মালয়েশিয়ার নগর পুনর্নবীকরণ বিল: ৮০ শতাংশ সম্মতির নিয়ম, একটির বদলে একটি বাড়ি এবং গুরুত্বপূর্ণ বিতর্ক

কেন বিলটি জরুরি হয়ে উঠেছে

মালয়েশিয়ার নগর কাঠামো দ্রুত পুরোনো হচ্ছে। ১৯৬০ ও ১৯৭০-এর দশকে নির্মিত হাজার হাজার নিচু ভবনের ওয়াক-আপ ফ্ল্যাট ও মধ্য-শতাব্দীর অ্যাপার্টমেন্টে এখন কাঠামোগত ক্ষয়, পুরোনো বৈদ্যুতিক তার, অচল লিফট এবং সংকীর্ণ বাসস্থানের সমস্যা দেখা দিয়েছে। স্থানীয় কাউন্সিলগুলোতে অভিযোগ বাড়ছে, কিন্তু সম্পদ সীমিত। বিদ্যমান নিয়মে একজন মালিকের আপত্তিতেই পুনর্বিকাশ আটকে যেতে পারে, এমনকি বিপুল সংখ্যাগরিষ্ঠ মালিক তা এগিয়ে নিতে চাইলেও। প্রস্তাবিত নগর পুনর্নবীকরণ বিল, যা এখন তীব্র জাতীয় বিতর্কের কেন্দ্রবিন্দু, এই অচলাবস্থার সমাধানে সরকারের উদ্যোগ।

আবাসন ও স্থানীয় সরকারমন্ত্রী এনগা কর মিং আইনটিকে জরাজীর্ণ ভবনে বসবাসরত মানুষের নিরাপত্তা ও মর্যাদার বিষয় হিসেবে তুলে ধরেছেন। দীর্ঘদিন অবহেলিত আবাসন এলাকা এবং থমকে থাকা প্রকল্পের কথা উল্লেখ করে তিনি বলেন, বর্তমান পদ্ধতি ভেঙে পড়েছে; কোথাও কোথাও মালিকদের পারস্পরিক বিরোধের মধ্যে প্রকল্প বছরের পর বছর পরিত্যক্ত পড়ে আছে। রাজ্যগুলো ইতিমধ্যে পুনর্নবীকরণের উপযোগী এলাকা চিহ্নিত করেছে। গত এক দশকে রাজ্য সরকারগুলো মোট ৫৩৪টি এলাকাকে গেজেটভুক্ত করেছে; এর মধ্যে কুয়ালালামপুরে ১৩৯টি এবং কেদাহ, পেরাক ও সেলাঙ্গরসহ বিভিন্ন রাজ্যে কয়েক ডজন এলাকা রয়েছে। রাজনৈতিক পরিস্থিতি বিষয়টিকে জটিল করেছে, কারণ আগে যেসব রাজ্য পুনর্নবীকরণ এলাকা অনুমোদন করেছিল, তাদের কয়েকটি এখন সেগুলো ব্যবস্থাপনার জন্য জাতীয় কাঠামো নির্ধারণকারী ফেডারেল বিলের বিরোধিতা করছে।

সাম্প্রতিক ব্রিফিংয়ে এনগা নগর পুনর্নবীকরণকে সংস্কার, পুনরুজ্জীবন ও পুনর্বিকাশের সমন্বয় হিসেবে বর্ণনা করেছেন। তাঁর মতে, এটি শুধু ভেঙে নতুন করে নির্মাণের কাজ নয়; বরং ভবন উন্নত করা, জনপরিসর আরও ভালো করা, সুযোগ-সুবিধা যোগ করা এবং প্রয়োজন হলে অনিরাপদ ভবন পুনর্নির্মাণের নানা উপায়ের সমষ্টি। তিনি বলেন, এসব পদক্ষেপ সুশৃঙ্খলভাবে পরিচালনার জন্য আইন না থাকলে পুরোনো ফ্ল্যাটগুলোর অবনতি চলতেই থাকবে এবং বাসিন্দারা, বিশেষ করে নিম্ন আয়ের পরিবারগুলো, নিম্নমানের আবাসনে আটকে থাকবে।

পরিকল্পনাটি তুলে ধরে মন্ত্রী জোর দিয়েছেন, এর উদ্দেশ্য মানুষকে উচ্ছেদ করা নয়, বরং তাদের জীবনমান উন্নত করা।

আবাসন ও স্থানীয় সরকারমন্ত্রী এনগা কর মিং বলেন, “নগর পুনর্নবীকরণের উদ্দেশ্য এসব জনগোষ্ঠীকে নতুন করে বাঁচার সুযোগ দেওয়া। এর লক্ষ্য জীবনমান উন্নত করা, বাড়িঘর নিরাপদ রাখা এবং টেকসই জনগোষ্ঠী গড়ে তোলা।”

সমস্যার ব্যাপ্তি

কর্মকর্তারা বলছেন, জমে থাকা কাজের পরিমাণ অনেক। সেলায়াংয়ের দেশা বাকতি ফ্ল্যাটের মতো ভবন, যেগুলোর বয়স মাত্র তিন দশক, সেগুলোতেও ইতিমধ্যে গুরুতর জরাজীর্ণতার লক্ষণ দেখা যাচ্ছে। কুয়ালালামপুরের দেশা কুদা লারি এলাকার মতো কিছু স্থান আট বছর ধরে পরিত্যক্ত, কারণ একজন মালিক সম্মতি দিতে অস্বীকৃতি জানিয়েছেন। বর্তমান আইনে প্রায়ই ১০০ শতাংশ সম্মতি প্রয়োজন হয়, যা বাস্তবে অসম্ভব হয়ে পড়তে পারে যখন মালিকদের খুঁজে পাওয়া যায় না বা বিরোধ দীর্ঘায়িত হয়। বিলটির সমর্থকদের ধারণা, স্পষ্ট ও ন্যায্য সম্মতির নিয়ম থাকলে এ ধরনের অনেক প্রকল্প অনিশ্চয়তা থেকে মুক্তি পাবে।

প্রস্তাবিত আইনটি যেভাবে কাজ করবে

খসড়া কাঠামোতে পুনর্নবীকরণ এলাকা চিহ্নিত করা, মালিকদের সম্মতি নেওয়া, যোগ্য ডেভেলপার নিয়োগ এবং প্রকল্পের অগ্রগতি পর্যবেক্ষণের জন্য একটি জাতীয় প্রক্রিয়ার রূপরেখা দেওয়া হয়েছে। এতে প্রকল্প তদারকি, ডেভেলপারদের যোগ্যতা সনদ প্রদান, প্রণোদনা নির্ধারণ এবং মালিকদের অধিকার সুরক্ষার জন্য রাজ্য নির্বাহী কমিটি ও একটি ফেডারেল নির্বাহী কমিটি গঠনের কথা বলা হয়েছে। রাজ্য বা ফেডারেল সংস্থা, অথবা মালিকদের সর্বসম্মত সিদ্ধান্তের মাধ্যমে পুনর্নবীকরণ শুরু করা যেতে পারে। কোনো এলাকাকে আনুষ্ঠানিকভাবে পুনর্নবীকরণ অঞ্চল ঘোষণা করার পর ২৪ মাসের মধ্যে কাজ শুরু করতে হবে; প্রয়োজন হলে আরও ২৪ মাস সময় বাড়ানো যেতে পারে।

কোথায় প্রযোজ্য এবং কী বাদ থাকবে

আইনটি উপদ্বীপ মালয়েশিয়া এবং কুয়ালালামপুর, পুত্রজায়া ও লাবুয়ানের ফেডারেল টেরিটরিতে প্রযোজ্য হবে। জাতীয় ঐতিহ্য আইন ২০০৫-এর অধীন সংরক্ষিত এলাকাগুলো এর আওতায় পড়বে না। সরকার আরও বলেছে, এই বিলের অধীনে পুনর্নবীকরণ প্রকল্পে মালয় রিজার্ভ জমি, প্রথাগত জমি ও ঐতিহ্যবাহী স্থান অন্তর্ভুক্ত হবে না।

পুনর্নবীকরণের ধরন

তিন ধরনের পদ্ধতির কথা বলা হয়েছে। নগর পুনরুজ্জীবনের আওতায় বিদ্যমান ভবন ও আশপাশের পরিবেশ উন্নত করা হবে; যেমন লিফট, পুনরায় রং করা, ছাদ, ভূদৃশ্যায়ন ও কমিউনিটি সুবিধা। নগর পুনর্জাগরণের লক্ষ্য অবহেলিত বা অব্যবস্থাপনায় থাকা ভবন ও সাধারণ এলাকাগুলোর কার্যকারিতা ও নিরাপত্তা ফিরিয়ে আনা। সবচেয়ে ব্যাপক হস্তক্ষেপের ধরন নগর পুনর্বিকাশ; ভবনগুলো আর নিরাপদ না থাকলে বা মেরামতের খরচ আর্থিকভাবে যুক্তিসংগত না হলে পুরো ব্লক পুনর্নির্মাণ করা হবে।

সম্মতির সীমা ও তদারকি

প্রাথমিক খসড়ায় ভবনের বয়স ও অবস্থার ভিত্তিতে সম্মতির সীমা ভিন্ন রাখা হয়েছিল; অনিরাপদ বা পরিত্যক্ত ভবনের ক্ষেত্রে তা ৫১ শতাংশ পর্যন্ত নামানো হয়েছিল। আইনপ্রণেতা ও নাগরিক সমাজের জোরালো প্রতিক্রিয়ার পর সরকার সব প্রকল্পের জন্য একটি অভিন্ন, উচ্চতর নিয়মের অঙ্গীকার করেছে: ৮০ শতাংশ সম্মতি। পরিকল্পনার সময় জনমিতিক তথ্য বিবেচনা বাধ্যতামূলক করতে একটি ধারা সংশোধনেরও পরিকল্পনা রয়েছে, যাতে জনগোষ্ঠীর গঠনে আকস্মিক পরিবর্তন এড়ানো যায়। সরকার বলছে, সংখ্যালঘু মালিকদের অধিকার সম্মান করা এবং একজন আপত্তিকারীর কারণে অনির্দিষ্টকালের জন্য অগ্রগতি আটকে যাওয়া ঠেকানোর মধ্যে ভারসাম্য আনতে এই ব্যবস্থা দরকার।

এই প্রক্রিয়ায় প্রতিবেদন, অংশীজনদের সঙ্গে পরামর্শ এবং অনুমোদন পেলে রাজ্য কর্তৃপক্ষের মাধ্যমে পুনর্নবীকরণ এলাকা গেজেটভুক্ত করার ব্যবস্থা রয়েছে। ফেডারেল ও রাজ্য নির্বাহী কমিটি নিয়ম মেনে চলা পর্যবেক্ষণ করবে। ডেভেলপারদের মূলধন ও কাজের অভিজ্ঞতাসংক্রান্ত শর্ত পূরণ করতে হবে। কোনো হোল্ডিং কোম্পানি তার সহযোগী প্রতিষ্ঠানের ব্যবস্থাপনা নিয়ন্ত্রণ করলে সেই প্রতিষ্ঠানের ব্যর্থতার জন্য তাকে দায়ী করা যেতে পারে। কিছু উন্নয়নকাজের ক্ষেত্রে মালিকেরা পদক্ষেপ না নিলে স্থানীয় কর্তৃপক্ষ নোটিশ দিতে এবং খরচ আদায় করতে পারে। বিরোধ মেটাতে মধ্যস্থতার বিষয়টিও খসড়ায় রয়েছে।

বাসিন্দাদের জন্য বিলের প্রতিশ্রুতি

উচ্ছেদ বা অন্যায্য শর্তের আশঙ্কায় থাকা মালিকদের আশ্বস্ত করতে সরকারি সংস্থাগুলো কয়েকটি নিশ্চয়তা তুলে ধরেছে। মূল অঙ্গীকার হলো, মূল বাসিন্দারা ফিরে আসতে চাইলে তাঁদের এলাকায় রাখা হবে; পাশাপাশি “একটির বদলে একটি” আবাসন দেওয়ার নীতি থাকবে। সম্মতি দেওয়া বাসিন্দাদের পুরোনো বাড়ির বিনিময়ে নতুন ইউনিট দেওয়ার প্রতিশ্রুতি রয়েছে, কোনো অর্থ পরিশোধ ছাড়াই—এমনকি নতুন বাড়িটি বড় এবং বেশি মূল্যের হলেও। নির্মাণকাজ চলাকালে বাসিন্দাদের অস্থায়ী আবাসন বা ভাড়া-সহায়তা দেওয়া হবে। বিঘ্ন কমাতে একবারে সব এলাকা খালি না করে ধাপে ধাপে প্রকল্প বাস্তবায়ন করা হবে।

সরকারি কর্মকর্তারা সরকারি আবাসন এলাকায় বিকল্প ইউনিটের ন্যূনতম মানের কথা তুলে ধরেছেন। উদাহরণস্বরূপ, ৫০০ বর্গফুটের একটি ফ্ল্যাটে একটি শয়নকক্ষ ও একটি বাথরুম থাকলে তার বদলে অন্তত ৭৫০ বর্গফুটের, তিনটি শয়নকক্ষ ও দুটি বাথরুমবিশিষ্ট বাড়ি দেওয়া হবে। লিজহোল্ডের মেয়াদ বাড়ানো হবে কি না, তা রাজ্য কর্তৃপক্ষের বিবেচনার ওপর নির্ভর করবে। ফ্রিহোল্ড জমি ফ্রিহোল্ডই থাকবে। বিলটি রাজ্য বা স্থানীয় কর্তৃপক্ষের ক্ষমতা খর্ব করে না; মন্ত্রীর ভূমিকা সরাসরি নিয়ন্ত্রণের পরিবর্তে পরিচালনা ও সমন্বয়ের মধ্যে সীমিত রাখা হয়েছে।

ফেডারেল পরিকল্পনা বিভাগ প্ল্যানমালয়েশিয়া এই উদ্যোগের মূল ক্ষতিপূরণ নীতির ওপর জোর দিয়েছে।

প্ল্যানমালয়েশিয়ার মহাপরিচালক দাতুক ড. আলিয়াস রামেলি বলেন, বাসিন্দারা “বিনিময়ে নতুন বাড়ি পাবেন, কোনো অর্থ দিতে হবে না—এমনকি নতুন সম্পত্তির মূল্য পুরোনোটির চেয়ে অনেক বেশি হলেও।”

বিলে আরও বলা হয়েছে, অংশগ্রহণকারী মালিক বা বাসিন্দাদের বর্তমান অবস্থার চেয়ে কম সুবিধাজনক নয়—এমন সুবিধা দিতে হবে; মালিকেরা একই স্থানে থাকার বিকল্প বেছে নিতে পারবেন এবং প্রকল্পের অগ্রগতি সম্পর্কে তথ্য জানার অধিকার তাঁদের থাকবে। রাজ্য নির্বাহী কমিটিগুলো মধ্যস্থতাকারী হিসেবে কাজ করবে, যাতে ছোট মালিকদের বড় ডেভেলপারদের সঙ্গে একা দর-কষাকষি করতে না হয়।

সবচেয়ে তীব্র সমালোচনা: সম্মতি, অধিকার ও সিদ্ধান্তে কারা অংশ নেবে

আইনজীবী সংগঠন ও নাগরিক সমাজ বর্তমান খসড়া এবং ক্ষমতা প্রয়োগের পদ্ধতি নিয়ে গুরুতর ঝুঁকি দেখছে। মালয়েশিয়ান বার স্বীকার করে যে পুনর্নবীকরণ একটি বৈধ জাতীয় লক্ষ্য, তবে তাদের যুক্তি, ৮০ শতাংশের নিয়ম থাকলেও নির্ধারিত সীমা ও প্রক্রিয়া সংখ্যালঘুদের সম্পত্তির অধিকার ক্ষুণ্ন করতে পারে এবং ব্যবস্থার ওপর জনআস্থা কমাতে পারে। বসবাসযোগ্য ভবনের ক্ষেত্রে বার আরও বেশি সম্মতির সীমা, সম্মতি স্বাধীনভাবে যাচাই এবং বাধ্যতামূলক অধিগ্রহণ ব্যবস্থার ব্যবহারে কঠোর নিয়ন্ত্রণের আহ্বান জানিয়েছে।

সাম্প্রতিক এক বিবৃতিতে বার সম্মতি কীভাবে নেওয়া ও পর্যবেক্ষণ করা হবে এবং ডেভেলপার ও রাজ্যের মধ্যে কর্তৃত্বের ভারসাম্য নিয়ে উদ্বেগ জানিয়েছে।

মালয়েশিয়ান বার সতর্ক করে বলেছে, “নগর পুনর্নবীকরণ একটি বৈধ জাতীয় লক্ষ্য, কিন্তু মৌলিক অধিকার, বসবাসের নিরাপত্তা এবং আইনের শাসনের প্রতি জনআস্থার বিনিময়ে তা অর্জন করা চলবে না।”

অবসরপ্রাপ্ত জ্যেষ্ঠ সরকারি কর্মকর্তাদের সংগঠন জি২৫ আরও কঠোর অবস্থান নিয়েছে। তারা বিপদে নেই এমন বসতিপূর্ণ ভবনের ক্ষেত্রে ৯৫ শতাংশের মতো প্রায় সর্বসম্মত সম্মতির সীমা নির্ধারণের আহ্বান জানিয়েছে। সংগঠনটির যুক্তি, সম্পত্তির মালিকানা সংবিধানের কেন্দ্রীয় বিষয়; শুধু সংখ্যাগরিষ্ঠের বেশি সমর্থন থাকলেই তা খর্ব করা উচিত নয়।

সম্মতির সীমা ৮০ শতাংশে একীভূত করার সরকারি সিদ্ধান্তের প্রতিক্রিয়ায় জি২৫ বলেছে, এই পরিবর্তনেও সংখ্যালঘু মালিকেরা ঝুঁকিতে থাকবেন।

জি২৫-এর যুক্তি, “৮০ শতাংশ খুবই কম” এবং তারা “এমন বিপজ্জনক নজির” তৈরির বিষয়ে সতর্ক করেছে, “যেখানে কৃত্রিমভাবে সম্মতি তৈরি করে কার্যত ব্যক্তিগত সম্পত্তি দখল করা যেতে পারে।”

অন্য বিশেষজ্ঞদের প্রশ্ন, বিলটি ডেভেলপারদের প্রতি অতিরিক্ত সুবিধাজনক কি না। নগর নকশা-বিশেষজ্ঞ ও কমিউনিটি গোষ্ঠীগুলোর সতর্কতা, কাগজে ক্ষতিপূরণ ন্যায্য হলেও বাস্তবে উন্নয়ন মূল বাসিন্দাদের উচ্ছেদ ঘটাতে পারে, যদি রক্ষণাবেক্ষণ ফি ও সম্পত্তি কর তাঁদের সাধ্যের বাইরে বেড়ে যায়। তারা প্রথমে ফিরে আসার অধিকার, স্থানান্তর ব্যয়ে সহায়তা এবং পুনর্নবীকরণের পর যাঁদের খরচ বেড়ে যাবে তাঁদের জন্য সুরক্ষার ব্যবস্থা চায়।

বাধ্যতামূলক অধিগ্রহণ, সম্মতি যাচাই এবং রাজ্যের ভূমিকা

সম্মতি পাওয়ার পর কী ঘটে, তা নিয়েই সমালোচকদের মূল উদ্বেগ। ভূমি অধিগ্রহণ আইন ১৯৬০ অনুযায়ী, জনস্বার্থে রাজ্য জমি অধিগ্রহণ করতে পারে। খসড়া পুনর্নবীকরণ বিল অনুসারে কোনো এলাকাকে ঘোষণা করা হলে এবং সম্মতির সীমা পূরণ হলে এই ব্যবস্থাগুলোর ওপর নির্ভর করা হবে। মালয়েশিয়ান বার বলছে, বাধ্যতামূলক অধিগ্রহণের ব্যবহার সীমিত কিছু কারিগরি পরিস্থিতিতে—যেমন মালিকের সন্ধান না পাওয়া বা মৃত ব্যক্তির রেখে যাওয়া সম্পত্তির ক্ষেত্রে—সীমাবদ্ধ রাখা উচিত; শুধু দ্বিমত পোষণকারী মালিকের বিরুদ্ধে এটি ব্যবহার করা উচিত নয়। তারা আরও চায়, সম্মতি দিয়েছেন শুধু এমন মালিকেরা নন, অংশ না নেওয়া সব মালিকও যেন পুনর্নবীকরণ প্রকল্পের সুবিধার প্রস্তাব পান।

সম্মতি সংগ্রহ ও যাচাই কে করবে, তা আরেকটি বিতর্কের বিষয়। বারের বক্তব্য, সংশোধিত খসড়ায় সম্মতি আদায়ের দায়িত্ব অনুমোদিত ডেভেলপারের ওপর দেওয়া হয়েছে বলে মনে হচ্ছে, আর রাজ্য নির্বাহী কমিটির সরাসরি অংশগ্রহণ সীমিত। কর্মকর্তারা ইঙ্গিত দিয়েছেন, আইনের অধীন বিধিমালায় এই প্রক্রিয়া আরও নির্দিষ্ট করা হতে পারে; তবে বিধিমালা প্রণয়নের ক্ষমতা মন্ত্রীর হাতে। নাগরিক সমাজের গোষ্ঠীগুলো চায়, সম্মতি নিশ্চিত করার কাজে রাজ্য সরাসরি যুক্ত থাকুক এবং বিরোধ ও প্রক্রিয়াগত ত্রুটি পর্যালোচনার ক্ষমতাসহ একটি স্বাধীন সংস্থাকে মধ্যস্থতার দায়িত্ব দেওয়া হোক।

প্রাথমিক খসড়ার কিছু প্রক্রিয়াগত বিষয়ও বাসিন্দাদের উদ্বিগ্ন করছে। জরুরি লিফট প্রতিস্থাপন বা নিরাপত্তা মেরামতের মতো পুনরুজ্জীবনমূলক কাজে স্থানীয় কর্তৃপক্ষ নোটিশ দিতে পারে এবং কিছু ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে সাড়া না দিলে নীরবতাকে সম্মতি হিসেবে ধরে নিতে পারে। এরপর খরচ আদায় করা হতে পারে। কমিউনিটি গোষ্ঠীগুলোর আশঙ্কা, এসব বিধান অতিরিক্ত ব্যাপক হলে অর্থবহ আলোচনা এড়িয়ে যাওয়া সম্ভব হবে। সরকার বলছে, উদ্দেশ্য জরুরি ঝুঁকি দূর করে মানুষকে নিরাপদ রাখা, মালিকদের অধিকার পাশ কাটানো নয়।

জেন্ট্রিফিকেশনের ঝুঁকি, খরচ ও দীর্ঘমেয়াদি সাধ্যের মধ্যে থাকা

আইনগত প্রক্রিয়ার বাইরে জনসাধারণের সবচেয়ে বড় উদ্বেগ হলো, উন্নত এলাকায় কারা বসবাসের খরচ বহন করতে পারবেন। খাজানাহ রিসার্চ ইনস্টিটিউটের বিশ্লেষণে সতর্ক করা হয়েছে, কঠোর সুরক্ষা না থাকলে পুনর্নবীকরণ অতিরিক্ত উন্নয়নের দিকে গড়াতে পারে। সাশ্রয়ী ওয়াক-আপ ফ্ল্যাটের জায়গায় উচ্চমূল্যের কনডোমিনিয়াম গড়ে উঠতে পারে, ফলে রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ ও সম্পত্তি কর বেড়ে যাবে। বিনা ক্রয়মূল্যে নতুন ইউনিট পেলেও দীর্ঘদিনের বাসিন্দাদের মাসিক খরচ বেড়ে যাওয়ায় তা বহন করা কঠিন হতে পারে।

গবেষণা প্রতিষ্ঠানগুলো ভেঙে ফেলার জন্য নির্দিষ্ট ৩০ বছরের মানদণ্ড নিয়েও প্রশ্ন তুলেছে। যথাযথ রক্ষণাবেক্ষণ হলে অনেক কাঠামো আরও দীর্ঘ সময় ব্যবহারযোগ্য থাকতে পারে। স্বল্প সময়সীমার মানদণ্ড ডেভেলপারদের কম স্থায়িত্বের ভবন নির্মাণে উৎসাহিত করতে পারে, অথচ মালিকেরা ঋণের কিস্তি দিতে বাধ্য থাকবেন। যেখানে সম্ভব, মেরামতকে অগ্রাধিকার দেওয়ার নীতি এবং স্বচ্ছ মূল্যায়নের আহ্বান জানিয়েছে কেআরআই, যাতে মেরামত আর কার্যকর না হলেই কেবল ভবন ভাঙা হয়। তারা আরও বলেছে, পরিত্যক্ত প্রকল্পের সমস্যা মোকাবিলায় আবাসন সরবরাহব্যবস্থা ও ডেভেলপারদের জবাবদিহিতে সংস্কার দরকার, কারণ সমস্যার পেছনে প্রায়ই আগে বিক্রি, পরে নির্মাণ মডেলের দুর্বল সুরক্ষাগুলো দায়ী।

বিলের সমর্থকেরা বলছেন, নকশা নিয়ন্ত্রণ, জোনিং বিধি ও স্পষ্ট সাশ্রয়ী আবাসন লক্ষ্যের মাধ্যমে এসব উদ্বেগ দূর করা সম্ভব। তাঁরা ধাপে ধাপে পুনর্বিকাশ, উন্নত জনসুবিধা, সহজ প্রবেশগম্যতা এবং অন্তর্ভুক্তিমূলক পরিকল্পনাকে জনগোষ্ঠী অটুট রাখার উপায় হিসেবে তুলে ধরেন। সমালোচকদের জবাব, এসব সুরক্ষা আইনে লিখিত থাকতে হবে, স্বাধীন তদারকির আওতায় আসতে হবে এবং সাশ্রয়ী আবাসন ও ফিরে আসার প্রথম অধিকারের বিষয়ে বাধ্যতামূলক অঙ্গীকার থাকতে হবে।

রাজনীতি, প্রতিবাদ ও কী কী পরিবর্তন হয়েছে

জনপরিসরের বিতর্ক প্রস্তাবটির কয়েকটি অংশে পরিবর্তন এনেছে। গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন হলো, আগের বিভিন্ন স্তরের সম্মতির নিয়ম বাদ দিয়ে অভিন্ন ৮০ শতাংশ সম্মতির নিয়ম প্রস্তাব করা হয়েছে। স্থানীয় জনগোষ্ঠীর গঠনে আকস্মিক পরিবর্তন এড়াতে পরিকল্পনার সময় জনমিতিক তথ্য বিবেচনার বাধ্যবাধকতা থাকবে বলেও সরকার জানিয়েছে। অবকাঠামো, পরিবহন ও যোগাযোগবিষয়ক সংসদীয় বাছাই কমিটি—দুটি পরিবর্তনেরই পক্ষে মত দিয়েছে; আর মন্ত্রী পরিবর্তনগুলোর কৃতিত্ব অংশীজনদের মতামতকে দিয়েছেন।

বিরোধী দল ও তৃণমূল পর্যায়ের গোষ্ঠীগুলোর উদ্বেগ কাটেনি। বিলটি ডেভেলপারদের হাতে ক্ষমতা বাড়িয়ে এবং সংখ্যালঘুদের অধিকার ক্ষুণ্ন করতে পারে—এমন বৃহত্তর আশঙ্কার প্রতিফলন হিসেবে পাস ইয়ুথ প্রতিবাদের পরিকল্পনার কথা জানিয়েছে। রাজনৈতিক দ্বন্দ্বও রয়েছে। বিরোধী দলশাসিত কয়েকটি রাজ্য কয়েক ডজন পুনর্নবীকরণ এলাকা গেজেটভুক্ত করলেও এখন সংসদে বিলটির সমালোচনা করছে; তাদের যুক্তি, ফেডারেল কাঠামো কমিটি ও নিয়োগ করা ডেভেলপারদের অতিরিক্ত বিবেচনাধিকার দেয়। এনগার জবাব, বিলটির উদ্দেশ্য ওপর থেকে চাপিয়ে নিয়ন্ত্রণ করা নয়। তিনি বলেন, প্রকল্পে রাজ্য ও ফেডারেল নির্বাহী কমিটি মধ্যস্থতা করবে; বেসরকারি পক্ষ জোর করে তা এগিয়ে নিতে পারবে না এবং যেসব বাসিন্দা থাকতে চান, তাঁদের এলাকায় রাখা হবে।

সাম্প্রতিক ব্রিফিংয়ে জোর দিয়ে বলা হয়েছে, বিলটি রাজ্যের ক্ষমতা খর্ব করে না এবং স্থানীয় পরিকল্পনা আইনকে পরিপূরক করে। পরবর্তী অধিবেশনে দেওয়ান রাকিয়াত সংশোধিত খসড়ায় সম্মতি দিলে এবং দেওয়ান নেগারাও অনুমোদন করলে, কর্মকর্তাদের মতে ২০২৬ সালের শুরুতেই আইনটি গেজেটভুক্ত হতে পারে। বাস্তবে প্রতিটি প্রকল্পের জন্য রাজ্য পর্যায়ের অনুমোদন লাগবে; তবে আইনে সময়সীমা নির্ধারণ থাকবে, যাতে পুনর্নবীকরণের জন্য ঘোষিত এলাকা বছরের পর বছর নিষ্ক্রিয় পড়ে না থাকে।

কোন সুরক্ষাগুলো এখনো স্পষ্ট করা দরকার

বিতর্ক এখন সুরক্ষাব্যবস্থার দৃঢ়তা নিয়ে। নাগরিক সমাজের গোষ্ঠী ও মালয়েশিয়ান বার সম্মতি স্বাধীনভাবে যাচাই, ফিরে আসার আরও শক্তিশালী অধিকার, স্থানান্তর ও ভোগান্তিজনিত খরচের আওতা এবং স্বচ্ছ গণশুনানি চায়। তাদের দাবি, শুধু দলিলভুক্ত মালিক নয়, ভাড়াটে ও অনানুষ্ঠানিক বাসিন্দাদেরও পরামর্শপ্রক্রিয়ায় মত দেওয়ার অধিকারসহ অংশীজন হিসেবে স্বীকৃতি দিতে হবে। তারা এমন একটি ট্রাইব্যুনাল বা স্বাধীন মধ্যস্থতা সংস্থারও পক্ষে, যার ক্ষমতা শুধু সমঝোতায় সহায়তা করার মধ্যে সীমাবদ্ধ থাকবে না; পাশাপাশি ক্ষতিগ্রস্ত জনগোষ্ঠীর জন্য আইনি সহায়তার দাবিও জানিয়েছে।

সরকারি বিবৃতিতে খসড়ায় থাকা কয়েকটি সুরক্ষার কথা তুলে ধরা হয়েছে; এর মধ্যে রয়েছে আগের তুলনায় কম সুবিধাজনক নয়—এমন সুবিধা দেওয়ার বাধ্যবাধকতা, পরিকল্পনাবিদ, আইনজীবী, সমাজবিজ্ঞানী ও প্রকল্প ব্যবস্থাপকদের নিয়ে মধ্যস্থতা কমিটি এবং অর্থায়নে সহায়তার জন্য নগর পুনর্নবীকরণ তহবিল। মুখ্যমন্ত্রী বা মেন্তেরি বেসারের নেতৃত্বে রাজ্য নির্বাহী কমিটিগুলো দর-কষাকষিতে নেতৃত্ব দেবে; ফেডারেল নির্বাহী কমিটি তদারকি ও প্রণোদনা দেবে। এসব ব্যবস্থার উদ্দেশ্য হলো মালিক ও ডেভেলপারদের মাঝখানে সরকারি কর্তৃপক্ষকে রাখা, যাতে বাসিন্দাদের একা দর-কষাকষি করতে না হয়।

মূল মতভেদ হলো, বাস্তবে এই সুরক্ষাগুলো কতটা কার্যকর হবে। মন্ত্রীর বক্তব্য, উচ্চ সম্মতির সীমা নির্ধারণ এবং বাসিন্দারা নিজেরা অন্য সিদ্ধান্ত না নিলে তাঁদের এলাকায় রাখার মাধ্যমে আইনটি মালিকানার প্রতি সম্মান নিশ্চিত করে। বার ও সহযোগী গোষ্ঠীগুলোর বক্তব্য, সম্মতির সীমা আরও বাড়ানো, বাধ্যতামূলক অধিগ্রহণে কঠোর বিধিনিষেধ এবং স্বাধীন তদারকি না থাকলে সংখ্যালঘু মালিক ও ঝুঁকিপূর্ণ ভাড়াটেরা এখনো কোণঠাসা হতে পারেন। এই ব্যবধান ঘোচানোই পুনর্নবীকরণ কর্মসূচির ওপর জনআস্থা নির্ধারণ করবে।

এক নজরে

• নগর পুনরুজ্জীবন, পুনর্জাগরণ ও পুনর্বিকাশের মাধ্যমে নগর পুনর্নবীকরণ পরিচালনায় রাজ্য ও ফেডারেল নির্বাহী কমিটির তদারকিসহ একটি জাতীয় কাঠামোর প্রস্তাব করেছে সরকার।
• মতামতের পর সব প্রকল্পের জন্য একক ৮০ শতাংশ সম্মতির নিয়ম প্রস্তাব করা হয়েছে; আগের বিভিন্ন স্তরের সীমা এর বদলে কার্যকর হবে। জনগোষ্ঠীর গঠনে আকস্মিক পরিবর্তন এড়াতে পরিকল্পনায় জনমিতিক তথ্য বিবেচনা করা হবে।
• সম্মতি দেওয়া বাসিন্দাদের জন্য “একটির বদলে একটি” বিকল্প আবাসন, আরও বড় ও উন্নত ইউনিট, অস্থায়ী আবাসন বা ভাড়া-সহায়তা এবং বিঘ্ন কমাতে ধাপে ধাপে প্রকল্প বাস্তবায়নের প্রতিশ্রুতি দিয়েছেন কর্মকর্তারা।
• গত কয়েক বছরে রাজ্যগুলো ৫৩৪টি এলাকাকে পুনর্নবীকরণের সম্ভাব্য স্থান হিসেবে গেজেটভুক্ত করেছে; এর মধ্যে কুয়ালালামপুরে ১৩৯টি এবং অন্যান্য রাজ্যে কয়েক ডজন রয়েছে।
• আইনজীবী সংগঠনগুলো উচ্চতর সম্মতির সীমা, স্বাধীন যাচাই, ভূমি অধিগ্রহণ আইন ১৯৬০ অনুযায়ী বাধ্যতামূলক অধিগ্রহণে কঠোর নিয়ন্ত্রণ এবং ভাড়াটে ও অনানুষ্ঠানিক বাসিন্দাদের আইনি স্বীকৃতি চায়।
• বিশ্লেষকেরা জেন্ট্রিফিকেশন, রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয় ও কর বেড়ে যাওয়ার ঝুঁকি সম্পর্কে সতর্ক করেছেন এবং অপ্রয়োজনীয় ভবন ভাঙা এড়াতে যেখানে সম্ভব রক্ষণাবেক্ষণকে অগ্রাধিকার দেওয়ার আহ্বান জানিয়েছেন।
• বিলটি উপদ্বীপ মালয়েশিয়া ও ফেডারেল টেরিটরিগুলোতে প্রযোজ্য হবে, জাতীয় ঐতিহ্য আইনের আওতায় সংরক্ষিত এলাকা বাদ থাকবে এবং মালয় রিজার্ভ জমি, প্রথাগত জমি বা ঐতিহ্যবাহী স্থান এতে অন্তর্ভুক্ত হবে না।
• পরবর্তী সংসদ অধিবেশনে বিতর্ক আবার শুরু হওয়ার কথা; দুই কক্ষ বিলটি পাস করলে ২০২৬ সালের শুরুতে আইনটি কার্যকর হতে পারে।