সরবরাহে বিলম্ব ও ঋণ বৃদ্ধি নিয়ে আইনপ্রণেতাদের প্রশ্নের মুখে বাড়ির দাম তীব্রভাবে কমার সতর্কতা এলএইচ প্রধানের

দাম কমার পূর্বাভাস, আর বাড়তে থাকা সরবরাহ ঘাটতি

দক্ষিণ কোরিয়ার প্রধান সরকারি আবাসন নির্মাতা প্রতিষ্ঠান ২০২৬ সালের ১২ অক্টোবর জাতীয় পরিষদে কঠিন প্রশ্নের মুখে পড়ে: বার্ষিক ৫১,৭৮৩টি বাড়ি নির্মাণ শুরুর লক্ষ্যমাত্রার বিপরীতে মাত্র ১৩,২৯৩টির নির্মাণকাজ শুরুর পর্যায়ে পৌঁছেছে কেন, তা ব্যাখ্যা করতে হবে। এদিকে প্রতিষ্ঠানটির প্রেসিডেন্ট বন্ধকী ঋণ আরও কঠোর করার আহ্বান জানিয়ে বাড়ির দাম তীব্রভাবে কমে যাওয়ার সম্ভাবনার কথা বলছিলেন।

কোরিয়া ল্যান্ড অ্যান্ড হাউজিং করপোরেশনের (এলএইচ) প্রেসিডেন্ট লি সুং-হুন জাতীয় পরিষদের ভূমি, অবকাঠামো ও পরিবহনবিষয়ক কমিটির সামনে তাঁর পূর্বাভাসের পক্ষে যুক্তি দেন। বিতর্কের সময় উদ্ধৃত কোরিয়া রিয়েল এস্টেট বোর্ডের পরিসংখ্যান অনুযায়ী, সিউলে অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য টানা ৮৭ সপ্তাহ বেড়েছে। এতে সম্ভাব্য ক্রেতারা উদ্বিগ্ন যে বাড়ির দাম তাঁদের নাগালের বাইরে চলে যেতে পারে।

লির যুক্তি, সরবরাহ বাড়ানো এবং উচ্চ সুদের হার এই চাপ উল্টে দিতে পারে। তিনি আরও বলেন, ২০২৮ সাল থেকে পরিবারগুলো এলএইচের সরবরাহের প্রভাব অনুভব করতে শুরু করবে। এই সময়সীমা আজকের ক্রেতাদের আশ্বাস দেওয়া আর তাঁদের ব্যবহারযোগ্য আবাসন সরবরাহের মধ্যে ব্যবধান তৈরি করছে।

শুনানিতে তাঁর দাম-সংক্রান্ত পূর্বাভাসের বাইরেও নানা বিষয় উঠে আসে। ক্ষমতাসীন ডেমোক্রেটিক পার্টি ও বিরোধী পিপল পাওয়ার পার্টির আইনপ্রণেতারা নির্মাণে বিলম্ব, নির্মাণ শুরুর প্রতিবেদন বলতে কী বোঝায়, সাংগঠনিক পুনর্গঠন, ঋণ বৃদ্ধি এবং আনুমানিক ৯ ট্রিলিয়ন ওন ব্যয়ের একটি শিল্প উন্নয়ন প্রকল্প নিয়ে প্রশ্ন তোলেন।

বিভিন্ন পরিসংখ্যান একক সরবরাহ মোটের হিসাব নয়, বরং ভিন্ন ভিন্ন কর্মসূচির বিবরণ দেয়। ৫১,৭৮৩টির লক্ষ্যমাত্রাটি নির্মাণভিত্তিক সরকারি আবাসনের জন্য। লি আলাদাভাবে দেশজুড়ে ৯৬,০০০টি নির্মাণ শুরুর পরিকল্পনার কথা বলেন, যার মধ্যে বৃহত্তর সিউল অঞ্চলে ৮৬,০০০টি। আলোচনায় সরকারের ১১৫,০০০টি বাড়ি সরবরাহের আরেকটি লক্ষ্যমাত্রার কথাও আসে। এই বৃহত্তর মোটগুলোর পারস্পরিক সম্পর্ক শুনানিতে পুরোপুরি ব্যাখ্যা করা হয়নি।

বন্ধকী ঋণ নিয়ে লির বক্তব্য

বিতর্কের সূত্রপাত ৩০ সেপ্টেম্বর গিয়ংগি প্রদেশের ইয়ংইনে উন্নত সিস্টেম সেমিকন্ডাক্টর জাতীয় শিল্প কমপ্লেক্স এলাকায় এক ব্রিফিংয়ে। লি ১.৫ বিলিয়ন ওন বা তার কম দামের বাড়ির জন্য বন্ধকী ঋণের ৬০০ মিলিয়ন ওনের সীমা আরও কমানোর বিষয়টি আলোচনার প্রস্তাব দেন।

প্রথমবার বাড়ি কেনা ব্যক্তিদের সম্পত্তির মূল্যের ৭০% পর্যন্ত ঋণ নিতে দেওয়া প্রতিযোগিতামূলকভাবে বাড়ি কেনাকে উৎসাহিত করছে কি না, সে প্রশ্নও তোলেন তিনি। এই শতাংশকে ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাত বা এলটিভি বলা হয়। এতে সম্পত্তির মূল্যের সঙ্গে বন্ধকী ঋণের তুলনা করা হয়, তবে আলাদা আর্থিক সীমার কারণে ক্রেতার ঋণের পরিমাণ তারপরও সীমিত হতে পারে।

আলোচিত ঋণসীমাগুলো ছিল: ১.৫ বিলিয়ন ওন পর্যন্ত মূল্যের বাড়ির জন্য ৬০০ মিলিয়ন ওন, ১.৫ বিলিয়নের বেশি এবং ২.৫ বিলিয়ন ওন পর্যন্ত মূল্যের বাড়ির জন্য ৪০০ মিলিয়ন ওন, আর নিয়ন্ত্রিত এলাকায় ২.৫ বিলিয়ন ওনের বেশি মূল্যের বাড়ির জন্য ২০০ মিলিয়ন ওন। লির মন্তব্য ছিল আলোচনার প্রস্তাব, নতুন ঋণনীতি ঘোষণার কথা নয়।

নিরীক্ষা শুনানিতে লি বলেন, এটি তাঁর ব্যক্তিগত মত হিসেবে বহাল থাকলেও এলএইচের দায়িত্বের বাইরে আর্থিক নিয়ন্ত্রণ নিয়ে কথা বলায় তিনি দুঃখিত। নিজের অবস্থানকে তিনি স্পষ্টভাবে সরকারি নীতি থেকে আলাদা করেন।

বন্ধকী ঋণের নিয়ম নির্ধারণের বদলে সরকারি আবাসন নির্মাণ ও ব্যবস্থাপনার দায়িত্বে থাকা লি এই পার্থক্য ব্যাখ্যা করে বলেন:

এটি সরকারের নীতিগত অবস্থান নয়, আমার নিজস্ব মত।

অপেক্ষা করার পরামর্শ নিয়ে আইনপ্রণেতাদের প্রশ্ন

পিপল পাওয়ার পার্টির কিম ইউন-হে লিকে প্রশ্ন করেন, ঋণ পাওয়ার সুযোগ কমে গেলে তরুণ ও নববিবাহিত দম্পতিরা কীভাবে বাড়ি কিনবেন। একই দলের উম তে-ইয়ং প্রশ্ন তোলেন, সাধারণ পরিবার নগদ টাকায় বাড়ি কিনতে পারবে কি না। ঋণ সীমিত করার যুক্তি হিসেবে সরবরাহে বিলম্বকে ব্যবহার না করারও সতর্কতা দেন তিনি।

ডেমোক্রেটিক পার্টির চুং ইল-ইয়ং বলেন, চাহিদা দমন করা এলএইচ প্রেসিডেন্টের কাজ নয়। একই দলের আইনপ্রণেতা বক কি-ওয়াং উল্লেখ করেন, লি আগে প্রেসিডেন্টের ভূমি ও পরিবহনবিষয়ক সচিব ছিলেন, আর এখন এলএইচের প্রধান। ফলে তাঁর মন্তব্যকে নীতিগত সিদ্ধান্ত বলে ভুল হতে পারে।

লি দাম কমার প্রত্যাশার সঙ্গে নিজের পরামর্শের যোগসূত্র তুলে ধরেন। তাঁর মতে, ২০২১ সালে দামের সর্বোচ্চ অবস্থানের পর উচ্চ সুদের হারের কারণে যে পতন ঘটেছিল, তা আবারও হতে পারে।

ক্রেতাদের কেন তাড়াহুড়ো করার প্রয়োজন নেই, তা ব্যাখ্যা করে কমিটিকে লি বলেন:

বাজার স্থিতিশীল হলে, এখনই বাড়ি না কিনলে আপনি পিছিয়ে পড়বেন না।

এই আশ্বাস প্রতিষ্ঠিত ফলাফলের বদলে একটি পূর্বাভাসের ওপর নির্ভরশীল। দাম কতটা কমবে বা কবে কমবে, সে বিষয়ে লি কোনো তারিখ বা সংখ্যাগত হিসাব দেননি। তিনি বলেন, দাম কখন ঘুরে দাঁড়াবে তা তিনি জানেন না, তবে তাঁর ধারণা, এই পরিবর্তন সময়ের ব্যাপার। দাম নিয়ন্ত্রণে না এলে পদত্যাগ করবেন কি না জানতে চাইলে তিনি সম্মতি জানান।

বছরের বাকি সময়ে নির্মাণের লক্ষ্যমাত্রা পূরণ সম্ভব?

পিপল পাওয়ার পার্টির আইনপ্রণেতা জং হি-ইয়ং বলেন, ২ অক্টোবর পর্যন্ত এলএইচ ১৩,২৯৩টি নির্মাণকাজ শুরু করেছে, যা ৫১,৭৮৩টির বার্ষিক লক্ষ্যমাত্রার ২৫.৭%। বছরের শেষ নাগাদ লক্ষ্যমাত্রায় পৌঁছাতে বাকি ৩৮,৪৯০টি বাড়ি নির্মাণ শুরু করতে হবে, যা এ পর্যন্ত নথিভুক্ত সংখ্যার প্রায় তিন গুণ।

লি বলেন, লক্ষ্যমাত্রা অর্জন সম্ভব। তাঁর ভাষ্য অনুযায়ী, অনেক প্রকল্পে সরকারি ক্রয় পরিষেবার ঠিকাদার বাছাইয়ের কাজ চলছে; বাছাই শেষ হলেই নির্মাণ শুরু হতে পারে। বেসরকারি অংশীদারদের সঙ্গে করা প্রকল্পগুলোতেও পছন্দের দরদাতাদের অধিকাংশই নির্বাচিত হয়েছে। ফলে নভেম্বর বা ডিসেম্বরে উল্লেখযোগ্য সংখ্যক প্রকল্প শুরু করা সম্ভব।

এই ব্যাখ্যা আর আইনপ্রণেতাদের উদ্বেগের মধ্যে বাস্তব পার্থক্য রয়েছে: চুক্তি দেওয়ার কাছাকাছি থাকা প্রকল্প বার্ষিক পূর্বাভাসের পক্ষে যুক্তি হতে পারে, কিন্তু সেগুলো ইতিমধ্যে সক্রিয় নির্মাণস্থলে পরিণত হয়েছে, এমনটা নয়।

লি স্বীকার করেন, বছরের শেষ দিকে নির্মাণ শুরুর সংখ্যা জমা হওয়া একটি সমস্যা। তিনি বলেন, আইনসভায় আলোচনাসহ নির্মাণ শুরুর কাজ সারা বছরে আরও সমানভাবে ছড়িয়ে দেওয়ার উপায় বিবেচনা করবেন।

বাড়ি অধিগ্রহণভিত্তিক ভাড়া কর্মসূচিও সময়সূচির চেয়ে পিছিয়ে ছিল। ডেমোক্রেটিক পার্টির আইনপ্রণেতা কিম নাম-গুন বলেন, আগস্ট পর্যন্ত অগ্রগতি ছিল বছরে ১৮,০০০ বাড়ির লক্ষ্যমাত্রার মাত্র ১৩%। তিনি সতর্ক করেন, ২০৩০ সাল পর্যন্ত ১.১৯ মিলিয়ন সরকারি আবাসন সরবরাহের লক্ষ্যমাত্রার বড় অংশ এলএইচের ওপর পড়বে। তাই শেষ দিকে কাজের গতি বাড়লেও দুর্বল সরবরাহ উদ্বেগের বিষয়।

অনুমোদন ও আবেদন—দুটিই বিলম্বিত

বকেয়া কাজের পরিধি এ বছরের লক্ষ্যমাত্রার বাইরেও বিস্তৃত। জং বলেন, আগস্ট পর্যন্ত দেশজুড়ে ২০৯,২৭০টি বাড়ি প্রকল্প পরিকল্পনার অনুমোদন পেয়েছে, কিন্তু নির্মাণ শুরু হয়নি। এর মধ্যে ২৩,৮০২টি ২০২২ সালের আগে অনুমোদন পেয়েছিল, যা মোট বকেয়ার প্রায় ১১.৪%।

অনুমোদন একটি প্রশাসনিক ধাপ, তৈরি বাড়ি নয়। বাসিন্দারা ওঠার আগে ঠিকাদার নির্বাচন, সাইটের কাজ ও নির্মাণ সম্পন্ন করতে হয়। তাই অনুমোদন পাওয়া প্রকল্পের বড় তালিকা থাকলেই যে শিগগির আবাসন সরবরাহ হবে, তা নয়।

জং আরও বলেন, রাজধানী অঞ্চলের ৯৯টি সরকারি আবাসন ব্লকের মধ্যে ৭০টিতে, অর্থাৎ প্রায় ৭০.৭% ক্ষেত্রে, মূল আবেদনপর্ব বিলম্বিত হয়েছে। গড় বিলম্ব ছিল ১২.৮ মাস।

প্রাথমিক আবেদনের সময় ঘোষিত সময়সূচির ওপর নির্ভর করা পরিবারগুলো এই বিলম্বে ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে। লি স্বীকার করেন, অভিযোগ নিরসনে এলএইচ সব সময় যথেষ্ট সক্রিয় ছিল না। তিনি বলেন, কর্মীদের দ্রুত অভিযোগ সমাধানের নির্দেশ দেওয়া হয়েছে। ২০২২ ও ২০২৩ সালে অনুমোদিত বিলম্বিত প্রকল্পগুলোর কাজও এগিয়ে নেওয়ার প্রতিশ্রুতি দেন তিনি।

নির্মাণ শুরু বলতে কী বোঝায়?

পিপল পাওয়ার পার্টির কিম জং-জে এলএইচের সেই পদ্ধতি নিয়ে প্রশ্ন তোলেন, যেখানে নির্মাণ শুরুর কাগজপত্র গৃহীত হলেই প্রকল্পকে শুরু হয়েছে বলে গণনা করা হয়, এমনকি সরেজমিনে কাজ শুরুর আগেও। তিনি সংস্থাটির বিরুদ্ধে কাজের অগ্রগতি বাড়িয়ে দেখানোর অভিযোগ তোলেন এবং ‘প্রকৃত নির্মাণ শুরুর’ আলাদা ব্যবহৃত শব্দটির অর্থ নিয়ে প্রশ্ন করেন।

লি অভিযোগ অস্বীকার করে বলেন, এই প্রতিবেদন-পদ্ধতি দীর্ঘদিনের। তবে পরিভাষা বিভ্রান্তি তৈরি করেছে বলে তিনি মেনে নেন এবং তা পরিবর্তনের প্রতিশ্রুতি দেন। পাঠকদের জন্য এখানে একটি গুরুত্বপূর্ণ পার্থক্য রয়ে যায়: প্রশাসনিকভাবে কাজ শুরু হওয়া আর শ্রমিকদের নির্মাণকাজ শুরু করা একই ঘটনা নাও হতে পারে।

বৃহত্তর সিউল অঞ্চলে নতুন নির্মিত বাড়ি অধিগ্রহণভিত্তিক ভাড়া কর্মসূচির পরিসংখ্যানে বিষয়টি স্পষ্ট হয়। সেপ্টেম্বরের শেষ নাগাদ লক্ষ্যমাত্রা ৪০,০৮৫টির বিপরীতে নথিভুক্ত নির্মাণ শুরুর সংখ্যা ছিল ১১,২৭৭, অর্থাৎ ২৮.১%। এসব পরিসংখ্যান ভিন্ন একটি কর্মসূচির। হিসাবের মধ্যে পুনরাবৃত্তি আছে কি না যাচাই না করে এগুলোকে নির্মাণভিত্তিক সরকারি আবাসনের ১৩,২৯৩টির সঙ্গে যোগ করা উচিত নয়।

এলএইচ ওই কর্মসূচিতে চতুর্থ প্রান্তিকে প্রায় ২৯,০০০টি নির্মাণকাজ শুরুর পরিকল্পনা করেছিল। এর মধ্যে প্রায় ২১,০০০টি, অর্থাৎ প্রায় ৭২%, দ্রুততর নির্মাণ শুরুর পদ্ধতিতে এগোনোর কথা। এ পদ্ধতিতে নির্মাণ শুরুর নথি দাখিলের পর নির্মাণ ব্যয় যাচাই এবং অধিগ্রহণ চুক্তির পরিবর্তন করা যায়।

আইনপ্রণেতারা সতর্ক করেন, নির্মাণ শুরুর সনদ পাওয়া থেকে সরেজমিনে কাজ শুরু হতে ছয় মাস পর্যন্ত লাগতে পারে। তাই ডিসেম্বরের শেষে কাগজপত্রের লক্ষ্যমাত্রা পূরণ হলেই বাস্তবে সমপরিমাণ নির্মাণকাজ হয়েছে, তা প্রমাণ হয় না।

ঋণের পূর্বাভাস ভিন্ন, তবে ইঙ্গিত একই দিকে

সরকারি প্রতিষ্ঠানসংক্রান্ত তথ্য প্রকাশব্যবস্থা আলিওর বরাত দিয়ে প্রকাশিত পরিসংখ্যানে বলা হয়েছে, আগের বছরের শেষে এলএইচের ঋণের পরিমাণ ছিল ১৭৩.৬৫৬৭ ট্রিলিয়ন ওন এবং ঋণ-ইকুইটি অনুপাত ছিল ২৩০.৭৯%। অর্থাৎ দায় ছিল ইকুইটির প্রায় ২.৩১ গুণ। এ অনুপাত একা কোনো প্রতিষ্ঠান তার দায় পরিশোধে অক্ষম, এমন ঘোষণা নয়।

পিপল পাওয়ার পার্টির আইনপ্রণেতা ইউ সাং-বম বলেন, চলতি বছর ঋণের পরিমাণ প্রায় ১৯৭ ট্রিলিয়ন ওন এবং ২০৩০ সালে তা ৩৭২ ট্রিলিয়ন ওনে পৌঁছাতে পারে। আরেক আইনপ্রণেতা শিন সুং-বম ২০৩০ সালের জন্য ৩৭৩ ট্রিলিয়ন ওনের পূর্বাভাস দেন। হিসাব দুটির মধ্যে ১ ট্রিলিয়ন ওনের পার্থক্য রয়েছে; এর কোনো ব্যাখ্যা দেওয়া হয়নি।

ইউর হিসাব অনুযায়ী, ঋণ ১৭৫ ট্রিলিয়ন ওন বা প্রায় ৮৮.৮% বাড়বে। সুদ পরিশোধের সক্ষমতা অনুপাত ঋণাত্মক থাকা অবস্থায় এলএইচ কীভাবে ৯৪০,০০০টি ভাড়া বাড়ি সরবরাহ করবে, সে প্রশ্নও তোলেন তিনি। এই অনুপাত আয়ের সঙ্গে সুদ ব্যয়ের তুলনা করে; ঋণাত্মক ফল মানে ব্যবহৃত আয়ের পরিমাপ সুদ ব্যয় মেটাতে যথেষ্ট নয়। এলএইচকে ‘জম্বি কোম্পানি’ বলে তাঁর মন্তব্যটি ছিল রাজনৈতিক মূল্যায়ন, আনুষ্ঠানিক দেউলিয়াত্ব ঘোষণার সিদ্ধান্ত নয়।

লি আর্থিক চাপের জন্য তৃতীয় প্রজন্মের নতুন শহরের ক্ষতিপূরণ, নির্মাণকাজের ঘনত্ব এবং প্রায় ৫০% বেড়ে যাওয়া নির্মাণ ব্যয়কে দায়ী করেন। তিনি বলেন, ঋণ সংস্থাটির ব্যয় পুনরুদ্ধারের সক্ষমতার চেয়ে দ্রুত বাড়ছে বলে এলএইচ ও ভূমি মন্ত্রণালয় বাজেট সহায়তা চাইছে।

পুনর্গঠন, জনবল ও ভাড়া সরবরাহের জটিলতা

এলএইচের কিছু অংশ আলাদা করা এবং সরকারি জমির সরাসরি উন্নয়নের দিকে এগোনো আবাসন সরবরাহের সক্ষমতা দুর্বল করবে কি না, তা নিয়ে আইনপ্রণেতারা প্রশ্ন তোলেন। ইউ সতর্ক করেন, জমি বিক্রির আয় দিয়ে ভাড়া আবাসনের লোকসান মেটানোর যে ব্যবস্থা রয়েছে, পরিবর্তনটি তা ক্ষতিগ্রস্ত করতে পারে।

ডেমোক্রেটিক পার্টির আইনপ্রণেতা কাং দেউক-গু উদ্বেগ প্রকাশ করেন, আলাদা করা সম্পদ কোম্পানির ঘাড়ে ভাড়া আবাসনের লোকসান ও ঋণের দায় পড়তে পারে। পিপল পাওয়ার পার্টির আইনপ্রণেতা জং ডং-মানও জনবল সংকট এবং ইউনিয়নের ঘোষিত সাধারণ ধর্মঘটের হুমকির কথা উল্লেখ করেন। লি বলেন, প্রস্তাবিত বিভাজন নিয়ে এলএইচ নিজের অবস্থান তৈরি করছে এবং প্রয়োজনীয় সাংগঠনিক কাঠামো ও জনবল পর্যালোচনা করছে।

ডেমোক্রেটিক পার্টির ইয়ম তে-ইয়ং কাজের চাপ বাড়ায় উল্লেখযোগ্যসংখ্যক নতুন কর্মী নিয়োগের আহ্বান জানান। লি স্বীকার করেন, প্রকল্পের পরিমাণ ও কাজের বৈচিত্র্য—দুটিই বেড়েছে। তিনি বলেন, জনবল নিয়োগ ও কর্মীদের বেতন নিয়ে সরকারি দপ্তরগুলোর সঙ্গে আলোচনা চলছে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের আবাসন ও ভূমিনীতিবিষয়ক প্রধান কিম ইয়ং-গুক বলেন, ২০২৪ সাল থেকে নিয়মিত কর্মীর সংখ্যা প্রায় ৪০০ বেড়েছে এবং কর্মীদের মূল প্রকল্পগুলোতে পুনর্বিন্যাস করা হয়েছে। তবে আরও কর্মীর প্রয়োজন রয়েছে বলে তিনি স্বীকার করেন এবং ভবিষ্যতে নিয়মিত ও অস্থায়ী—দুই ধরনের নিয়োগ নিয়েই আলোচনার কথা জানান।

কিম আরও বলেন, মন্ত্রণালয় আর্থিক কর্তৃপক্ষের সঙ্গে ভাড়া আবাসনে সহায়তার হার বাড়ানো নিয়ে আলোচনা করছে। লির যুক্তি, ভবিষ্যতে ভাড়া আবাসনের বড় অংশের ভাড়া বাজারদরের কাছাকাছি হবে, যা এলএইচের আর্থিক অবস্থায় সহায়তা করবে। এই বক্তব্য ব্যয় পুনরুদ্ধারের বিষয়টি ব্যাখ্যা করে, কিন্তু সীমিত আয়ের পরিবারগুলোর জন্য বাড়িগুলো কতটা সাশ্রয়ী হবে, তা স্পষ্ট করে না।

দ্রুতগতির শিল্প প্রকল্পে ব্যয় নিয়ে নতুন বিতর্ক

এলএইচের আবাসন নির্মাণে বিলম্বের বিপরীতে সাবেক গুয়াংজু সামরিক বিমানবন্দর এলাকায় প্রস্তাবিত হোনাম সেমিকন্ডাক্টর জাতীয় শিল্প কমপ্লেক্সের দ্রুত অগ্রগতির কথা তুলে ধরা হয়। পিপল পাওয়ার পার্টির আইনপ্রণেতা কাং দে-সিক প্রশ্ন করেন, প্রকল্পটি অন্য জাতীয় শিল্প উন্নয়ন প্রকল্পের তুলনায় দ্রুত এগোল কেন।

২৯ জুলাই এলাকাটিকে সম্ভাব্য স্থান হিসেবে বেছে নেওয়া হয়। পরদিনই এলএইচকে অংশ নিতে বলা হয় এবং ৩ আগস্ট নকশা-সংক্রান্ত কাজের দায়িত্ব দেওয়া হয়। নকশার ঠিকাদার বাছাইয়ের সময়সীমা স্বাভাবিক ১০৭ দিন থেকে কমিয়ে ৫৮ দিন করা হয়।

ভূমি মন্ত্রণালয় যেসব ৩০টি জাতীয় শিল্প কমপ্লেক্সে এলএইচের অংশগ্রহণ চেয়েছিল, তার মধ্যে ১০টির উন্নয়ন-শর্ত পর্যালোচনা তখনও চলছিল। ২০২৩ সালে সম্ভাব্য স্থান হিসেবে চিহ্নিত হয়ে নকশা-সংক্রান্ত কাজের পর্যায়ে পৌঁছানো ছয়টি প্রকল্পের মধ্যে ইয়ংইন সেমিকন্ডাক্টর কমপ্লেক্স ছাড়া বাকি সবগুলোর ক্ষেত্রে অংশগ্রহণের অনুরোধ থেকে কাজ দেওয়া পর্যন্ত এক বছরের বেশি সময় লেগেছিল।

কাংয়ের কার্যালয় মোট ব্যয় প্রায় ৯ ট্রিলিয়ন ওন বলে হিসাব করেছে: সাবেক বিমানবন্দর এলাকা অধিগ্রহণে ৫ ট্রিলিয়ন ওন এবং উন্নয়নে ৪ ট্রিলিয়ন ওন। প্রায় ২.৫ মিলিয়ন পিয়ং এলাকার ৭০% বিক্রি হবে ধরে প্রতি পিয়ং আনুমানিক ব্যয় দাঁড়ায় ৫.১৪ মিলিয়ন ওন। এক পিয়ং প্রায় ৩.৩ বর্গমিটারের সমান।

এই হিসাব ২০২৪ সালে গুয়াংজুর অ্যাডভান্সড ডিস্ট্রিক্ট ৩-এ শিল্প জমির প্রতি পিয়ং ২.৪১ মিলিয়ন ওন দামের প্রায় ২.১ গুণ এবং ২০২০ সালে বিটগ্রিন জাতীয় শিল্প কমপ্লেক্সের ৭৭০,০০০ ওন দামের ৬.৭ গুণ। এই তুলনাগুলো ভিন্ন স্থানের ও ভিন্ন বছরের বিক্রয়মূল্যের; একই ধরনের সম্পত্তির তুলনা নয়।

শিল্প উন্নয়নের ব্যয় কে বহন করবে?

কাংয়ের কার্যালয়ের হিসাব অনুযায়ী, পরিকল্পিত ১.৫৭৫ মিলিয়ন পিয়ং শিল্প জমি প্রতি পিয়ং ৪ মিলিয়ন ওনে বিক্রি করলে আনুমানিক একক উন্নয়ন ব্যয়ের তুলনায় প্রায় ১.৭৯৫৫ ট্রিলিয়ন ওনের সাধারণ হিসাবে ঘাটতি থাকবে। প্রতি পিয়ং ৩ মিলিয়ন ওনে বিক্রি করলে ঘাটতি বেড়ে প্রায় ৩.৩৭০৫ ট্রিলিয়ন ওন হবে। এগুলো বিভিন্ন পরিস্থিতির হিসাব, নিশ্চিত প্রকল্প লোকসান নয়।

উন্নয়নের আগে তাদের হিসাবে প্রায় ৪ ট্রিলিয়ন ওন মূল্য থাকা সত্ত্বেও অধিগ্রহণমূল্য আনুমানিক ৫ ট্রিলিয়ন ওন ধরা হয়েছে কেন, তা নিয়েও কার্যালয়টি প্রশ্ন তোলে। সামরিক বিমানবন্দর স্থানান্তর ব্যবস্থায় পুরোনো স্থানের বিনিময়ে নতুন বিমানবন্দর নির্মাণ করে রাষ্ট্রকে হস্তান্তরের কথা রয়েছে। ফলে অধিগ্রহণ ও উন্নয়ন ব্যয় কীভাবে ভাগ করা হবে, তার ওপর শিল্প জমির দাম এবং সরকারি অর্থব্যয়—দুটিই নির্ভর করতে পারে।

এলএইচ জানায়, সেমিকন্ডাক্টর খাতের প্রতিযোগিতা সক্ষমতায় সহায়তার জন্য সমান্তরাল প্রক্রিয়া ব্যবহার করে কমপ্লেক্সটির কাজ দ্রুত এগিয়ে নেওয়ার পরিকল্পনা রয়েছে। ভূমি মন্ত্রণালয় জানায়, স্থান নির্বাচন করা হয়েছে অবস্থান, শিল্প কৌশল এবং কোম্পানিগুলোর চাহিদা বিবেচনায়। শিল্প জমির চূড়ান্ত বিক্রয়মূল্য বা অর্থায়নের চূড়ান্ত ব্যবস্থা নির্ধারণ করা হয়নি।

লির আবাসন পরিকল্পনাতেও সমান্তরাল প্রক্রিয়ার কথা রয়েছে। সোরিপুল ও তেরুংয়ে অনুমোদন, ক্ষতিপূরণ, ভবন ভাঙা ও জমি প্রস্তুতির কাজ একই সময়ে চালানোর পরিকল্পনা করেছে এলএইচ, যাতে ভিত্তিপ্রস্তর স্থাপনের কাজ এক বছরের বেশি এগিয়ে আনা যায়। ২০২৭ সাল থেকে পুরোনো ভাড়া আবাসন পুনর্নির্মাণ এবং অব্যবহৃত জমি কাজে লাগিয়ে আরও নগর উন্নয়ন প্রকল্প নেওয়ার পরিকল্পনা রয়েছে।

মান, ব্যক্তিগত সম্পত্তি ও পরবর্তী ধাপ

আবাসনের মান নিয়েও উদ্বেগ ছিল। ডেমোক্রেটিক পার্টির মুন জং-বক নবদম্পতিদের জন্য ‘হোপ টাউন’ প্রকল্পগুলোতে মেরামতের হাজারো অনুরোধের কথা উল্লেখ করেন এবং ঠিকাদারদের বিরুদ্ধে ব্যবস্থা নিয়ে প্রশ্ন তোলেন। লি ত্রুটি ও মান ব্যবস্থাপনা আরও কঠোর করার প্রতিশ্রুতি দেন। নির্মাণ ব্যয়ের সঙ্গে যুক্ত অধিগ্রহণ চুক্তিতে মামলা ও ঋণ আদায়ের সমস্যার সমাধানে পদক্ষেপ নেওয়ার আহ্বান জানান মো গিয়ং-জং; লি বলেন, এ বিষয়ে ব্যবস্থাপনার পদক্ষেপ পর্যালোচনা করা হচ্ছে।

লি বড় আকারের ভাড়া বাড়ি, পাতাল রেল স্টেশনের কাছাকাছি আরও আবাসন এবং ভাড়ার ও বিক্রির ইউনিটে তুলনীয় মানের নির্মাণসামগ্রী ও নকশার প্রতিশ্রুতিও দেন। এসব পরিকল্পনার মূল্যায়ন করতে হবে বিদ্যমান প্রকল্পগুলোর অভিযোগের পাশাপাশি; এগুলোকে ইতিমধ্যে সম্পন্ন উন্নতি হিসেবে বিবেচনা করা যাবে না।

বন্ধকী ঋণ নিয়ে বিতর্কের মধ্যে লির নিজের সম্পত্তি নিয়েও প্রশ্ন ওঠে। তিনি বলেন, জুনের শুরুতে একটি দোগোক অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করেছেন এবং মে মাসে সেজংয়ের একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির চুক্তি করেছেন। এলএইচ জানায়, ভাড়াটিয়ার চুক্তির মেয়াদ শেষ না হওয়ায় সেজংয়ের মালিকানা হস্তান্তর অক্টোবরের শেষে হওয়ার কথা।

লি বলেন, ঋণ না নিয়ে প্রায় ৮০০ মিলিয়ন ওনে সেজংয়ের অ্যাপার্টমেন্টটি কিনেছিলেন এবং সামান্য ১.৪ বিলিয়ন ওনের বেশি দামে বিক্রি করতে সম্মত হয়েছেন। কিম মি-এ এই অভিজ্ঞতার সঙ্গে ৬০০ মিলিয়ন ওনের ঋণসীমায় ১.৫ বিলিয়ন ওনের বাড়ি কিনতে ক্রেতাদের ৯০০ মিলিয়ন ওন নগদ লাগার বিষয়টির তুলনা করেন।

তাৎক্ষণিক অগ্রগতির ধাপগুলো বছরের শেষ দিকে কেন্দ্রীভূত, আর লির ভাষ্য অনুযায়ী পরিবারগুলো নতুন সরবরাহের প্রভাব অনুভব করবে ২০২৮ সাল থেকে:

• ২০২৬ সালের অক্টোবরের শেষ: সেজং অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানা হস্তান্তর সম্পন্ন হওয়ার কথা।
• ২০২৬ সালের নভেম্বর ও ডিসেম্বর: এলএইচের বার্ষিক লক্ষ্যমাত্রা পূরণে সহায়ক হবে বলে লির উল্লেখ করা নির্মাণকাজের গতি বৃদ্ধি।
• ২০২৬ সালের শেষ: প্রশাসনিক নথিভুক্তি ও সরেজমিন নির্মাণের পার্থক্যসহ বার্ষিক নির্মাণ শুরুর হিসাব মূল্যায়ন।
• ২০২৭ সাল থেকে: নগর এলাকায় ভিত্তিপ্রস্তর স্থাপনের কাজ বাড়ানোর পরিকল্পনা।
• ২০২৮: পরিবারগুলো সরবরাহ বৃদ্ধির প্রভাব অনুভব করতে শুরু করবে বলে লির উল্লেখ করা সময়।
• ২০৩০: সরকারি আবাসনের লক্ষ্যমাত্রা এবং ঋণ তীব্রভাবে বেড়ে যাওয়ার পূর্বাভাসের সময়সীমা।

মূল বিষয়

• বন্ধকী ঋণের সীমা আরও কঠোর করার প্রস্তাবকে লি নিজের ব্যক্তিগত মত বলেছেন, সরকারি নীতি নয়; এলএইচের দায়িত্বের বাইরে কথা বলায় তিনি দুঃখ প্রকাশ করেছেন।
• ২ অক্টোবর পর্যন্ত নির্মাণভিত্তিক সরকারি আবাসনের নথিভুক্ত নির্মাণ শুরুর সংখ্যা ছিল বার্ষিক লক্ষ্যমাত্রার ২৫.৭%।
• নভেম্বর ও ডিসেম্বরে উল্লেখযোগ্য কাজ হবে বলে লি আশা করছেন, তবে নির্মাণ শুরুর নথি দাখিলের আগেই সরেজমিন কাজ শুরু নাও হতে পারে।
• আইনপ্রণেতারা ২০৩০ সালের ঋণের পূর্বাভাস হিসেবে ৩৭২ ট্রিলিয়ন ওন ও ৩৭৩ ট্রিলিয়ন ওনের হিসাব তুলে ধরেছেন।
• পুনর্গঠন, আবাসনের মান ও শিল্প উন্নয়ন ব্যয় নিয়ে সমালোচনার মুখে এলএইচ আরও অর্থায়ন ও কর্মী চাইছে।
• দাম কতটা বা কবে কমবে, সে বিষয়ে কোনো সময়সীমা বা পরিমাণ উল্লেখ করা হয়নি। অতিরিক্ত সরবরাহের প্রভাব পরিবারগুলো ২০২৮ সাল থেকে অনুভব করবে বলে লি জানিয়েছেন।