সম্পন্ন বাড়ির দিকে চীনের সাত শহরের ঝোঁক, আবাসন আগাম বিক্রির নিয়ম কঠোর করল শেনঝেন

আগাম বিক্রির আগে ভবনের ছাদের কাঠামোর কাজ শেষ করতে হবে ডেভেলপারদের

নতুন করে বিজ্ঞাপিত উন্নয়ন এলাকার আবাসিক ভবনগুলোর কাঠামোগত নির্মাণ শেষ না হওয়া পর্যন্ত ফ্ল্যাট আগাম বিক্রির আবেদন করা যাবে না—এমন নিয়ম ২০২৬ সালের ১৫ অক্টোবর চালু করেছে শেনঝেন। শহরটি এ জন্য নির্দিষ্ট শর্ত বেঁধে দিয়েছে: আগাম বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত প্রতিটি ভবনের ছাদের কাঠামোর কংক্রিট ঢালাই শেষ হতে হবে।

প্রকল্পের মালিক, নকশাকারী, নির্মাণ ঠিকাদার ও নির্মাণ তদারককারীর স্বাক্ষর ও সিলসহ মূল কাঠামোর গুণমান যাচাইয়ের নথিও জমা দিতে হবে ডেভেলপারদের। ২০২৬ সালের ২৮ আগস্টের পর যেসব বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য রাষ্ট্রীয় জমির ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের বিজ্ঞপ্তি প্রকাশিত হয়েছে, সেগুলোর ক্ষেত্রে এ শর্ত প্রযোজ্য।

নতুন ব্যবস্থায় ক্রেতাদের কাছ থেকে অর্থ সংগ্রহের আগেই নির্মাণকাজের আরও বেশি অংশ শেষ করতে হবে। সম্পন্ন বাড়ি বিক্রিকে অগ্রাধিকার দিচ্ছে শেনঝেন। সংরক্ষণী জামানত সাধারণত ক্রয়মূল্যের ৩ শতাংশে সীমিত রাখা হয়েছে এবং প্রকল্পের অর্থ নির্ধারিত ব্যাংক ব্যবস্থার আওতায় রাখা হবে।

শেনঝেনের আবাসন ও নির্মাণ ব্যুরো, পরিকল্পনা ও প্রাকৃতিক সম্পদ ব্যুরো এবং জাতীয় আর্থিক নিয়ন্ত্রণ প্রশাসনের শেনঝেন কার্যালয় যৌথভাবে বাস্তবায়নসংক্রান্ত মতামত জারি করেছে। এটি ১৫ অক্টোবর থেকে কার্যকর হয়েছে।

হাংঝৌও একই দিন নিজস্ব নিয়ম জারি করেছে। এর ফলে বাস্তবায়ন পরিকল্পনা নেওয়া বড় শহরের সংখ্যা দাঁড়িয়েছে সাতটিতে: বেইজিং, সাংহাই, গুয়াংঝৌ, শেনঝেন, উহান, থিয়ানজিন ও হাংঝৌ। চীনের চারটি প্রথম সারির শহরেই এখন এই সংস্কারের বিস্তারিত ব্যবস্থা রয়েছে।

ক্রেতাদের জন্য ব্যবহারিক পরিবর্তনটি সরল। আগাম বিক্রির প্রস্তাব দেওয়ার আগে ডেভেলপারদের নির্মাণকাজ আরও এগিয়ে নিতে হবে। আর সম্পন্ন বাড়ি বিক্রির ক্ষেত্রে ক্রেতারা যে বাড়ি কিনছেন, তা সরেজমিনে দেখার বেশি সুযোগ পাবেন। ডেভেলপারদের ক্ষেত্রে বিক্রির অর্থ হাতে আসার আগ পর্যন্ত নির্মাণে আরও দীর্ঘ সময় অর্থ বিনিয়োগ করে রাখতে হবে।

ছাদের কাঠামোর কাজ শেষ হওয়ার অর্থ ক্রেতাদের জন্য কী

ছাদের কংক্রিট ঢালাইয়ের শর্ত কাঠামোগত নির্মাণ শেষ হওয়ার ধারণাটিকে পরিমাপযোগ্য করেছে। আগাম বিক্রির অনুমতি চাইলে ডেভেলপারকে দেখাতে হবে, নির্দিষ্ট ভবনটির মূল কাঠামো ছাদ পর্যন্ত পৌঁছেছে এবং প্রয়োজনীয় গুণমান যাচাইয়ের কাগজপত্র সম্পন্ন হয়েছে।

এই পর্যায়ে পৌঁছালেও বাসিন্দারা ওঠার আগে ভবনটিতে আরও কাজ বাকি থাকে। কাঠামোগত নির্মাণ শেষ হওয়ার পর অভ্যন্তরীণ নির্মাণ, পরিষেবা সংযোগ, লিফট, যৌথ সুবিধা ও সমাপ্তিসংক্রান্ত প্রক্রিয়া চলতে পারে। তাই আগাম বিক্রিতে বাড়ি কিনলেও ক্রেতাদের অপেক্ষা করতে হবে, তবে বিক্রি শুরুর সময় নির্মাণকাজ আরও এগিয়ে থাকতে হবে।

সম্পন্ন বাড়ি বিক্রির ক্ষেত্রে আরও পরের একটি ধাপ প্রযোজ্য। সম্পন্ন বাড়ি বিক্রির আগে সম্পত্তিটির প্রথম রিয়েল এস্টেট নিবন্ধন সম্পন্ন করতে হবে শেনঝেনে। এটি সম্পন্ন সম্পত্তির সরকারি রিয়েল এস্টেট নিবন্ধনে প্রথম অন্তর্ভুক্তি।

নতুন জমি প্রকল্পে সম্পন্ন বাড়ি বিক্রিকে অগ্রাধিকার দেওয়া হবে। জমি হস্তান্তরের বিজ্ঞপ্তিতে যদি স্পষ্টভাবে এ পদ্ধতি নির্ধারণ করা থাকে, ডেভেলপারকে তা মানতে হবে। শর্ত পূরণকারী প্রকল্পে আগাম বিক্রির সুযোগ থাকবে, তবে সে ক্ষেত্রে নির্মাণকাজের উচ্চতর শর্ত ও আর্থিক নিয়ন্ত্রণ মানতে হবে।

কোন প্রকল্পগুলো সমন্বয়ের জন্য সময় পাবে?

২৮ আগস্ট বিভাজনের তারিখ হলেও কোনো প্রকল্পের অবস্থান নির্ভর করছে তার জমি ও পরিকল্পনাসংক্রান্ত নথির ওপর। নির্দিষ্ট কিছু পরিস্থিতিতে পুরোনো প্রকল্পকে আগের নিয়মে চালিয়ে যাওয়ার সুযোগ দিচ্ছে শেনঝেন; একসঙ্গে সব প্রকল্পে নিয়ম বদলানো হচ্ছে না।

২৮ আগস্ট বা তার আগে নির্মাণ প্রকৌশল পরিকল্পনার অনুমতিপত্র পাওয়া প্রকল্পগুলো আগের আগাম বিক্রির নীতি অনুযায়ী চলতে পারবে। পরিকল্পনার অনুমতিপত্রে অনুমোদিত উন্নয়ন পরিকল্পনা নির্ধারিত হয়; এটি নির্মাণকাজের অনুমতি দেওয়া নির্মাণ পারমিট থেকে আলাদা।

জমি অধিগ্রহণ করলেও পরিকল্পনার অনুমতিপত্র পায়নি—এমন ডেভেলপারদের ক্ষেত্রে সাধারণত নতুন শর্ত প্রযোজ্য হবে। তবে শর্ত পূরণকারী প্রকল্পগুলো প্রয়োজনীয় নথি দাখিল সম্পন্ন করে ২০২৭ সালের শেষ পর্যন্ত পুরোনো শর্তে আগাম বিক্রি চালিয়ে যেতে পারবে।

কিছু পুরোনো পুনর্বিকাশ প্রকল্পের জন্য আলাদা ব্যবস্থা নিয়ে আরও পর্যালোচনা করছে শেনঝেন। এর মধ্যে পুরোনো শহর, কারখানা ও গ্রাম পুনর্বিকাশের ঐতিহাসিক প্রকল্প রয়েছে; চীনে এগুলোকে সাধারণত ‘তিন পুরোনো এলাকা’ নামে একত্রে উল্লেখ করা হয়।

প্রধান তারিখগুলো হলো:

• ২৮ আগস্ট ২০২৬: সংস্কারের আওতায় নতুন ও বিদ্যমান প্রকল্পের বিভাজনের তারিখ।
• ১৮ সেপ্টেম্বর ২০২৬: এক সংবাদ সম্মেলনে আবাসন ও নগর-পল্লি উন্নয়ন মন্ত্রণালয় এমন একটি আবাসন বাজারের কথা জানায়, যেখানে বিদ্যমান আবাসন মজুতের গুরুত্ব ক্রমে বাড়ছে।
• ১৫ অক্টোবর ২০২৬: শেনঝেনের বাস্তবায়নসংক্রান্ত মতামত কার্যকর হয়, একই দিন হাংঝৌও নিয়ম জারি করে।
• ৩১ ডিসেম্বর ২০২৭: বিভাজনের তারিখে জমি অধিগ্রহণ করা থাকলেও পরিকল্পনার অনুমতিপত্র না পাওয়া শর্ত পূরণকারী শেনঝেন প্রকল্পগুলোর জন্য রূপান্তরের শেষ সময়সীমা।
• ৩১ ডিসেম্বর ২০২৮: হাংঝৌ ও উহানের শর্ত পূরণকারী ঐতিহাসিক প্রকল্পগুলোর জন্য দীর্ঘতর রূপান্তর-সময়সীমা।

৩ শতাংশ জামানতের ব্যবস্থা যেভাবে কাজ করে

সম্পন্ন বাড়ি বিক্রি করতে যাওয়া ডেভেলপারদের নির্মাণ পারমিট পাওয়ার পর নির্ধারিত প্রক্রিয়া মেনে এবং বাড়ি হস্তান্তরের ঝুঁকি মূল্যায়ন সাপেক্ষে সংরক্ষণী জামানত সংগ্রহের অনুমতি দিয়েছে শেনঝেন। জামানত সাধারণত মোট ক্রয়মূল্যের ৩ শতাংশে সীমিত।

সম্পত্তি সম্পন্ন বাড়ি বিক্রির পর্যায়ে পৌঁছানোর আগে সংরক্ষণী জামানতের মাধ্যমে ক্রেতা ভবিষ্যৎ ক্রয়ের প্রতিশ্রুতি দিতে পারেন। নতুন ব্যবস্থায় জামানতের অর্থ নিয়ন্ত্রিত হিসাবে জমা দিতে হবে, ফলে অর্থ প্রকল্পের তদারককৃত আর্থিক ব্যবস্থার মধ্যেই থাকবে।

ডেভেলপার সময়সূচি অনুযায়ী বাড়ি হস্তান্তর করতে ব্যর্থ হলে ক্রেতারা জামানত চুক্তি বাতিল করতে পারবেন। ডেভেলপারদের জামানত ফেরত দিতে হবে এবং চুক্তিতে নির্ধারিত দায় বহন করতে হবে। তাই ক্রেতা ও ডেভেলপারের চুক্তিতে হস্তান্তরের তারিখ এবং চুক্তিগত বাধ্যবাধকতা গুরুত্বপূর্ণ থাকবে।

শেনঝেনের নির্ধারিত হার সাংহাইয়ের ৩ শতাংশের সমান। বেইজিংয়ে সীমা ১ শতাংশ, আর গুয়াংঝৌ, উহান, থিয়ানজিন ও হাংঝৌতে সর্বোচ্চ ৫ শতাংশ। এগুলো সংরক্ষণী জামানতের হার; বন্ধকী ঋণের ডাউন পেমেন্টের সঙ্গে এর পার্থক্য রয়েছে।

চায়না ইনডেক্স অ্যাকাডেমির শেনঝেন বিভাগের জ্যেষ্ঠ বিশ্লেষক সান হংমেই বলেন, শেনঝেনের পদ্ধতিতে ডেভেলপারদের বিক্রির ব্যবস্থা এবং ক্রেতাদের অর্থ সুরক্ষার মধ্যে ভারসাম্য রাখা হয়েছে। জামানতের অনুমোদিত হার বেইজিংয়ের কঠোর সীমা ও গুয়াংঝৌতে অনুমোদিত বেশি হারের মাঝামাঝি।

প্রকল্পের অর্থ তদারকি করবে একটি ব্যাংক

শেনঝেন একটি প্রধান ব্যাংক ব্যবস্থা চালু করছে। এতে প্রকল্পের সব অর্থ একটি সমন্বিত হিসাবব্যবস্থায় ঢুকবে এবং তদারককৃত অর্থ পরিশোধ প্রক্রিয়ার মধ্যে থাকবে। আবাসন প্রকল্পের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট অর্থ যেন সেই প্রকল্পেই ব্যবহৃত হয়, সেটিই এ ব্যবস্থার লক্ষ্য।

জেলা পর্যায়ের আবাসন কর্তৃপক্ষ প্রশাসনিক তদারকি করবে; আর নির্ধারিত নিয়ন্ত্রিত হিসাবের মাধ্যমে বাস্তব তদারকির কাজ করবে পৌর আবাসন ভবিষ্য তহবিল কেন্দ্র। চীনের আবাসন ভবিষ্য তহবিল ব্যবস্থা সাধারণত চাকরিভিত্তিক আবাসন সঞ্চয় ও সংশ্লিষ্ট ঋণ পরিচালনা করে; এ ব্যবস্থায় কেন্দ্রটি অর্থ তদারকির নির্দিষ্ট ভূমিকাও পালন করবে।

বৃহত্তর সংস্কার পরিকল্পনায় নির্মাণ সমাপ্তির নথি দাখিলের সঙ্গে বন্ধকী ঋণের অর্থ ছাড়ের বিষয়টি যুক্ত করা হয়েছে। চায়না ইনডেক্স অ্যাকাডেমির এন্টারপ্রাইজ রিসার্চ ডিরেক্টর লিউ শুই এ শর্ত, আগাম বিক্রির উচ্চতর মানদণ্ড এবং সম্পন্ন বাড়ি বিক্রির অগ্রাধিকারকে সাত শহরের সাধারণ বৈশিষ্ট্য হিসেবে উল্লেখ করেছেন।

ডেভেলপারদের ক্ষেত্রে বিক্রির সময়ের পাশাপাশি ব্যবহারযোগ্য নগদ অর্থ পাওয়ার সময়ও বদলাবে। আগাম বিক্রির যোগ্যতা পেতে নির্মাণকাজ আরও এগিয়ে নিতে হবে, প্রকল্পের আয় তদারকির মধ্যে থাকবে এবং বন্ধকী ঋণের অর্থ আসবে আরও পরের একটি ধাপে। ফলে নির্মাণকাজের আরও বড় অংশের অর্থায়নে নির্মাণ ঋণ ও ডেভেলপারদের নিজস্ব মূলধনের ওপর নির্ভর করতে হবে।

জমির কিস্তির অর্থ পরিশোধে ছাড়, তবে রয়েছে কঠোর শর্ত

নতুন করে হস্তান্তর করা আবাসিক জমির অর্থ কিস্তিতে পরিশোধের সুযোগ দিয়েছে শেনঝেন। ৩০ দিনের মধ্যে ৫০ শতাংশ দিতে হবে; বাকি অর্থ সাধারণত এক বছরের মধ্যে পরিশোধ করতে হবে। বিশেষ প্রকল্পের ক্ষেত্রে সময় বাড়িয়ে দুই বছর করা যেতে পারে।

প্রাথমিক জমি নিবন্ধন এবং প্রথম আগাম বিক্রির অনুমতিপত্র পাওয়ার শর্ত হলো পুরো অর্থ পরিশোধ। জমি কেনার প্রাথমিক ব্যয় কিস্তিতে মেটাতে পারলেও বিক্রির সেই ধাপে পৌঁছানোর আগে ডেভেলপারকে জমির পুরো মূল্য পরিশোধ করতে হবে।

হাংঝৌতে ৩০ দিনের মধ্যে অন্তত ৫০ শতাংশ পরিশোধ করা যায়, আর বাকি অর্থ সুদ ছাড়া দুই বছরের মধ্যে দেওয়া যায়। বেইজিংয়েও বাকি অর্থ সর্বোচ্চ দুই বছরে পরিশোধের সুযোগ রয়েছে। শেনঝেন, সাংহাই, গুয়াংঝৌ, উহান ও থিয়ানজিনে সাধারণত এক বছরের সময়সীমা থাকে, অনুমোদন পেলে আরও এক বছর বাড়ানোর সুযোগ রয়েছে।

সান বলেন, শেনঝেনের কিস্তিতে অর্থ পরিশোধের ব্যবস্থা প্রাথমিক আর্থিক চাপ কিছুটা কমায়। তবে পুরো অর্থ পরিশোধের সঙ্গে আগাম বিক্রির যোগ্যতা যুক্ত থাকায় এর কাঠামো বেইজিংয়ের তুলনায় বেশি কঠোর। ডেভেলপারদের জমির অর্থ পরিশোধ, নির্মাণ ব্যয় এবং বিক্রি শুরুর সম্ভাব্য সময় একসঙ্গে বিবেচনা করে পরিকল্পনা করতে হবে।

কেন ডেভেলপাররা দ্রুত বিক্রি শুরু করেছিল

সংস্কারের বিভাজন-তারিখ ঘিরে শেনঝেনের ডেভেলপাররা আগাম বিক্রির অনুমতিপত্র পাওয়ার গতি বাড়িয়েছেন। শেনঝেনের রিয়েল এস্টেট তথ্য প্ল্যাটফর্মের হিসাব অনুযায়ী, ২৮ আগস্ট থেকে ১০ অক্টোবর পর্যন্ত ২৭টি আবাসিক প্রকল্প অনুমতিপত্র পেয়েছে; ১ জুলাই থেকে ২৭ আগস্ট পর্যন্ত এ সংখ্যা ছিল সাতটি।

পরের সময়কালটি ছিল ছোট, তবু প্রকল্পের সংখ্যা প্রায় চার গুণ বেশি: সাতটির বিপরীতে ২৭টি। রূপান্তরের বিস্তারিত নিয়ম তৈরির প্রস্তুতির মধ্যে ডেভেলপাররা আরও বেশি প্রকল্পকে আগাম বিক্রির পর্যায়ে নিয়ে আসছিলেন।

তুলনামূলকভাবে সীমিত নতুন বাড়ির মজুত নিয়ে এই পরিবর্তনের মুখে পড়ে বাজার। স্যাভিলসের দক্ষিণ চীন অঞ্চলের ব্যবস্থাপনা পরিচালক উ রুইয়ের হিসাবে, ২০২৬ সালের জুনের শেষে শেনঝেনে নতুন বাড়ির মজুত ছিল ২২ হাজার ইউনিটের সামান্য বেশি; তা বিক্রি হতে আনুমানিক ১৩.১ মাস লাগত।

বিক্রির হিসাবের জন্য ব্যবহৃত গতিতে ওই মজুত বিক্রি করতে কত সময় লাগবে, তা বোঝায় মজুত নিষ্পত্তির সময়কাল। উ বলেন, সম্পন্ন বাড়ি বিক্রি চালু হলে নতুন সরবরাহ যোগ হওয়ার গতি কমতে পারে, যা সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্য আনতে এবং স্বল্প মেয়াদে দামের স্থিতিশীলতা বজায় রাখতে সহায়ক হবে।

শেনঝেন সেন্টালাইনের গবেষণা কেন্দ্রের হিসাবে, ২০২৬ সালের জানুয়ারি থেকে সেপ্টেম্বর পর্যন্ত নতুন বাড়ি বিক্রির ৪১ শতাংশ ছিল সম্পন্ন বাড়ি; ২০২৪ সালের তুলনায় তা প্রায় দ্বিগুণ। কেন্দ্রটি পূর্বাভাস দিয়েছে, পরবর্তী এক থেকে দুই বছরে এ হার অর্ধেক ছাড়াতে পারে। ৫০ শতাংশের বেশি হলে প্রতিবেদনে উল্লেখ করা ৪১ শতাংশের তুলনায় তা ৯ শতাংশের বেশি পয়েন্ট বৃদ্ধি হবে।

একই সংস্কার ভিন্নভাবে কীভাবে কাজ করতে পারে, হাংঝৌ তার উদাহরণ

সংস্কারের মূল দিক নিয়ে হাংঝৌ ও শেনঝেন একমত হলেও সম্পন্ন সম্পত্তি বিক্রির ধাপে তাদের মধ্যে পার্থক্য রয়েছে। শেনঝেনে প্রথম রিয়েল এস্টেট নিবন্ধন বাধ্যতামূলক। হাংঝৌতে নির্মাণকাজ শেষ হওয়ার নথি রেকর্ড করা এবং সহায়ক সুবিধা নির্ধারিত মান পূরণ করার পর সম্পন্ন বাড়ি বিক্রির নথি দাখিল করা যায়।

জমির বিজ্ঞপ্তিতে সম্পন্ন বাড়ি বিক্রির শর্ত স্পষ্টভাবে উল্লেখ না থাকলে হাংঝৌতে ডেভেলপাররা আগাম বিক্রি অথবা সম্পন্ন বাড়ি বিক্রির যেকোনো একটি বেছে নিতে পারেন। শর্ত পূরণকারী ঐতিহাসিক প্রকল্পের জন্য তাদের দীর্ঘতর রূপান্তর-সময়সীমা ২০২৮ সালের শেষ পর্যন্ত; এ ক্ষেত্রে উহানের নীতির সঙ্গে মিল রয়েছে।

সম্পূর্ণ সাজসজ্জাসহ আবাসনের ক্ষেত্রে অসম্পন্ন ভবন নির্মাণ ও অভ্যন্তরীণ সাজসজ্জার ধাপের জন্য আলাদা সমাপ্তির নথি দাখিলের অনুমতি দিয়েছে হাংঝৌ। এতে সমাপ্তির প্রক্রিয়ার দুটি অংশ আলাদা করা হয়েছে, যা অন্যথায় একসঙ্গে সম্পন্ন হতো।

সংস্কারবিষয়ক মূল্যায়নে উদ্ধৃত আবাসন গবেষণা বিশ্লেষক ইয়ান ইউয়েজিনের ধারণা, এ ব্যবস্থায় সংশ্লিষ্ট অনুমোদন ও লেনদেনের সময় ছয় মাসের বেশি কমতে পারে। এ অনুমান প্রকল্পগুলোর প্রক্রিয়াকরণ নিয়ে; ধাপে ধাপে পদ্ধতি কীভাবে কার্যকর হয়, তার ওপর সুফল নির্ভর করবে।

উহানে ভিন্ন ধরনের নমনীয়তা রয়েছে। সেখানে শর্ত পূরণকারী ব্যাংক গ্যারান্টির মাধ্যমে নিয়ন্ত্রিত তহবিলের সর্বোচ্চ ৩০ শতাংশের বিকল্প রাখা যায়; বাড়ি হস্তান্তর সুরক্ষায় প্রয়োজনীয় ন্যূনতম ৭০ শতাংশ অক্ষুণ্ন থাকে। ব্যাংক গ্যারান্টি হলো ডেভেলপার চুক্তির আওতাধীন দায় পালনে ব্যর্থ হলে অর্থ দেওয়ার ব্যাংকের প্রতিশ্রুতি। এতে আর্থিক নিশ্চয়তা বজায় রেখেও কিছু নগদ অর্থ ব্যবহারের জন্য ছেড়ে দেওয়া যায়।

দীর্ঘ অপেক্ষার অর্থায়ন করতে পারবে কারা?

লিউ শুইয়ের হিসাব অনুযায়ী, প্রচলিত আগাম বিক্রির তুলনায় সম্পন্ন বাড়ি বিক্রিতে প্রকল্পের অর্থ ফেরত পেতে ডেভেলপারদের প্রায় এক থেকে দুই বছর বেশি সময় লাগতে পারে। ফলে নির্মাণ ব্যয়ের অর্থায়নে মূলধন ও ঋণের ওপর নির্ভরতার সময় দীর্ঘ হবে।

চায়না ইনডেক্স অ্যাকাডেমির এন্টারপ্রাইজ রিসার্চ ডিরেক্টর লিউয়ের বক্তব্য অনুবাদে তুলে ধরা হলো:

২৮ আগস্ট চালু হওয়া বাণিজ্যিক আবাসন বিক্রিব্যবস্থা সংস্কার নীতিটি চীনের বাণিজ্যিক আবাসন বিক্রিব্যবস্থাকে পদ্ধতিগতভাবে পুনর্গঠন করেছে। এর ফলে আগাম বিক্রির অর্থের ওপর নির্ভরশীল এবং দ্রুত লেনদেনের দিকে ঝোঁকা আগের উন্নয়ন মডেল ধীরে ধীরে বদলে যাবে।

গুওসেন সিকিউরিটিজের বিশ্লেষক রেন হে বলেন, সম্পন্ন বাড়ি বিক্রিতে ডেভেলপারদের অভ্যন্তরীণ মুনাফার হার কমতে পারে। এ মাপকাঠিতে বিনিয়োগের মুনাফার পরিমাণ ও তা পেতে কত সময় লাগে—দুটিই বিবেচনা করা হয়। ফলে জমির জন্য কত অর্থ ব্যয় করা হবে, তা নির্ধারণে ডেভেলপাররা প্রকল্প থেকে বেশি মুনাফার মার্জিন চাইতে পারেন।

কাইয়ুয়ান সিকিউরিটিজের বিশ্লেষক ছি দোং বলেন, ডেভেলপারদের আবাসনের দাম ও বিক্রির গতি আরও দীর্ঘ সময়ের জন্য আগাম বিবেচনা করতে হবে। চায়না ইন্টারন্যাশনাল ক্যাপিটাল করপোরেশনের বিশ্লেষক ইউয়ান ওয়েনবো বলেন, শক্তিশালী আর্থিক অবস্থান এবং প্রধান শহরগুলোতে ভালো অবস্থান রয়েছে—এমন কোম্পানি প্রতিযোগিতায় সুবিধা পেতে পারে।

গুয়াংদং আবাসন নীতি গবেষণা কেন্দ্রের প্রধান গবেষক লি ইউজিয়ার মতে, এই রূপান্তর সামাল দেওয়ার ক্ষেত্রে শেনঝেন তুলনামূলকভাবে ভালো অবস্থানে রয়েছে। তিনি বছরে প্রায় ৩০ হাজার নতুন বাড়ি বিক্রি, বিদ্যমান বাড়ির লেনদেনে বড় ভূমিকা, উন্নয়নাধীন প্রকল্পের তুলনামূলক কম সংখ্যা এবং আগাম বিক্রিতে আগে থেকেই কঠোর তদারকির কথা উল্লেখ করেন।

উ রুইয়ের ধারণা, সময়ের সঙ্গে প্রতিটি প্রকল্পের গুণমান আরও গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠবে। ভালো অবস্থানে থাকা ও আকর্ষণীয় বৈশিষ্ট্যের বাড়ি ক্রেতাদের টানতে পারে; অন্যদিকে দুর্বল প্রকল্প বিক্রির অপেক্ষায় সম্পন্ন অবস্থায় পড়ে থাকতে পারে। তখন নির্মাণ ব্যয়ের পাশাপাশি ক্রেতার জন্য অপেক্ষা করার খরচও ডেভেলপারকে বহন করতে হবে।

মূল বিষয়গুলো

• সংস্কার সাতটি বড় শহরে বিস্তৃত হওয়ার সময় শেনঝেনের নিয়ম ২০২৬ সালের ১৫ অক্টোবর কার্যকর হয়।
• শর্ত পূরণকারী নতুন প্রকল্পে আগাম বিক্রির অনুমতিপত্রের আবেদন করার আগে ছাদের কাঠামোর কংক্রিট ঢালাই শেষ করতে এবং কাঠামোর গুণমান যাচাইয়ের নথি জমা দিতে হবে।
• সম্পন্ন বাড়ির সংরক্ষণী জামানত সাধারণত ৩ শতাংশে সীমিত এবং নিয়ন্ত্রিত হিসাবে জমা দিতে হবে।
• শেনঝেনের শর্ত পূরণকারী পুরোনো প্রকল্পগুলো ২০২৭ সালের শেষ পর্যন্ত আগের আগাম বিক্রির শর্ত ব্যবহার করতে পারবে।
• ডেভেলপাররা জমির মূল্য কিস্তিতে দিতে পারবেন, তবে প্রথম আগাম বিক্রির অনুমতিপত্রের আগে পুরো অর্থ পরিশোধ করতে হবে।
• ২৮ আগস্ট থেকে ১০ অক্টোবর পর্যন্ত শেনঝেনে ২৭টি আবাসিক প্রকল্প আগাম বিক্রির অনুমতিপত্র পেয়েছে; আগের সময়কালে পেয়েছিল সাতটি।
• ২০২৬ সালের প্রথম নয় মাসে শেনঝেনের নতুন বাড়ি বিক্রির ৪১ শতাংশ ছিল সম্পন্ন বাড়ি।