গাংনামে পতন ও গিয়ংগির অগ্রগতির মধ্যেও টানা ৯০তম সপ্তাহে সিউলের অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়ল

দীর্ঘদিনের উত্থানের আড়ালে বাড়ছে বৈষম্য

কোরিয়া রিয়েল এস্টেট বোর্ডের অক্টোবরের চতুর্থ সপ্তাহের জরিপে সিউলের অ্যাপার্টমেন্টের দাম টানা ৯০তম সপ্তাহে বেড়েছে। তবে শহরটিতে ০.০৯% বৃদ্ধির আড়ালে রাজধানীর বিভিন্ন এলাকায় দেখা গেছে তীব্র বৈপরীত্য। গাংনাম জেলায় দাম কমেছে ০.৩৮%, আর সিওংবুক জেলায় বেড়েছে ০.৩৯%। প্রতিবেশী গিয়ংগি প্রদেশের গানপো ও সুয়নের ইয়ংথং জেলায়—দুই জায়গাতেই দাম বেড়েছে ০.৫৮%।

২৬ অক্টোবরের হিসাব ধরে করা জরিপের ফল ২৯ অক্টোবর প্রকাশ করা হয়। এতে দেখা গেছে, সিউলে সাপ্তাহিক মূল্যবৃদ্ধি টানা দ্বিতীয় সপ্তাহের মতো কমেছে। অক্টোবরের দ্বিতীয় সপ্তাহে ০.১৬% থেকে তৃতীয় সপ্তাহে তা কমে ০.১৩% হয়, এরপর চতুর্থ সপ্তাহে নেমে আসে ০.০৯%-এ। গড়ে পুরো শহরেই দাম বাড়ছিল, তবে আগের তুলনায় ধীর গতিতে।

গিয়ংগিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেড়েছে ০.২০%, যা আগের সপ্তাহের ০.২১%-এর চেয়ে সামান্য কম। তবু টানা ষষ্ঠ সপ্তাহের মতো সেখানে সাপ্তাহিক মূল্যবৃদ্ধি সিউলের চেয়ে বেশি ছিল। এই ধারা শুরু হয়েছিল সেপ্টেম্বরের চতুর্থ সপ্তাহে। প্রদেশটিতে সর্বশেষ দাম বৃদ্ধির হার সিউলের দ্বিগুণেরও বেশি।

ভাড়াটেদের ক্ষেত্রে চিত্রটি ছিল ভিন্ন। সিউলে অ্যাপার্টমেন্টের চনসে সূচক বেড়েছে ০.১৭%, যা আগের সপ্তাহের ০.১৬%-এর চেয়ে বেশি। এ নিয়ে টানা ৯০ সপ্তাহ বাড়ল সূচকটি। চনসে হলো কোরিয়ার একটি ভাড়াব্যবস্থা, যেখানে প্রচলিত মাসিক ভাড়া না দিয়ে ভাড়াটে বড় অঙ্কের ফেরতযোগ্য জামানত দেন।

সিউলের মূল্যবৃদ্ধির গতি কতটা কমেছে?

সর্বশেষ জরিপে সিউলে সাপ্তাহিক মূল্যবৃদ্ধি কমেছে ০.০৪ শতাংশ পয়েন্ট, এর আগের সপ্তাহে কমেছিল ০.০৩ শতাংশ পয়েন্ট। দ্বিতীয় সপ্তাহের ০.১৬% বৃদ্ধির সঙ্গে তুলনা করলে সর্বশেষ ০.০৯% বৃদ্ধি প্রায় ৪৪% কম।

শতাংশ পয়েন্ট দিয়ে দুটি শতকরা হারের মধ্যকার ব্যবধান বোঝানো হয়। এখানে এটি মূল্যবৃদ্ধির গতি কমার বিষয়টি তুলে ধরে: প্রতি সপ্তাহে বৃদ্ধির পরিমাণ কমলেও পুরো শহরের সূচক বাড়তে থাকে।

অক্টোবরের ধারাবাহিক পরিসংখ্যানে দেখা যায়, কীভাবে মূল্যবৃদ্ধির গতি কমেছে:

• অক্টোবরের দ্বিতীয় সপ্তাহ: সিউলে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির দাম বেড়েছে ০.১৬%।
• অক্টোবরের তৃতীয় সপ্তাহ: বৃদ্ধির হার কমে ০.১৩% হয়েছে।
• অক্টোবরের চতুর্থ সপ্তাহ, ২৬ অক্টোবরের হিসাব অনুযায়ী: বৃদ্ধির হার কমে ০.০৯% হয়েছে।
• ২৯ অক্টোবর: কোরিয়া রিয়েল এস্টেট বোর্ড চতুর্থ সপ্তাহের ফল প্রকাশ করেছে।

বোর্ডের বর্ণনা অনুযায়ী, কিছু এলাকায় এবং পুনর্নির্মাণের উদ্যোগ নেওয়া অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সে তুলনামূলক কম দামের বিজ্ঞাপন দেখা গেছে। অন্যদিকে, চাহিদা স্থিতিশীল থাকায় ক্রেতাদের পছন্দের আবাসন প্রকল্পগুলোতে বেশি দামে লেনদেন হয়েছে। বিপরীতমুখী এই প্রবণতার ফলে সিউলের সামগ্রিক মূল্যবৃদ্ধি কম হয়েছে।

গাংনামের তিন জেলায় পতন আরও গভীর

সিউলের সবচেয়ে ব্যয়বহুল আবাসনগুলোর কয়েকটির জন্য পরিচিত গাংনাম, সছো ও সংপা—তিন জেলাতেই দাম আরও বেশি হারে কমেছে। গাংনামে দাম কমেছে ০.৩৮%, আগের সপ্তাহে যা ছিল ০.৩১%। সছোতে দরপতন ০.৩২% থেকে বেড়ে ০.৩৫% হয়েছে, আর সংপায় ০.১৩% থেকে বেড়ে হয়েছে ০.২২%।

গাংনামে দুর্বলতা ছিল ইয়কসাম ও আপগুজংয়ের বড় অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সগুলোতে। সছোতে পতন কেন্দ্রীভূত ছিল বানপো ও সছো এলাকায়। সংপায় দাম কমেছে মূলত জামসিল ও সিনছনে।

চলতি বছরে গাংনামে মোট দরপতন ১.৬৪%-এ পৌঁছেছে। করবিধি বদলালে করের বিল বাড়তে পারে—এমন উদ্বেগকে দামি সম্পত্তির ওপর চাপ সৃষ্টির একটি কারণ হিসেবে উল্লেখ করা হয়েছে। সম্ভাব্য কর পরিবর্তনগুলোর বিস্তারিত জানানো হয়নি।

দক্ষিণাঞ্চলের বৃহত্তর এলাকাতেও দুর্বলতা দেখা গেছে। হান নদীর দক্ষিণে সিউলের ১১টি জেলায় অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমেছে ০.০২%, আর নদীর উত্তরের ১৪টি জেলায় বেড়েছে ০.২২%। দক্ষিণের এই বৃহত্তর গোষ্ঠীতে শুধু গাংনাম, সছো ও সংপার চেয়ে বেশি জেলা রয়েছে।

উত্তর সিউলে দাম বাড়লেও কিছু এলাকায় গতি কমেছে

সিউলে সাপ্তাহিক মূল্যবৃদ্ধিতে সবচেয়ে এগিয়ে ছিল সিওংবুক; সেখানে দাম বেড়েছে ০.৩৯%। দোনাম ও গিরেউমের বড় কমপ্লেক্সগুলো এই বৃদ্ধিতে ভূমিকা রেখেছে। হনগেউন ও হংজের ছোট ও মাঝারি আকারের অ্যাপার্টমেন্টের কারণে সোদেমুনে দাম বেড়েছে ০.৩৬%। ছাংসিন ও মুয়াকের বড় আবাসন প্রকল্পের সহায়তায় জংনোতে বেড়েছে ০.৩৫%।

গাংবুক ও দোবং—দুই জেলাতেই দাম বেড়েছে ০.৩২%। এই পরিসংখ্যানগুলো দেখায়, দক্ষিণের সবচেয়ে ব্যয়বহুল এলাকাগুলোতে দাম কমলেও উত্তরের কয়েকটি জেলায় মূল্যচাপ অব্যাহত ছিল।

উত্তর ও পূর্বের অন্য কয়েকটি জেলায় বৃদ্ধির গতি কমেছে। নওনে মূল্যবৃদ্ধি ০.২৬% থেকে কমে ০.১২% হয়েছে; এ নিয়ে টানা দ্বিতীয় সপ্তাহ গতি কমল। গোয়াংজিনে ০.১৬% থেকে কমে ০.০৫% এবং সিওংদংয়ে ০.২১% থেকে কমে ০.০৮% হয়েছে।

সর্বশেষ সপ্তাহের আগে দাম কতটা বেড়েছিল, তা দেখা যায় বছরজুড়ে মোট বৃদ্ধির হিসাবে। চলতি বছরে সিওংবুকে দাম বেড়েছে ১৬.৫৬%, সোদেমুনে ১৪.০৭%, গাংসোতে ১৩.১৪% এবং গুরোতে ১৩.০৩%। দংদেমুন ও নওনে বেড়েছে যথাক্রমে ১২.৭৮% ও ১২.৭১%।

ক্রেতাদের জন্য পরিস্থিতিটি কঠিন: কয়েক মাসের বড় মূল্যবৃদ্ধির পরেও এক সপ্তাহে দাম বাড়তে পারে। নওনে সর্বশেষ মূল্যবৃদ্ধি আগের সপ্তাহের অর্ধেকেরও কম ছিল, তবু বছরজুড়ে সেখানে দাম বেড়েছে দুই অঙ্কের ঘরে।

গিয়ংগির বিভিন্ন শহরে সর্বোচ্চ মূল্যবৃদ্ধি

গিয়ংগির আলোচিত বাজারগুলোর মধ্যে গানপো ও সুয়নের ইয়ংথং জেলায় সাপ্তাহিক মূল্যবৃদ্ধি ছিল সর্বোচ্চ, ০.৫৮%। গানপোতে বৃদ্ধির হার আগের ০.৫৩% থেকে বেড়েছে; সানবোন ও গেউমজংয়ের বড় কমপ্লেক্সগুলোতে দাম বেড়েছে। ইয়ংথংয়ে বৃদ্ধির হার ০.৫২% থেকে বেড়েছে; মেতান ও ইয়ংথং এলাকার বড় আবাসন প্রকল্পগুলো এতে ভূমিকা রেখেছে।

ইয়ংগিনের গিহেউং জেলায় দাম বেড়েছে ০.৫৪%, আগের সপ্তাহের ০.৩০% থেকে বেশি। জুং ও দংবেক এলাকায় ছিল জোরালো চাহিদা। উল্লেখযোগ্য অন্য বৃদ্ধির মধ্যে রয়েছে উইওয়াংয়ে ০.৪৭%, হোয়াসংয়ের বিয়ংজম জেলায় ০.৪৪%, সুয়নের গোওনসন জেলায় ০.৪২% এবং হোয়াসংয়ের দংথান জেলায় ০.৪১%। বিয়ংজম ও দংথানে দাম বাড়লেও আগের সপ্তাহের তুলনায় ধীর গতিতে।

আগের কয়েকটি শীর্ষস্থানীয় এলাকায় মূল্যবৃদ্ধির গতি বেশি কমেছে। সিওংনামের বুন্দাং জেলায় দাম বেড়েছে ০.২০%; দুই সপ্তাহ আগে বেড়েছিল ০.৭৯%। আনিয়াংয়ের দোঙ্গান জেলায় বৃদ্ধির হার ০.৫৬% থেকে কমে ০.৩৮% হয়েছে। প্রদেশের গড় প্রবণতার বিপরীতে ইতছনে টানা ষষ্ঠ সপ্তাহের মতো দাম কমেছে, এবার ০.২০%।

আঞ্চলিক এই চিত্র থেকে বোঝা যায়, সব শহরে একসঙ্গে গতি বাড়ার বদলে বিভিন্ন এলাকায় পর্যায়ক্রমে শক্তিশালী হচ্ছে বাজার। সুয়ন ও ইয়ংগিনের সেমিকন্ডাক্টর শিল্পকেন্দ্রগুলোতে কর্মসংস্থানের কারণে আশপাশের তুলনামূলক সস্তা এলাকা, যেমন গানপো ও উইওয়াংয়ের প্রতি ক্রেতাদের আগ্রহ বাড়ছে বলে জানানো হয়েছে।

উরি ব্যাংকের রিয়েল এস্টেট গবেষক নাম হিউক-উ মনে করেন, সিউলের মূল্যবৃদ্ধির প্রভাব আরও বিস্তৃতভাবে গিয়ংগিতে ছড়িয়ে পড়ছে। কোনো নির্দিষ্ট এলাকায় আবাসনবাজারের বিধিনিষেধ থাকুক বা না থাকুক, প্রদেশটিতে মূল্যবৃদ্ধির প্রবণতা আরও কিছুদিন চলতে পারে বলে তিনি ধারণা করেন।

ইয়ংথংয়ের লেনদেনে দেখা যায় দামের অঙ্ক

ইয়ংথং এলাকার সালগুগোল দোঙ্গা কমপ্লেক্সে ১০১ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট ২৭ অক্টোবর ১০৭ কোটি ওনে বিক্রি হয়েছে, যা ওই কমপ্লেক্সে এই আয়তনের জন্য রেকর্ড। একই আয়তনের একটি ফ্ল্যাট ২৩ অক্টোবর বিক্রি হয়েছিল ৯৪ কোটি ৭০ লাখ ওনে।

চার দিনের ব্যবধানে এই দুই লেনদেনের দামের পার্থক্য ১২ কোটি ৩০ লাখ ওন, অর্থাৎ আগের দামের তুলনায় প্রায় ১৩%। একই কমপ্লেক্সের বাসা তুলনা করার সময় ক্রেতাদের তলা, অবস্থা ও সামনের দৃশ্যের মতো বিষয়ও বিবেচনায় নিতে হয়, যদিও এই লেনদেনগুলোর ক্ষেত্রে সেসব তথ্য দেওয়া হয়নি।

ইয়ংথংয়ের অন্য বিক্রিতেও রেকর্ড হয়েছে। ২৮ অক্টোবর ছংমিয়ং মাউল জুগং কমপ্লেক্সের ৫৯ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট ৭১ কোটি ৮০ লাখ ওনে বিক্রি হয়। ২৩ অক্টোবর সিননামুসিল পুংনিমের ৮৪ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি হয় ১০৫ কোটি ওনে।

লেনদেনের তারিখগুলো ২৬ অক্টোবরের জরিপের হিসাবের তারিখের আগে ও পরে—দুই সময়েরই। ফলে ২৭ ও ২৮ অক্টোবরের বিক্রিগুলো এমন একটি জেলায় পরবর্তী সময়ের বাজারচিত্র তুলে ধরে, যেখানে এরই মধ্যে গিয়ংগির অন্যতম বড় সাপ্তাহিক মূল্যবৃদ্ধি দেখা গিয়েছিল।

বছরজুড়ে বড় মূল্যবৃদ্ধির সঙ্গে নতুন সরবরাহ পরিকল্পনা

চলতি বছরে গিয়ংগির আলোচিত এলাকাগুলোর মধ্যে গাংমিয়ংয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেড়েছে ১৭.৬২%। এরপর রয়েছে ইয়ংথং ১৭.৪৭%, দোঙ্গান ১৬.৯০%, বুন্দাং ১৬.৮৬% এবং ইয়ংগিনের সুজি জেলা ১৬.৩২%।

ফেব্রুয়ারিতে প্রশাসনিক পুনর্বিন্যাসের পর দংথানে দাম বেড়েছে ২১.৩২%। সেখানে হিসাবের সময়কাল শুরু হয়েছে ওই পরিবর্তনের পর থেকে; অন্য এলাকাগুলোর মোট বৃদ্ধির হিসাব চলতি বছরের।

নতুন ঘোষিত সরকারি আবাসন প্রকল্পের স্থান হিসেবে অন্তর্ভুক্ত কয়েকটি এলাকাতেও দাম বাড়ছিল। ২৯ অক্টোবর সরকার সিউলের কাছাকাছি কয়েকটি স্থান নিয়ে পরিকল্পনা ঘোষণা করে। এর মধ্যে এমন এলাকাও ছিল, যেখানে সর্বশেষ জরিপে মূল্যবৃদ্ধি অব্যাহত থাকার ইঙ্গিত পাওয়া গেছে।

সপ্তাহটিতে হনামে দাম বেড়েছে ০.৩৩% এবং গুরিতে ০.৩১%। বছরজুড়ে মোট বৃদ্ধি দাঁড়িয়েছে যথাক্রমে ১৩.৯৭% ও ১৩.৪৬%। উইজংবুতে বেড়েছে ০.১১%, গিম্পোতে ০.০৪% এবং গোয়াংয়ে ০.০৩%।

এসব এলাকায় যাওয়ার কথা ভাবছে এমন পরিবারের জন্য সময়ের বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ: জরিপে ২৬ অক্টোবরের দাম ধরা হয়েছে, অর্থাৎ ঘোষণার তিন দিন আগে। সরবরাহ পরিকল্পনা ঘোষণার আগের বাজার পরিস্থিতিই এই পরিসংখ্যানগুলোতে উঠে এসেছে। এসব পরিসংখ্যানের সঙ্গে নির্মাণ বা কাজ শেষ হওয়ার কোনো সময়সূচি জানানো হয়নি।

বিস্তৃত বাজারে গতি কমলেও ভাড়ার চাপ অব্যাহত

সিউলে চনসে সূচকের বৃদ্ধি বেড়ে ০.১৭% হয়েছে। দোবংয়ে বেড়েছে ০.৩৪% এবং দংদেমুনে ০.৩২%। কোরিয়া রিয়েল এস্টেট বোর্ডের বর্ণনা অনুযায়ী, বড় কমপ্লেক্স ও রেলস্টেশনের কাছের মতো পছন্দের আবাসন প্রকল্পগুলোতে ভাড়া বেড়েছে; পাশাপাশি কিছু লেনদেনে দাম সমন্বয় করা হয়েছে।

গিয়ংগির চনসে সূচক বেড়েছে ০.১৮%, যা আগের সপ্তাহের সমান। জাতীয় সূচক বেড়েছে ০.১০%। চনসে চুক্তি নবায়ন বা অন্য অ্যাপার্টমেন্টে যাওয়ার ক্ষেত্রে বাড়তে থাকা জামানতের অঙ্কের কারণে বাসা নিশ্চিত করতে পরিবারের হাতে আরও বেশি নগদ অর্থ বা ঋণের প্রয়োজন হতে পারে।

ভাড়ার বাসার বিজ্ঞাপন কম থাকা এবং কিছু ভাড়াটের বাড়ি কেনার বাজারে প্রবেশকে গিয়ংগিতে বিক্রির দাম বাড়ার পেছনের কারণ হিসেবে উল্লেখ করা হয়েছে। বাস্তবিক অর্থে দুই বাজারের মধ্যে যোগসূত্র রয়েছে: ভাড়ার জামানতের সঙ্গে বাড়ি কেনার খরচ তুলনা করে পরিবারগুলো কোন বিকল্পটি সামলাতে পারবে, তা নতুন করে ভাবতে পারে।

দক্ষিণ কোরিয়াজুড়ে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির দাম বেড়েছে ০.০৭%। সিউল, গিয়ংগি ও ইনচন নিয়ে গঠিত রাজধানী অঞ্চলে দাম বেড়েছে ০.১৪%, যা আগের ০.১৬%-এর চেয়ে কম। ইনচনে ০.০২% বৃদ্ধি থেকে ০.০১% পতন হয়েছে, আর রাজধানী অঞ্চলের বাইরের এলাকায় দাম বেড়েছে ০.০১%।

উলসানে সাপ্তাহিক মূল্যবৃদ্ধি ০.০২% থেকে বেড়ে ০.০৪% হয়েছে, আর দেগুতে কোনো পরিবর্তন না থাকা থেকে ০.০১% পতন হয়েছে। ফলে জাতীয় পর্যায়ের এই বৃদ্ধিতে গিয়ংগির নির্দিষ্ট কিছু এলাকায় বড় মূল্যবৃদ্ধি, সিউলে ধীর গতি এবং অন্যান্য স্থানে তুলনামূলক সামান্য পরিবর্তন একসঙ্গে প্রতিফলিত হয়েছে।

মূল বিষয়গুলো

• অক্টোবরের চতুর্থ সপ্তাহে সিউলে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির দাম বেড়েছে ০.০৯%; এ নিয়ে টানা ৯০ সপ্তাহ দাম বাড়ল।
• টানা দ্বিতীয় সপ্তাহ মূল্যবৃদ্ধির গতি কমেছে, আর গাংনাম, সছো ও সংপায় দরপতন আরও গভীর হয়েছে।
• সিউলে সাপ্তাহিক মূল্যবৃদ্ধিতে সিওংবুক ০.৩৯% নিয়ে এগিয়ে ছিল; চলতি বছরে সেখানে মোট বৃদ্ধি ১৬.৫৬%।
• গিয়ংগিতে দাম বেড়েছে ০.২০%, টানা ষষ্ঠ সপ্তাহের মতো যা সিউলের সাপ্তাহিক বৃদ্ধির চেয়ে বেশি।
• গানপো ও ইয়ংথং—দুই জায়গাতেই দাম বেড়েছে ০.৫৮%; গিহেউংয়ে বেড়েছে ০.৫৪%।
• বিক্রির দামের বৃদ্ধি কমলেও সিউলের চনসে সূচক বেড়েছে ০.১৭%।
• জাতীয় পর্যায়ে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির দাম বেড়েছে ০.০৭%; বিভিন্ন এলাকার মধ্যে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য ছিল।