ভিয়েতনামের আবাসন বিলে ভাড়াবাড়িকে সংস্কারের কেন্দ্রে রাখা হয়েছে, প্রদেশভিত্তিক ভাড়া সীমা ও কম অনুমোদনের প্রস্তাব

বাড়ি না কিনেই থাকার নতুন পথ

ভিয়েতনামের প্রস্তাবিত আবাসন আইনে ভাড়াবাড়ির জন্য আলাদা অধ্যায় রাখা হবে, ২১টি আবাসন প্রশাসনিক প্রক্রিয়ার মধ্যে ২০টি স্থানীয় কর্তৃপক্ষের হাতে ন্যস্ত করা হবে এবং প্রদেশগুলোকে ভাড়ার সীমা নির্ধারণের সুযোগ দেওয়া হবে। আইনমন্ত্রী Hoang Thanh Tung ২০২৬ সালের ২২ অক্টোবর জাতীয় পরিষদে বিলটি উপস্থাপন করেন। এতে সামাজিক আবাসন, অ্যাপার্টমেন্ট পুনর্নির্মাণ এবং আবাসন নির্মাতাদের দায়বদ্ধতা নিয়েও পরিবর্তনের প্রস্তাব রয়েছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৬ সালের প্রথম নয় মাসে ভিয়েতনামে ৮,৩১৪টি ভাড়াবাড়ি নির্মাণ শেষ হয়েছে। সামাজিক ও ভাড়াবাড়ি মিলিয়ে মোট সংখ্যা ৪৬,৪৯৭। ফলে ওই সময়ে নির্মাণ শেষ হওয়া বাড়ির প্রায় ১৮ শতাংশ ছিল ভাড়ার জন্য। মন্ত্রণালয়ের ধারণা, বছরজুড়ে নির্মাণ শেষ হওয়া ভাড়াবাড়ির সংখ্যা ১৮,০৪৯-এ পৌঁছাবে।

বিলটি আবাসননীতিকে চারটি গোষ্ঠীতে সাজাবে: বাণিজ্যিক আবাসন, ভাড়াবাড়ি, সরকারি পদে দায়িত্ব পালনকারীদের জন্য সরকারি আবাসন এবং রাষ্ট্রের সহায়তায় বা উদ্যোগে তৈরি নীতিভিত্তিক আবাসন। সামাজিক আবাসন, পুনর্বাসন আবাসন এবং সশস্ত্র বাহিনীর জন্য আবাসন নীতিভিত্তিক আবাসনের আওতায় থাকবে।

যেসব পরিবারের বাড়ি কেনার সামর্থ্য নেই, তাদের জন্য মূল পরিবর্তন হলো ভাড়ার জন্য নির্মিত বাড়ি দীর্ঘমেয়াদে সহজলভ্য রাখার একটি স্পষ্ট কাঠামো। নির্মাতাদের জন্য রয়েছে প্রণোদনা ও কম প্রশাসনিক ধাপ, পাশাপাশি ভাড়ার ওপর প্রাদেশিক কর্তৃপক্ষের নিয়ন্ত্রণ। এগুলো আইনপ্রণেতাদের বিবেচনাধীন প্রস্তাব; ২২ অক্টোবরের উপস্থাপনায় চূড়ান্ত ভোট বা আইন কার্যকরের কোনো তারিখ জানানো হয়নি।

জাতীয় পরিষদের আইন ও বিচারবিষয়ক কমিটি সামগ্রিক সংশোধনকে সমর্থন করলেও জল্পনা-কল্পনা এবং আবাসন সহায়তার অপব্যবহার ঠেকাতে আরও জোরালো সুরক্ষা চায়। কমিটির চেয়ারম্যান Phan Chi Hieu বিলটি যাচাইয়ের ফল তুলে ধরেন। এতে ভর্তুকির আবাসন কারা পাবে এবং অবকাঠামোর খরচ কে বহন করবে, সে বিষয়ে উদ্বেগও রয়েছে।

ভাড়াবাড়ি কেন অগ্রাধিকার পাচ্ছে

নির্মাণ উপমন্ত্রী Nguyen Van Sinh বলেছেন, বাণিজ্যিক আবাসনে প্রধানত মনোযোগ দেওয়ার প্রবণতা থেকে সরে এসে বাণিজ্যিক, সামাজিক ও ভাড়াবাড়ি একসঙ্গে উন্নয়নের দিকে যাচ্ছে নীতি। শ্রমিক, শিক্ষার্থী, সরকারি কর্মচারী এবং সশস্ত্র বাহিনীর সদস্যদের জন্য ভাড়াবাড়ির বাজার গড়ে তুলতে চায় সরকার।

বিনিয়োগ ও পরিবারের প্রয়োজনের মধ্যে অমিল রয়েছে বলে মন্ত্রণালয় জানিয়েছে: ব্যয়বহুল আবাসন বিনিয়োগ আকর্ষণ করছে, অথচ বড় শহরগুলোতে সাশ্রয়ী বাড়ির সংকট রয়ে গেছে। আবাসনের দাম আয়ের তুলনায় দ্রুত বেড়েছে, আর চাহিদা মেটানোর মতো বিনিয়োগ ভাড়াবাড়ি খাতে আসেনি।

একটি আবাসনবিষয়ক ফোরামে Sinh বাজারের দীর্ঘদিনের জটিলতা নিয়ে বলেন:

"সময়ের সঙ্গে এসব সমস্যা জমেছে, এক রাতেই সমাধান সম্ভব নয়। তবে অবিলম্বে সমন্বিত পদক্ষেপ নেওয়া জরুরি," বলেন Sinh।

২৯ সেপ্টেম্বরের HM&P-এর আইনি বিশ্লেষণে আইনজীবী Nguyen Van Phuc ও Ngo Tuong Vi নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের তথ্য উদ্ধৃত করে বলেছেন, ২০২৬ সালের জুন পর্যন্ত নির্দিষ্ট ভাড়াবাড়ির শ্রেণিতে প্রায় ৬০,৯০০টি বাড়ি ছিল। এর মধ্যে সামাজিক আবাসন, শ্রমিকদের আবাসন, শিক্ষার্থীদের আবাসন এবং সরকারি সম্পদ হিসেবে রাখা পুরোনো বাড়ি রয়েছে। সংখ্যাটি তালিকাভুক্ত এসব শ্রেণির হিসাব, ভিয়েতনামের সব বেসরকারি ভাড়াবাড়ির নয়।

সংসদে বিল যেভাবে পৌঁছাল

২২ অক্টোবর উপস্থাপিত খসড়ায় রয়েছে ১৩টি অধ্যায় ও ১৩০টি ধারা, যা ২০২৩ সালের আবাসন আইনের ১৯৮টি ধারার চেয়ে ৬৮টি কম। সেপ্টেম্বরে পর্যালোচিত সংস্করণে ছিল ১৩২টি ধারা। সরকারের ভাষ্য, সংশোধনে কার্যকর বিধানগুলো রাখা হয়েছে, পুনরাবৃত্তি বাদ দেওয়া হয়েছে এবং বিস্তারিত বাস্তবায়ন বিধি সরকারের নিয়মকানুনের ওপর ছেড়ে দেওয়া হয়েছে।

সংসদে উপস্থাপনের আগে প্রধান পদক্ষেপগুলো ছিল:

• মে ২০২৪: সচিবালয় সামাজিক আবাসন উন্নয়নবিষয়ক নির্দেশনা নং ৩৪-CT/TW জারি করে। নির্মাণ মন্ত্রণালয় এর বাস্তবায়ন পর্যালোচনার পরিকল্পনা করছে।
• ৩০ সেপ্টেম্বর ২০২৬: জাতীয় পরিষদ ভবনে আইন ও বিচারবিষয়ক কমিটির স্থায়ী সংস্থা খসড়াটি পর্যালোচনা করে। সভাপতিত্ব করেন Phan Chi Hieu।
• ২ অক্টোবর ২০২৬: জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি আবাসন ও রিয়েল এস্টেট ব্যবসাসংক্রান্ত বিল নিয়ে আলোচনা করে।
• ১৫ অক্টোবর ২০২৬: হ্যানয়ে তৃতীয় প্রান্তিকের সংবাদ সম্মেলনে নির্মাণ মন্ত্রণালয় আবাসন নির্মাণের তথ্য প্রকাশ করে।
• ২২ অক্টোবর ২০২৬: দ্বিতীয় অধিবেশনে জাতীয় পরিষদ আবাসন প্রস্তাব ও পর্যালোচনার ফল শোনে।

ভাড়া ও বিনিয়োগ যেভাবে চলবে

ভাড়াবাড়ি অধ্যায়ে যোগ্য ভাড়াটে, সরকারি ও বেসরকারি অর্থায়ন, প্রকল্পের শর্ত, বিনিয়োগ প্রক্রিয়া, নির্মাতাদের প্রণোদনা, ভাড়ার মূল্য এবং সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা অন্তর্ভুক্ত থাকবে। শিল্পাঞ্চলের বাইরে বিশেষজ্ঞ ও শ্রমিকদের আবাসনের ব্যবস্থাও এতে রয়েছে।

ভাড়াটে ও নির্মাতারা প্রাদেশিক গণকমিটির নির্ধারিত কাঠামোর মধ্যে ভাড়া ঠিক করবেন। প্রস্তাবিত হিসাবের মধ্যে থাকবে নির্মাণ বিনিয়োগ পুনরুদ্ধার, রক্ষণাবেক্ষণ, পরিচালনা, কর, ফি, অন্যান্য যৌক্তিক খরচ এবং ব্যবসায়িক পরিকল্পনায় প্রত্যাশিত মুনাফা।

অতএব, প্রাদেশিক সীমা ও প্রকল্পের খরচ একসঙ্গে কাজ করবে। সম্পত্তির রক্ষণাবেক্ষণ ও বিনিয়োগ পুনরুদ্ধারের জন্য নির্মাতার যথেষ্ট আয় দরকার হবে, আর প্রদেশ অনুমোদিত ভাড়ার পরিসর নির্ধারণ করবে। প্রণোদনা এবং স্থানীয় ভাড়া কাঠামো, দুই-ই প্রভাব ফেলবে কোনো প্রকল্প সাশ্রয়ী ভাড়ায় আবাসন দিতে পারবে কি না।

সেপ্টেম্বরের পর্যালোচনায় খসড়ায় রাষ্ট্রীয় মূলধন ছাড়া অর্থায়ন করা ভাড়াবাড়ি প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি মওকুফের বিধান ছিল। মন্ত্রণালয়ের বৃহত্তর প্রস্তাবিত কাঠামোতে ভূমি ভাড়া মওকুফ, করছাড়, অগ্রাধিকারমূলক ঋণ এবং কারিগরি অবকাঠামোর সংযোগে সহায়তাও রয়েছে। আইনি শর্ত সাপেক্ষে নির্মাতারা আয়ের পরিপূরক হিসেবে প্রকল্পের একাংশ বাণিজ্যিক আবাসন বা পরিষেবার কাজে ব্যবহার করতে পারবেন।

নতুন ভাড়াবাড়ি কোথায় হবে

ভাড়াবাড়িকে কর্মসংস্থান, শিক্ষা ও পরিবহনের সঙ্গে আরও ঘনিষ্ঠভাবে যুক্ত করতে চায় মন্ত্রণালয়। প্রস্তাবিত পরিকল্পনা-শর্তে নির্দিষ্ট নগর ওয়ার্ডে, শিল্পাঞ্চল ও রপ্তানি প্রক্রিয়াকরণ অঞ্চলের আশপাশে, বিশ্ববিদ্যালয় ও কলেজের কাছে এবং গণপরিবহনকেন্দ্রিক উন্নয়ন এলাকায় জমি সংরক্ষণের কথা রয়েছে।

ট্রানজিট ওরিয়েন্টেড ডেভেলপমেন্ট বা TOD বলতে পরিবহন সংযোগের আশপাশে বাড়ি ও পরিষেবার ঘনত্ব বাড়ানো বোঝায়। শ্রমিক বা শিক্ষার্থীদের জন্য এর বাস্তব সুবিধা হতে পারে কর্মস্থল, ক্যাম্পাস বা পরিবহনকেন্দ্রের কাছে থাকার সুযোগ, তবে স্থানীয় পরিকল্পনায় প্রয়োজনীয় অবকাঠামোও নিশ্চিত করতে হবে।

স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে বিভিন্ন ভাড়াটে গোষ্ঠীর চাহিদা যাচাই, উপযুক্ত জমি বরাদ্দ এবং সরাসরি সরকারি বিনিয়োগ বিবেচনার দায়িত্ব দেওয়া হয়েছে। সরকারি আবাসন সম্পদ কাজে লাগানো এবং নির্মাতাদের কাছ থেকে বাড়ি অধিগ্রহণের মতো বিকল্পও রয়েছে। ক্ষতিপূরণ, পুনর্বাসন ও জমি প্রস্তুতির জন্য প্রাদেশিক কর্তৃপক্ষকে সম্পদ ও অর্থের ব্যবস্থা করতে হবে।

আইন ও বিচারবিষয়ক কমিটি অগ্রাধিকারের নিয়ম আরও স্পষ্ট করতে চায়, বিশেষ করে সরকারি অর্থে নির্মিত বাড়ির ক্ষেত্রে। আবাসন সমস্যায় থাকা ভাড়াটেদের উপকারে আসে, এমন প্রণোদনাও চায় কমিটি। সহায়তার অপব্যবহার ঠেকাতে যোগ্যতা যাচাই স্বচ্ছ হওয়া দরকার।

নির্মাণের পরিসংখ্যান কী বলছে

মন্ত্রণালয়ের অক্টোবরের পরিসংখ্যানে প্রকল্পের বড় পাইপলাইনের পাশাপাশি শেষ হওয়া বাড়ির সংখ্যা তুলনামূলক কম দেখা যাচ্ছে। ২০২৬ সালের প্রথম নয় মাসে ১৭০টি সামাজিক ও ভাড়াবাড়ি প্রকল্পে ৪৬,৪৯৭টি বাড়ি নির্মাণ শেষ হয়েছে: এর মধ্যে ৩৮,১৮৩টি বিক্রি বা লিজের মাধ্যমে কিস্তিতে কেনার জন্য এবং ৮,৩১৪টি ভাড়ার জন্য।

আরও ১৮৩,২৯৩টি বাড়ির ১২৮টি প্রকল্পের নির্মাণ শুরু হয়েছে। এর মধ্যে ভাড়ার ইউনিট ৪২,৮০১টি। নতুন নির্মাণ শুরুর ক্ষেত্রে ভাড়াবাড়ির অংশ ছিল প্রায় ২৩ শতাংশ, যেখানে একই সময়ে নির্মাণ শেষ হওয়া বাড়ির মধ্যে এর অংশ প্রায় ১৮ শতাংশ। নির্মাণ শুরু হওয়া প্রকল্পে ভাড়াবাড়ির অংশ, সরবরাহ হওয়া বাড়ির অংশের চেয়ে বেশি।

মন্ত্রণালয়ের ধারণা, ২০২৬ সালে সামাজিক ও ভাড়াবাড়ি মিলিয়ে ৮৭,৬০১টি বাড়ি নির্মাণ শেষ হবে, যার মধ্যে ১৮,০৪৯টি ভাড়ার জন্য। বৃহত্তর সামাজিক আবাসন কর্মসূচিতে ৯১০,৯৩৩টি বাড়িসহ ৯৪৭টি প্রকল্প রয়েছে। আনুমানিক বিনিয়োগ ৮৪১.৩৩৮ ট্রিলিয়ন ডং। এসব বাড়ির মধ্যে ২১৬,৬২৬টি নির্মাণ শেষ হয়েছে, ৩৬৩,০৬৫টির কাজ চলছে এবং ৩৩১,২৪২টির বিনিয়োগ অনুমোদন হয়েছে।

এই তিন পর্যায়ে থাকা বাড়ির সংখ্যা ২০৩০ সালের মধ্যে অন্তত ১০ লাখ সামাজিক আবাসন ইউনিটের লক্ষ্যমাত্রার প্রায় ৯১ শতাংশ। শুধু নির্মাণ শেষ হওয়া ইউনিট লক্ষ্যমাত্রার ন্যূনতম পরিমাণের প্রায় ২২ শতাংশ। ২০২৬ সালের শুরুর দিকে কর্মসূচিতে ৭২০,০৫৫টি ইউনিটসহ ৭৮১টি প্রকল্প ছিল, যা উন্নয়নের বিভিন্ন পর্যায়ে লক্ষ্যমাত্রার ৭২ শতাংশ।

২০২৫ সালে ভিয়েতনামে ১০২,৬৩৩টি সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণ শেষ হয়, যা বার্ষিক লক্ষ্যমাত্রা ১০০,২৭৫টির চেয়ে ২,৩৫৮টি বেশি। ২০২৬ সালের প্রথম পাঁচ মাসে প্রায় ৩০,০০০ ইউনিটের ৩৪টি প্রকল্পের নির্মাণ শুরু হয়। মন্ত্রণালয় স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে অর্থনৈতিক ও সামাজিক উন্নয়ন পরিকল্পনায় আবাসন লক্ষ্যমাত্রা, প্রকল্পের সময়সূচি ও সম্পদের ব্যবস্থা অন্তর্ভুক্ত করার আহ্বান জানিয়েছে।

সামাজিক আবাসন পুনর্বিক্রয় ও অবকাঠামোর দায়

বিলটিতে জাতীয় পরিষদের প্রস্তাব ২০১/২০২৫/QH15 এবং সরকারের প্রস্তাব ৬৬.১৫/২০২৬/NQ-CP-তে থাকা উপযুক্ত পরীক্ষামূলক নীতিগুলো আবাসন আইনে অন্তর্ভুক্ত করা হবে। প্রস্তাবিত একটি নিয়মে সামাজিক আবাসনের ক্রেতা সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধের পাঁচ বছর পর মালিকানার সনদ পাওয়া সাপেক্ষে বাড়ি পুনর্বিক্রি করতে পারবেন, তবে কেবল আরেকজন যোগ্য সামাজিক আবাসন ক্রেতার কাছে।

ব্যক্তিগত আয়করের ক্ষেত্রে কর আইন অনুসরণ করা হবে। প্রস্তাবিত পুনর্বিক্রয় ব্যবস্থায় প্রাথমিক মালিকানার সময়সীমা পেরিয়ে গেলেও বাড়িটি যোগ্য পরিবারের জন্য নির্ধারিত আবাসনের পরিসরেই থাকবে।

বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাতারা সামাজিক ও ভাড়াবাড়ি খাতে সহায়তার দায় কীভাবে পালন করবেন, তা প্রাদেশিক কর্তৃপক্ষ নির্ধারণ করবে। বিকল্পগুলো হলো প্রকল্পের ভেতরে জমি দেওয়া, অন্য স্থানে জমি দেওয়া অথবা সমপরিমাণ অর্থ পরিশোধ করা। সরকার বিস্তারিত বিধি জারি করবে।

খসড়ায় নির্মাতারা জমি দিলে বা সমপরিমাণ অর্থ পরিশোধ করলে কারিগরি অবকাঠামোতে বিনিয়োগের স্পষ্ট শর্ত বাদ পড়ায় কমিটি উদ্বিগ্ন। সড়ক, নিকাশী ও পরিষেবা সংযোগের ব্যবস্থা জমিকে আবাসনের উপযোগী করে তোলে। ফলে এসব খরচের দায় কার ওপর পড়বে, তা প্রকল্পের প্রস্তুতি ও ব্যয়ের ওপর সরাসরি প্রভাব ফেলে।

দায় পালন করা হলে অবকাঠামোর খরচ কীভাবে হিসাব হবে, সে বিষয়ে বিস্তারিত বিধিমালা প্রস্তাব করছে সরকার। বাণিজ্যিক নির্মাতাদের যেন যথাযথ দায়িত্ব বহাল থাকে, সে জন্য খসড়ার ভাষা পুনর্বিবেচনার আহ্বান জানিয়েছে কমিটি।

অনুমোদন কমলে সুরক্ষার নতুন প্রশ্ন

আবাসন বিলে শুধু সরকারি আবাসন ইজারার প্রক্রিয়াটি নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের হাতে থাকবে। বাকি ২০টি প্রশাসনিক প্রক্রিয়া স্থানীয় কর্তৃপক্ষ পরিচালনা করবে। চারটি ব্যবসায়িক শর্তের মধ্যে তিনটি বাদ দেওয়া, আবেদনপত্র সহজ করা এবং প্রক্রিয়াকরণের সময় কমানোরও প্রস্তাব রয়েছে।

সামাজিক আবাসনের মূল্য নির্ধারণে আগাম অনুমোদন থেকে সরে আসার প্রস্তাবটি স্পষ্ট। HM&P-এর আইনজীবীদের বর্ণনা অনুযায়ী, এ ব্যবস্থায় নির্মাতারা নিজেরা দাম নির্ধারণ করবেন, যোগ্য পরামর্শক দিয়ে তা যাচাই করাবেন এবং বিক্রয় ও লিজের মাধ্যমে কেনার মূল্য অনুমোদন করবেন। এতে প্রাদেশিক সংস্থার মূল্যায়ন প্রক্রিয়া প্রতিস্থাপিত হবে।

Phuc ও Vi মূল্য নির্ধারণের ঝুঁকিতে লক্ষ্যভিত্তিক পরিদর্শন, মূল্য গণনার নথি সংরক্ষণ, প্রধান খরচের উপাদান প্রকাশ এবং যাচাইকারী প্রতিষ্ঠানের দায়বদ্ধতার সুপারিশ করেছেন। পরবর্তী পর্যালোচনায় অনিয়ম ধরা পড়লে মূল্য সংশোধন বা অর্থ ফেরতের প্রস্তাবও দিয়েছেন তাঁরা। এগুলো তাঁদের বিশ্লেষণে সুপারিশ করা সুরক্ষাব্যবস্থা।

বন্ধকসংক্রান্ত বিধান নিয়েও আইনজীবীরা উদ্বেগ জানিয়েছেন। বর্তমান আবাসন আইনের ১৮২ ধারায় ভাড়া দেওয়া বাড়ি বন্ধক রাখার আগে মালিককে ভাড়াটেকে লিখিতভাবে জানাতে হয় এবং ঋণদাতাকে বাড়িটি ভাড়ায় দেওয়া হয়েছে বলে অবহিত করতে হয়। খসড়ার সংক্ষিপ্ত বন্ধকবিষয়ক বিধানে আবাসন আইন থেকে আগাম জানানোর এই স্পষ্ট শর্ত বাদ পড়বে।

অন্য কিছু বিধানে সংশ্লিষ্ট পক্ষের সম্মতি থাকলে বন্ধক ছাড়াই নির্দিষ্ট লেনদেন, যেমন সামাজিক আবাসন বিক্রি বা লিজের মাধ্যমে কেনার সুযোগ দেওয়া হবে। ঋণ পরিশোধ না হলে বন্ধক ঋণদাতাকে সম্পত্তির ওপর জামানতি অধিকার দেয়। এমন ব্যবস্থায় সম্মত হওয়া ক্রেতাদের ঋণ, ঋণদাতার অধিকার এবং বাড়ির বন্ধক মুক্ত করার শর্ত সম্পর্কে স্পষ্ট তথ্য জানা দরকার।

পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট, মালিকানা ও সরকারি আবাসন

অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার ও পুনর্নির্মাণকে নগর পুনরুজ্জীবনের সঙ্গে আরও ঘনিষ্ঠভাবে যুক্ত করা হবে। খসড়ায় বিনিয়োগের আরেকটি পথ হিসেবে সরকারি-বেসরকারি অংশীদারত্বের ‘বিল্ড-ট্রান্সফার’ বা BT পদ্ধতি যুক্ত করা হয়েছে এবং নির্মাতা নির্বাচনের প্রক্রিয়া সহজ করা হয়েছে। BT ব্যবস্থায় বেসরকারি বিনিয়োগকারী সম্মত শর্তে অবকাঠামো বা স্থাপনা নির্মাণ করে সরকারি কর্তৃপক্ষের কাছে হস্তান্তর করেন।

সেপ্টেম্বরের খসড়ায় অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের স্থায়িত্বকাল নির্মাণ আইনের সঙ্গে যুক্ত করা হয়েছিল। সেই সময়সীমা শেষ হলে পুনর্নির্মাণে মালিকদের আর্থিক অংশগ্রহণের বিষয়টিও ছিল। অক্টোবরের উপস্থাপনায় ভবন ভেঙে ফেলার সময় সম্পত্তির অধিকার রক্ষার কথাও বলা হয়।

সংশোধিত ব্যবস্থাপনা বিধিতে সাধারণ ও ব্যক্তিগত সম্পত্তি, পার্কিং এবং ব্যবস্থাপনা বোর্ড, নির্মাতা, মালিক, বাসিন্দা ও পরিচালকদের ক্ষমতা ও দায়িত্ব স্পষ্ট করা হবে। যৌথ সম্পত্তি নিয়ে বিরোধ এবং বাসিন্দা ও ব্যবস্থাপনা বোর্ডের মধ্যে দ্বন্দ্বকে আরও জোরালো সমাধান প্রয়োজন এমন সমস্যা হিসেবে চিহ্নিত করেছে কমিটি।

সরকারি আবাসনের বিধানে বিশেষভাবে পিছিয়ে থাকা কমিউন, সীমান্ত এলাকা ও দ্বীপে দায়িত্বপ্রাপ্ত, বদলি বা প্রেষণে পাঠানো কর্মকর্তা, সরকারি কর্মচারী ও শ্রমিকদের জন্য ভাড়া মওকুফের ব্যবস্থা যুক্ত হবে। সশস্ত্র বাহিনীর আবাসন প্রতিরক্ষা বা নিরাপত্তার কাজে নির্ধারিত এমন জমিতে হতে পারে, যা ওই কাজ থেকে অব্যাহতি দেওয়ার পরিকল্পনা রয়েছে; অথবা এমন জমিতে, যা ওই কাজে আর প্রয়োজন নেই।

অন্য দেশের নাগরিকত্বধারী ভিয়েতনামি নাগরিকদের বিষয়টিও খসড়ায় রয়েছে। HM&P-এর বিশ্লেষণ অনুযায়ী, তাঁরা ভিয়েতনামি নাগরিকত্ব ব্যবহার করে আবাসন লেনদেন করলে, ভিয়েতনামের ভেতরে বা বাইরে যেখানেই থাকুন, ভিয়েতনামি নাগরিক হিসেবেই বিবেচিত হবেন। এই মর্যাদা প্রয়োগে নথিপত্র ও নিবন্ধনের নিয়ম আরও স্পষ্ট করার আহ্বান জানিয়েছেন আইনজীবীরা।

জমি নিয়ন্ত্রণ ও সংশ্লিষ্ট সম্পত্তি বিল

আবাসন খসড়ার ৬ ধারায় বলা হয়েছে, বিশেষ শ্রেণি, প্রথম শ্রেণি ও দ্বিতীয় শ্রেণির নগর এলাকার ওয়ার্ডে নির্মাতাদের বিক্রয়, লিজের মাধ্যমে বিক্রি বা ভাড়ার জন্য বাড়ি নির্মাণ করতে হবে। অন্য এলাকায় কোথায় নির্মাতারা বাড়ি নির্মাণ করবেন এবং কোথায় ব্যক্তিরা বাড়ি বানানোর জন্য আবাসিক প্লটের মালিকানা হস্তান্তর করতে পারবেন, তা সরকারি মানদণ্ড অনুযায়ী প্রদেশগুলো নির্ধারণ করবে।

বিশেষত বড় শহরে নগর এলাকার প্লট ভাগ করে বিক্রির পরিমাণ সর্বনিম্ন রাখার আহ্বান জানিয়েছে আইন ও বিচারবিষয়ক কমিটি। রাষ্ট্রীয় বাজেট আইনের সঙ্গে সামঞ্জস্য রেখে আবাসন তহবিলের মূলধনের উৎস, সম্পদের হিসাবরক্ষণ ও ব্যবস্থাপনার নিয়মও আরও স্পষ্ট করতে চায় তারা।

সংশ্লিষ্ট রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন খসড়ায় রয়েছে ১০টি অধ্যায় ও ৬১টি ধারা, যা ২০২৩ সালের আইনের চেয়ে ২২টি কম। এতে অন্তর্ভুক্ত সম্পত্তি, ব্যক্তি, সংস্থা ও অন্যান্য বিষয়ের জন্য ইলেকট্রনিক পরিচিতি নম্বর এবং চুক্তিমূল্যের বাকি ৫ শতাংশ অবরুদ্ধ হিসাবে বা পক্ষগুলোর সম্মত ব্যবস্থায় সুরক্ষিত রাখার প্রস্তাব রয়েছে।

কৃষি ও পরিবেশমন্ত্রী Trinh Viet Hung এমন বিধানের ব্যাখ্যা দিয়েছেন, যার আওতায় বিনিয়োগ নীতি প্রথমে প্রধানমন্ত্রীর অনুমোদন পাওয়া কোনো প্রকল্পের পুরোটা বা অংশবিশেষ হস্তান্তর প্রাদেশিক গণকমিটি অনুমোদন করতে পারবে। জেলা কর্তৃপক্ষের দায়িত্ব প্রাদেশিক ও কমিউন পর্যায়ের সরকারব্যবস্থায় কমিউন কর্তৃপক্ষের হাতে যাবে।

সম্পত্তি ব্যবসা বিল থেকে ১২টি প্রশাসনিক প্রক্রিয়ার মধ্যে চারটি বাদ দেওয়া, আরও সাতটি সহজ করা এবং ৩১টি বিনিয়োগ ও ব্যবসায়িক শর্তের মধ্যে নয়টি বাদ দেওয়া বা সহজ করার প্রস্তাব রয়েছে। আবাসন বিলেও নিষিদ্ধ আচরণের তালিকা থেকে সাতটি বিষয় বাদ দেওয়া হবে। সেগুলো নির্দিষ্ট বিধান বা অন্য আইনের মাধ্যমে নিয়ন্ত্রণ করা হবে।

আবাসন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা, জমি, কর ও বাজেটবিষয়ক বিধির মধ্যে সামঞ্জস্য নিশ্চিত করতে সতর্ক থাকার আহ্বান জানিয়েছেন আইনপ্রণেতারা। সামাজিক আবাসন প্রকল্পে বিনিয়োগকারী নির্বাচনের প্রক্রিয়া পুনরাবৃত্তি না করে নিয়োগের সুযোগ দেওয়া কিছু অন্তর্বর্তী ব্যতিক্রমেরও স্পষ্ট সীমা চান HM&P-এর আইনজীবীরা। দ্রুত অনুমোদনের পাশাপাশি মূল্য, জমি, অবকাঠামো ও বাসিন্দাদের অধিকার নিয়ে স্পষ্ট দায়বদ্ধতা নিশ্চিত করাই বাস্তবায়নের মূল কাজ।

মূল বিষয়গুলো

• ২২ অক্টোবরের আবাসন বিলে রয়েছে ১৩টি অধ্যায় ও ১৩০টি ধারা; এর মধ্যে ভাড়াবাড়ির জন্য আলাদা অধ্যায় রয়েছে।
• প্রাদেশিক নির্ধারিত ভাড়া সীমার মধ্যে নির্মাতা ও ভাড়াটেরা ভাড়া ঠিক করবেন।
• আবাসনবিষয়ক ২১টি প্রশাসনিক প্রক্রিয়ার মধ্যে ২০টি স্থানীয় কর্তৃপক্ষ পরিচালনা করবে।
• ভিয়েতনামে ২০২৬ সালের প্রথম নয় মাসে ৮,৩১৪টি ভাড়াবাড়ি নির্মাণ শেষ হয়েছে; বছরজুড়ে এই সংখ্যা ১৮,০৪৯-এ পৌঁছাবে বলে ধারণা করা হচ্ছে।
• সামাজিক আবাসন সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধের পাঁচ বছর পর পুনর্বিক্রি করতে মালিকানার সনদ ও যোগ্য ক্রেতা থাকতে হবে।
• ভাড়াটেদের অগ্রাধিকার, অবকাঠামোর দায়, অর্থায়নের নিয়ম এবং আবাসন সহায়তার অপব্যবহার ঠেকাতে আরও স্পষ্ট সুরক্ষা চেয়েছেন আইনপ্রণেতারা।
• প্রস্তাবগুলোতে অ্যাপার্টমেন্ট পুনর্নির্মাণ, বন্ধক ব্যবস্থা, জমি নিয়ন্ত্রণ ও সম্পত্তি লেনদেনের বিষয়ও রয়েছে।