অবমূল্যায়নের কারণে টোকিওর আবাসনে বৈশ্বিক বিনিয়োগ আকৃষ্ট হচ্ছে

বিশ্বের বিনিয়োগকারীরা টোকিওর আবাসনে কেন মূল্য দেখছেন

স্থিতিশীল আয় ও প্রবৃদ্ধির খোঁজে বিনিয়োগকারীরা টোকিওর আবাসনে বিপুল অর্থ ঢালছেন। অনেকের চোখে বাজারটি এখনো বিশ্বের অন্যান্য রাজধানীর তুলনায় অবমূল্যায়িত। ২০২৫ সালের প্রথমার্ধে জাপানের বৃহত্তম শহরগুলোর বেঞ্চমার্ক জমির দাম বেড়েছে, যার পেছনে রয়েছে বিদেশি ক্রয়ের রেকর্ড। বৈশ্বিক বিবেচনায় টোকিওর অফিসভাড়া এখনো তুলনামূলক কম, ডলারের বিপরীতে ইয়েন দুর্বল, আর আন্তর্জাতিক মানদণ্ডে ঋণের খরচ এখনো সর্বনিম্ন পর্যায়ের কাছাকাছি। এসবের সমন্বয়ে অফিস, বহুতল আবাসন, লজিস্টিকস পার্ক, হোটেল ও উচ্চমূল্যের কনডোমিনিয়ামে আন্তসীমান্ত পুঁজির ঢল নেমেছে।

লেনদেনের পরিসর চোখে পড়ার মতো। ২০২৫ সালের প্রথম ছয় মাসে আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীরা জাপানের আবাসন খাতে আনুমানিক ১.১৪ ট্রিলিয়ন ইয়েন বিনিয়োগ করেছেন। একই সময়ে টোকিওতে লেনদেনের পরিমাণ দাঁড়িয়েছে প্রায় ১৩.২ বিলিয়ন ডলার। কয়েকটি সূচকে টোকিও ও নিউইয়র্ক কিংবা লন্ডনের আয়ের হারের ব্যবধান এখন জাপানের রাজধানীর পক্ষে। মহামারির পর ভাড়ার চাহিদা ঘুরে দাঁড়ানোয় শহরটির বাজার আরও চাঙা হয়েছে। ফলে যুক্তরাষ্ট্র ও ইউরোপের কিছু অংশে বাণিজ্যিক আবাসন পুনঃঅর্থায়নের চাপে থাকলেও সেখানে মূল্যায়ন দৃঢ় রয়েছে।

একই সময়ে জাপানের বাজার পরিস্থিতিও শক্তিশালী হয়েছে। ২০২৫ সালের জানুয়ারি পর্যন্ত দেশজুড়ে জমির দাম ২.৭ শতাংশ বেড়েছে; এটি টানা চতুর্থ বার্ষিক বৃদ্ধি এবং ১৯৯০-এর দশকের শুরুর পর সবচেয়ে বেশি। টোকিও মহানগর এলাকায় জানুয়ারিতে বাড়ির মূল্যসূচক আগের বছরের একই সময়ের তুলনায় ১০.৭ শতাংশ বেড়েছে। শহরের অভিবাসন এবং বৈশ্বিক কোম্পানিগুলোর দ্রুত নিয়োগের জেরে প্রধান আবাসিক এলাকাগুলোতে ভাড়ার আবাসনের দখলহার ৯০ শতাংশের মাঝামাঝি থেকে উচ্চ ৯০ শতাংশের ঘরে রয়েছে। বিনিয়োগকারীরা এখানে তারল্য, নির্ভরযোগ্য ভাড়াটে এবং পিছিয়ে থাকা প্রবৃদ্ধি পুষিয়ে নেওয়ার সুযোগ দেখছেন।

কেন এই কেনার হিড়িক?

টোকিওমুখী বিনিয়োগের পেছনে তিনটি প্রধান কারণ রয়েছে। প্রথমত, আয়ের হারের ব্যবধান আকর্ষণীয়। মানসম্মত সম্পদের ক্যাপিটালাইজেশন রেট এখনো অভ্যন্তরীণ অর্থায়নের খরচের তুলনায় যথেষ্ট বেশি, আর ব্যাংক অব জাপান স্বল্পমেয়াদি সুদের হার এখনো খুব নিম্ন পর্যায়ে রাখার ইঙ্গিত দিচ্ছে। দ্বিতীয়ত, মুদ্রাবিনিময়ের পরিস্থিতি ডলার ও ইউরোভিত্তিক বিনিয়োগকারীদের অনুকূলে। দুর্বল ইয়েন সম্পদ কেনার কার্যকর খরচ কমায় এবং ইয়েনে ভাড়া আদায় করে বিদেশি মুদ্রায় হিসাব করার সময় মুনাফাকে সুরক্ষা দেয়। তৃতীয়ত, জাপানের আইনি ও নিয়ন্ত্রক পরিবেশ অনুমানযোগ্য। বিশেষ বিধিনিষেধ ছাড়াই বিদেশি ক্রেতারা ফ্রিহোল্ড সম্পত্তি কিনতে পারেন, যা এশিয়ায় বিরল।

মরগ্যান স্ট্যানলি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টিংয়ে জাপানের আবাসন খাতের দায়িত্বে থাকা ইউ কাওয়ামাতা সামষ্টিক অর্থনীতির প্রেক্ষাপটে এই সুযোগের কথা তুলে ধরেন।

মুদ্রাস্ফীতি ও মজুরি বৃদ্ধির কারণে জাপানের সামষ্টিক অর্থনৈতিক দৃষ্টিভঙ্গি ইতিবাচক। নিয়ন্ত্রক পরিবর্তনগুলো কোম্পানিগুলোকে আরও দক্ষতার দিকে ঠেলে দিচ্ছে, আর অর্থায়নের অনুকূল শর্তের সঙ্গে আকর্ষণীয় আয়ের হারও রয়েছে।

চাহিদার সঙ্গে শক্তিশালী মৌলভিত্তির মিল রয়েছে। ২০২৪ সালের শেষ দিকে টোকিওর ২৩টি ওয়ার্ডে আবাসিক ভাড়া আগের বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রায় ৬ শতাংশ বেড়েছে, আর অনেক কেন্দ্রীয় এলাকায় দখলহার প্রায় ৯৭ শতাংশ। ২০২৫ সালের শুরুতে দেশজুড়ে ভাড়ার গড় আয়হার ছিল প্রায় ৪.২ শতাংশ। টোকিওর প্রধান সম্পদগুলোতে সাধারণত ৩ থেকে ৪ শতাংশ আয়হার এবং খুব কম খালি থাকার হার দেখা যায়। জাপানের আবাসন লেনদেনে বিদেশি পুঁজির অংশ পাঁচ বছর আগের প্রায় ২১ শতাংশ থেকে বেড়ে আনুমানিক ২৭ শতাংশে দাঁড়িয়েছে। ই-কমার্সসংশ্লিষ্ট লজিস্টিকস স্থাপনায় বিদেশি পুঁজির বড় অংশ যাচ্ছে, যা স্থিতিশীল ভাড়া চুক্তি ও সম্প্রসারণের প্রয়োজনের প্রতিফলন।

অফিসবাজারের পুনরুদ্ধার ও করপোরেট সম্পদ বিক্রি

টোকিওর শীর্ষস্থানীয় অফিসবাজার ঘুরে দাঁড়াচ্ছে। কেন্দ্রীয় পাঁচটি ওয়ার্ডে ২০২৪ সালের শেষ দিকে গ্রেড এ অফিসের খালি থাকার হার ছিল প্রায় ৩.৪ শতাংশ। টোকিও স্টেশন ও শিনাগাওয়ার মতো বড় পরিবহনকেন্দ্রের আশপাশে নতুন সরবরাহের চেয়ে চাহিদা বেশি ছিল। মানসম্মত অফিসের গড় ভাড়া প্রতি বর্গমিটারে মাসে প্রায় ৩২,৪০০ ইয়েনে পৌঁছেছে, যা এক বছর আগের তুলনায় প্রায় ৫ শতাংশ বেশি। ভাড়াটেরা পরিবেশবান্ধব সনদ ও স্মার্ট ব্যবস্থাসম্পন্ন নতুন ভবনে জায়গা নিচ্ছেন। অন্যদিকে, প্রান্তিক এলাকার পুরোনো ভবনগুলোকে সংস্কার, ভাড়া কমানো কিংবা নমনীয় ব্যবহারের জন্য তলা নতুন করে সাজানোর চাপের মুখে পড়তে হচ্ছে।

হাইব্রিড কাজের ধরন চাহিদাকে মুছে দেয়নি, বরং এর রূপ বদলে দিয়েছে। কিছু প্রতিষ্ঠান সদর দপ্তরের জায়গা কমিয়ে স্যাটেলাইট অফিস ও ডিজিটাল বৈঠকের জায়গায় বিনিয়োগ করেছে। তবে কর্মীদের অফিসে ফেরাতে এবং গ্রাহকমুখী দলগুলোর ভিত্তি হিসেবে অনেক প্রতিষ্ঠান এখনো সুবিধাজনক অবস্থানের অফিসতলা দীর্ঘমেয়াদে ভাড়া নিচ্ছে। এতে প্রিমিয়াম ভবনগুলোর চাহিদা বজায় রয়েছে এবং দ্বিতীয় সারির স্থাপনাগুলোর সঙ্গে ব্যবধান বাড়ছে।

আরেকটি অনুঘটক হলো করপোরেট সম্পদ বিক্রির ধারাবাহিক প্রবাহ। বড় দেশীয় কোম্পানিগুলো মূল ব্যবসার বাইরের সম্পদ কমিয়ে আনছে, ফলে বৈশ্বিক তহবিলগুলোর আগ্রহের বড় সম্পত্তি বাজারে আসছে। গাড়ি নির্মাতা ও পানীয় প্রস্তুতকারকের মতো পরিচিত প্রতিষ্ঠানের বিক্রির ফলে চাহিদাসম্পন্ন অফিস ও মিশ্র ব্যবহারের সম্পদ বাজারে এসেছে। পশ্চিমা বাজারে লেনদেন যখন কম, তখন এর ফলে প্রাতিষ্ঠানিক মানের লেনদেনের সম্ভার আরও বড় হচ্ছে।

কোন খাতে যাচ্ছে পুঁজি

বহুতল আবাসন এই প্রবণতার কেন্দ্রবিন্দুতে রয়েছে। ২০২৪ সালে জাপানের আবাসিক সম্পদে বিদেশি বিনিয়োগ প্রায় ১৮ শতাংশ বেড়ে আনুমানিক ৭৪০ বিলিয়ন ইয়েনে দাঁড়িয়েছে। কেন্দ্রীয় টোকিওর ভাড়ার ভবনগুলোতে সাধারণত দখলহার ৯০ শতাংশের মাঝামাঝি থাকে। জনপ্রিয় এক শয়নকক্ষের ফ্ল্যাটের চাওয়া ভাড়া—যেগুলোর আয়তন প্রায়ই ২৫ থেকে ৪০ বর্গমিটার—মাসে গড়ে প্রায় ১ লাখ ৫০ হাজার ইয়েন। এ খাতে কার্যক্রম বাড়াতে নতুন প্রজন্মের সম্পদ ব্যবস্থাপকরা পুঁজি তুলছেন। এর একটি উদাহরণ হলো এমন একটি তহবিল, যা সম্প্রতি কেন্দ্রীয় ওয়ার্ডগুলোতে প্রায় ৭০০ ইউনিটের পাঁচটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন কিনেছে এবং বৈশ্বিক অংশীদারদের সহায়তায় আরও সম্পদ কেনার লক্ষ্য নিয়েছে।

শিল্প ও লজিস্টিকস আবাসনও বড় আকর্ষণ। কিছু হিসাব অনুযায়ী, সাম্প্রতিক বছরগুলোতে বিদেশি বিনিয়োগের প্রায় ৪০ শতাংশ গেছে গুদাম ও সংশ্লিষ্ট স্থাপনায়। এর কারণ জাপানে ই-কমার্সের ব্যাপক ব্যবহার এবং বড় শহরগুলোর কাছে আধুনিক পণ্য বিতরণকেন্দ্রের প্রয়োজন। ব্ল্যাকস্টোন, জিআইসি ও ইএসআরের মতো বিনিয়োগকারীরা এসব সম্পদে বিপুল অর্থ বিনিয়োগ করেছে। বিদেশি পর্যটন ঘুরে দাঁড়ানোয় হোটেলও আবার বিনিয়োগকারীদের পছন্দের তালিকায় ফিরেছে, বিশেষ করে টোকিও, ওসাকা ও অবকাশযাপন এলাকায়।

প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীদের আগ্রহ বাড়ছে। মরগ্যান স্ট্যানলি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টিং জাপানকেন্দ্রিক একটি তহবিলে প্রায় ১৩১ বিলিয়ন ইয়েন সংগ্রহ করেছে, যা প্রাথমিক লক্ষ্যমাত্রাকেও ছাড়িয়েছে। প্রতিষ্ঠানটি ইতিমধ্যে আবাসিক ভবনে পুঁজি বিনিয়োগ করছে। রেকর্ড গড়া এক লেনদেনে একজন বিদেশি ক্রেতা টোকিও গার্ডেন টেরেস কিওইচো প্রায় ২.৬ বিলিয়ন ডলারে কেনার সম্মতি দিয়েছেন। আরেকটি বৈশ্বিক প্রতিষ্ঠান একটি আঞ্চলিক পরিচালনাকারীর সঙ্গে মিলে জাপাজুড়ে ৩ হাজারের বেশি ভাড়ার ইউনিট গড়ে তুলছে। ৫ বিলিয়ন ডলারের বেশি সংগ্রহ করা তহবিলসহ এশিয়াভিত্তিক বড় কৌশলগুলোতে জাপান এখন প্রধান অগ্রাধিকার। কিছু সম্পদ ব্যবস্থাপকের ধারণা, করপোরেট সুশাসন সংস্কারের ফলে সময়ের সঙ্গে মূল ব্যবসার বাইরের সর্বোচ্চ ৩ ট্রিলিয়ন ডলারের সম্পদ বিক্রি হতে পারে, যা বিনিয়োগের সুযোগ আরও বাড়াবে।

বিলাসবহুল আবাসন ও কেন্দ্রীয় ওয়ার্ডগুলোতে উত্তাপ

টোকিওর কেন্দ্রীয় এলাকাগুলোতেই সবচেয়ে বেশি মূল্যবৃদ্ধি হয়েছে। ২০২১ সাল থেকে ২৩টি ওয়ার্ডে কনডোমিনিয়ামের দাম প্রায় ৬৪ শতাংশ বেড়েছে, যা বৃহত্তর মহানগর এলাকার বৃদ্ধির চেয়ে অনেক বেশি। কেন্দ্রীয় ওয়ার্ডগুলোতে নতুন কনডোমিনিয়ামের গড় দাম ২০২৪ সালে প্রায় ১১ কোটি ২০ লাখ ইয়েন ছাড়িয়েছে। ২০২৫ সালের মার্চে বৃহত্তর টোকিওর গড় দাম সাময়িকভাবে প্রায় ১০ কোটি ৪৯ লাখ ইয়েনে পৌঁছেছিল; পরের মাসে বিভিন্ন ধরনের ইউনিটের অনুপাত বদলানোর কারণে তা কিছুটা কমে। ব্যবহৃত অ্যাপার্টমেন্টের দামও বেড়েছে। ২০২৫ সালের এপ্রিলে গড় দাম ছিল আনুমানিক ৪ কোটি ৪৫ লাখ ইয়েন, যা এক বছর আগের তুলনায় ২৮ শতাংশের বেশি বৃদ্ধি।

পুনঃউন্নয়ন এলাকাগুলোতে সবচেয়ে বেশি অগ্রগতি দেখা যাচ্ছে। জমির মূল্য জরিপে নাকানো ও সুগিনামির মতো এলাকায় দুই অঙ্কের বৃদ্ধি দেখা গেছে। শিবুয়া এলাকার সাকুরা স্টেজ জেলায় দাম বেড়েছে প্রায় ৩৩ শতাংশ। বহুজাতিক প্রতিষ্ঠানের নির্বাহী ও দ্বিতীয় বাড়ি খুঁজছেন এমন ধনীদের শহরে ফিরে আসায় বিলাসবহুল ইউনিটের চাহিদা বেড়েছে। দাইকানইয়ামার মতো এলাকায় ২০০ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের উঁচু তলার বড় অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ সীমিত। এসবের দাম সাত অঙ্কের ডলারে পৌঁছানোও এখন আর অস্বাভাবিক নয়।

বিক্রির উত্থানের সঙ্গে ভাড়াও বাড়ছে। গত বছরের শেষ দিকে ২৩টি ওয়ার্ডে মধ্যম সারির আবাসনের চাওয়া ভাড়া প্রায় ৬ শতাংশ বেড়েছে, আর সুবিধাজনক অবস্থানের ভবনগুলোতে দখলহার প্রায় ৯৭ শতাংশ। ২০২৪ সালে কেন্দ্রীয় টোকিওতে নতুন কনডোমিনিয়ামের সরবরাহ ছিল অস্বাভাবিকভাবে কম। নির্মাতারা আরও প্রকল্প বাজারে আনার পরিকল্পনা করলেও সরবরাহের পাইপলাইন এখনো চাহিদার পেছনে। অনেক ব্যক্তিগত ক্রেতা মিনাতো, চিয়োদা ও চুওর ‘গোল্ডেন ট্রায়াঙ্গল’-এর বাইরে কোটো, সুমিদা, নাকানো ও মেগুরোর মতো উদীয়মান আকর্ষণীয় এলাকায় খুঁজছেন।

বিদেশি ক্রেতাদের জন্য আইনি পথ উন্মুক্ত

জাপানে অনাবাসীদের জন্য সম্পত্তি কেনার নিয়মকানুন সরল। নাগরিকত্ব, ভিসা বা বিশেষ অনুমতি ছাড়াই বিদেশি নাগরিকেরা বাড়ি, জমি ও বাণিজ্যিক ভবন কিনতে পারেন। প্রক্রিয়াটি স্থানীয় ক্রেতাদের অনুসৃত ধাপের মতোই। সম্পত্তি পরিদর্শন ও প্রস্তাব দেওয়ার পর ক্রেতারা সাধারণত চুক্তি সই করে বায়না দেন। এরপর অর্থায়ন চূড়ান্ত ও নিবন্ধন সম্পন্ন হলে লেনদেনের নিষ্পত্তি হয়। লাইসেন্সধারী দালাল ও বিচারিক স্ক্রাইভেনাররা বেশিরভাগ কাগজপত্র সামলান। সাধারণত ৬০ থেকে ৯০ দিনের মধ্যে লেনদেন সম্পন্ন হয়।

প্রাথমিক খরচ সাধারণত ক্রয়মূল্যের ৫ থেকে ৬ শতাংশ, যার মধ্যে দালালি, নিবন্ধন, কর ও বিমার খরচ পড়ে। অধিকাংশ কর সরকারি মূল্যায়নের ভিত্তিতে নির্ধারিত হয়, যা বাজারদরের চেয়ে কম হতে পারে। ঋণের ক্ষেত্রে ব্যাংকগুলো বিদেশি ঋণগ্রহীতাদের মূল্যায়নে শুধু জামানত ও আবাসিক অবস্থার ওপর নির্ভর না করে আয় ও ঋণ পরিশোধের সক্ষমতার বিষয়টিও ক্রমেই বিবেচনা করছে। বৈশ্বিক মানদণ্ডে জাপানে ঋণের সুদের হার এখনো খুব কম, যা স্থানীয় ও আন্তসীমান্ত—উভয় ধরনের ক্রেতার বিনিয়োগের হিসাবের গুরুত্বপূর্ণ অংশ।

সাধ্যের মধ্যে আবাসন নিয়ে উদ্বেগ ও নীতিগত বিতর্ক

দাম বাড়ায় প্রধান ওয়ার্ডগুলোতে সম্পত্তির মূল্য ও স্থানীয় আয়-উপার্জনের ব্যবধান বেড়েছে। ২০২১ সালের পর থেকে মূল্যবৃদ্ধি বিদেশি ক্রেতাদের ভূমিকা নিয়ে রাজনৈতিক বিতর্কের জন্ম দিয়েছে। কিছু বিরোধী দল ফটকাবাজির উদ্দেশ্যে কেনা সম্পত্তির বিরুদ্ধে খালি বাড়ির ওপর কর কিংবা অতিরিক্ত উত্তপ্ত জেলাগুলোতে লক্ষ্যভিত্তিক ক্রয়সীমার মতো ব্যবস্থার প্রস্তাব দিয়েছে। বর্তমানে আবাসিক সম্পত্তির বিদেশি মালিকানায় জাপানে কার্যত কোনো বিধিনিষেধ নেই; অনুমোদন বাধ্যতামূলক করা বা বিদেশি ক্রেতাদের ওপর অতিরিক্ত কর আরোপ করা বাজারগুলোর সঙ্গে এর পার্থক্য রয়েছে।

বিদেশি ক্রয়ের সুনির্দিষ্ট মাত্রা নিয়ে নির্ভরযোগ্য তথ্য সীমিত। তবে জরিপে ইঙ্গিত পাওয়া যায়, কয়েকটি কেন্দ্রীয় ওয়ার্ডে নতুন কনডোমিনিয়ামের কোনো কোনো ক্ষেত্রে ২০ থেকে ৪০ শতাংশ অনাবাসী মালিকদের কাছে বিক্রি হয়। দেশীয় বিনিয়োগকারীরাও সক্রিয়, আর শহুরে আবাসন খাতে স্থানীয় তারল্যের প্রবাহও যথেষ্ট। জাতীয় জনসংখ্যা কমলেও টোকিওর জনসংখ্যা বাড়ছে, ফলে রাজধানীতে চাহিদা কেন্দ্রীভূত হচ্ছে। বিনিয়োগের জন্য শহরকে আকর্ষণীয় রাখা এবং বাসিন্দাদের সাধ্যের মধ্যে আবাসন নিশ্চিত করার মধ্যে ভারসাম্য রক্ষার কঠিন চ্যালেঞ্জের মুখে নীতিনির্ধারকেরা।

একই সময়ে জাপানে প্রায় ৯০ লাখ খালি বাড়ি রয়েছে, যেগুলো ‘আকিয়া’ নামে পরিচিত। এর অনেকগুলোই কর্মসংস্থান ও সেবাকেন্দ্র থেকে দূরের গ্রামাঞ্চল বা শহরতলিতে। এসব সম্পত্তি আবার ব্যবহারযোগ্য করতে জাতীয় ও স্থানীয় উদ্যোগ নেওয়া হচ্ছে, তবে পুরোনো বাড়ি সংস্কারে বড় অঙ্কের খরচ লাগতে পারে বলে অর্থনৈতিকভাবে তা প্রায়ই চ্যালেঞ্জিং হয়ে পড়ে। টোকিওর মতো শহুরে বাজার অনেক আঞ্চলিক শহরের চেয়ে আলাদা পথে চলছে।

পাড়ার উত্তপ্ত পরিস্থিতি, স্বল্পমেয়াদি ভাড়া ও পর্যটন

পর্যটনের কারণে কিছু নির্দিষ্ট এলাকায় চাপ বেড়েছে। আসাকুসার কামিনারিমন এলাকায় এ বছর জমির দাম প্রায় ২৯ শতাংশ বেড়েছে, যা মহামারির আগের স্তরের প্রায় দ্বিগুণ। বিশ্লেষকেরা এই উল্লম্ফনের সঙ্গে পর্যটকদের জন্য স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার দ্রুত বিস্তার এবং বিদেশি পুঁজির প্রবাহকে যুক্ত করছেন। কিছু ক্রেতা ছোট ভবন ও অ্যাপার্টমেন্টের জন্য চড়া দাম দিয়েছেন, কারণ তাদের আশা, বর্তমান আয়ের গুণিতকের বদলে উচ্চ দখলহারের ভিত্তিতে এগুলো পর্যটকদের কাছে আবার ভাড়া দেওয়া যাবে।

২০১৮ সাল থেকে স্বল্পমেয়াদি ভাড়া বৈধ। ২০২৫ সালের মে নাগাদ দেশজুড়ে প্রায় ৩২ হাজার সম্পত্তি নিবন্ধিত হয়েছিল, যার এক-তৃতীয়াংশের বেশি টোকিওর ২৩টি ওয়ার্ডে। আসাকুসাসহ তাইতো ওয়ার্ডে ২০১৯ সালের মে মাসের তুলনায় তালিকাভুক্তির সংখ্যা প্রায় ৮০ শতাংশ বেড়েছে। এ বছরের ফেব্রুয়ারি ও মার্চে জাপাজুড়ে স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার আবাসনে প্রায় ৪ লাখ ৬৫ হাজার মানুষ ছিলেন, যা এক বছর আগের তুলনায় প্রায় অর্ধেক বেশি। অতিথিদের অর্ধেকের বেশি ছিলেন বিদেশি। বিভিন্ন দেশের মধ্যে চীনা পর্যটকের সংখ্যা ছিল সবচেয়ে বেশি।

এই উত্থানে পর্যটন করিডরগুলোতে ভাড়া বেড়েছে এবং শব্দ ও বর্জ্য ব্যবস্থাপনা নিয়ে স্থানীয় বাসিন্দাদের অভিযোগও বেড়েছে। ভ্রমণের ব্যস্ত সময়ে চাহিদা মেটানোর সুযোগ রেখে রাতের নীরবতা বজায় রাখতে লক্ষ্যভিত্তিক প্রয়োগ ও বিধিমালা নিয়ে ভাবছেন নগর কর্মকর্তারা। স্বল্পমেয়াদি আয়ের ওপর নির্ভরশীল বিনিয়োগকারীদের পৌরসভার বিধিমালায় যেকোনো পরিবর্তনের দিকে নজর রাখতে হবে।

প্রযুক্তি টোকিওর আবাসনে প্রবেশের নতুন পথ খুলছে

ডিজিটাল অর্থায়ন জাপানের আবাসন খাতে প্রবেশের পথ বদলে দিচ্ছে। টোকিওভিত্তিক একটি প্রতিষ্ঠান ওএসিস ব্লকচেইনে শহরের কেন্দ্রীয় এলাকার প্রায় ৭৫ মিলিয়ন ডলারের সম্পত্তি টোকেনাইজ করার পরিকল্পনা করেছে। এতে ভবনগুলোর অর্থনৈতিক স্বার্থের প্রতিনিধিত্বকারী ডিজিটাল টোকেন ইস্যু করা হবে। লাইসেন্সধারী প্রতিষ্ঠান ও বিদেশি বিশেষ উদ্দেশ্যপ্রণোদিত প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে কাজ করে বিধি মেনে চলার মাধ্যমে ২০০ বিলিয়ন ডলারের বেশি সম্পদ টোকেনাইজ করার দীর্ঘমেয়াদি লক্ষ্য রয়েছে কোম্পানিটির, যা জাপানের আবাসনবাজারের প্রায় ১ শতাংশের সমান।

টোকেনাইজেশন উদ্যোগের নেতৃত্বে থাকা প্রধান নির্বাহী ইউশি সেকিনো বলেন, মালিকানাকে ডিজিটাল রূপ দেওয়া এবং ফি ও কাগজপত্রের প্রক্রিয়া সহজ করার মাধ্যমে অনাবাসী ক্রেতাদের জন্য বাস্তবিক বাধা কমানোই এ উদ্যোগের লক্ষ্য।

জাপানের আবাসনকে বিশ্বজুড়ে সবার নাগালে আনতে আমরা পরবর্তী প্রজন্মের বিনিয়োগ অবকাঠামো গড়ে তুলছি।

বিশ্বজুড়ে আবাসন টোকেনাইজেশনের গ্রহণযোগ্যতা বাড়ছে। নিয়মভিত্তিক ও পরিণত বাজার হওয়ায় ব্যাপক ব্যবহারের ক্ষেত্রে জাপান উপযুক্ত বলে বিবেচিত হচ্ছে। ছোট বিনিয়োগকারীরা পুরো একটি ইউনিট না কিনেই অংশভিত্তিক বিনিয়োগ মডেলের মাধ্যমে টোকিওর আয়প্রদানকারী সম্পত্তিতে অংশ নিতে পারেন। বড় প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীদের ক্ষেত্রে টোকেন ব্যবস্থায় নিষ্পত্তি দ্রুত হতে পারে এবং বিতরণ বাড়তে পারে। এসব মডেলের বিস্তারের গতি নির্ভর করবে বাস্তবায়নের মান ও বিনিয়োগকারী সুরক্ষার ওপর।

২০২৫ সালের পূর্বাভাস: বাছাই করে বিনিয়োগের মধ্যেও প্রবৃদ্ধি

দাম বাড়ার ধারা তুলনামূলক ধীর গতিতে অব্যাহত থাকতে পারে। কয়েকটি বেসরকারি পূর্বাভাসে বলা হয়েছে, গত বছর ৮ শতাংশ বৃদ্ধির পর ২০২৫ সালে টোকিওর আবাসনের দাম ৫ থেকে ৬ শতাংশ বাড়তে পারে। নির্মাতারা কনডোমিনিয়াম প্রকল্পের উদ্বোধন বাড়াতে চাইলেও কেন্দ্রীয় ওয়ার্ডগুলোতে সরবরাহ চাহিদার সমান হওয়ার সম্ভাবনা কম। শহরে অভিবাসন অব্যাহত থাকায় এবং আন্তর্জাতিক কোম্পানিগুলোর নিয়োগ বাজারের বিলাসবহুল অংশে সহায়তা করায় আবাসিক দখলহার উচ্চই থাকার কথা। অফিসের ক্ষেত্রে, গণপরিবহনের কাছে উচ্চমানের টাওয়ারগুলোতে ভাড়া নেওয়ার গতি বজায় থাকতে পারে। পুরোনো ভবনগুলোকে প্রতিযোগিতায় টিকে থাকতে সংস্কার বা নতুনভাবে ব্যবহারোপযোগী করতে হতে পারে।

নির্মাণের প্রবণতা ভবিষ্যতে সরবরাহে ঘাটতির ইঙ্গিত দিচ্ছে। ২০২৪ সালে অনুমোদিত আবাসন নির্মাণের সূচনা প্রায় ১ শতাংশ কমেছে এবং ২০২৫ সালের জানুয়ারিতে কমেছে ৪.৬ শতাংশ। এতে বোঝা যায়, সরবরাহের পাইপলাইন বাড়লেও তা ক্রমবর্ধমান চাহিদা পুরোপুরি মেটাতে নাও পারে। বিশেষ করে কেন্দ্রীয় শহরে এর ফলে দাম ও ভাড়ার ওপর আরও ঊর্ধ্বমুখী চাপ তৈরি হতে পারে। একই সময়ে ই-কমার্সের প্রবৃদ্ধির চাহিদা মেটাতে লজিস্টিকস নির্মাতারা টোকিও ও ইয়োকোহামার আশপাশের গুরুত্বপূর্ণ করিডরগুলোতে সক্ষমতা বাড়াচ্ছেন।

ঝুঁকি রয়ে গেছে। অভ্যন্তরীণ সুদের হার দ্রুত বাড়লে বিদেশি বিনিয়োগকারীদের কাছে আকর্ষণীয় আয়ের ব্যবধান কমে যাবে, বৈশ্বিক তুলনায় হার নিম্ন থাকলেও। ইয়েন শক্তিশালী হলে মুদ্রাবিনিময়জনিত সুবিধা কমবে। স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার ওপর কঠোর বিধি আরোপ হলে কিছু সম্পদের নগদ প্রবাহ বদলে যেতে পারে। নির্দিষ্ট এলাকায় বিদেশি মালিকানা নিয়ে নীতিনির্ধারকেরা ব্যবস্থাও আবার বিবেচনা করতে পারেন। আপাতত তারল্য, স্থিতিশীলতা ও ভাড়ার প্রবৃদ্ধিই টোকিওর আবাসনে বিনিয়োগের আগ্রহ ধরে রেখেছে।

মূল বিষয়গুলো

• বিদেশি বিনিয়োগ, কম সুদের হার ও দুর্বল ইয়েনের সহায়তায় ২০২৫ সালের প্রথমার্ধে জাপানের বড় শহরগুলোতে জমির দাম বেড়েছে।
• প্রথমার্ধে বিদেশি বিনিয়োগকারীরা প্রায় ১.১৪ ট্রিলিয়ন ইয়েন বিনিয়োগ করেছেন; টোকিওতে লেনদেনের পরিমাণ ছিল আনুমানিক ১৩.২ বিলিয়ন ডলার।
• আয়ের হারের ব্যবধান, বিদেশিদের ফ্রিহোল্ড মালিকানার আইনি সুযোগ এবং স্থিতিশীল ভাড়ার চাহিদা টোকিওতে পুঁজি আকৃষ্ট করছে।
• গ্রেড এ অফিসের খালি থাকার হার প্রায় ৩.৪ শতাংশ; মানসম্মত অফিসের ভাড়া বাড়ছে, আর পুরোনো ভবন সংস্কারের চাপে রয়েছে।
• বহুতল আবাসন ও লজিস্টিকস খাতে সবচেয়ে বেশি বিদেশি পুঁজি যাচ্ছে। বড় তহবিলগুলো জাপানকেন্দ্রিক নতুন তহবিল গঠন করেছে এবং রেকর্ড লেনদেন সম্পন্ন করেছে।
• কেন্দ্রীয় ওয়ার্ডগুলোতে দাম সবচেয়ে দ্রুত বেড়েছে। ২০২৪ সালে কেন্দ্রীয় টোকিওতে নতুন কনডোমিনিয়ামের গড় দাম ছিল প্রায় ১১ কোটি ২০ লাখ ইয়েন; দাম এখনো ঊর্ধ্বমুখী।
• প্রধান এলাকাগুলোতে আবাসনের সাধ্যের অবনতি হওয়ায় নীতিগত বিতর্ক জোরদার হচ্ছে। পর্যটন এলাকাগুলোতে স্বল্পমেয়াদি ভাড়া পাড়ার বাসিন্দাদের সঙ্গে বিরোধ বাড়াচ্ছে।
• বিধি মেনে ডিজিটাল কাঠামোর মাধ্যমে বিদেশি বিনিয়োগকারীদের প্রবেশের সুযোগ বাড়াতে টোকেনাইজেশন প্রকল্প শুরু হচ্ছে।
• পূর্বাভাসে ২০২৫ সালে দামের ৫ থেকে ৬ শতাংশ বৃদ্ধির ইঙ্গিত রয়েছে। উচ্চ দখলহার ও সীমিত নতুন সরবরাহ বাজারকে টিকিয়ে রাখবে।
• প্রধান ঝুঁকির মধ্যে রয়েছে সুদের হার বৃদ্ধি, মুদ্রাবিনিময়ের ওঠানামা এবং স্বল্পমেয়াদি ভাড়া বা নির্দিষ্ট ক্রেতাগোষ্ঠীকে প্রভাবিত করতে পারে এমন বিধি পরিবর্তন।