ডব্লিউটিও অঙ্গীকারের কারণে নীতিগত বিকল্প সীমিত, টোকিওতে কনডোর দাম রেকর্ড উচ্চতায়

টোকিওতে কনডোর দাম কেন বাড়ছে এবং তা ঠেকানোর উপায় কেন সীমিত

চলতি বছর টোকিওর নতুন কনডোর বাজারে দাম নতুন রেকর্ড ছুঁয়েছে, এতে চাপে পড়েছে স্থানীয় পরিবারগুলো এবং নীতিনির্ধারকেরাও পড়েছেন পরীক্ষার মুখে। রিয়েল এস্টেট ইকোনমিক ইনস্টিটিউটের তথ্য অনুযায়ী, এপ্রিল থেকে সেপ্টেম্বরের মধ্যে টোকিও মহানগর এলাকায় নতুন নির্মিত কনডোর গড় দাম ৯৪.৮৯ মিলিয়ন ইয়েনে পৌঁছেছে। আগের বছরের একই সময়ের তুলনায় তা ১৯.৩ শতাংশ বেশি। এর পেছনে রয়েছে সরবরাহের ঘাটতি, বিনিয়োগকারীদের জোরালো চাহিদা এবং দুর্বল ইয়েন—যার কারণে বিদেশি মুদ্রায় অর্থ দেওয়া ক্রেতাদের কাছে জাপানের সম্পত্তি তুলনামূলক সস্তা মনে হচ্ছে। বিদেশি ক্রেতাদের ভূমিকা নিয়ে বিতর্ক তীব্র হয়েছে, তবে সরকারের প্রাথমিক অনুসন্ধানে দেখা যাচ্ছে, লেনদেনে তাদের অংশ এখনও সীমিত।

নতুন বিধি বিবেচনার আগে কী ঘটছে, তা নথিবদ্ধ করার উদ্যোগ নিয়েছেন কর্মকর্তারা। প্রধানমন্ত্রী সানায়ে তাকাইচি ভূমি মন্ত্রণালয়কে বিদেশি নাগরিকেরা কতগুলো কনডো কিনছেন তা শনাক্ত করে দ্রুত ফল প্রকাশের নির্দেশ দিয়েছেন। বসন্তকাল থেকে ভূমি, অবকাঠামো, পরিবহন ও পর্যটন মন্ত্রণালয় (এমএলআইটি) সম্পত্তির নিবন্ধন নথি বিশ্লেষণ করে ক্রেতাদের জাতীয়তা ও অবস্থান শনাক্ত করছে। প্রাথমিক ইঙ্গিত বলছে, বিদেশি ক্রেতাদের অংশ সীমিত। তবে সরবরাহ কম এমন বাজারে অল্প সংখ্যক কেনাকাটাও দামে প্রভাব ফেলতে পারে।

বিদেশি ক্রয় সীমিত বা নিষিদ্ধ করার আহ্বানের সামনে কাঠামোগত বাধা রয়েছে। ১৯৯০-এর দশকে জাপান বিশ্ব বাণিজ্য সংস্থায় (ডব্লিউটিও) যোগ দেওয়ার সময় সমান আচরণের মূলনীতি গ্রহণ করেছিল, যা রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে জাতীয়তার ভিত্তিতে বিধিনিষেধ আরোপ কঠিন করে তোলে। ওই অঙ্গীকারগুলো নতুন করে লিখতে সময় লাগবে এবং বাণিজ্য অংশীদারদের আপত্তিও উঠতে পারে। জাতীয় পর্যায়ে সহজে ব্যবহারযোগ্য পদক্ষেপ কম থাকায়, প্রথম দৃশ্যমান পদক্ষেপ এসেছে বেসরকারি খাত থেকে। বড় আবাসন নির্মাতারা দ্রুত পুনর্বিক্রি নিরুৎসাহিত করতে চুক্তির শর্ত কঠোর করেছে, কারণ এমন বিক্রি দামের আকস্মিক উল্লম্ফন ঘটাতে পারে।

ফলে বাজারে চাহিদা সরবরাহকে ছাড়িয়ে যাচ্ছে, আর সরকার ও শিল্পখাত—দুই পক্ষই আইনি সীমার মধ্যে থেকে এবং সামাজিক উত্তেজনা না বাড়িয়ে কার্যকর পদক্ষেপ খুঁজছে।

সরবরাহ ও ইয়েনের প্রভাবে চাহিদা, দামে রেকর্ড

টোকিওর কনডোর বাজারচক্রে চাহিদার পাশাপাশি সরবরাহের ঘাটতিও বড় ভূমিকা রাখছে। গত এক দশকে নতুন বাড়ির সরবরাহ উল্লেখযোগ্যভাবে কমেছে। ২০১৪ সালে মহানগর এলাকাজুড়ে নির্মাতারা প্রায় ৪৫,০০০টি নতুন ইউনিট বাজারে এনেছিলেন। ২০২৪ সালে তা কমে দাঁড়ায় প্রায় ২৩,০০০-এ। পুনর্নির্মাণে বিলম্ব, নির্মাণ ও জমির বাড়তি খরচ এবং নির্মাণশিল্পে সীমিত সক্ষমতা—সব মিলিয়ে উৎপাদন বাধাগ্রস্ত হয়েছে। যখন বিক্রির জন্য বাড়ির সংখ্যা কম থাকে, তখন প্রতিটি নতুন প্রকল্পে ক্রেতার প্রতিযোগিতা বাড়ে এবং দামও ক্রমে বেড়ে যায়।

মুদ্রার বিনিময় হারও চাপ বাড়িয়েছে। সাম্প্রতিক বছরগুলোতে ইয়েনের দরপতনে ডলার, ইউরো বা অন্য শক্তিশালী মুদ্রার মালিক ক্রেতাদের কাছে কার্যকর দাম কমেছে। ডলারে অর্থ জোগাড় করা কোনো ক্রেতার ক্ষেত্রে মুদ্রার বিনিময় হারে ১০ শতাংশ পরিবর্তন স্থানীয় বাজারে দামের বৃদ্ধির বড় অংশ পুষিয়ে দিতে পারে। এই সুযোগের সঙ্গে অস্থির বিশ্বে নিরাপদ বাজার হিসেবে টোকিওর ক্রমবর্ধমান আকর্ষণও যুক্ত হয়েছে। বিনিয়োগকারীরা স্থিতিশীল রাজনৈতিক পরিবেশ, বিস্তৃত বন্ধকি ঋণের বাজার এবং কেন্দ্রের ওয়ার্ডগুলোতে ভাড়ার জোরালো চাহিদা দেখছেন।

দেশে কম সুদে ঋণ পাওয়ার বিষয়টিও গুরুত্বপূর্ণ। বৈশ্বিক মানদণ্ডে জাপানে বন্ধকি ঋণের সুদের হার এখনও কম। কেন্দ্রীয় ব্যাংকের নীতিতে ধীরে ধীরে পরিবর্তন এলেও অনেক পরিবারের জন্য স্থির সুদের ঋণ এখনও সাশ্রয়ী। ঋণের কম খরচ বেশি দামে বাড়ি কেনাকে সমর্থন করে—বিশেষ করে যখন জোনিং, জমির প্রাপ্যতা এবং নির্মাণসূচির কারণে ইউনিটের সংখ্যা সীমিত থাকে। কম সুদ, মুদ্রার প্রভাব ও সীমিত সরবরাহের সমন্বয়েই এ বছর রেকর্ড গড় গড় দাম দেখা গেছে।

বিদেশি ক্রেতারাই কি প্রধান কারণ

বিদেশি মালিকানা নজর কাড়ে, কারণ তা চোখে পড়ে; আর মুদ্রার ব্যবধানের কারণে দাম বাড়ার সঙ্গে বিদেশি চাহিদার যোগসূত্র টানা সহজ মনে হয়। তবে বিদ্যমান তথ্য আরও জটিল চিত্র দেখায়। এমএলআইটির নিবন্ধন নথি পর্যালোচনা, যার ফল প্রকাশের কথা রয়েছে, তাতে দেখা গেছে—জনপরিসরের বিতর্কে সাধারণত যতটা ধারণা করা হয়, কেনাকাটায় বিদেশিদের অংশ তার চেয়ে কম। সাম্প্রতিক এক জরিপে দেখা গেছে, টোকিওতে নতুন সম্পত্তির ক্রেতাদের প্রায় ৩ শতাংশের ঠিকানা বিদেশে। তবে নাগরিকত্বের পুরো চিত্র এটি নয়, কারণ কিছু বিদেশি নাগরিক জাপানে বসবাস ও কাজ করেন। তবু এতে ইঙ্গিত মেলে, বিদেশি পুঁজির দখলে বাজারটি চলে যায়নি।

সরবরাহ কম থাকলে বিদেশিদের সামান্য উপস্থিতিও দাম নির্ধারণে প্রভাব ফেলতে পারে, বিশেষত নতুন স্টেশন বা জলতীরবর্তী পুনর্নির্মাণ প্রকল্পের কাছের চাহিদাসম্পন্ন এলাকায়। খ্যাতনামা প্রকল্পের ইউনিটগুলোতে বাড়িতে বসবাস করতে চান এমন ক্রেতা ও বিনিয়োগকারী—দুই ধরনের ক্রেতাই আসতে পারেন। কিছু ক্রেতা নির্মাণ শেষ হওয়ার আগেই চুক্তি পুনর্বিক্রি করে মুনাফা করেন। এতে পরবর্তী প্রকল্পের চাওয়া দাম বেড়ে যেতে পারে। এ কারণেই নির্মাতারা জাতীয়তা নির্বিশেষে সব ক্রেতার জন্য দ্রুত পুনর্বিক্রি ঠেকানোর শর্ত চুক্তিতে যুক্ত করতে শুরু করেছেন।

জনগণের উদ্বেগের জবাব দিতে গিয়ে বিদেশিবিদ্বেষ উসকে না দেওয়ার ব্যাপারে সতর্ক রয়েছেন সরকারি কর্মকর্তারা। বিদেশি ক্রয়ের প্রকৃত মাত্রা নিরূপণ এবং পরিচয় শনাক্তকরণ ও তথ্য প্রদানের নিয়ম জোরদার করাই অগ্রাধিকার; এর মধ্যে নিবন্ধন নথির তথ্য আরও স্পষ্ট করার বিষয়ও রয়েছে। আবাসন ও থাকার নিয়ম আরও জোরালোভাবে কার্যকর করার উদ্যোগও চলছে, যাতে আবাসিক ব্যবহারের জন্য বিক্রি হওয়া ইউনিট অবৈধভাবে পর্যটকদের স্বল্পমেয়াদি ভাড়ায় রূপান্তরিত না হয়।

সংক্ষেপে, বিদেশি চাহিদা কয়েকটি কারণের একটি মাত্র। প্রধান চালিকাশক্তি মৌলিক অর্থনীতি: এক দশক ধরে কমতে থাকা সরবরাহের সঙ্গে স্থিতিশীল নগর চাহিদার যোগ, এমন এক বাজারে যেখানে ঋণ সস্তা এবং মুদ্রার দরপতন বিশ্ব বিনিয়োগকারীদের কাছে টোকিওর আকর্ষণ বাড়িয়েছে।

ডব্লিউটিওর নিয়ম কেন জাতীয়তার ভিত্তিতে বিধিনিষেধ আরোপে বাধা দেয়

জাতীয়তার ভিত্তিতে বৈষম্য নিরুৎসাহিত করা বাণিজ্য অঙ্গীকারের কারণে জাপানের নীতিগত সুযোগ সীমিত। উরুগুয়ে রাউন্ডের মধ্য দিয়ে গড়ে ওঠা বহুপক্ষীয় বাণিজ্যব্যবস্থা ডব্লিউটিও প্রতিষ্ঠা করে এবং সর্বাধিক সুবিধাপ্রাপ্ত দেশ ও জাতীয় আচরণের মতো নীতিগুলো অন্তর্ভুক্ত করে। এসব নীতির অর্থ, যেসব খাতে অঙ্গীকার প্রযোজ্য, সেখানে কোনো সদস্যের বিদেশি ব্যক্তির সঙ্গে নিজ দেশের নাগরিকের চেয়ে কম অনুকূল আচরণ করা উচিত নয়। ১৯৯৫ সালে ডব্লিউটিও যুগে প্রবেশের সময় জাপান রিয়েল এস্টেট লেনদেনে উদার অবস্থান বেছে নিয়েছিল, যাতে বিদেশি বিনিয়োগ আকৃষ্ট হয় এবং সম্পত্তি কেনায় জাতীয়তার ভিত্তিতে বিধিনিষেধ এড়ানো যায়।

তাত্ত্বিকভাবে এই অবস্থান বদলানো সম্ভব, তবে বাস্তবে কঠিন। অঙ্গীকার পরিবর্তনে সাধারণত বাণিজ্য অংশীদারদের সঙ্গে আলোচনা করতে হয় এবং পাল্টা চাপের মুখে পড়তে হতে পারে। যেসব দেশের নাগরিকেরা জাপানে বিনিয়োগ করেন, তারা আপত্তি জানাতে পারেন বা ক্ষতিপূরণ চাইতে পারেন। যুক্তরাষ্ট্র ও অস্ট্রেলিয়াসহ কিছু অর্থনীতি জমি কেনার ক্ষেত্রে বিদেশি ও দেশীয় ক্রেতাদের মধ্যে পার্থক্য করার সুযোগ তাদের ব্যবস্থায় রেখেছে। জাপান তেমন সীমা রাখেনি; তাই নীতি পরিবর্তন করতে চাইলে তাকে আরও কঠিন বাধা পেরোতে হবে।

জাতীয় নিরাপত্তার ক্ষেত্রে ব্যতিক্রম রয়েছে। ২০২১ সালে জাপান এমন একটি আইন পাস করে, যার আওতায় সরকার সেলফ-ডিফেন্স ফোর্সের ঘাঁটি ও পারমাণবিক স্থাপনার মতো গুরুত্বপূর্ণ স্থানের আশপাশের জমির ব্যবহার পর্যালোচনা ও নিয়ন্ত্রণ করতে পারে। এই কাঠামোতে নজরদারি এবং জমির ব্যবহার জাতীয় নিরাপত্তা নিয়ে উদ্বেগ তৈরি করলে সম্ভাব্য হস্তক্ষেপের বিষয় রয়েছে। তবে এতে বিদেশি নাগরিকদের কেনাকাটার ওপর দেশব্যাপী নিষেধাজ্ঞা তৈরি হয়নি, কিংবা বেসরকারি আবাসন বাজারে চলমান দামবৃদ্ধির বিষয়টিরও সমাধান হয় না।

এই সীমার মধ্যে সবচেয়ে বাস্তবসম্মত বিকল্প হলো এমন নিরপেক্ষ ব্যবস্থা, যা সব ক্রেতা ও বিক্রেতার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। স্বল্পমেয়াদি জল্পনামূলক কেনাবেচা নিরুৎসাহিত করা বা খালি ইউনিটের মালিকানার খরচ বাড়ানোর মতো পদক্ষেপ জাতীয়তাকে লক্ষ্য করে না এবং বাণিজ্য বিধি মেনেই সাজানো যেতে পারে। রাজনৈতিক জটিলতা হলো, এ ধরনের পদক্ষেপ দেশীয় বিনিয়োগকারী ও পরিবারকেও প্রভাবিত করে।

দ্রুত পুনর্বিক্রি ঠেকাতে নির্মাতাদের উদ্যোগ

সরকারি বিকল্প সীমিত থাকায় বেসরকারি প্রতিষ্ঠানগুলোই আগে পদক্ষেপ নিয়েছে। কোনো প্রকল্পের দাম বাড়িয়ে দিতে পারে এমন দ্রুত পুনর্বিক্রি ঠেকাতে বড় নির্মাতারা বিক্রয়চুক্তির শর্ত কঠোর করেছে। টোকিওর জলতীরবর্তী একটি বড় আবাসন প্রকল্পের সম্ভাব্য ক্রেতাদের এক প্রতিষ্ঠান জানিয়েছে, হস্তান্তরের আগে ইউনিট পুনর্বিক্রি করলে জমা দেওয়া অর্থ বাজেয়াপ্ত হবে এবং চুক্তি বাতিল করা হবে। আরেকটি প্রতিষ্ঠান টোকিওর একাধিক প্রকল্পে পাঁচ বছর পুনর্বিক্রি নিষিদ্ধ করেছে; নিয়ম ভাঙলে সম্পত্তির দামের ২০ শতাংশ জরিমানা দিতে হবে। জাতীয়তা বা বসবাসের স্থান নির্বিশেষে এসব পদক্ষেপ সব ক্রেতার জন্য প্রযোজ্য।

এ ধরনের শর্ত কোনো বিশেষ ধরনের ক্রেতাকে নয়, নির্দিষ্ট আচরণকে লক্ষ্য করে। নির্মাণ শেষ হওয়ার আগে চুক্তির মালিকানা হস্তান্তর, কখনও বড় অঙ্কের বাড়তি দামে, নতুন “তুলনীয়” দাম তৈরি করতে পারে এবং পরবর্তী ক্রেতাদের কাছে চাওয়া দামকে প্রভাবিত করতে পারে। দ্রুত বিক্রির প্রণোদনা কমানোর লক্ষ্য হলো ইউনিটের বড় অংশ বাড়িতে বসবাস করবেন এমন ক্রেতাদের হাতে রাখা এবং কোনো প্রকল্পের মধ্যে দাম স্থিতিশীল করা। ব্যাপকভাবে চালু হলে, কেন্দ্রের ওয়ার্ডগুলোতে চাহিদাসম্পন্ন নতুন প্রকল্পের ক্ষেত্রে এসব শর্ত কার্যত শিল্পের মানদণ্ড হয়ে উঠতে পারে।

সম্পত্তিতে বসবাসের সম্ভাবনা রয়েছে এমন পরিবারকে অগ্রাধিকার দিতেও নির্মাতাদের কিছু বিক্রয়পদ্ধতি রয়েছে। লটারি, বসবাসের ঘোষণা, একই নামে একাধিক কেনাকাটার সীমা এবং অর্থায়নের কঠোর যাচাই—এসবের ফলে ব্যবসার উদ্দেশ্যে ইউনিট জমিয়ে রাখা কঠিন হয়। ন্যায্য সুযোগের সঙ্গে যথাযথ যাচাইয়ের ভারসাম্য রাখা, জাতীয়তার ভিত্তিতে বৈষম্য না করা এবং নির্মাণের অর্থ জোগাতে প্রয়োজনীয় প্রাক-বিক্রি বজায় রাখাই চ্যালেঞ্জ।

জাতীয়তাকে লক্ষ্য না করে কী কী পদক্ষেপ নেওয়া যেতে পারে

নীতিগত আলোচনা এখন কে কিনছে, সেখান থেকে সরে বাজার কীভাবে চলছে—সেদিকে যাচ্ছে। উৎস বা জাতীয়তা নির্বিশেষে প্রযোজ্য বিভিন্ন পদক্ষেপে দামের চাপ কিছুটা কমানো যেতে পারে, অথবা অন্তত স্থানীয় বাসিন্দাদের জন্য ন্যায্যতা বাড়ানো সম্ভব।

• সবার জন্য দ্রুত পুনর্বিক্রিতে কর বাড়ানো। কেনার অল্প সময়ের মধ্যে সম্পত্তি বিক্রি করে অর্জিত মুনাফায় বেশি কর আরোপ করলে দ্রুত পুনর্বিক্রি কম আকর্ষণীয় হবে। জাপানে স্বল্পমেয়াদি মালিকানার ক্ষেত্রে ব্যক্তিদের ওপর ইতিমধ্যে বেশি হারে কর রয়েছে। তবে কর্তৃপক্ষ হস্তান্তরের আগের চুক্তি বিক্রিও এর আওতায় এনে নিয়ম কঠোর করতে পারে, অথবা বেশি করের সময়সীমা বাড়াতে পারে। তবে জীবনের প্রকৃত প্রয়োজনে বাধ্য হয়ে সম্পত্তি বিক্রি করতে হলে, সেই বিক্রির ওপর অন্যায্য বোঝা পড়ছে কি না, তা সতর্কভাবে বিবেচনা করা দরকার।

• খালি বাড়ির মালিকানার খরচ বাড়ানো। মালিকের জাতীয়তা নির্বিশেষে অব্যবহৃত ইউনিটের ওপর শূন্য-আবাসন কর আরোপ করলে সেগুলো ভাড়া বা বিক্রিতে উৎসাহ তৈরি হতে পারে। বিশ্বজুড়ে বেশ কয়েকটি শহর খালি সম্পত্তি আবার বাজারে আনতে এ ধরনের কর ব্যবহার করে। সংস্কারকাজ বা প্রমাণিত আর্থিক দুরবস্থার ক্ষেত্রে ছাড় দিলে নীতি ন্যায্য রাখা যায়।

• সরবরাহ বাড়ানো। দামের চাপ কমানোর সবচেয়ে নিশ্চিত উপায় হলো আরও বাড়ি নির্মাণ। অব্যবহৃত অফিসকে আবাসনে রূপান্তরের অনুমোদন দ্রুত করা, ভালো যোগাযোগব্যবস্থাসম্পন্ন এলাকায় অনুমোদিত মেঝে-আয়তন অনুপাত সামান্য বাড়ানো এবং বেশি ঘনবসতির উপযোগী অবকাঠামো গড়ে তোলার মাধ্যমে সময়ের সঙ্গে আরও ইউনিট সরবরাহ করা সম্ভব। শুধু বিলাসবহুল উঁচু ভবন নয়, মধ্যম দামের আবাসনেও লক্ষ্যভিত্তিক ভর্তুকি দেওয়া যেতে পারে।

• দাম না বাড়িয়ে প্রথমবারের ক্রেতাদের সহায়তা। নির্দিষ্ট আয়ের সীমার নিচে থাকা পরিবারকে ডাউন পেমেন্ট সহায়তা, বাড়ি কেনার সময়কার খরচ কমানো বা বন্ধকি ঋণের গ্যারান্টি দিলে স্থানীয় ক্রেতারা প্রতিযোগিতায় সুবিধা পাবেন। তবে সরবরাহ অপরিবর্তিত থাকলে ব্যাপক ঋণ-সহায়তা দাম বাড়ানোর ঝুঁকি তৈরি করে।

• স্বচ্ছতা বাড়ানো। সম্পত্তি কেনার সময় ক্রেতার জাতীয়তা বা বসবাসের অবস্থা নিয়ে প্রমিত তথ্য সংগ্রহ করে সামগ্রিক ও পরিচয়-গোপন রাখা আকারে প্রকাশ করলে বিদেশি ক্রেতাদের ভূমিকা নিয়ে বিতর্কের মীমাংসা হতে পারে। প্রকৃত মালিকানা-সংক্রান্ত নিয়ম আরও জোরদার করলে রিয়েল এস্টেটে অস্পষ্ট মালিকানার কাঠামো ব্যবহারও সীমিত করা যায়।

• আবাসনের ব্যবহারবিধি কার্যকর করা। আবাসিক ইউনিট অবৈধ স্বল্পমেয়াদি ভাড়ায় ব্যবহার হচ্ছে না তা নিশ্চিত করলে প্রতিবেশীদের সুরক্ষা হয় এবং বাসিন্দাদের জন্য সরবরাহও বজায় থাকে।

অন্যান্য দেশ কী পদক্ষেপ নিয়েছে এবং জাপানের জন্য এর অর্থ কী

বিদেশি ক্রেতাদের লক্ষ্য করে কয়েকটি বাজার বিভিন্ন পদক্ষেপ পরীক্ষা করেছে, তবে সেসব সিদ্ধান্ত তাদের নিজস্ব আইনি কাঠামো ও বাণিজ্য অঙ্গীকারের প্রতিফলন। কানাডা ২০২৩ সাল থেকে বিদেশিদের বাড়ি কেনার ওপর সাময়িক নিষেধাজ্ঞা আরোপ করে, পরে তা বাড়িয়েছে। সিঙ্গাপুরে নাগরিক ও স্থায়ী বাসিন্দাদের তুলনায় অনাবাসীদের জন্য অতিরিক্ত ক্রেতা-স্ট্যাম্প শুল্ক অনেক বেশি। অস্ট্রেলিয়া বিদেশি কেনাকাটার বেশির ভাগই নতুন নির্মাণে সীমাবদ্ধ রাখে এবং বিদ্যমান বাড়ি অবৈধভাবে কেনা ঠেকাতে কঠোরভাবে আইন কার্যকর করে। নিউজিল্যান্ড ২০১৮ সালে অনাবাসীদের বিদ্যমান বাড়ি কেনায় বিধিনিষেধ আরোপ করে, তবে চুক্তিভিত্তিক কিছু ব্যতিক্রম রেখেছে।

এসব উদাহরণে বিভিন্ন ধরনের পদক্ষেপ দেখা গেলেও, জাপার সীমাবদ্ধতার কারণও স্পষ্ট হয়। প্রতিটি দেশের বাণিজ্য অঙ্গীকার ও অভ্যন্তরীণ আইন আলাদা। ডব্লিউটিও যুগে জাপানের নীতিতে সম্পত্তি লেনদেনে দেশীয় ক্রেতাদের জন্য বিশেষ সুবিধা সংরক্ষিত ছিল না; বিনিয়োগ আকর্ষণে টোকিও উন্মুক্ততার ওপর নির্ভর করেছে। জাতীয়তার ভিত্তিতে বিধিনিষেধ আরোপে হঠাৎ মোড় নেওয়া জটিল ও বিতর্কিত হবে। নীতিনির্ধারকেরা বরং এমন নিরপেক্ষ পদক্ষেপে বেশি মনোযোগ দিতে পারেন, যা সব ক্রেতার প্রণোদনা বদলাবে, এবং বর্তমান উচ্চ দামের ভিত্তি তৈরি করা সরবরাহের বাধাগুলো দূর করবে।

কর্মকর্তা ও অর্থনীতিবিদদের বক্তব্য

তথ্য বোঝার এবং আইনি সীমার মধ্যে নীতি রাখার প্রয়োজনীয়তার ওপর জোর দিয়েছেন মন্ত্রীরা। ভূমিমন্ত্রী সামাজিক সংহতি বজায় রেখে কনডো লেনদেন-সংক্রান্ত সমস্যা সমাধানে অন্যান্য সংস্থার সঙ্গে কাজ করার অঙ্গীকার করেছেন। এমএলআইটির নিবন্ধন-নথিভিত্তিক পর্যালোচনা এই উদ্যোগের কেন্দ্রে রয়েছে; এতে বিদেশি ক্রেতাদের প্রকৃত অংশ কত বড়, তা স্পষ্ট হবে বলে আশা করা হচ্ছে। পর্যালোচনার সঙ্গে যুক্ত একজন বলেছেন, জনপরিসরের বিতর্কে যতটা ধারণা করা হয়, অংশটি তার চেয়ে কম বলে মনে হচ্ছে।

একজনকেই দোষী খোঁজার ব্যাপারে সতর্ক করেছেন অর্থনীতিবিদেরা। দাই-ইচি লাইফ রিসার্চ ইনস্টিটিউটের নির্বাহী প্রধান অর্থনীতিবিদ ওসামু তানাকা বলেছেন, মনোযোগ সীমিত না রেখে বিস্তৃত হওয়া উচিত।

বিদেশি নাগরিকদের কেনা রিয়েল এস্টেটের হার কম হলেও, তা দাম বাড়াতে প্রভাব ফেলতে পারে। যেহেতু একটিমাত্র কারণ নেই, তাই সমন্বিত পদক্ষেপ দরকার।

এই মত বর্তমান কৌশলের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ: দাম বাড়ায় এমন আচরণ নিয়ন্ত্রণ, তথ্য উন্নত করা, বিদ্যমান নিয়ম কার্যকর করা এবং সরবরাহ বাড়ানোর উদ্যোগ নেওয়া। এসব পদক্ষেপের কোনোটিই গড় দাম রাতারাতি কমাবে না। তবে এগুলো প্রান্তিকভাবে চাপ কমাতে পারে এবং টোকিওতে বসবাস ও কাজ করেন এমন পরিবারগুলোকে তাদের নির্ভরশীল এলাকায় বাড়ি কেনার সুযোগ বাড়াতে পারে।

ক্রেতা ও বাজারের জন্য এর অর্থ

নিজে বসবাসের জন্য বাড়ি কিনতে আগ্রহীদের জন্য নতুন বাস্তবতা হলো—কম ইউনিটের জন্য আরও বেশি প্রতিযোগিতা এবং কঠোর বিক্রয়চুক্তি। ক্রেতাদের আরও কঠোর যাচাই এবং হস্তান্তরের আগে চুক্তি অন্যের কাছে হস্তান্তরে বাধা দেয় এমন শর্তের জন্য প্রস্তুত থাকতে হবে। বিনিয়োগকারীদের জন্য দ্রুত কেনাবেচার কৌশল ঝুঁকিপূর্ণ হয়ে উঠছে, কারণ নির্মাতারা জরিমানা বাড়াচ্ছেন এবং স্বল্পমেয়াদি মালিকানার ওপর কর আরোপের প্রস্তাব গুরুত্ব পাচ্ছে। বিক্রেতা ও নির্মাতাদের জন্য দরদাতার সংখ্যা এখনও বেশি, তবে দামের ওপর প্রভাব বিস্তারের ক্ষমতার সঙ্গে এখন জনগণ ও নিয়ন্ত্রকদের আরও নিবিড় নজরদারি যুক্ত হয়েছে।

পরবর্তী গুরুত্বপূর্ণ ঘটনা হলো এমএলআইটির নিবন্ধন-নথি সংক্রান্ত গবেষণার ফল প্রকাশ। এটি নিজে থেকে সাশ্রয়ী আবাসনের সমস্যার সমাধান করবে না, তবে বিতর্ককে তথ্যভিত্তিক করতে সহায়তা করবে। বড় কাজটি হলো এমন এক শহরে আবাসন সরবরাহের টেকসই ধারা পুনর্গঠন করা, যা এখনও চাকরি ও শিক্ষার্থীদের আকর্ষণ করে। বাণিজ্যবিধির সীমার মধ্যে জাপানের হাতে জল্পনামূলক আচরণ ঠেকানো, বিদ্যমান বাড়ির ভালো ব্যবহার নিশ্চিত করা এবং সরবরাহ বাড়ানোর উপায় রয়েছে। একসঙ্গে এসব পদক্ষেপই আরও সুস্থ বাজারের সবচেয়ে স্পষ্ট পথ।

মূল বিষয়গুলো

• এপ্রিল থেকে সেপ্টেম্বরের মধ্যে টোকিওতে নতুন কনডোর গড় দাম ৯৪.৮৯ মিলিয়ন ইয়েনে পৌঁছেছে, যা আগের বছরের তুলনায় ১৯.৩ শতাংশ বেশি।
• নতুন বাড়ির সরবরাহ ২০১৪ সালের প্রায় ৪৫,০০০ ইউনিট থেকে কমে ২০২৪ সালে প্রায় ২৩,০০০-এ নেমেছে, ফলে বাজার আরও সংকুচিত হয়েছে।
• বিদেশি নাগরিকদের কেনাকাটার পরিমাণ নিরূপণে এমএলআইটি নিবন্ধন নথি পর্যালোচনা করছে; প্রাথমিক ইঙ্গিত বলছে, তাদের অংশ সীমিত।
• ডব্লিউটিও যুগে জাপানের অঙ্গীকারের কারণে সম্পত্তি কেনায় জাতীয়তার ভিত্তিতে বিধিনিষেধ আরোপ করা কঠিন।
• নির্মাতারা দ্রুত পুনর্বিক্রি ঠেকাতে চুক্তিতে শর্ত যুক্ত করছেন। হস্তান্তরের আগে পুনর্বিক্রিতে জমা অর্থ বাজেয়াপ্ত করা এবং বড় জরিমানাসহ পাঁচ বছরের পুনর্বিক্রি নিষেধাজ্ঞাও রয়েছে।
• দ্রুত পুনর্বিক্রিতে বেশি কর, খালি বাড়ির ওপর কর, নিয়মের জোরালো প্রয়োগ এবং সরবরাহ বাড়ানোর মতো জাতীয়তা-নিরপেক্ষ নীতিই সবচেয়ে বাস্তবসম্মত বিকল্প।
• অন্যান্য দেশ বিদেশি ক্রেতাদের জন্য বিধি ও কর চালু করেছে, তবে জাপানের বাণিজ্য অঙ্গীকার ও আইনি সিদ্ধান্ত একই ধরনের পদক্ষেপের সুযোগ সীমিত করে।
• পরবর্তী গুরুত্বপূর্ণ ধাপ এমএলআইটির নিবন্ধন-নথি গবেষণা প্রকাশ; এর ফল জাতীয়তার বদলে আচরণ ও সরবরাহকে কেন্দ্র করে নীতি নির্ধারণে সহায়তা করবে।