ভিয়েতনামে প্রতিটি জমির খণ্ডে আলাদা পরিচিতি নম্বর, ডিজিটাল সনদের আইনি স্বীকৃতি এবং অব্যবহৃত প্রকল্পে কঠোর বিধির প্রস্তাব

প্রতিটি জমির খণ্ডের জন্য ডিজিটাল পরিচিতি

ভিয়েতনামের ভূমি আইন সংস্কারের প্রস্তাবে দেশজুড়ে প্রতিটি জমির খণ্ডের জন্য একটি স্বতন্ত্র পরিচিতি কোড চালু করা, ইলেকট্রনিক ভূমি সনদকে কাগজের সনদের সমান আইনি স্বীকৃতি দেওয়া এবং সরকারি ডেটাবেইসে আগে থেকেই থাকা তথ্য বাসিন্দাদের কাছে আবার জমা দিতে না চাওয়ার কথা বলা হয়েছে।

বিচারমন্ত্রী হোয়াং থান তুং ২২ অক্টোবর ১৬তম জাতীয় পরিষদের দ্বিতীয় অধিবেশনে প্রস্তাবটি উপস্থাপন করেন। একই সঙ্গে তিনি আবাসন আইন ও রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের সংশোধনীও তুলে ধরেন। তিনটি খসড়া একসঙ্গে ভূমি নিবন্ধন, মূল্য নির্ধারণ, অধিগ্রহণ ও উন্নয়নের পদ্ধতি; সম্পত্তি ক্রেতাদের সুরক্ষা; এবং ভাড়া ও সামাজিক আবাসন সরবরাহের নিয়ম বদলাবে।

ভূমি আইনের প্রস্তাবে প্রশাসনিক প্রক্রিয়া সহজ করার পাশাপাশি বরাদ্দ করা জমি ব্যবহার করতে প্রকল্প উন্নয়নকারীদের ওপর চাপ বাড়ানোর কথা রয়েছে। যেসব বিনিয়োগকারীর প্রকল্পে জমি অব্যবহৃত থাকে বা কাজ পিছিয়ে পড়ে, তাদের লঙ্ঘন যত দীর্ঘ হবে, তত বেশি অর্থ দিতে হবে। ৬০ মাসের বেশি সময় অব্যবহৃত থাকা জমি রাষ্ট্র অধিগ্রহণ করতে পারবে।

পরিবারগুলোর জন্য প্রস্তাবিত সবচেয়ে তাৎক্ষণিক পরিবর্তনগুলো কাগজপত্র, ক্ষতিপূরণ ও আবাসনের সুযোগ নিয়ে। ইলেকট্রনিক নথি আইনি স্বীকৃতি পাবে, আবাসিক জমি হারানো বাসিন্দারা ক্ষতিপূরণের একাধিক ব্যবস্থা থেকে বেছে নিতে পারবেন এবং আবাসন আইনে ভাড়া বাসস্থানের জন্য একটি স্বতন্ত্র অধ্যায় যুক্ত হবে।

জাতীয় পরিষদের কমিটিগুলো সংশোধনীর প্রয়োজনীয়তায় সমর্থন জানালেও আরও শক্তিশালী সুরক্ষাব্যবস্থার দাবি জানিয়েছে। তাদের উদ্বেগের মধ্যে রয়েছে ব্যবসায়িক প্রকল্পের জন্য অপ্রয়োজনীয় ভূমি অধিগ্রহণ, সম্পত্তি চুক্তির আওতায় পাওনা অর্থের ব্যবস্থাপনা এবং আবাসন সহায়তা যেন নির্ধারিত উপকারভোগীদের মধ্যেই সীমাবদ্ধ থাকে তা নিশ্চিত করার যোগ্যতা যাচাই।

বিলগুলো এখনো বিবেচনাধীন। ভূমি আইন সংশোধনীটি ২০২৬ সালে পাস করার লক্ষ্য নির্ধারণ করা হয়েছে। বিকেন্দ্রীকরণ এবং ভূমি প্রশাসনের সমস্যা সমাধানের ব্যবস্থা নিয়ে বিদ্যমান কিছু বিধানের মেয়াদ ২৮ ফেব্রুয়ারি ২০২৭-এ শেষ হওয়ার আগেই এটি পাসের পরিকল্পনা রয়েছে।

ভূমি কার্যালয়ে কী বদল আসবে?

প্রস্তাবিত জমির খণ্ড পরিচিতি কোড ভিয়েতনামের প্রতিটি জমির জন্য একটি স্বতন্ত্র শনাক্তকরণ নম্বর দেবে। জমির খণ্ড বলতে আলাদাভাবে নথিভুক্ত একটি নির্দিষ্ট এলাকাকে বোঝায়। স্বতন্ত্র কোডের মাধ্যমে ঠিকানা বা বিবরণের ওপর পুরোপুরি নির্ভর না করে কর্মকর্তারা জমির নিবন্ধন, সনদ ও অন্যান্য প্রশাসনিক নথির মধ্যে সংযোগ স্থাপন করতে পারবেন।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং ভূমির সঙ্গে যুক্ত সম্পদের মালিকানা-সংক্রান্ত কাগুজে ও ইলেকট্রনিক নিবন্ধন এবং সনদ সমান আইনি মর্যাদা পাবে। ফলে বাসিন্দারা কাগুজে নথির মতো একই আইনি উদ্দেশ্যে স্বীকৃত ইলেকট্রনিক নথি ব্যবহার করতে পারবেন।

প্রশাসনিক প্রক্রিয়া পরিচালনাকারী কর্তৃপক্ষকে ডেটাবেইসে আগে থেকেই থাকা তথ্য চাওয়া থেকে বিরত রাখা হবে। ভূমি-সংক্রান্ত কোনো প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে গেলে প্রয়োজনীয় তথ্য আগে থেকেই নথিভুক্ত থাকলে বাসিন্দাদের তা বারবার জমা দিতে হবে না।

কমিউন ও প্রাদেশিক কর্তৃপক্ষের মধ্যে দায়িত্বও আরও স্পষ্টভাবে ভাগ করা হবে। সাধারণত পরিবার, ব্যক্তি ও আবাসিক জনগোষ্ঠী-সংক্রান্ত বিষয় কমিউন কর্তৃপক্ষ দেখবে। প্রদেশগুলো দেখবে সংস্থা, বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামি বংশোদ্ভূত ব্যক্তি এবং অন্তত দুটি কমিউনজুড়ে বিস্তৃত প্রকল্পের বিষয়গুলো।

অর্থনৈতিক ও আর্থিক কমিটিও ঝুলে থাকা নিবন্ধন ও সনদের আবেদনের সমাধান চেয়েছে। তাদের পর্যালোচনায় নতুন প্রশাসনিক কাঠামোর সঙ্গে একটি বাস্তব উদ্বেগ যুক্ত হয়েছে: যেসব আবেদন এরই মধ্যে নথির জন্য অপেক্ষায় রয়েছে, সেগুলোর নিষ্পত্তি।

সংক্ষিপ্ত আইন ও পাসের সময়সীমা

সংশোধিত ভূমি আইনে ১৩টি অধ্যায় ও ১১২টি ধারা থাকবে। ২০২৪ সালের আইনে ছিল ১৬টি অধ্যায় ও ২৬০টি ধারা। অর্থাৎ ধারা কমছে ১৪৮টি, প্রায় ৫৭ শতাংশ। ভূমি ব্যবহারকারীদের অধিকার সরাসরি সংশ্লিষ্ট এবং এখনো প্রাসঙ্গিক বিধানগুলো আইনে থাকবে; বিস্তারিত প্রক্রিয়া নির্ধারণের দায়িত্ব দেওয়া হবে সরকারি নির্দেশিকায়।

সরকার জানিয়েছে, সংশোধনীটি ২৮ জুলাই ২০২৬ তারিখের ২১-এনকিউ/টিডব্লিউ রেজোলিউশন বাস্তবায়ন করবে এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইন প্রয়োগে দেখা দেওয়া সমস্যাগুলোর সমাধান করবে। অস্থায়ী ব্যবস্থার মেয়াদ ঘনিয়ে আসায় আইন প্রণয়নের সময়সূচিও নির্ধারণ করা হয়েছে।

গুরুত্বপূর্ণ তারিখগুলো হলো:

• ২৮ জুলাই ২০২৬: ২১-এনকিউ/টিডব্লিউ রেজোলিউশনে ভূমি আইন ও সংশ্লিষ্ট আইন সংশোধনের দিকনির্দেশনা নির্ধারণ করা হয়।
• ১৬ অক্টোবর: অর্থনৈতিক ও আর্থিক কমিটিতে দায়িত্ব পালনকারী পূর্ণকালীন জাতীয় পরিষদ সদস্য ফাম থি হং ইয়েন অধিবেশনের এক ব্রিফিংয়ে নীতিগত দিকনির্দেশনা তুলে ধরেন।
• ২২ অক্টোবর: পরিষদে তিনটি বিলের উপস্থাপনা ও কমিটির পর্যালোচনা শোনা হয়; সেদিন পরে গ্রুপভিত্তিক আলোচনার সময়সূচি ছিল।
• ২০২৬ সালের মধ্যে: সংশোধিত ভূমি আইন চূড়ান্ত করে পাস করাই ঘোষিত লক্ষ্য; দ্বিতীয় অধিবেশনে বিবেচনা ও পাসের আশা করা হচ্ছে।
• ২৮ ফেব্রুয়ারি ২০২৭: ভূমি-সংক্রান্ত বিদ্যমান কিছু বিধানের মেয়াদ শেষ হবে। ফলে ১ মার্চের আগে বিকল্প আইন পাসের প্রয়োজন হবে।

ভূমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ ও পুনর্বাসনের ক্ষেত্রে দেশজুড়ে স্থিতিশীল ও সামঞ্জস্যপূর্ণ বিধি চেয়েছে কমিটি। বিস্তারিত প্রক্রিয়াগুলো সরকারি নির্দেশিকায় রাখার প্রস্তাব আইনগত অধিকার ও তা বাস্তবায়নের নিয়মের মধ্যে দায়িত্ব বণ্টনকে আইন প্রণয়নের গুরুত্বপূর্ণ অংশে পরিণত করেছে।

অব্যবহৃত প্রকল্পে বাড়বে খরচ

বিনিয়োগ প্রকল্পের জমি অব্যবহৃত রাখলে বা ব্যবহারে দেরি করলে, লঙ্ঘন যত দিন চলবে উন্নয়নকারীদের ক্রমবর্ধমান হারে অর্থ দিতে হবে। ৬০ মাসের বেশি সময় পরও জমি ব্যবহার শুরু না হলে রাষ্ট্র তা অধিগ্রহণ করবে।

৬০ মাস মানে পাঁচ বছর। তাই প্রস্তাবে স্থবির প্রকল্প জমি দখল করে থাকলেও শুধু এককালীন অর্থ আদায়ের ওপর নির্ভর না করে, ক্রমবর্ধমান আর্থিক ব্যয় এবং শেষ পর্যন্ত জমি অধিগ্রহণের ব্যবস্থা রাখা হয়েছে।

অন্য প্রকল্পের জন্য জমি চাইলে বিনিয়োগকারীর আগের কাজের অগ্রগতিও বিবেচনায় নেওয়া হবে। আগে বরাদ্দ করা জমির ব্যবহার এবং আগের বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের অগ্রগতি ভূমি বরাদ্দ, ইজারা এবং ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি দেওয়ার সিদ্ধান্তের ভিত্তি হবে।

খসড়ায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ এবং দরপত্রের মাধ্যমে প্রকল্প বিনিয়োগকারী নির্বাচনের মধ্যে পার্থক্য করা হবে। নির্দিষ্ট আর্থিক সক্ষমতা, অভিজ্ঞতা, প্রযুক্তি, নির্মাণের গুণমান, কাজ শেষ করার সময়সূচি বা সমন্বিত অবকাঠামো প্রয়োজন এমন প্রকল্পে দরপত্র প্রযোজ্য হবে। রাষ্ট্রের অধিগ্রহণ করা বা ব্যবস্থাপনাধীন জমিতে নিলাম প্রযোজ্য হবে; এর মধ্যে বার্ষিক ভাড়ায় দেওয়া কিছু জমিও থাকবে।

রাষ্ট্রের কাছ থেকে জমি ইজারা নেওয়া ব্যক্তি ও সংস্থাগুলো পুরো ইজারা মেয়াদের জন্য একবারে অর্থ দেওয়া অথবা বার্ষিক অর্থ দেওয়ার মধ্যে বেছে নিতে পারবে। কোন ধরনের ভূমি ব্যবহার পরিবর্তনে অনুমতি লাগবে এবং কোনটিতে লাগবে না, খসড়ায় তা-ও আলাদা করা হবে।

ভূমি অধিগ্রহণে পরিবারের সুরক্ষার বিষয়টি সামনে

২০২৪ সালের ভূমি আইন ও ২৫৪/২০২৫/কিউএইচ১৫ রেজোলিউশন অনুযায়ী প্রতিরক্ষা, নিরাপত্তা এবং জাতীয় বা জনস্বার্থে উন্নয়নের কারণে ভূমি অধিগ্রহণের ভিত্তিগুলো খসড়ায় মোটামুটি অপরিবর্তিত রাখা হয়েছে। সরকার প্রতিরক্ষা বা নিরাপত্তা-সংক্রান্ত একটি এবং জাতীয় বা জনস্বার্থে উন্নয়ন-সংক্রান্ত দুটি নতুন ক্ষেত্র যুক্ত করার প্রস্তাব করেছে।

অর্থনৈতিক ও আর্থিক কমিটির চেয়ারম্যান ফান ভান মাই এসব ভিত্তি, বিশেষ করে ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে নেওয়া প্রকল্পগুলোর ক্ষেত্রে, সতর্কভাবে পর্যালোচনার আহ্বান জানিয়েছেন। কমিটি চায়, অধিগ্রহণ যেন সত্যিই প্রয়োজনীয় হয় এবং অপব্যবহার থেকে সুরক্ষিত থাকে।

আবাসিক জমি অধিগ্রহণ করা হলে মানুষ একই ব্যবহারযোগ্য জমি, অন্য জমি অথবা অর্থের মাধ্যমে ক্ষতিপূরণ পেতে পারবেন। প্রস্তাবিত ব্যবস্থার মধ্যে রয়েছে মূল অবস্থানে পুনর্বাসন, ক্ষতিগ্রস্ত আবাসিক এলাকাকে জমির খণ্ডের অবশিষ্ট অংশে সরিয়ে নেওয়া অথবা একই কমিউনে ওই বাসিন্দার মালিকানাধীন অন্য জমি ব্যবহার করা।

ক্ষতিপূরণের পরিমাণ ও পরিবারের আর্থিক সামর্থ্যের সঙ্গে সামঞ্জস্য রেখে পুনর্বাসন এলাকায় বিভিন্ন মান ও আকারের আবাসনের ব্যবস্থা থাকবে। স্থানান্তরে বাধ্য হওয়া পরিবারের জন্য এই বিকল্পগুলো তাদের বসবাসের স্থান এবং অতিরিক্ত কত অর্থের প্রয়োজন হতে পারে, তা নির্ধারণ করবে।

১৬ অক্টোবরের ব্রিফিংয়ে জাতীয় পরিষদ সদস্য ফাম থি হং ইয়েন এমন একটি নীতিগত দিকনির্দেশনার কথা বলেন, যাতে ক্ষতিপূরণ ও পুনর্বাসন পরিকল্পনা এবং ভূমি অধিগ্রহণের অনুমোদনের আগে পুনর্বাসনের ব্যবস্থা সম্পন্ন করতে হবে। পরবর্তী পর্যালোচনায় ক্ষতিপূরণ পরিকল্পনা অনুমোদনের আগেই অধিগ্রহণ হলে সুরক্ষার বিষয়টি স্পষ্ট করার আহ্বান জানায় কমিটি। ফলে স্থানান্তর, ক্ষতিপূরণ পরিকল্পনার অনুমোদন ও অধিগ্রহণের ক্রম কী হবে, তা এখনো আইনপ্রণেতাদের নির্ধারণ করতে হবে।

অধিগ্রহণের পর আবাসন, জীবনযাত্রার অবস্থা ও জীবিকার সুরক্ষায়ও বিধি চেয়েছে কমিটি। এতে ক্ষতিপূরণের সঙ্গে দৈনন্দিন জীবন নতুন করে গড়ে তোলার বাস্তব খরচের যোগসূত্র স্থাপন করা হয়েছে।

ভূমির দাম নির্ধারণে তালিকা ও তথ্যের ব্যবহার

খসড়ায় নির্দিষ্ট জমির দাম ও ভূমিমূল্য পরামর্শক সংস্থা-সংক্রান্ত বর্তমান বিধান বাদ দিয়ে ভূমিমূল্য তালিকা ও সমন্বয় সহগের ওপর জোর দেওয়া হবে। মূল্য তালিকায় নির্ধারিত দাম থাকে, আর প্রাসঙ্গিক হিসাবের জন্য তালিকাভুক্ত দাম সমন্বয় করতে সহগ গুণক হিসেবে ব্যবহৃত হয়।

প্রস্তাবিত কাঠামোতে ভূমি ব্যবহার বাবদ অর্থ, ভাড়া ও ক্ষতিপূরণ হিসাবের হার এবং অবকাঠামো নির্মাণ ব্যয় নির্ধারণের নিয়মও থাকবে। এসব হিসাব রাষ্ট্রকে ভূমি ব্যবহারকারীদের কত অর্থ দিতে হবে এবং জমি অধিগ্রহণের সময় বাসিন্দারা কত ক্ষতিপূরণ পাবেন, তা নির্ধারণে প্রভাব ফেলে।

সরকারের ভাষ্য, ভূমির দাম নির্ধারণ হতে হবে নিরপেক্ষ, উন্মুক্ত ও স্বচ্ছ; এ কাজে ভূমি নথি এবং প্রাসঙ্গিক বিশেষায়িত ডেটাবেইস ব্যবহার করা হবে। ফাম থি হং ইয়েন এসব তথ্যভান্ডারের মধ্যে সংযোগ স্থাপন এবং বৈজ্ঞানিক পদ্ধতি ব্যবহারের কথা বলেছেন, যাতে মূল্য কারসাজি ও কৃত্রিম দাম সীমিত করা যায়।

ফান ভান মাইয়ের নেতৃত্বাধীন কমিটি স্থানীয় মূল্য তালিকা ও সমন্বয় সহগ বাড়ানোর পাশাপাশি কমানোর সুযোগ রেখেও নির্দেশিকা চেয়েছে। সরকারি তহবিলে নির্মিত শিল্পাঞ্চল ও শিল্পগুচ্ছের জমির মূল্য নির্ধারণ এবং জমির সঙ্গে সংশ্লিষ্ট সরকারি সম্পদের ব্যবহার নিয়েও আরও কাজের আহ্বান জানিয়েছে তারা।

মূল্য নির্ধারণের পাশাপাশি ভূমি পরিকল্পনাও বদলাবে। আলাদা পরিকল্পনা হিসেবে না রেখে ভূমি ব্যবহার-সংক্রান্ত বিষয় প্রাদেশিক পরিকল্পনার সঙ্গে একীভূত করা হবে। কমিউন পর্যায়ের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা সহজ করা হবে, ডিজিটাল রূপ দেওয়া হবে এবং সংশ্লিষ্ট পরিকল্পনার সঙ্গে যুক্ত করা হবে।

কমিটি চায়, কমিউন পরিকল্পনায় প্রয়োজন ও বাস্তবায়নের অগ্রগতি প্রতিফলিত হোক; এটি যেন পরিকল্পনার আরেকটি স্তর বা বিনিয়োগ প্রকল্পের আলাদা আইনি ভিত্তি হয়ে না দাঁড়ায়। বন, ধানিজমি, প্রতিরক্ষা ও নিরাপত্তা-সংক্রান্ত জমির ক্ষেত্রে কঠোর আয়তন নিয়ন্ত্রণ বজায় রেখে অধিকাংশ ভূমি বরাদ্দের লক্ষ্যমাত্রায় নমনীয়তার পক্ষে কমিটি।

সম্পত্তি চুক্তির শেষ ৫ শতাংশ অর্থের সুরক্ষা

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের খসড়ায় চুক্তিমূল্যের বাকি ৫ শতাংশ অর্থের সুরক্ষা দেওয়ার ব্যবস্থা থাকবে। এর জন্য জামানত বা এসক্রো হিসাব অথবা পক্ষগুলোর সম্মত কোনো ব্যবস্থা ব্যবহার করা হবে। নির্ধারিত শর্ত পূরণ হলে অর্থ ছাড়ের ব্যবস্থা থাকে এসক্রো হিসাবে।

ফান ভান মাইয়ের নেতৃত্বাধীন কমিটি আইনেই ওই অর্থের ব্যবস্থাপনা এবং ঝুঁকি মোকাবিলার পদ্ধতি নির্দিষ্ট করার আহ্বান জানিয়েছে। ক্রেতা বা ইজারাগ্রহীতা নিজের উদ্যোগে মালিকানা সনদের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করলে তার নিয়ম এবং ব্যক্তিগত ক্রেতাদের জন্য কখন গ্যারান্টি অনুমোদন ও জারি করা হবে, তা আরও স্পষ্ট করার দাবিও জানিয়েছে তারা।

অগ্রিম অর্থও উদ্বেগের বিষয়। প্রকৃত জামানত এবং কোনো প্রকল্প বিক্রির যোগ্য হওয়ার আগে অগ্রিম অর্থায়ন হিসেবে গ্রাহকদের কাছ থেকে নেওয়া অর্থের মধ্যে স্পষ্ট পার্থক্য নির্ধারণের আহ্বান জানিয়েছে কমিটি। এর ওপর নির্ভর করবে উন্নয়নকারীরা কখন গ্রাহকদের অর্থ নিতে পারবেন এবং ওই অর্থের সঙ্গে কী সুরক্ষা যুক্ত থাকবে।

খসড়ায় ইলেকট্রনিক সম্পত্তি চুক্তির স্বীকৃতি এবং আওতাভুক্ত সংস্থা, ব্যক্তি ও সম্পত্তির জন্য ইলেকট্রনিক পরিচিতি কোড চালুর কথা রয়েছে। প্রস্তাব অনুযায়ী, অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির চুক্তি ব্যবহারের আগে আবাসন ও সম্পত্তি বাজারের তথ্যব্যবস্থায় প্রকাশ করা হবে।

চুক্তি প্রকাশের বিষয়টি প্রচলিত মানসম্মত চুক্তি নিবন্ধনের শর্তের সঙ্গে কীভাবে মিলবে এবং কখন নোটারি বা প্রত্যয়ন বাধ্যতামূলক কিংবা ঐচ্ছিক হবে, তা স্পষ্ট করার আহ্বান জানিয়েছে কমিটি। ভূমি আইনের অধীনে জমির খণ্ড শনাক্তকরণের ব্যবস্থার সঙ্গে মিলিয়ে এসব পদক্ষেপে সম্পত্তি প্রশাসন ও লেনদেনে ডিজিটাল নথির ব্যবহার বাড়বে।

প্রকল্প হস্তান্তরের সিদ্ধান্তে স্থানীয় কর্তৃপক্ষের ভূমিকা বাড়বে

প্রধানমন্ত্রীর অনুমোদিত বিনিয়োগ নীতিসহ সম্পত্তি প্রকল্পের পুরোটা বা অংশবিশেষ হস্তান্তরের সিদ্ধান্ত নেবে প্রাদেশিক জনকমিটি। হস্তান্তরের শর্ত পূরণ হয়েছে কি না, তা যাচাইয়ের দায়িত্ব থাকবে প্রাদেশিক নেতাদের।

প্রকল্প হস্তান্তরকারী উন্নয়নকারীদের আইনি নথি, প্রকল্পের ফাইল, গ্রাহকের রেকর্ড, অর্থ এবং সংশ্লিষ্ট অধিকার ও দায়িত্ব বুঝিয়ে দিতে হবে। বাড়ির অপেক্ষায় থাকা ক্রেতার জন্য এর অর্থ, উন্নয়নকারী বদলানোর সময় গ্রাহকদের প্রতি প্রতিশ্রুতি হস্তান্তরের বিষয়টি সুনির্দিষ্টভাবে নির্ধারিত থাকবে।

বর্তমান বিনিয়োগকারীর সক্ষমতা না থাকলে বা ভূমি-সংক্রান্ত পাওনা বাকি থাকলেও যোগ্য নতুন বিনিয়োগকারী প্রকল্প চালিয়ে যেতে আগ্রহী হলে, স্থবির প্রকল্পগুলোর বিষয়টি আরও বিবেচনার আহ্বান জানিয়েছে অর্থনৈতিক ও আর্থিক কমিটি। ঋণ আদায়, খরচ, সময়সীমা ও গ্রাহকদের প্রতি দায়িত্ব মূল্যায়নের পাশাপাশি নতুন বিনিয়োগকারী বকেয়া আর্থিক দায়িত্ব নেবে কি না, তা বিবেচনার অনুরোধ করেছে তারা।

ব্যবসা আইনের খসড়ায় ১০টি অধ্যায় ও ৬১টি ধারা থাকবে, যা ২০২৩ সালের আইনের চেয়ে ২২টি কম। এতে ব্যবসার সাতটি শর্ত বাদ দেওয়ার প্রস্তাব রয়েছে; এর মধ্যে পাঁচটি সম্পত্তি লেনদেনের প্ল্যাটফর্ম-সংক্রান্ত। ১২টি প্রশাসনিক প্রক্রিয়ার মধ্যে চারটি বাদ দেওয়া এবং আরও সাতটি সহজ করার প্রস্তাবও রয়েছে। চারটি প্রক্রিয়া মানে বিদ্যমান প্রক্রিয়ার এক-তৃতীয়াংশ।

ভূমি নীতিসংক্রান্ত আরেকটি সিদ্ধান্তও এখনো বাকি: হস্তান্তর করা বা আগে থেকেই থাকা ভূমি ব্যবহারের অধিকার কাজে লাগিয়ে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের ক্ষেত্রে ১৭১/২০২৪/কিউএইচ১৫ রেজোলিউশনকে স্থায়ী আইনে অন্তর্ভুক্ত করা হবে, নাকি ওই রেজোলিউশনের আওতায় পরীক্ষামূলক ব্যবস্থা চালু থাকবে। একটি পদ্ধতি চূড়ান্ত করার আহ্বান জানিয়েছে কমিটি।

ভাড়া বাসস্থানের জন্য আলাদা বিধি

আবাসন আইনের খসড়ায় আবাসনকে চার ভাগে শ্রেণিবদ্ধ করা হবে: বাণিজ্যিক, ভাড়ার, সরকারি দায়িত্বপালন-সংক্রান্ত এবং নীতিসহায়তাপ্রাপ্ত আবাসন। এতে ১৩টি অধ্যায় ও ১৩০টি ধারা থাকবে, যা ২০২৩ সালের আইনের চেয়ে ৬৮টি কম। ভাড়া বাসস্থানের জন্য নতুন একটি অধ্যায়ও যুক্ত হবে।

ভাড়ার অধ্যায়ে কারা ভাড়া নিতে পারবেন, সরকারি ও বেসরকারি বিনিয়োগ, প্রকল্পের শর্ত, বিনিয়োগ প্রক্রিয়া, প্রণোদনা, ভাড়া ও ব্যবস্থাপনার বিষয়গুলো থাকবে। বিনিয়োগকারীরা ভাড়াটেদের সঙ্গে ভাড়া নিয়ে সমঝোতা করতে পারবেন, তবে তা প্রাদেশিক জনকমিটির নির্ধারিত সীমার বেশি হতে পারবে না।

প্রস্তাবিত ভাড়া নির্ধারণে নির্মাণ বিনিয়োগের অর্থ পুনরুদ্ধার, রক্ষণাবেক্ষণ, পরিচালনা, কর, ফি, অন্যান্য যুক্তিসংগত ব্যয় এবং ব্যবসায়িক পরিকল্পনা অনুযায়ী মুনাফা বিবেচনায় নেওয়া হবে। এ ব্যবস্থায় বিনিয়োগকারীর আয়ের সঙ্গে ভাড়াটেদের কাছ থেকে নেওয়া ভাড়ার ওপর প্রাদেশিক সীমা যুক্ত হয়েছে।

বাণিজ্যিক আবাসন উন্নয়নকারীরা ভাড়া বা সামাজিক আবাসন দেওয়ার দায়িত্ব কীভাবে পূরণ করবেন, তা নির্ধারণ করবে প্রাদেশিক কর্তৃপক্ষ। তারা প্রকল্পের ভেতরের জমি, অন্য কোথাও জমি অথবা সমপরিমাণ অর্থ দিতে পারবেন। ফান চি হিউয়ের নেতৃত্বাধীন আইন ও বিচার কমিটি অবকাঠামোতে অবদানসহ উন্নয়নকারীদের দায়িত্ব সতর্কভাবে বিবেচনার আহ্বান জানিয়েছে।

আবাসন আইনের খসড়ায় ২১টি প্রশাসনিক প্রক্রিয়ার মধ্যে ২০টি স্থানীয় কর্তৃপক্ষের কাছে হস্তান্তর এবং ব্যবসার শর্তের তিন-চতুর্থাংশ বাদ দেওয়ার প্রস্তাব রয়েছে। সরকারি দায়িত্বপালন-সংক্রান্ত আবাসন ইজারা দেওয়ার প্রক্রিয়াটি নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের হাতে থাকবে। বিশেষভাবে সুবিধাবঞ্চিত কমিউন, সীমান্ত এলাকা বা দ্বীপে নিয়োগ কিংবা বদলি হওয়া নির্দিষ্ট কর্মীরা সরকারি আবাসনের ভাড়া থেকে অব্যাহতি পাবেন।

সামাজিক আবাসন পুনর্বিক্রয় ও অ্যাপার্টমেন্ট বিরোধ

সামাজিক আবাসনের ক্রেতারা পুরো অর্থ পরিশোধের পাঁচ বছর পর তা পুনর্বিক্রি করতে পারবেন, তবে শর্ত হলো, তারা সনদ পেয়েছেন এবং ক্রেতা হিসেবে যোগ্য কারও কাছে বিক্রি করছেন। অর্থাৎ পুরো মূল্য পরিশোধের পর থেকে সময় গণনা হবে, আর পরবর্তী ক্রেতার যোগ্যতার শর্তও বহাল থাকবে।

জাতীয় পরিষদের ২০১/২০২৫/কিউএইচ১৫ রেজোলিউশন এবং সরকারের ৬৬.১৫/২০২৬/এনকিউ-সিপি রেজোলিউশনের আওতায় পরীক্ষামূলক সামাজিক আবাসন ব্যবস্থাও খসড়ায় অন্তর্ভুক্ত হবে। সহায়তার অপব্যবহার ও আবাসন নিয়ে জল্পনা ঠেকাতে উপকারভোগীদের স্বচ্ছভাবে যাচাই করার আহ্বান জানিয়েছে ফান চি হিউয়ের কমিটি।

তৃতীয় শ্রেণির নগর এলাকা এবং আওতাভুক্ত অন্য এলাকায় উন্নয়নকারীরা কোথায় জমি ভাগ করে বাসিন্দাদের বাড়ি তৈরির জন্য প্লট বিক্রি করতে পারবেন, তা স্থানীয় কর্তৃপক্ষ ঠিক করবে। বিশেষ করে বড় শহরসহ নগর এলাকায় এ ধরনের চর্চা সর্বনিম্ন পর্যায়ে রাখার সুপারিশ করেছে কমিটি।

অ্যাপার্টমেন্ট পুনর্নির্মাণের বিধানে নগর নবায়নের সঙ্গে পুনর্নির্মাণ এবং সম্পত্তির অধিকার সুরক্ষার যোগসূত্র থাকবে। রক্ষণাবেক্ষণ তহবিল, ব্যবস্থাপনা বোর্ড, পার্কিং এবং সাধারণ ও ব্যক্তিগত মালিকানার সীমানা নিয়ে বিরোধের সমাধান চেয়েছে কমিটি।

ভূমি আইনের খসড়ায় রাষ্ট্রীয় কর্তৃপক্ষ ভূমি বিরোধ নিষ্পত্তির আগে বাধ্যতামূলক মধ্যস্থতার প্রস্তাব রয়েছে। কমিউন বা প্রাদেশিক জনকমিটির চেয়ারম্যানদের অভিযোগ-সংক্রান্ত সিদ্ধান্তে বাসিন্দারা একমত না হলে পরে আদালতে যাওয়ার সুযোগও থাকবে। কর্তৃপক্ষ বিরোধের সিদ্ধান্ত দেওয়ার আগে সমঝোতায় পৌঁছানোর চেষ্টাই হলো মধ্যস্থতা।

তিনটি বিলের বাস্তব প্রভাব শুধু সংক্ষিপ্ত ফরমেই সীমাবদ্ধ থাকবে না: পরিবারগুলোকে ভিন্ন ধরনের নথি ব্যবহার করতে হবে, বিনিয়োগকারীদের নতুন দায়িত্ব নিতে হবে এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষ আরও বেশি সিদ্ধান্ত নেবে। এসব ক্ষমতা প্রয়োগের আগে ক্ষতিপূরণ, গ্রাহকের অর্থ, যোগ্যতা ও দায়িত্ব নিয়ে সুনির্দিষ্ট বিধি চায় কমিটিগুলো।

মূল বিষয়গুলো

• প্রতিটি জমির খণ্ডের জন্য দেশজুড়ে স্বতন্ত্র কোড থাকবে; ইলেকট্রনিক সনদ কাগুজে নথির সমান আইনি মর্যাদা পাবে।
• ডেটাবেইসে আগে থেকেই থাকা তথ্য কর্তৃপক্ষ চাইতে পারবে না।
• প্রকল্পের অব্যবহৃত জমিতে ক্রমবর্ধমান হারে চার্জ আরোপ হবে এবং ৬০ মাসের বেশি অব্যবহৃত থাকলে রাষ্ট্র তা অধিগ্রহণ করতে পারবে।
• ভূমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ ও পুনর্বাসনে আরও শক্তিশালী সুরক্ষাব্যবস্থা চেয়েছেন আইনপ্রণেতারা।
• সম্পত্তি ব্যবসা আইনের খসড়ায় চুক্তিমূল্যের বাকি ৫ শতাংশ সুরক্ষিত রাখা এবং ইলেকট্রনিক লেনদেন সম্প্রসারণের প্রস্তাব রয়েছে।
• ভাড়া বাসস্থানের জন্য স্বতন্ত্র অধ্যায়ে সমঝোতার ভিত্তিতে ভাড়া নির্ধারণের পাশাপাশি প্রাদেশিক মূল্যসীমা থাকবে।
• পুরো অর্থ পরিশোধের পাঁচ বছর পর সামাজিক আবাসন পুনর্বিক্রি করা যাবে, তবে সনদ এবং যোগ্য ক্রেতা থাকতে হবে।
• সংশোধিত ভূমি আইন ২০২৬ সালে পাসের লক্ষ্য রয়েছে, ২৮ ফেব্রুয়ারি ২০২৭-এ অস্থায়ী বিধানের মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে।