মানসম্মত অ্যাপার্টমেন্টের সাধ্যের বাইরে যাওয়ায় সিউলে ছোট ফ্ল্যাটের দিকে ঝুঁকছেন ক্রেতারা

সিউলের আবাসন আবেদনের প্রায় ৮০ শতাংশই ছোট ফ্ল্যাটের জন্য

২০২৬ সালের জানুয়ারি থেকে সেপ্টেম্বর পর্যন্ত সিউলে ৬০ বর্গমিটার বা তার কম আয়তনের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য আবেদন পড়েছে ১১৬,৩০৫টি। শহরটির মোট ১,৪৫,৭৩৬টি আবেদনের ৭৯.৮ শতাংশই ছিল এসব ফ্ল্যাটের জন্য। দক্ষিণ কোরিয়ার জাতীয় মানদণ্ডের বাড়ি হিসেবে পরিচিত ৮৪ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্ট যে আয়তনশ্রেণিতে পড়ে, তাতে আবেদনের অংশ নেমে এসেছে মাত্র ১১.৫ শতাংশে।

২০২৫ সালের একই সময়ের তুলনায় সিউল, গিয়ংগি প্রদেশ ও ইনচনে অ্যাপার্টমেন্টের গড় প্রাক-বিক্রয় মূল্য ২২.২ শতাংশ বেড়ে প্রতি ৩.৩ বর্গমিটারে ২১.৭১ মিলিয়ন ওন থেকে ২৬.৫৪ মিলিয়ন ওনে দাঁড়ায়। সিউলে ৬০ বর্গমিটারের বেশি, তবে ৮৫ বর্গমিটারের বেশি নয়—এমন অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেড়েছে ২৩.৯ শতাংশ। ছোট ফ্ল্যাটের দাম প্রায় অপরিবর্তিত ছিল।

তবে আবেদনের বড় অংশ ছোট ফ্ল্যাটের জন্য পড়েছে বলে সেগুলোর আবেদনসংখ্যা বেড়েছে, এমন নয়। সিউলে ছোট অ্যাপার্টমেন্টের আবেদন ১৬৭,৬৮৬ থেকে কমে ১১৬,৩০৫ হয়েছে। মোট আবেদনে তাদের অংশ বেড়েছে, কারণ মাঝারি আয়তনের ফ্ল্যাটের আবেদন আরও দ্রুত—৯৮,০৮৮ থেকে ১৬,৭৯৯-এ—নেমে গেছে।

বাজারের অন্য প্রান্তে, ৮৫ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের অ্যাপার্টমেন্টের প্রতি আবেদন বেড়েছে, যদিও আয়তনপ্রতি গড় দাম ৭৪.২ শতাংশ বৃদ্ধি পেয়েছে। এতে বাজারে একদিকে এমন পরিবার দেখা যাচ্ছে, যারা মোট ক্রয়মূল্য সাধ্যের মধ্যে রাখতে চায়; অন্যদিকে এমন ক্রেতা, যারা জায়গা, অবস্থান ও সীমিত সরবরাহের জন্য বেশি দাম দিতে রাজি।

উরি ব্যাংকের রিয়েল এস্টেট গবেষণাগারের প্রধান হাম ইয়ং-জিন ১৪ অক্টোবর এ বিশ্লেষণ তুলে ধরেন। এতে কোরিয়া রিয়েল এস্টেট বোর্ডের আবাসন-সাবস্ক্রিপশন তথ্য ব্যবহার করে ২০২৫ ও ২০২৬ সালের প্রথম নয় মাসের তুলনা করা হয়। এসব পরিসংখ্যান নতুন করে বিক্রির জন্য তোলা অ্যাপার্টমেন্টে আবেদনের হিসাব; সম্পন্ন ক্রয় বা বাড়ি কেনা স্বতন্ত্র পরিবারের সংখ্যা নয়।

সাবস্ক্রিপশনের পরিসংখ্যান কী বোঝায়

আবাসন সাবস্ক্রিপশন হলো নতুন করে বিক্রির জন্য তোলা অ্যাপার্টমেন্ট বরাদ্দ পাওয়ার আবেদনপ্রক্রিয়া। কোনো নির্দিষ্ট আবাসন প্রকল্পে আবেদনের হিসাব আগ্রহের কথা জানায়; তবে আবেদনকারী ফ্ল্যাট পেয়েছেন, চুক্তি করেছেন কিংবা ক্রয় সম্পন্ন করেছেন, তা প্রমাণ করে না।

কোরিয়া রিয়েল এস্টেট বোর্ডের সাবস্ক্রিপশন তথ্যসেবাতে চেংইয়াক হোম প্ল্যাটফর্মের আবেদনসংখ্যা, প্রতিযোগিতার হার ও বিশেষ সরবরাহে আবেদনের তথ্য রয়েছে। এর আওতায় সাধারণ অ্যাপার্টমেন্টের বাইরেও বেসরকারি অগ্রিম সাবস্ক্রিপশন, নিউ হোপ টাউন আবাসন, অফিসটেল, নগর আবাসন ও বেসরকারি ভাড়ার আবাসনের মতো শ্রেণি অন্তর্ভুক্ত। হামের বিশ্লেষণ অ্যাপার্টমেন্ট বাজার নিয়ে।

সরকারি সেবাটি সতর্ক করেছে, ব্যাংকের কম্পিউটার প্রক্রিয়াকরণের কারণে আবেদনের সংখ্যা বদলাতে পারে এবং চেংইয়াক হোমে দেখানো চূড়ান্ত হিসাবের সঙ্গে অমিল থাকতে পারে। তাই আবেদনের প্রবণতা বুঝতে এসব তথ্য কাজে লাগে, তবে প্রাথমিক হিসাবকে চূড়ান্ত বরাদ্দের ফল হিসেবে দেখা উচিত নয়।

তুলনাটিতে কয়েকটি পৃথক তারিখ বিবেচনা করা হয়েছে:

• জানুয়ারি থেকে সেপ্টেম্বর ২০২৫: মূল্য ও সাবস্ক্রিপশন আবেদনের ভিত্তিবছর।
• জানুয়ারি থেকে সেপ্টেম্বর ২০২৬: সিউল ও গিয়ংগিতে ছোট অ্যাপার্টমেন্টের দিকে ঝোঁকের তুলনামূলক সময়কাল।
• ১৪ অক্টোবর ২০২৬: দুই সময়কালের ওপর হামের বিশ্লেষণ প্রকাশ।

আয়তনপ্রতি দামের চেয়ে মোট খরচই কেন বেশি গুরুত্বপূর্ণ

সিউলের ছোট অ্যাপার্টমেন্ট আয়তনপ্রতি সস্তা ছিল না। ২০২৬ সালে প্রতি ৩.৩ বর্গমিটারে এগুলোর গড় প্রাক-বিক্রয় মূল্য ছিল ৫৮.১৮ মিলিয়ন ওন। ৬০ বর্গমিটারের বেশি, তবে ৮৫ বর্গমিটারের বেশি নয়—এমন ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে তা ছিল ৫৭.৬১ মিলিয়ন ওন। অর্থাৎ ছোট ফ্ল্যাটের আয়তনপ্রতি দাম প্রায় ১ শতাংশ বেশি ছিল।

পার্থক্যটি হলো, ক্রেতাকে কতটা জায়গা কিনতে হচ্ছে। আয়তনপ্রতি দাম বেশি হলেও ছোট অ্যাপার্টমেন্টের জন্য মোট অর্থের প্রয়োজন কম হতে পারে। সঞ্চয় বা ঋণ নেওয়ার সীমাবদ্ধতায় থাকা পরিবারের কাছে প্রতি ৩.৩ বর্গমিটারের দাম থেকে চুক্তির মোট মূল্য এবং ওঠার আগে প্রয়োজনীয় অর্থ বেশি গুরুত্বপূর্ণ হতে পারে।

দুই শ্রেণির দামের ব্যবধানও অনেক কমেছে। ২০২৫ সালে সিউলের ছোট ফ্ল্যাটের গড় দাম ছিল প্রতি ৩.৩ বর্গমিটারে ৫৮.৩৯ মিলিয়ন ওন; মাঝারি আয়তনের ফ্ল্যাটের দাম ছিল ৪৬.৪৮ মিলিয়ন ওন। ২০২৬ সালে মাঝারি শ্রেণির দাম বেড়ে ৫৭.৬১ মিলিয়ন ওনে দাঁড়ায়, আর ছোট অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ০.৪ শতাংশ কমে হয় ৫৮.১৮ মিলিয়ন ওন।

রিয়েলহাউসের আলাদা এক বিশ্লেষণে বলা হয়েছে, ওই প্রতিবেদনের আগের মাসে সিউলে ৮৪ বর্গমিটার এক্সক্লুসিভ ব্যবহারযোগ্য আয়তনের অ্যাপার্টমেন্টের গড় প্রাক-বিক্রয় মূল্য ছিল প্রায় ২ বিলিয়ন ওন। এটি হামের আয়তনপ্রতি গড় দামের থেকে ভিন্ন পরিমাপ; তাই হামের পরিসংখ্যানকে সরাসরি রূপান্তর করে পাওয়া দাম হিসেবে একে দেখা উচিত নয়।

কোরীয় মুদ্রার অঙ্ক থেকে কিছু প্রতিবেদনে দেখা দেওয়া দশ গুণ কম দামের অসংগতিও বোঝা যায়। যেমন, ১০,০০০ ওনের ২,৬৫৪ একক মানে ২৬.৫৪ মিলিয়ন ওন, ২.৬৫৪ মিলিয়ন ওন নয়। এখানে ব্যবহৃত দামগুলো কোরীয় অঙ্ক এবং তার সঙ্গে মেলে এমন ইংরেজি প্রতিবেদন অনুসরণ করে দেওয়া হয়েছে।

মানদণ্ডের অ্যাপার্টমেন্টেই আবেদন সবচেয়ে দ্রুত কমেছে

সিউলে পরিচিত ৮৪ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্ট যে শ্রেণিতে পড়ে, সেখানে আবেদন সবচেয়ে বেশি কমেছে। ৬০ বর্গমিটারের বেশি, তবে ৮৫ বর্গমিটারের বেশি নয়—এমন ফ্ল্যাটের আবেদন দুই সময়কালের মধ্যে ৮১,২৮৯টি বা প্রায় ৮২.৯ শতাংশ কমে গেছে।

ছোট অ্যাপার্টমেন্টের আবেদন কমেছে প্রায় ৩০.৬ শতাংশ। এ পতনও উল্লেখযোগ্য, তবে মাঝারি শ্রেণির সংকোচনের তুলনায় অনেক কম। ফলে মোট আবেদনে ছোট ফ্ল্যাটের অংশ ৬০.৬ শতাংশ থেকে বেড়ে ৭৯.৮ শতাংশ হয়েছে—বৃদ্ধি ১৯.২ শতাংশ-পয়েন্ট।

মাঝারি শ্রেণির অংশ ৩৫.৫ শতাংশ থেকে কমে ১১.৫ শতাংশে দাঁড়িয়েছে। বিভিন্ন প্রতিবেদনে পতনটি ২৩.৯ বা ২৪.০ শতাংশ-পয়েন্ট বলা হয়েছে; প্রকাশিত, পূর্ণসংখ্যায় গোল করা অংশের বিয়োগফলে ২৪.০ পয়েন্ট হয়। একইভাবে, কিছু প্রতিবেদনে ওই শ্রেণির দাম বৃদ্ধির হার ২৪.০ শতাংশে গোল করা হয়েছে, যদিও বেশির ভাগ প্রতিবেদনে ২৩.৯ শতাংশ বলা হয়েছে।

সিউলে মোট আবেদন ২৭৬,৫৫৯ থেকে কমে ১৪৫,৭৩৬ হয়েছে, যা প্রায় ৪৭.৩ শতাংশ পতন। মহানগর অঞ্চলে আবেদন ৩৯৪,২৪২ থেকে নেমে ২৩৪,৩৭১-এ দাঁড়িয়েছে, কমেছে প্রায় ৪০.৬ শতাংশ। এসব মোট হিসাব দেখায়, আবেদনের অংশ বাড়া আর আবেদনের সংখ্যা বাড়া এক বিষয় নয়: সাবস্ক্রিপশন বাজার সংকুচিত হওয়ার মধ্যেই ছোট অ্যাপার্টমেন্টের গুরুত্ব বেড়েছে।

প্রতিটি আয়তনশ্রেণিতে কতটি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির জন্য তোলা হয়েছিল, তা এসব পরিসংখ্যান দেখায় না। সরবরাহের মোট সংখ্যা ছাড়া শুধু আবেদনের অংশ দেখে বলা যায় না, ক্রেতারা ছোট ফ্ল্যাট বেছে নিতে বেশি আগ্রহী হয়েছেন, ডেভেলপাররা ভিন্ন ধরনের ফ্ল্যাট বাজারে এনেছেন, নাকি দুটোই ঘটেছে।

গিয়ংগিতেও একই বাজেটের চাপ

সিউলের মতো গিয়ংগি প্রদেশেও ছোট অ্যাপার্টমেন্টের দিকে ঝোঁক দেখা গেছে, যদিও সেখানে গড় প্রাক-বিক্রয় মূল্য অনেক কম ছিল। প্রদেশটির সব আয়তনের অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ১৪.১ শতাংশ বেড়ে প্রতি ৩.৩ বর্গমিটারে ২০.১৪ মিলিয়ন ওন থেকে ২২.৯৮ মিলিয়ন ওনে দাঁড়িয়েছে।

৬০ বর্গমিটার বা তার কম আয়তনের ফ্ল্যাটের দাম ২০.৬ শতাংশ বেড়ে প্রতি ৩.৩ বর্গমিটারে ২১.২১ মিলিয়ন ওন থেকে ২৫.৫৯ মিলিয়ন ওনে উঠেছে। এই বৃদ্ধি সত্ত্বেও এ শ্রেণির আবেদনের অংশ ২১.০ শতাংশ থেকে বেড়ে ৩৩.৬ শতাংশ হয়েছে—বৃদ্ধি ১২.৬ শতাংশ-পয়েন্ট।

এখানেও আবেদনের অংশ বাড়ার আড়ালে সংখ্যা কমেছে। ছোট অ্যাপার্টমেন্টের আবেদন ২১,২০৬ থেকে কমে ১৫,৮৮৩ হয়েছে, প্রায় ২৫.১ শতাংশ। মাঝারি শ্রেণির আবেদন ৭৫,০৩২ থেকে নেমে ২৬,৭৮০-এ এসেছে, কমেছে প্রায় ৬৪.৩ শতাংশ। এ শ্রেণির আবেদনের অংশ ৭৪.৩ শতাংশ থেকে কমে ৫৬.৬ শতাংশ হয়েছে।

মাঝারি শ্রেণির আবেদনের অংশ ১৭.৬ শতাংশ-পয়েন্ট কমেছে বলে বিভিন্ন প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে, যদিও গোল করা প্রাথমিক ও শেষের হিসাব থেকে ১৭.৭ পয়েন্ট পাওয়া যায়। এ শ্রেণির গড় প্রাক-বিক্রয় মূল্য ১১.১ শতাংশ বেড়ে প্রতি ৩.৩ বর্গমিটারে ১৯.৮৪ মিলিয়ন ওন থেকে ২২.০৫ মিলিয়ন ওনে দাঁড়িয়েছে।

গিয়ংগিতে মোট আবেদন ১০১,০৩৭ থেকে কমে ৪৭,২৮৩ হয়েছে। ছোট শ্রেণির দামও বাড়ার পরেও আবেদনে তাদের অংশ বেড়েছে। এতে এ যুক্তি জোরালো হয় যে ক্রেতারা কেবল যে শ্রেণির দাম সবচেয়ে ধীরে বেড়েছে, সেটি বেছে না নিয়ে মোট অর্থের প্রয়োজনের দিকে নজর দিচ্ছিলেন।

সিউলের বড় অ্যাপার্টমেন্টে দেখা যাচ্ছে উল্টো প্রবণতা

সিউলে ৮৫ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের অ্যাপার্টমেন্টের দাম ছোট দুই শ্রেণির তুলনায় অনেক বেশি বেড়েছে। এগুলোর গড় প্রাক-বিক্রয় মূল্য প্রতি ৩.৩ বর্গমিটারে ৩৯.৮৭ মিলিয়ন ওন থেকে বেড়ে ৬৯.৪৬ মিলিয়ন ওনে দাঁড়িয়েছে, বৃদ্ধির হার ৭৪.২ শতাংশ।

তবু আবেদন ১০,৭৮৫ থেকে বেড়ে ১২,৬৩২ হয়েছে, যা প্রায় ১৭.১ শতাংশ বৃদ্ধি। সিউলের মোট আবেদনে এ শ্রেণির অংশ ৩.৯ শতাংশ থেকে বেড়ে ৮.৭ শতাংশ হয়েছে, অর্থাৎ দ্বিগুণেরও বেশি। ছোট অ্যাপার্টমেন্টের মতো নয়, এ শ্রেণিতে আবেদনসংখ্যা ও বাজারে অংশ—দুটিই বেড়েছে।

হাম বড় অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদার কারণ হিসেবে সিউলের চাহিদাসম্পন্ন এলাকায় সীমিত সরবরাহের কথা বলেছেন। বিশেষ করে যেসব এলাকায় পুনর্গঠন ও পুনঃউন্নয়ন প্রকল্পের ফ্ল্যাটই বাজারে আসা আবাসনের বড় অংশ। তাঁর মতে, ভবিষ্যতে দাম বাড়ার প্রত্যাশা এবং অবস্থানের সীমিত প্রাপ্যতা উচ্চ প্রবেশমূল্য সত্ত্বেও প্রতিযোগিতা ধরে রাখতে পারে।

উরি ব্যাংকের রিয়েল এস্টেট গবেষণাগারের প্রধান হাম ব্যাখ্যা করেছেন, এ ক্রেতারা কেন আবেদন চালিয়ে গেছেন:

প্রাক-বিক্রয় মূল্য বেশি হলেও, দাম বাড়ার জোরালো প্রত্যাশা রয়েছে এমন বা সরবরাহ স্পষ্টতই সীমিত—এমন কেন্দ্রীয় অবস্থানের বড় আবাসন দামের বাধা কাটিয়ে উচ্চ প্রতিযোগিতার হার ধরে রেখেছে,

এখানে ভিন্ন আর্থিক সামর্থ্যের পার্থক্য রয়েছে। নির্দিষ্ট বাজেটের মধ্যে বাড়ি খুঁজতে থাকা পরিবার যে আয়তনের জন্য আবেদন করছে, তা কমাতে পারে। অন্যদিকে বেশি সম্পদশালী ক্রেতারা পছন্দের এলাকায় সীমিতসংখ্যক অ্যাপার্টমেন্টকে অগ্রাধিকার দিতে পারেন। ভবিষ্যতে দাম বাড়ার প্রত্যাশা বাস্তব হবে কি না, আবেদনের তথ্য তা প্রমাণ করে না।

সব আয়তনশ্রেণিতেই ইনচনে আবেদন বেড়েছে

সিউল ও গিয়ংগি থেকে ভিন্নভাবে, ইনচনে মোট আবেদন ১৬,৬৪৬ থেকে বেড়ে ৪১,৩৫২ হয়েছে, অর্থাৎ প্রায় ১৪৮.৪ শতাংশ বৃদ্ধি। সেখানে অ্যাপার্টমেন্টের গড় প্রাক-বিক্রয় মূল্য ২২.৮ শতাংশ বেড়ে প্রতি ৩.৩ বর্গমিটারে ১৯.১৪ মিলিয়ন ওন থেকে ২৩.৫০ মিলিয়ন ওনে দাঁড়িয়েছে।

আবেদনের সবচেয়ে বড় বৃদ্ধি এসেছে ৮৫ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের ফ্ল্যাট থেকে। এ শ্রেণিতে আবেদন ২,৪২২ থেকে বেড়ে ১১,৮১০ হয়েছে, আগের সংখ্যার প্রায় ৪.৯ গুণ। মোট আবেদনে তাদের অংশ ১৪.৬ শতাংশ থেকে বেড়ে ২৮.৬ শতাংশে দাঁড়িয়েছে। এই শ্রেণির দাম ৮৮.৩ শতাংশ বেড়ে প্রতি ৩.৩ বর্গমিটারে ১৭.৭৪ মিলিয়ন ওন থেকে ৩৩.৪০ মিলিয়ন ওনে উঠেছে।

ছোট অ্যাপার্টমেন্টের আবেদনও ৩,৪৪৮ থেকে বেড়ে ৭,০৩৯ হয়েছে, তবে মোট আবেদনে তাদের অংশ ২০.৭ শতাংশ থেকে কমে ১৭.০ শতাংশ হয়েছে। ৬০ বর্গমিটারের বেশি, তবে ৮৫ বর্গমিটারের বেশি নয়—এমন ফ্ল্যাটের আবেদন ১০,৭৭৬ থেকে বেড়ে ২২,৫০৩ হয়েছে; কিন্তু মোট আবেদনে তাদের অংশ ৬৪.৭ শতাংশ থেকে নেমে ৫৪.৪ শতাংশে দাঁড়িয়েছে।

হামের মতে, ইনচনের বড় অ্যাপার্টমেন্টের প্রতি আগ্রহের কারণ ছিল ল্যান্ডমার্ক কমপ্লেক্সের সঙ্গে যুক্ত বাড়তি মূল্য এবং লটারির মাধ্যমে বরাদ্দের সুযোগ বৃদ্ধি, যা অপেক্ষায় থাকা আবেদনকারীদের বাজারে টেনেছে। লটারির মাধ্যমে অন্য আবেদনকারীদের ক্রম নির্ধারণের মানদণ্ডের ওপর পুরোপুরি নির্ভর না করে ড্রয়ের ভিত্তিতে ফ্ল্যাট বরাদ্দ পাওয়ার সুযোগ থাকে।

গিয়ংগির বড় অ্যাপার্টমেন্ট শ্রেণি আরেকটি বিপরীত চিত্র দেখায়। সেখানে আবেদন ৪,৭৯৯ থেকে কমে ৪,৬২০ হয়েছে, কিন্তু প্রদেশটির মোট বাজার সংকুচিত হওয়ায় আবেদনে এ শ্রেণির অংশ ৪.৭ শতাংশ থেকে বেড়ে ৯.৮ শতাংশ হয়েছে। ফলে তিন অঞ্চলে আবেদনের অংশে একই ধরনের পরিবর্তন হলেও প্রকৃত আবেদনসংখ্যার পরিবর্তন একেক রকম হতে পারে।

অর্থায়ন ও পরিবারের আকার পছন্দকে প্রভাবিত করে

অ্যাপার্টমেন্টের আবেদনকারীদের ওপর চাপ হিসেবে হাম নির্মাণ ও ভবনসামগ্রীর বাড়তি খরচ, বেঞ্চমার্ক সুদের হার বৃদ্ধি এবং ঋণের বিধিনিষেধের কথা বলেছেন। তাঁর ব্যাখ্যা, মোট দাম বেড়ে যাওয়া এবং অর্থের জোগান পাওয়া কঠিন হওয়ায় পরিবারগুলো মানদণ্ডের অ্যাপার্টমেন্টের আয়তন থেকে সরে আসছে।

মালিকানা হস্তান্তরের সঙ্গে যুক্ত জেওনসে ঋণের বিধিনিষেধের কথাও তিনি উল্লেখ করেছেন। জেওনসে হলো কোরিয়ার এক ধরনের ভাড়ার ব্যবস্থা, যেখানে প্রচলিত মাসিক ভাড়ার বদলে বড় অঙ্কের জামানত দেওয়া হয়। এই ব্যবস্থায় অর্থায়নের সীমাবদ্ধতা বাড়ি কেনার জন্য অর্থ জোগাড়ের বিকল্পগুলোকে প্রভাবিত করতে পারে, যদিও অ্যাপার্টমেন্টের আয়তন বদলের ক্ষেত্রে এর ভূমিকা কতটা, বিশ্লেষণে তা পরিমাপ করা হয়নি।

হামের চিহ্নিত একমাত্র কারণ দাম নয়। উন্নত ফ্লোরপ্ল্যান এবং জায়গার ভালো ব্যবহার, যার মধ্যে বারান্দা সম্প্রসারণও রয়েছে, ছোট অ্যাপার্টমেন্টকে বসবাসের উপযোগী করতে পারে। এক বা দুই সদস্যের পরিবারের সংখ্যা বাড়লেও ছোট বাড়ির প্রতি আগ্রহ বাড়তে পারে।

এই ব্যাখ্যাগুলো দাম ও আবেদনের পরিসংখ্যানের যোগসূত্র বুঝতে সাহায্য করে, তবে এগুলো কারণের স্বতন্ত্র পরিমাপ নয়। ঋণের নিয়ম, পরিবারের গঠন, ফ্ল্যাটের নকশা বা বিক্রির জন্য তোলা অ্যাপার্টমেন্টের ধরন—কোনটি পরিবর্তনে কতটা ভূমিকা রেখেছে, বিশ্লেষণে তার হিসাব করা হয়নি।

বিদ্যমান ছোট ফ্ল্যাটের দামও বাড়ছে

কেবি রিয়েল এস্টেটের আলাদা এক ধারাবাহিক পরিসংখ্যানে দেখা যায়, প্রাক-বিক্রয় মূল্য স্থিতিশীল থাকলেও বৃহত্তর বিক্রয়বাজারে ছোট অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়তে পারে। এ গড় বিক্রয়মূল্য হামের সাবস্ক্রিপশন বিশ্লেষণে থাকা নতুন অ্যাপার্টমেন্টের বাজার থেকে ভিন্ন।

জানুয়ারি থেকে সেপ্টেম্বরের কেবি তুলনায়, সিউলে ৬০ বর্গমিটার বা তার কম আয়তনের অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ১২.৯ শতাংশ বেড়ে ৯৫৬.১৩ মিলিয়ন ওন থেকে ১.০৭৯৪২ বিলিয়ন ওনে দাঁড়িয়েছে। ৬০ বর্গমিটারের বেশি, তবে ৮৫ বর্গমিটারের বেশি নয়—এমন ফ্ল্যাটের দাম ৭.৩ শতাংশ বেড়ে ১.৪৭৬৫ বিলিয়ন ওন থেকে ১.৫৮৪৫৫ বিলিয়ন ওনে উঠেছে।

এর চেয়ে বড় আয়তনের শ্রেণিগুলোতে দাম বৃদ্ধির হার কম ছিল: ৮৫ বর্গমিটারের বেশি, ১০২ বর্গমিটার পর্যন্ত অ্যাপার্টমেন্টে ৩.১ শতাংশ; ১০২ বর্গমিটারের বেশি, ১৩৫ বর্গমিটার পর্যন্ত ফ্ল্যাটে ৪.৬ শতাংশ; আর ১৩৫ বর্গমিটারের বেশি বাড়িতে ১.৩ শতাংশ। এ পরিসংখ্যানের প্রতিবেদনটিতে ক্যালেন্ডার বছর স্পষ্ট করে উল্লেখ করা হয়নি। তাই একে হামের ২০২৬ সালের বিশ্লেষণের ঠিক একই সময়কাল ধরে নেওয়া উচিত নয়।

হাউজিং ইন্ডাস্ট্রি রিসার্চ ইনস্টিটিউটের পরিচালক কিম দক-র্যে ছোট বাড়ির ওপর চাপের জন্য ঋণ ও করসংক্রান্ত বিধিনিষেধ এবং ভাড়ার বাজারের অস্থিরতাকে দায়ী করেছেন। ভাড়াবাজারের সঙ্গে সম্পর্কটি তিনি সরাসরি এভাবে ব্যাখ্যা করেছেন:

বিশেষ করে, ভাড়ার বাজারের অস্থিরতা ছোট ও সস্তা অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়িয়ে দিচ্ছে।

দুটি পরিমাপ মিলিয়ে সাধ্যের মধ্যে থাকার কঠিন ভারসাম্যটি স্পষ্ট হয়। ছোট অ্যাপার্টমেন্টে প্রবেশমূল্য কম হতে পারে, কিন্তু সেগুলো সব সময় সস্তা নয়। বৃহত্তর বিক্রয়বাজারে ছোট ফ্ল্যাটের দাম বড় বাড়ির তুলনায় দ্রুতও বাড়তে পারে।

হামের ধারণা, বাজেটের কথা ভেবে ছোট বাড়ি খোঁজা আবেদনকারী এবং সীমিত সরবরাহের বড় অ্যাপার্টমেন্ট খোঁজা ধনী ক্রেতাদের মধ্যকার বিভাজন আপাতত চলবে। পরবর্তী তথ্য প্রকাশ বা সংশোধনের কোনো তারিখ উল্লেখ করা হয়নি। সরকারি তথ্যসেবার সতর্কবার্তা অনুযায়ী, আবেদনের মোট সংখ্যা বদলাতেও পারে। আবেদনের এই প্রবণতা বাস্তবে বাড়ির মালিকানা পর্যন্ত কতটা গড়ায়, তা বুঝতে আয়তনভিত্তিক সরবরাহ, চূড়ান্ত চুক্তি ও সম্পন্ন ক্রয়ের তথ্য প্রয়োজন।

মূল বিষয়গুলো

• ২০২৬ সালের জানুয়ারি থেকে সেপ্টেম্বর পর্যন্ত সিউলে সাবস্ক্রিপশন আবেদনের ৭৯.৮ শতাংশ ছিল ছোট অ্যাপার্টমেন্টের জন্য; এক বছর আগে এ হার ছিল ৬০.৬ শতাংশ।
• সিউলের মাঝারি আয়তনের শ্রেণিতে আবেদন ৯৮,০৮৮ থেকে কমে ১৬,৭৯৯ হয়েছে; আবেদনে তাদের অংশ ৩৫.৫ শতাংশ থেকে নেমে ১১.৫ শতাংশে দাঁড়িয়েছে।
• আবেদনে অংশ বাড়লেও সিউল ও গিয়ংগিতে ছোট অ্যাপার্টমেন্টের আবেদনসংখ্যা কমেছে।
• মহানগর অঞ্চলে অ্যাপার্টমেন্টের প্রাক-বিক্রয় মূল্য ২২.২ শতাংশ বেড়ে প্রতি ৩.৩ বর্গমিটারে ২৬.৫৪ মিলিয়ন ওনে দাঁড়িয়েছে।
• দাম যথাক্রমে ৭৪.২ ও ৮৮.৩ শতাংশ বাড়লেও সিউল ও ইনচনে বড় অ্যাপার্টমেন্টের আবেদন বেড়েছে।
• আবেদনের পরিসংখ্যান আবাসন প্রস্তাবের প্রতি আগ্রহ বোঝায়, সম্পন্ন ক্রয় নয়; এই হিসাব সংশোধিতও হতে পারে।