গ্রামাঞ্চলের মধ্যে জনসংখ্যার বিন্যাস গুরুত্বপূর্ণ হবে। উন্নত গণপরিবহন ও হাসপাতালের সুবিধা থাকা নগর এলাকাগুলো তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল থাকার কথা। তরুণ পরিবারগুলো বেশি জায়গা ও কম খরচের সন্ধানে গণপরিবহন-সংযুক্ত শহরতলি ও নতুন নগর এলাকায় যেতে পারে। নতুন কর্মসংস্থান বা লজিস্টিকস হাব থাকা কিছু গ্রামীণ এলাকা বার্ধক্য সত্ত্বেও ভালো করতে পারে।

নীতিগত সিদ্ধান্ত ফলাফল নির্ধারণ করবে। বন্ধকী ঋণের নিয়ম ও ভূমি ব্যবহারের বিধি দাম কত দ্রুত সমন্বয় হবে, তা প্রভাবিত করে। লিফট সংযোজন ও বাধামুক্ত উন্নয়নে অর্থায়নের কর্মসূচি প্রবীণদের নিজ বাসায় থাকতে এবং পাড়ার স্থিতিশীলতা বজায় রাখতে সহায়তা করতে পারে। বাড়ির ইকুইটি থেকে অর্থ পাওয়ার আইনি কাঠামো নগদ অর্থে সীমাবদ্ধ অবসরপ্রাপ্তদের সহায়তা করতে পারে। সবশেষে, জেলা ও পাড়াভিত্তিক উন্নত তথ্য একা থাকা বয়স্ক পরিবারগুলো যেখানে বেশি, সেখানে পরিকল্পনাকারীদের সেবা পৌঁছাতে সহায়তা করবে।

মূল কথা

• ২০২৫ সালের শুরুতে প্রায় ৮ লাখ ৫০ হাজার বাসায় বয়স্ক ব্যক্তিরা বসবাস করতেন, এর মধ্যে প্রায় ৬ লাখ ৫৫ হাজার বাসায় ছিলেন একজন বাসিন্দা
• ৬৫ বছর বা তার বেশি বয়সীরা তাইওয়ানের জনসংখ্যার ২০.৮ শতাংশ, এবং এই হার বাড়ছে
• নিউ তাইপে সিটিতে বয়স্ক বাসিন্দাদের থাকা বাসার সংখ্যা সবচেয়ে বেশি, আর তাওইয়ুয়ানে বৃদ্ধি হয়েছে সবচেয়ে দ্রুত
• পরিবারের আকার কমা এবং তরুণদের গণপরিবহন-সংযুক্ত শহরতলিতে চলে যাওয়ায় আরও বেশি প্রবীণ একা থাকছেন
• গবেষণায় দেখা গেছে, নগর ও নতুন নগর এলাকায় বয়স্ক নির্ভরতার হার বেশি হলে দামের সঙ্গে ইতিবাচক সম্পর্ক থাকে
• ২০২৪ সালের এক গবেষণায় দেখা গেছে, দীর্ঘমেয়াদে গ্রামীণ তাইওয়ানে আবাসনের দাম ও বার্ধক্যের মধ্যে সম্পর্ক রয়েছে এবং এ সম্পর্ক থেকে বিচ্যুতি ভবিষ্যতের গ্রামীণ দাম ও অভিবাসনের পূর্বাভাস দেয়
• চাহিদা এখন লিফট, বাধামুক্ত নকশা ও স্বাস্থ্যসেবার কাছাকাছি থাকা বয়সবন্বন্ধব বাসার দিকে ঝুঁকছে
• রিভার্স মর্টগেজের মডেল প্রবীণদের নিজ বাসায় বার্ধক্য কাটাতে সহায়তা করতে পারে, তবে এর জন্য স্পষ্ট ভোক্তা সুরক্ষা দরকার
• বিমা কোম্পানি ও আবাসন নির্মাতারা প্রবীণ আবাসন, চিকিৎসকের চেম্বার এবং কম ব্যবহৃত ভবনের রূপান্তরে অর্থায়ন ও বাস্তবায়ন করতে পারে
• ঝুঁকির মধ্যে রয়েছে আয়ের তুলনায় বেশি দাম, কম ভাড়ার মুনাফা এবং বহু পুরোনো সিঁড়িনির্ভর ভবন উন্নত করার প্রয়োজন