মূলধনি মুনাফার কর ৭৫ শতাংশে পৌঁছানোর আশঙ্কায় সম্পত্তি বিক্রিতে দক্ষিণ কোরীয় তারকাদের হিড়িক

করঝড়ে বিলাসবহুল সম্পত্তি বিক্রি করছেন কোরীয় তারকারা

দক্ষিণ কোরিয়ার বিনোদন জগতের প্রভাবশালীরা দেশের সবচেয়ে অভিজাত আবাসন বাজার থেকে দ্রুত বিনিয়োগ গুটিয়ে নিচ্ছেন। কারণ, কঠোর করব্যবস্থায় তাঁদের মুনাফার তিন-চতুর্থাংশ পর্যন্ত চলে যেতে পারে। মূলধনি মুনাফার করের ছাড়ের মেয়াদ মে মাসের শুরুতে শেষ হতে চলেছে। এর আগে গার্লস ডে সদস্য লি হিয়েরি, অভিনেতা হা জং-উ ও কিম তে-হি এবং আরও অনেক তারকা সিউলের সবচেয়ে কাঙ্ক্ষিত এলাকায় কোটি কোটি ডলারের সম্পত্তি বিক্রির জন্য তালিকাভুক্ত করেছেন। বিক্রির তালিকায় রয়েছে হান্নাম দ্য হিল কমপ্লেক্সের বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট, গাংনামের ব্যস্ততম সড়কগুলোর বাণিজ্যিক ভবন এবং ফ্যাশনেবল ইয়ন্নাম-দং এলাকার খুচরা ব্যবসার সম্পত্তি। সব মিলিয়ে এগুলোর মূল্য কয়েক শ কোটি ওন।

তাড়াহুড়োর কারণ হলো, আবাসন করব্যবস্থায় জটিল পুনর্বিন্যাসের ফলে নির্দিষ্ট কিছু সম্পত্তির মালিকের কার্যকর মূলধনি মুনাফার করের হার ৭৫ শতাংশে পৌঁছাতে পারে। বর্তমান ব্যবস্থায় সম্পত্তির মালিকানার মেয়াদ ও ধরন অনুযায়ী করের হার ৬ থেকে ৪৫ শতাংশ। নতুন অতিরিক্ত কর বিশেষভাবে প্রযোজ্য হবে নির্ধারিত জল্পনাপ্রবণ এলাকায় করপোরেট প্রতিষ্ঠানের মাধ্যমে একাধিক সম্পত্তির মালিকদের ওপর। সিউলের গাংনাম, সংপা ও ইয়ংসানের বড় অংশ এই শ্রেণির মধ্যে পড়ে। কোরীয় ঢেউয়ের বৈশ্বিক বিস্তারের সময়ে যেসব তারকা বিপুল আবাসনসম্পত্তির মালিক হয়েছেন, তাঁদের ক্ষেত্রে এখন বিক্রি করা আর আগামী মাসে বিক্রি করার মধ্যে অতিরিক্ত করের পার্থক্য কয়েক শ কোটি ওন হতে পারে।

দক্ষিণ কোরিয়ার তারকাদের পছন্দের বিনিয়োগমাধ্যম দীর্ঘদিন ধরেই আবাসনসম্পত্তি। গত এক দশকে নাটক, চলচ্চিত্র ও কে-পপ রপ্তানি থেকে তাঁদের আয় উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে। ব্ল্যাকপিংকের সদস্য, বিটিএসের সদস্য এবং খ্যাতিমান অভিনেতাদের মতো তারকাদের বিজ্ঞাপনের জন্য বিলাসবহুল ফ্যাশন হাউস ও বৈশ্বিক ব্র্যান্ডগুলো মোটা অঙ্কের অর্থ দিচ্ছে। এসব তারকা তাঁদের সম্পদ বিনিয়োগ করেছেন বাস্তব সম্পদে, বিশেষ করে গাংনামে। সেখানে সম্পত্তির মূল্য নিয়মিতভাবে মূল্যস্ফীতি ও প্রচলিত বিনিয়োগের মুনাফাকে ছাড়িয়ে গেছে। বর্তমান কর পরিবর্তন সম্পদ সংরক্ষণের এই কৌশলকে ব্যাহত করার হুমকি দিচ্ছে। ফলে কিছু ক্ষেত্রে একাধিক ভবন এবং কয়েক শ কোটি ওনের সম্পদমূল্য নিয়ে গড়া পোর্টফোলিও দ্রুত পুনর্মূল্যায়ন করতে হচ্ছে।

৯ মে-র সময়সীমার হিসাব

বিক্রির এই হুড়োহুড়ি বুঝতে হলে ৯ মে থেকে কার্যকর হতে যাওয়া করের স্তরগুলো বিবেচনা করতে হবে। বর্তমানে দক্ষিণ কোরিয়ায় আবাসনসম্পত্তি বিক্রির মূলধনি মুনাফার ওপর ৬ থেকে ৪৫ শতাংশ কর আরোপ করা হয়। বিক্রেতার আয়কর স্তর এবং সম্পত্তিটি প্রধান আবাসস্থল হিসেবে গণ্য হবে কি না, তার ওপর করের হার নির্ভর করে। তবে আসন্ন পরিবর্তনে করপোরেশনের মালিকানাধীন বিনিয়োগসম্পত্তি এবং একাধিক বাড়ির মালিক ব্যক্তি—এই দুই শ্রেণির ওপর বিশেষ অতিরিক্ত কর আরোপ করা হবে।

৯ মে থেকে সিউল ও পার্শ্ববর্তী গিয়ংগি প্রদেশের নির্ধারিত জল্পনাপ্রবণ এলাকায় দুটি বাড়ির মালিকদের মূল করের সঙ্গে আরও ২০ শতাংশ কর দিতে হবে। তিন বা তার বেশি সম্পত্তির মালিকদের ওপর অতিরিক্ত ৩০ শতাংশ কর আরোপ হবে। সর্বোচ্চ ৪৫ শতাংশ মূল করের সঙ্গে স্থানীয় আয়করের অতিরিক্ত করও যোগ হবে, যা মোট করের পরিমাণে প্রায় ৪.৫ শতাংশ যোগ করে। ফলে সবচেয়ে ব্যয়বহুল এলাকায় উচ্চমূল্যের লেনদেনে মোট করের বোঝা তাত্ত্বিকভাবে ৭৫ শতাংশে পৌঁছাতে পারে।

নীতিটির সূচনা হয়েছিল সাবেক প্রেসিডেন্ট মুন জে-ইনের প্রশাসনের সময়ে। উত্তপ্ত আবাসন বাজার ঠান্ডা করতে তারা জল্পনামূলক বিনিয়োগ নিরুৎসাহিত করার উদ্যোগ নিয়েছিল। তাঁর উত্তরসূরি সাবেক প্রেসিডেন্ট ইউন সুক-ইওল শুরুতে কঠোরতর পদক্ষেপগুলো পিছিয়ে দেন। এতে সাময়িক স্বস্তি তৈরি হয় এবং তারকা ও ধনী বিনিয়োগকারীরা তাঁদের সম্পত্তির মালিকানা কাঠামো পুনর্বিন্যাসের সুযোগ পান। স্থগিতাদেশের মেয়াদ শেষ হওয়ায় মুন আমলের নীতিগুলো শিগগিরই পুরোপুরি কার্যকর হবে।

তারকাদের বড় বিক্রি: কে কী বিক্রি করছেন

বিক্রির হিড়িকে সিউলের সবচেয়ে ব্যয়বহুল এলাকাগুলোতে বিলাসবহুল সম্পত্তির তালিকা বেড়ে গেছে। ৩২ বছর বয়সী অভিনেত্রী ও সাবেক গার্লস ডে সদস্য লি হিয়েরি গাংনাম জেলার একটি বাণিজ্যিক ভবন ১৪.৫ বিলিয়ন ওনে (প্রায় ৯৮ লাখ ডলার) বিক্রির জন্য তালিকাভুক্ত করেছেন। ভবনটিতে মাটির নিচে দুটি তলা এবং মাটির ওপরে ছয়টি তলা রয়েছে; মোট আয়তন ৬৮৪.৪ বর্গমিটার। ২০২২ সালের আগস্টে এম্পো নামের একটি পারিবারিক করপোরেশনের মাধ্যমে জায়গাটি কেনেন লি। বিদ্যমান স্থাপনাটি ভেঙে সেখানে বর্তমান ভবনটি নির্মাণ করেন। অধিগ্রহণ কর ও নির্মাণব্যয়সহ মোট বিনিয়োগের পরিমাণ আনুমানিক ১০.৭ বিলিয়ন ওন। তালিকাভুক্ত দামে বিক্রি হলে নতুন কর কার্যকর হওয়ার আগে তাঁর প্রায় ৪ বিলিয়ন ওন মুনাফা হতে পারে।

৪৬ বছর বয়সী অভিনেত্রী কিম তে-হি ইতিমধ্যেই কৌশলগতভাবে কয়েকটি সম্পত্তি বিক্রি করেছেন। ২০২৪ সালের নভেম্বরে তিনি সিউলের ইয়ংসান জেলার হান্নাম দ্য হিলের একটি বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট ১২.৭৭ বিলিয়ন ওনে বিক্রি করেন। ২০১৮ সালের আগস্টে এটি তিনি ৪.২৩ বিলিয়ন ওনে কিনেছিলেন। সাত বছরে এ লেনদেনে মূলধনি মুনাফা হয়েছে প্রায় ৮.৪ বিলিয়ন ওন। এ ছাড়া, মার্চে গাংনাম স্টেশনের কাছে একটি পাঁচতলা খুচরা বাণিজ্যিক ভবন ২০.৩ বিলিয়ন ওনে বিক্রি করেছেন বলে জানা গেছে। ২০১৪ সালের জুনে ১৩.২ বিলিয়ন ওনে কেনা ভবনটি বিক্রি করে তিনি ৭.১ বিলিয়ন ওন মুনাফা করেছেন। স্বামী রেইনের সঙ্গে কিমের ২০২০ সাল পর্যন্ত সিউল ও ক্যালিফোর্নিয়ার আরভাইনে একটি বাড়িসহ মোট ৮১.৪ বিলিয়ন ওনের আবাসনসম্পত্তি ছিল বলে জানা গেছে।

৪৮ বছর বয়সী অভিনেতা হা জং-উও এই বিক্রির ধারায় যোগ দিয়েছেন। তিনি সিউলের জংনো ও সংপা জেলার দুটি ভবন বিক্রি করেছেন বলে জানা গেছে। মার্চে পশ্চিম সিউলের একটি বাণিজ্যিক ভবন ১১.৯ বিলিয়ন ওনে বিক্রি করে তিনি প্রায় ৪.৬ বিলিয়ন ওন মুনাফা করেন। ২০১৮ সালের জুলাইয়ে ভবনটি তিনি ৭.৩ বিলিয়ন ওনে কিনেছিলেন। ভবনটির প্রধান ভাড়াটে ছিল স্টারবাকস। তারকাবিনিয়োগকারীদের মধ্যে ভাড়ার আয় এবং সম্পত্তির মূল্যবৃদ্ধি—দুইয়ের আশায় এ ধরনের বাণিজ্যিক খুচরা সম্পত্তি জনপ্রিয় হওয়ার উদাহরণ এটি।

উল্লেখযোগ্য অন্য বিক্রির মধ্যে রয়েছে ৪৬ বছর বয়সী অভিনেতা জো জং-সুকের গাংনাম জেলার একটি ভবন বিক্রি। ২০২৪ সালের আগস্টে স্ত্রী ও গায়িকা গামির সঙ্গে প্রতিষ্ঠিত একটি করপোরেশনের মাধ্যমে তিনি ভবনটি ১১ বিলিয়ন ওনে বিক্রি করেন এবং এতে মূলধনি মুনাফা হয় ৭ বিলিয়ন ওন বলে জানা গেছে। সাবেক মডেল ৫০ বছর বয়সী ব্যুন জং-মিন ২০২৪ সালের জুনে ইয়ংসান জেলার একটি ছোট ভবন বিক্রি করে প্রায় ২.৩ বিলিয়ন ওন মুনাফা করেন। কে-পপ গায়িকা সোইউ, যিনি আগে সিস্টার দলের সদস্য ছিলেন, এপ্রিলে ইয়ন্নাম-দংয়ের ভবনটি বিক্রি করেন। ২০১৬ সালে ১.৫ বিলিয়ন ওনে কেনা ভবনটি প্রায় দ্বিগুণ দামে বিক্রি হয়েছে। অভিনেত্রী হান হিয়ো-জুও ২০১৭ সালে ৫.৫ বিলিয়ন ওনে কেনা সিউলের কেন্দ্রীয় এলাকার একটি সম্পত্তি গত নভেম্বরে ৮ বিলিয়ন ওনে বিক্রি করেন।

করপোরেট কাঠামো ও নিয়ন্ত্রক সংস্থার নজরদারি

এসব লেনদেনের অনেক ক্ষেত্রেই সম্পত্তি পারিবারিক করপোরেশন বা বিশেষভাবে প্রতিষ্ঠিত ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানের নামে রাখা হয়েছে। করের সুবিধা পেতে উচ্চ সম্পদশালীদের মধ্যে এটি প্রচলিত কৌশল। দক্ষিণ কোরিয়ার কর আইন অনুযায়ী, পাঁচ বছরের বেশি সময় ধরে প্রতিষ্ঠিত করপোরেশনকে সম্পত্তি অধিগ্রহণের সময় ৪.৬ শতাংশ কর দিতে হয়। নতুন প্রতিষ্ঠান বা ব্যক্তিগত ক্রেতাদের ক্ষেত্রে এই হার ৯.৪ শতাংশ। এ ছাড়া করপোরেট মালিকানায় অবচয় হিসাব ও ব্যয় বাদ দেওয়ার নিয়ম আলাদা হওয়ায় সম্পত্তি ধরে রাখার সময়ে করযোগ্য আয় কমানো যায়।

তবে এসব কাঠামোর ওপর জাতীয় কর পরিষদের নজরদারি বেড়েছে। কে-পপ দল ২পিএমের সদস্য ও “কিং দ্য ল্যান্ড”সহ একাধিক নাটকের তারকা লি জুনহো ২০২৪ সালের সেপ্টেম্বরে সিউল আঞ্চলিক কর দপ্তরের নিবিড় তদন্তের মুখে পড়েন। গাংনামের সিনসা-দং এলাকায় চারতলা বাণিজ্যিক ভবন কেনার বিষয়ে এ তদন্ত হয়। পরিবারের জেএফ কোম্পানির মাধ্যমে ১৭.৫ বিলিয়ন ওনে ভবনটি কেনার লেনদেনে করপোরেট কাঠামো ব্যবহার করে কর ফাঁকির সন্দেহ তৈরি হয়। তাঁর ব্যবস্থাপনা সংস্থা জেওয়াইপি এন্টারটেইনমেন্টের বক্তব্য, অতিরিক্ত কর ধার্য হয়ে থাকলে তা পুরোপুরি পরিশোধ করা হয়েছে এবং তা কর কর্তৃপক্ষ ও প্রতিনিধিদের ভিন্ন ব্যাখ্যার ফল, ইচ্ছাকৃত কর ফাঁকির নয়। ঘটনাটি তারকাবিনিয়োগকারীদের সামনে থাকা ঝুঁকির দিকটি তুলে ধরে।

করপোরেট প্রতিষ্ঠানের মাধ্যমে আবাসনসম্পত্তিতে বিনিয়োগের বিষয়টি আরও বিতর্কিত হয়েছে, কারণ কর বাড়ানোর পাশাপাশি সরকার ঋণ দেওয়ার নিয়মও কঠোর করছে। মুন প্রশাসন ঋণ পরিশোধের অনুপাত এবং ঋণ-সম্পত্তি মূল্য অনুপাতের (এলটিভি) সীমা জমি, শপিং আর্কেড ও অফিসটেলের মতো অনাবাসিক সম্পত্তিতেও সম্প্রসারিত করেছিল। স্থানীয় আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে নেওয়া ঋণের ক্ষেত্রে বর্তমানে এলটিভি অনুপাত ৭০ শতাংশ। তবে জুলাই থেকে গাংনাম, সংপা ও ইয়ংসানের জনপ্রিয় এলাকায় অনাবাসিক ভবনের ঋণে এই সীমা ৪০ শতাংশ করা হবে। এতে সম্পত্তি কেনার জন্য ঋণনির্ভর বিনিয়োগের সুযোগ উল্লেখযোগ্যভাবে কমে যাবে।

শিল্পখাতের বিশেষজ্ঞরা সতর্ক করে বলেছেন, কর বৃদ্ধি ও ঋণের বিধিনিষেধ একসঙ্গে কার্যকর হলে অভিজাত আবাসন বাজার অস্থিতিশীল হতে পারে। বেসরকারি আবাসনবিষয়ক গবেষণা প্রতিষ্ঠান এসজি ল্যাবের গবেষক জো হিয়ন-তেক ঋণসংক্রান্ত পরিবর্তন নিয়ে বিশ্লেষণ দিয়েছেন।

এলটিভি বিধিনিষেধের কারণে ঋণ পাওয়ার সুযোগ সীমিত হলে খুচরা বিনিয়োগকারীদের বিনিয়োগে আরও বাধার মুখে পড়তে হবে। জনপ্রিয় এলাকাগুলোর বাড়িওয়ালারা জুলাইয়ের আগে সম্পত্তি বিক্রি করতে চাইলে দামে কিছুটা অস্থিরতা দেখা যেতে পারে।

তারকামহলের বাইরেও বাজারের প্রভাব

তারকাদের কোটি ডলারের লেনদেন সংবাদ শিরোনাম হলেও, কর পরিবর্তন সিউলের বিলাসবহুল আবাসন বাজারকে অভাবনীয় উচ্চতায় নিয়ে যাওয়া আরও বিস্তৃত ধনী বিনিয়োগকারী গোষ্ঠীকে প্রভাবিত করছে। গাংনামের মতো জেলায় একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম নিয়মিতভাবে ৩০ লাখ থেকে ৭০ লাখ ডলারে পৌঁছায়, যা দক্ষিণ কোরিয়ার গড় বেতনের তুলনায় অসামঞ্জস্যপূর্ণ বলে মনে হয়। তারকাদের এই বিক্রি ইঙ্গিত দিতে পারে যে অভিজাত আবাসন থেকে কর পরবর্তী মুনাফা নতুন করে হিসাব করতে গিয়ে প্রাতিষ্ঠানিক ও ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীরা দামের আরও অস্থিরতা তৈরি করতে পারেন।

কঠোর কর ও ঋণনীতির সমন্বয় আবাসন বিনিয়োগ নিয়ে দক্ষিণ কোরিয়ার দৃষ্টিভঙ্গিতে বড় পরিবর্তনের ইঙ্গিত। বছরের পর বছর দেশটির অভিজাতদের সম্পদ গড়ার প্রধান মাধ্যম ছিল আবাসনসম্পত্তি। ফ্যাশনেবল এলাকার বাণিজ্যিক ভবন থেকে ভাড়ার আয় এবং সম্পত্তির উল্লেখযোগ্য মূল্যবৃদ্ধি—দুই-ই পাওয়া যেত। নতুন ব্যবস্থার লক্ষ্য হলো বিনিয়োগকে জল্পনামূলক সম্পত্তি ধরে রাখার বদলে উৎপাদনশীল অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডের দিকে চালিত করা। তবে সমালোচকদের যুক্তি, এসব পদক্ষেপে বিনিয়োগকারীরা কেবল বিকল্প সম্পদশ্রেণি বা বিদেশের বাজারের দিকে ঝুঁকতে পারেন।

শিল্পখাতের বিশ্লেষকদের মতে, এসব বিক্রির সময়সূচি আতঙ্কের বদলে পরিশীলিত আর্থিক পরিকল্পনারই প্রতিফলন। ৯ মে-র আগে সম্পত্তি বিক্রি করে বিক্রেতারা বর্তমান করের হার নিশ্চিত করছেন। অন্যদিকে ক্রেতারা আসন্ন করের বোঝা পুরোপুরি জেনেই সম্পদ কিনছেন। এতে সাময়িকভাবে লেনদেনের পরিমাণ বাড়বে; এরপর একাধিক সম্পত্তির মালিকদের জন্য মালিকানার খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়ে যাওয়ায় বাজার শীতল হতে পারে।

মূল বিষয়গুলো

• দক্ষিণ কোরিয়ায় আবাসনসম্পত্তি বিক্রির মূলধনি মুনাফার কর ৯ মে থেকে উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়বে। জল্পনাপ্রবণ এলাকায় একাধিক সম্পত্তির মালিক করপোরেশনের ক্ষেত্রে হার ৭৫ শতাংশে পৌঁছাতে পারে।
• সময়সীমার আগে সিউলের গাংনাম, ইয়ংসান ও জংনো জেলায় লি হিয়েরি, কিম তে-হি, হা জং-উ, জো জং-সুক ও সোইউসহ তারকারা বিলাসবহুল সম্পত্তি বিক্রির জন্য তালিকাভুক্ত করেছেন বা বিক্রি করেছেন।
• নির্ধারিত এলাকায় দুটি বাড়ির মালিকদের ওপর অতিরিক্ত ২০ শতাংশ এবং তিন বা তার বেশি বাড়ির মালিকদের ওপর ৩০ শতাংশ কর বসবে। এর সঙ্গে ৬ থেকে ৪৫ শতাংশ মূল কর যুক্ত হবে।
• জুলাই থেকে অভিজাত জেলাগুলোতে অনাবাসিক সম্পত্তির ঋণ-সম্পত্তি মূল্য অনুপাত ৭০ শতাংশ থেকে কমিয়ে ৪০ শতাংশ করা হবে। এতে বিনিয়োগের জন্য ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা আরও সীমিত হবে।
• কর পদক্ষেপগুলোর সূচনা মুন জে-ইনের প্রশাসনের সময়ে। পরে ইউন সুক-ইওলের সরকার সেগুলো সাময়িকভাবে স্থগিত করেছিল। এখন সেগুলো কার্যকরের সময়সীমা এসেছে।
• করপোরেট মালিকানা কাঠামোর ওপর নজরদারি বেড়েছে। পারিবারিক কোম্পানির মাধ্যমে লি জুনহোর ১৭.৫ বিলিয়ন ওনের ভবন কেনার মতো লেনদেন তদন্ত করছে জাতীয় কর পরিষদ।