২০২৭ সালের মধ্যে বিদেশি সম্পত্তির মালিকানা অনুসরণে জাতীয় ডেটাবেস গড়ার পরিকল্পনা জাপানের

এখন কেন জাতীয় ডেটাবেস তৈরি করছে জাপান

জাপান সম্পত্তির ক্রেতাদের জাতীয়তা নথিভুক্ত করা এবং জমি ও ভবনের বিদেশি মালিকানা আরও ভালোভাবে অনুসরণ করার জন্য একটি জাতীয় ব্যবস্থা তৈরির প্রস্তুতি নিচ্ছে। পরিকল্পনার কেন্দ্রে রয়েছে একটি নতুন ডেটাবেস, যা ডিজিটাল রিয়েল এস্টেট বেস রেজিস্ট্রির সঙ্গে যুক্ত থাকবে। এর মাধ্যমে কর্তৃপক্ষ দেখতে পারবে কোন সম্পত্তির মালিক কে, আর কিছু ক্ষেত্রে কোনো করপোরেট ক্রেতার চূড়ান্ত নিয়ন্ত্রণ কার হাতে। ৪ নভেম্বর মন্ত্রীদের বিদেশিদের জমি কেনার পরিস্থিতি বোঝা এবং সম্ভাব্য নিয়মকানুন পর্যালোচনার নির্দেশ দেওয়ার পর প্রধানমন্ত্রী সানায়ে তাকাইচি এজেন্ডার কেন্দ্রে স্বচ্ছতা ও ঝুঁকি ব্যবস্থাপনাকে রেখেছেন। মন্ত্রিপরিষদ সচিবালয়, বিচার মন্ত্রণালয়, ডিজিটাল এজেন্সি এবং অন্যান্য সংস্থার সমন্বয়ের পর ২০২৭ অর্থবছরের শুরুতেই ব্যবস্থা চালুর লক্ষ্য নিয়েছে সরকার।

কর্মকর্তারা বলছেন, দুটি উদ্বেগ থেকে এই উদ্যোগ নেওয়া হয়েছে। প্রথমত, জাপানের সম্পত্তি খাতে, বিশেষত বড় শহরগুলোতে, আন্তসীমান্ত পুঁজির প্রবাহ বেড়ে যাওয়ায় আবাসনের সাশ্রয়ী মূল্য নিয়ে উদ্বেগ তৈরি হয়েছে। দ্বিতীয়ত, স্পর্শকাতর এলাকায় কেনাকাটা নিরাপত্তা-সংক্রান্ত উদ্বেগের জন্ম দিয়েছে। এর মধ্যে রয়েছে প্রতিরক্ষা স্থাপনার কাছের জমি, জাতীয় সীমান্তের কাছে প্রত্যন্ত দ্বীপ এবং পানির উৎসসংলগ্ন এলাকা। অনেক লেনদেনে ক্রেতার জাতীয়তা নথিভুক্ত না থাকায় বিদেশিদের কেনাকাটার প্রকৃত পরিমাণ ও ধরন মাপা কঠিন। বিদেশি তহবিল ব্যবহারকারী জাপানভিত্তিক করপোরেশনের মাধ্যমে কিছু সম্পত্তি কেনা হয়, যা পরিস্থিতি আরও অস্পষ্ট করে তোলে।

এই ডেটাবেস বৃহত্তর নীতিগত পর্যালোচনার একটি অংশ, যার আওতায় অভিবাসন, বসবাসের অনুমতি নিয়ন্ত্রণ এবং ভূমি ব্যবহার রয়েছে। পরিবর্তনগুলো বিবেচনার জন্য নভেম্বরের শেষ দিকে একটি বিশেষজ্ঞ প্যানেল গঠন করা হয়েছে। ২০২৬ সালের জানুয়ারির মধ্যে একটি মৌলিক নীতিমালা তৈরির কাজ চলছে। কর্মকর্তারা এই রেজিস্ট্রিকে স্বচ্ছতা আনার উপকরণ হিসেবে দেখছেন। এটি নিজে থেকে নতুন কোনো বিধিনিষেধ আরোপ করবে না। ঝুঁকি বা বাজারের বিকৃতি যেখানে সবচেয়ে তীব্র, সেখানে প্রতিবেদন দাখিলের নিয়ম থেকে শুরু করে সম্ভাব্য কর পরিবর্তনের মতো আনুপাতিক ব্যবস্থা তৈরির জন্য প্রয়োজনীয় তথ্যভিত্তি গড়ে তুলবে।

নতুন ব্যবস্থায় কী কী নথিভুক্ত হবে

এর মূল বিষয় হলো, বর্তমানে যেসব শ্রেণির রিয়েল এস্টেটে ক্রেতার জাতীয়তার তথ্য রাখা হয় না, সেগুলোর জন্য জাতীয়তা নিবন্ধন ব্যবস্থা। বিভিন্ন এখতিয়ার ও জমির ধরন থেকে রেকর্ড একত্র করতে সরকার ডিজিটাল এজেন্সির রিয়েল এস্টেট বেস রেজিস্ট্রি ব্যবহার করতে চায়। পরিকল্পিত আওতা বিস্তৃত এবং শহুরে কনডোমিনিয়ামের বাইরেও যাবে।

• কনডোমিনিয়াম ইউনিট, আলাদা বাড়ি এবং অন্যান্য রিয়েল এস্টেট
• বনভূমি ও কৃষিজমি
• জাতীয় ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা আইনের আওতাধীন বড় জমি কেনাবেচা
• ২০২২ সালের নিরাপত্তা-সম্পর্কিত ভূমি ব্যবহার আইনে নির্ধারিত প্রতিরক্ষা-সম্পর্কিত স্থাপনার কাছের গুরুত্বপূর্ণ জমি এবং সীমান্তবর্তী দ্বীপ

বনভূমি বা বড় ও স্পর্শকাতর জমির লেনদেনের ক্ষেত্রে করপোরেট ক্রেতাদের প্রধান শেয়ারহোল্ডার ও নির্বাহীদের জাতীয়তা ঘোষণা বাধ্যতামূলক করার বিষয়টি বিবেচনা করছে কর্তৃপক্ষ। কোনো জাপানভিত্তিক প্রতিষ্ঠানের মাধ্যমে বিদেশি তহবিল প্রবাহিত হলে কেনাকাটার প্রকৃতি শনাক্ত করাই এর লক্ষ্য। অনাবাসীদের পুঁজি লেনদেন নিয়ন্ত্রণকারী বৈদেশিক মুদ্রা ও বৈদেশিক বাণিজ্য আইন অনুযায়ী লেনদেনের বিজ্ঞপ্তির আওতা বাড়ানোর বিষয়টিও নীতিনির্ধারকেরা পর্যালোচনা করছেন।

বর্তমানে জাপানের সম্পত্তি রেজিস্ট্রি যেভাবে কাজ করে

জাপানের রিয়েল এস্টেট নিবন্ধন ব্যবস্থা ‘তোকি’ নামে পরিচিত। এতে জমি ও ভবনের তথ্য এবং সম্পত্তির আইনগত মালিকের তথ্য থাকে, যা আইনবিষয়ক ব্যুরো পরিচালিত সম্পত্তি রেজিস্টারে সংরক্ষিত হয়। প্রতিটি সম্পত্তির নথিতে একটি অংশে অবস্থান ও বৈশিষ্ট্য এবং অন্য অংশে মালিক, ঠিকানা, নিবন্ধনের তারিখ ও কারণ এবং বন্ধকের মতো অন্যান্য অধিকার তালিকাভুক্ত থাকে। ফি দিয়ে যে কেউ এর অনুলিপি পেতে পারেন। নিরাপদ লেনদেন ও মালিকানার নির্ভরযোগ্য নথির জন্য এই রেজিস্টার অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

শক্তিশালী এই আইনি কাঠামো থাকা সত্ত্বেও, কনডোমিনিয়াম বা অন্য অনেক সম্পত্তির রেকর্ডে সাধারণত জাতীয়তার তথ্য থাকে না। কৃষিজমির ক্ষেত্রে জাতীয়তা জানানোর বাধ্যবাধকতা রয়েছে, তবে অধিকাংশ শহুরে আবাসিক সম্পত্তির ক্ষেত্রে নেই। উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া সম্পত্তির মালিকানার তথ্যও হালনাগাদ না-ও থাকতে পারে। উত্তরাধিকার-সম্পর্কিত মালিকানা পরিবর্তন নিবন্ধন বাধ্যতামূলক করে ২০২৪ সালের এপ্রিলে জাপান এই ঘাটতি কমানোর কাজ শুরু করে। এসব নিয়মে তথ্যের নির্ভুলতা বাড়ে, কিন্তু জাতীয়তা-সংক্রান্ত অন্ধকার জায়গাটি দূর হয় না।

আলাদাভাবে, কোনো অনাবাসী নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট কিনলে সেই লেনদেন বৈদেশিক মুদ্রা ও বৈদেশিক বাণিজ্য আইনের আওতায় পুঁজি লেনদেন হিসেবে গণ্য হতে পারে। সে ক্ষেত্রে কিছু ব্যতিক্রম ছাড়া ক্রেতাকে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ব্যাংক অব জাপানের মাধ্যমে কর্তৃপক্ষকে জানাতে হয়। তবে এ ধরনের বিজ্ঞপ্তি নিবন্ধনের সময় ক্রেতার জাতীয়তার একীভূত নথি রাখার সমতুল্য নয়। প্রস্তাবিত ডেটাবেসের লক্ষ্য হলো, জাতীয়তা এবং নির্ধারিত ক্ষেত্রে কোনো কোম্পানির মাধ্যমে কার্যকর নিয়ন্ত্রণ কার হাতে রয়েছে, তা সারা দেশে সহজে শনাক্ত করা।

কারা কিনছেন, আর কোথায় চাহিদা সবচেয়ে বেশি

ইয়েনের দুর্বল অবস্থান, বৈশ্বিক মানদণ্ডে অত্যন্ত কম সুদের হার এবং মহামারির পর ভ্রমণে পুনরুদ্ধার জাপানের সম্পত্তিকে আকর্ষণীয় করে তুলেছে। বিদেশি বিনিয়োগকারীরা শহুরে অফিস, হোটেল ও বিলাসবহুল কনডোমিনিয়ামের দিকে নজর দিয়েছেন। দেশীয় ক্রেতারাও সক্রিয় রয়েছেন, আর ডেভেলপাররা উচ্চমানের প্রকল্প বাজারে এনেছেন। ২০২৪ সালে মধ্য টোকিওর সম্পত্তির দাম নতুন রেকর্ড গড়ে। কেন্দ্রীয় ওয়ার্ডগুলোতে নতুন কনডোমিনিয়ামের গড় দাম ১১ কোটি ইয়েন ছাড়িয়ে যায়। নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি এবং সরবরাহের সীমাবদ্ধতা এই প্রবণতাকে আরও জোরদার করেছে।

বিদেশিদের কেনাকাটা নিয়ে নির্ভরযোগ্য পরিসংখ্যান খুবই কম। নতুন কনডোমিনিয়াম লেনদেন নিয়ে সরকারের এক জরিপে দেখা গেছে, ২০২৫ সালের প্রথমার্ধে টোকিওতে ক্রেতাদের ৩ শতাংশের ঠিকানা ছিল বিদেশে। এই পরিমাপে দেশের বাইরে থাকা ক্রেতারা অন্তর্ভুক্ত, জাপানে বসবাসকারী বিদেশি নাগরিকেরা নন। অনেক করপোরেট কাঠামোও এতে ধরা পড়ে না। বেসরকারি খাতের গবেষণা এবং প্রকল্পভিত্তিক বিক্রির অভিজ্ঞতা থেকে পরিস্থিতির বড় ধরনের তারতম্যের ইঙ্গিত মেলে। কয়েকটি ওয়ার্ডের কিছু উচ্চমানের ভবনে বিদেশে বসবাসকারী ক্রেতার হার গড়ের তুলনায় অনেক বেশি বলে জানা গেছে, আর শহরতলি ও আঞ্চলিক এলাকার অনেক প্রকল্পে বিদেশি আগ্রহ অনেক কম। নিবন্ধনের সময় জাতীয়তার তথ্য না থাকলে এসব প্রবণতা আলাদা করে বোঝার জাপানের সক্ষমতা সীমিত।

এই পরিস্থিতির মিশ্র চরিত্র নীতিগত মনোযোগের কারণ বুঝতে সাহায্য করে। শহুরে বাজারের উত্তাপ স্থানীয় পরিবারের জন্য আবাসনের সাশ্রয়ী মূল্য নিয়ে উদ্বেগ বাড়িয়েছে। একই সময়ে জাপানের গ্রামাঞ্চলের বড় অংশ জনসংখ্যা হ্রাস এবং ‘আকিয়া’ নামে পরিচিত খালি বাড়ির সংখ্যা বৃদ্ধির সমস্যায় ভুগছে। জনাকীর্ণ শহুরে বাজারে নির্দিষ্ট ঝুঁকি মোকাবিলা করবে, অথচ যেখানে পুঁজি ও সংস্কারের প্রয়োজন সেখানে বিনিয়োগ নিরুৎসাহিত করবে না, এমন ব্যবস্থা নির্ধারণের চেষ্টা করছেন নীতিনির্ধারকেরা।

জাতীয় নিরাপত্তা ও কৌশলগত জমি নিয়ে উদ্বেগ

আত্মরক্ষা বাহিনীর স্থাপনার চারপাশে এবং জাতীয় সীমান্তের কাছে প্রত্যন্ত দ্বীপে জমি ব্যবহারের ওপর নজর রাখতে ২০২২ সালে নিরাপত্তা-সম্পর্কিত ভূমি ব্যবহার আইন পুরোপুরি কার্যকর করে জাপান। এই আইনে কর্তৃপক্ষ ওই এলাকাগুলোর জমি ও ভবন কীভাবে ব্যবহৃত হচ্ছে, তা পর্যালোচনা করতে পারে এবং নিরাপত্তা কার্যক্রম ক্ষতিগ্রস্ত করতে পারে এমন কাজের জন্য শাস্তির ব্যবস্থা করতে পারে। আইনটি বিদেশি নাগরিকদের সম্পত্তি কেনা নিষিদ্ধ করে না। বরং নজরদারি ও বিজ্ঞপ্তির ওপর গুরুত্ব দেয়। নতুন ডেটাবেস কেনার সময় মালিকের জাতীয়তা স্পষ্ট করে এই পদ্ধতিকে সহায়তা করবে।

পানির উৎসের কাছাকাছি জমি কেনা নিয়েও জনপরিসরে বিতর্ক হয়েছে। জমির মালিকানা অস্পষ্ট হলে নিয়ন্ত্রণহীনভাবে ভূগর্ভস্থ পানি উত্তোলন বা রপ্তানির আশঙ্কা করছে কিছু স্থানীয় জনগোষ্ঠী। রেকর্ড আরও স্পষ্ট হলে প্রিফেকচার ও মন্ত্রণালয়গুলো ক্রেতাদের মূল্যায়ন, জমির ব্যবহার পর্যবেক্ষণ এবং যেখানে নিয়ম রয়েছে সেখানে তা কার্যকর করতে পারবে। কর্মকর্তাদের যুক্তি, সর্বাত্মক নিষেধাজ্ঞার বদলে স্বচ্ছতাই অবস্থান ও সম্পত্তির ধরনভেদে ভিন্ন ঝুঁকি সামলানোর সবচেয়ে ভালো উপায়।

বাণিজ্যিক বাধ্যবাধকতাও গুরুত্বপূর্ণ। বৈশ্বিক বাণিজ্যবিধির অধীন বৈষম্যহীনতার নীতিতে অঙ্গীকারবদ্ধ জাপান। এতে জাতীয় নিরাপত্তা বা জনশৃঙ্খলার জন্য লক্ষ্যভিত্তিক ব্যবস্থা নেওয়ার সুযোগ বন্ধ হয় না, তবে বিদেশি ক্রেতাদের ওপর সরাসরি নিষেধাজ্ঞা আরোপের পক্ষে যুক্তি দেওয়া কঠিন হয়ে পড়ে। নীতিনির্ধারকেরা ইঙ্গিত দিয়েছেন, নতুন পদক্ষেপ এলে তা সর্বাত্মক নিষেধাজ্ঞার বদলে প্রতিবেদন, শর্ত ও করের মধ্যে সীমাবদ্ধ থাকতে পারে; সবচেয়ে স্পর্শকাতর এলাকার বিষয়টি নিরাপত্তা আইন দিয়ে সামলানো হবে।

পরবর্তী সময়ে কোন নিয়ম বদলাতে পারে

বিদেশি ক্রেতা বা অনাবাসী বিনিয়োগকারীদের আরও বেশি রিয়েল এস্টেট লেনদেনের ক্ষেত্রে প্রতিবেদন দাখিলের বাধ্যবাধকতায় আনতে বৈদেশিক মুদ্রা ও বৈদেশিক বাণিজ্য আইনের আওতায় বিজ্ঞপ্তির নিয়ম সম্প্রসারণের বিষয়টি পর্যালোচনা করছে মন্ত্রণালয়গুলো। আলোচনায় থাকা আরেকটি প্রস্তাব হলো, বনভূমি এবং বড় বা কৌশলগতভাবে গুরুত্বপূর্ণ জমি কেনা করপোরেট ক্রেতাদের প্রধান শেয়ারহোল্ডার ও জ্যেষ্ঠ নির্বাহীদের জাতীয়তা ঘোষণা বাধ্যতামূলক করা। এতে আইনগত ক্রেতা দেশীয় প্রতিষ্ঠান হলেও নিয়ন্ত্রণ বা অর্থায়নের উৎস জাপানের বাইরে কি না, তা কর্তৃপক্ষ শনাক্ত করতে পারবে।

জাপান কি ভিন্ন করহার নির্ধারণ করতে পারে?

নির্দিষ্ট বাজার বা সম্পত্তির ধরনে জাপানি ও জাপানি নন—এমন মালিকদের জন্য আলাদা করব্যবস্থা চালুর মতো রাজস্ব-সংক্রান্ত উপায় নিয়ে কর্মকর্তারা আলোচনা করেছেন। উত্তপ্ত শহুরে বাজারে অনাবাসী মালিকদের জন্য বেশি ক্রয়কর বা মালিকানা কর, নির্ধারিত এলাকায় কেনাকাটার শর্ত এবং জল্পনামূলক কেনাকাটা ঠেকাতে খালি সম্পত্তির ওপর কর আরোপের মতো প্রস্তাব রয়েছে। কোনো সিদ্ধান্ত হয়নি। বৈধ বিনিয়োগ বা সামগ্রিক আবাসন সরবরাহে অনাকাঙ্ক্ষিত প্রভাব এড়াতে এ ধরনের ব্যবস্থার সূক্ষ্ম সমন্বয় প্রয়োজন হবে।

অন্যান্য অর্থনীতি বিদেশি রিয়েল এস্টেট কেনাকাটা কীভাবে নিয়ন্ত্রণ করে, তাও জাপান পর্যালোচনা করছে। বিশ্বের বিভিন্ন সরকার নানান পদ্ধতি ব্যবহার করেছে। কিছু দেশ বড় শহরে বিদেশি ক্রেতাদের ওপর অতিরিক্ত স্ট্যাম্প ডিউটি আরোপ করে। কিছু দেশ অনাবাসীদের কেনাকাটা প্রতিটি ঘটনা ধরে যাচাই করে। আবার কোনো কোনো দেশ নির্দিষ্ট শ্রেণির ক্রেতাদের ওপর নির্দিষ্ট সময়ের জন্য নিষেধাজ্ঞা আরোপ করেছে অথবা দ্রুত পুনর্বিক্রি ও বাড়ি খালি রাখা নিরুৎসাহিত করতে খালি সম্পত্তির ওপর কর বসিয়েছে। কানাডা, জার্মানি, দক্ষিণ কোরিয়া ও তাইওয়ানসহ বিভিন্ন দেশের অভিজ্ঞতা নিয়ে মন্ত্রিসভার পর্যালোচনা দেশীয় প্রস্তাব প্রণয়নে সহায়তা করবে।

একই সময়ে সরকার ২০২৬ সালের জানুয়ারির মধ্যে বিদেশি বাসিন্দা ও অভিবাসন-সম্পর্কিত ব্যবস্থার মৌলিক নীতিমালায় নিয়ন্ত্রণের ধরন সংক্ষেপে তুলে ধরার পরিকল্পনা করছে। নতুন রেজিস্ট্রি ২০২৭ অর্থবছর থেকে চালু করতে হলে এই সময়সীমায় আইন প্রণয়ন ও ব্যবস্থাপনা উন্নয়নের জন্য প্রায় এক বছর পাওয়া যাবে। চালুর আগে কয়েকটি মন্ত্রণালয়কে প্রক্রিয়া হালনাগাদ করতে এবং তাদের ডেটাবেসের মধ্যে সমন্বয় করতে হবে।

জাতীয় ডেটাবেস বাস্তবে যেভাবে কাজ করতে পারে

ডিজিটাল এজেন্সি এমন একটি রিয়েল এস্টেট বেস রেজিস্ট্রি তৈরি করছে, যা বিভিন্ন মন্ত্রণালয়ের মূল ভিত্তি হিসেবে কাজ করতে পারে। নতুন ব্যবস্থায় আইনবিষয়ক ব্যুরোর রেজিস্টারের সম্পত্তি শনাক্তকারী তথ্যের সঙ্গে ক্রেতার জাতীয়তাসহ অতিরিক্ত তথ্য যুক্ত হবে। নির্ধারিত ক্ষেত্রে কোনো করপোরেট ক্রেতার পেছনে থাকা গুরুত্বপূর্ণ শেয়ারহোল্ডার ও নির্বাহীদের জাতীয়তার তথ্যও যুক্ত করা হবে। মানসম্মত তথ্যের মাধ্যমে কর্মকর্তারা কোনো ওয়ার্ডে বা নির্দিষ্ট স্থাপনার কাছাকাছি মালিকানা কেন্দ্রীভূত হওয়ার ঝুঁকি খতিয়ে দেখতে এবং সময়ের সঙ্গে আরও স্পষ্ট জাতীয় চিত্র তৈরি করতে পারবেন।

তথ্যের বিন্যাসই হবে নির্ধারক। কাজে লাগাতে হলে জাতীয়তার তথ্যের ক্ষেত্রগুলোতে অভিন্ন বিন্যাস থাকতে হবে, আর করপোরেট ক্রেতাদের ঘোষণায় মালিকানার একাধিক স্তর পেরিয়ে নিয়ন্ত্রণ কার হাতে, তা শনাক্ত করার মতো পর্যাপ্ত সুনির্দিষ্ট তথ্য থাকতে হবে। করের রেকর্ড ও বিনিয়োগ-সংক্রান্ত বিজ্ঞপ্তির সঙ্গে সংযোগ কার্যকর করার ক্ষেত্রে বাড়তি প্রেক্ষাপট দিতে পারে। কারা কোন তথ্য দেখতে পারবে, তাও কর্তৃপক্ষকে ঠিক করতে হবে। জনসাধারণের প্রবেশাধিকার বাজারের স্বচ্ছতা বাড়ায়, তবে জাতীয়তা বা ব্যক্তিগত তথ্য প্রকাশিত হলে গোপনীয়তার প্রশ্ন ওঠে। অনেক দেশই এই স্বার্থগুলোর ভারসাম্য বজায় রাখতে হিমশিম খায়। আন্তর্জাতিক মূল্যায়নে দেখা গেছে, রিয়েল এস্টেটের মালিকানা-সংক্রান্ত তথ্য প্রায়ই খণ্ডিত থাকে এবং প্রকৃত সুবিধাভোগী মালিক শনাক্ত করা কঠিন হতে পারে। শুরু থেকেই স্পষ্ট মানদণ্ড নির্ধারণের সুযোগ রয়েছে জাপানের এই প্রকল্পে।

অর্থপাচার প্রতিরোধের দৃষ্টিকোণ থেকেও বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ। অবৈধ অর্থ স্থানান্তর ও গোপন করতে সারা বিশ্বে রিয়েল এস্টেট ব্যবহার করা হয়েছে। ব্রোকার, আইনজীবী ও ডেভেলপারদের যথাযথ যাচাইয়ের স্পষ্ট বাধ্যবাধকতা থাকলে এবং কর্তৃপক্ষ দ্রুত মালিকের জাতীয়তা ও করপোরেট নিয়ন্ত্রণ যাচাই করতে পারলে সন্দেহজনক লেনদেন শনাক্ত করা সহজ হয়। যন্ত্রে পাঠযোগ্য রেজিস্ট্রি, মানসম্মত ফরম এবং নির্ভরযোগ্য শনাক্তকারী তথ্য এসব যাচাইয়ে সহায়তা করবে। বৈধ লেনদেন ব্যাহত না করে নজরদারি জোরদার করে এমন ব্যবস্থা চায় সরকার। তাই আইনি ভাষার পাশাপাশি কাজের প্রক্রিয়ার নকশাও গুরুত্বপূর্ণ।

ক্রেতা ও বাজারের জন্য এর অর্থ কী

অধিকাংশ ক্রেতাকে সম্পত্তি হস্তান্তরের সময় সামান্য কিছু অতিরিক্ত ধাপ অনুসরণ করতে হবে। নিবন্ধনের দায়িত্বে থাকা বিচারিক স্ক্রিভেনার ব্যবহার করলে ক্রেতাকে বিদ্যমান পরিচয়পত্র ও ঠিকানার নথির সঙ্গে জাতীয়তার তথ্যও দিতে হবে। নির্দিষ্ট শ্রেণির জমির ক্ষেত্রে করপোরেট ক্রেতাদের প্রধান শেয়ারহোল্ডার ও নির্বাহীদের জাতীয়তা-সংক্রান্ত বিবৃতি জমা দিতে হতে পারে। লেনদেনের মূল্যের তুলনায় প্রশাসনিক ব্যয় সামান্য হওয়ার কথা, অথচ কর্তৃপক্ষের হাতে অনেক বেশি তথ্য আসবে।

ব্যাংক, ডেভেলপার ও ব্রোকারদের জন্য স্পষ্ট নিয়ম অনিশ্চয়তা কমাতে পারে। রেজিস্ট্রির তথ্যের সঙ্গে সামঞ্জস্য রেখে ঋণদাতারা নিয়ম মেনে চলার যাচাইব্যবস্থা তৈরি করতে পারবেন। নতুন প্রকল্পের প্রচারে ডেভেলপাররা এমন যাচাই ও তথ্য প্রকাশের নীতি নির্ধারণ করতে পারবেন, যাতে শেষ মুহূর্তে অপ্রত্যাশিত পরিস্থিতি তৈরি না হয়। অর্থপাচার প্রতিরোধের যাচাই জোরদার হলে স্বচ্ছ প্রক্রিয়ায় সুনামসম্পন্ন ক্রেতাদের কাজ প্রায়ই অস্পষ্ট প্রক্রিয়ার চেয়ে দ্রুত হয়।

বাজারের প্রভাব স্থানভেদে আলাদা হবে। বাড়তি স্বচ্ছতা উচ্চমূল্যের কয়েকটি এলাকায় স্বল্পমেয়াদি জল্পনামূলক কেনাকাটা নিরুৎসাহিত করতে পারে। জনসংখ্যা হ্রাস পাওয়া এলাকাসহ দেশের বড় অংশে লেনদেন প্রভাবিত হওয়ার সম্ভাবনা কম। জাপানে সম্পত্তির মালিকানা ভিসা বা স্থায়ী বসবাসের মর্যাদা দেয় না। বিদেশি ক্রেতাদের জাপানি মালিকদের মতোই করের পরিকল্পনা করা উচিত। এর মধ্যে বার্ষিক স্থাবর সম্পত্তি কর রয়েছে, আর অনাবাসীদের কর দাখিলের কাজ সামলাতে জাপানে একজন কর এজেন্ট প্রয়োজন। বৈদেশিক মুদ্রা ও বৈদেশিক বাণিজ্য আইনের আওতায় পড়া অনাবাসীদের কেনাকাটায় বর্তমানে বিজ্ঞপ্তির নিয়ম প্রযোজ্য, যা আরও বিস্তৃত হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে।

সময়সীমা ও পরবর্তী ধাপ

তিনটি তারিখ এই কাজের সময়সীমা নির্ধারণ করছে। প্রথমত, চলতি অর্থবছর শেষ হওয়ার মধ্যে বিদেশে রিয়েল এস্টেট-সংক্রান্ত নিয়মকানুন নিয়ে পর্যালোচনার ফল সংকলনের লক্ষ্য নিয়েছেন কর্মকর্তারা। দ্বিতীয়ত, বিদেশি বাসিন্দা ও অভিবাসন-সম্পর্কিত ব্যবস্থার মৌলিক নীতিমালা ২০২৬ সালের জানুয়ারির মধ্যে তৈরির প্রস্তুতি নিচ্ছে মন্ত্রিসভা। এতে রিয়েল এস্টেটের কাঠামো তুলে ধরা হবে বলে আশা করা হচ্ছে। তৃতীয়ত, আইন প্রণয়ন ও ব্যবস্থার প্রস্তুতি সাপেক্ষে ২০২৭ অর্থবছরের শুরুতেই ডেটাবেস ও জাতীয়তার তথ্যের ঘর চালু হতে পারে। ২০২৮ অর্থবছরের জন্য পরিকল্পিত ইলেকট্রনিক ভ্রমণ অনুমোদনসহ পরিপূরক ডিজিটাল প্রকল্পগুলোও সীমান্ত, ভিসা ও সম্পত্তি লেনদেনের তথ্য আরও ঘনিষ্ঠভাবে একীভূত করার সাধারণ প্রবণতার ইঙ্গিত দেয়।

রাজনীতি এই কাজের গতি নির্ধারণ করবে। জনউদ্বেগের সমাধান করার পাশাপাশি বিনিয়োগ ও প্রবৃদ্ধি বজায় রাখতে চায় সরকার। কিছু মহলের সতর্কবার্তা, নতুন নিয়মের ভাষা ঠিক না হলে তা বিদেশিবিদ্বেষ উসকে দিতে পারে বা বিদেশি পুঁজিনির্ভর খাতগুলোর ওপর চাপ সৃষ্টি করতে পারে। অন্যরা বলছেন, তথ্যের ঘাটতি যেখানে ব্যাপক, সেখানে স্পষ্ট রেজিস্ট্রি ও লক্ষ্যভিত্তিক ব্যবস্থা নেওয়ার প্রয়োজন অনেক আগেই তৈরি হয়েছে। প্রকৃত প্রবণতা নিয়ে আলোচনার সুযোগ দেবে এই ডেটাবেস, বিচ্ছিন্ন ঘটনার ভিত্তিতে নয়। জাতীয় নিরাপত্তা ও আবাসনের সাশ্রয়ী মূল্য—দুই বিষয়েই প্রভাব ফেলতে পারে এমন যেকোনো পরিবর্তনের জন্য এটি জরুরি।

জেনে রাখুন

• জমি ও ভবনে বিদেশি মালিকানার হিসাব রাখতে এবং রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের জাতীয়তা নথিভুক্ত করতে জাতীয় ডেটাবেস তৈরির পরিকল্পনা করছে জাপান
• ডিজিটাল রিয়েল এস্টেট বেস রেজিস্ট্রি ব্যবহার করে আইনি ও কারিগরি কাজ শেষে ২০২৭ অর্থবছরের শুরুতেই ব্যবস্থা চালু হতে পারে
• এর আওতায় থাকবে কনডোমিনিয়াম, বনভূমি, কৃষিজমি, বড় জমি কেনাবেচা এবং প্রতিরক্ষা স্থাপনা ও সীমান্তবর্তী দ্বীপের কাছের জমি
• নির্দিষ্ট ধরনের সম্পত্তি কেনা করপোরেট ক্রেতাদের প্রধান শেয়ারহোল্ডার ও নির্বাহীদের জাতীয়তা ঘোষণা করতে হতে পারে
• বৈদেশিক মুদ্রা ও বৈদেশিক বাণিজ্য আইনের আওতায় লেনদেনের বিজ্ঞপ্তির নিয়ম বাড়ানোর বিষয়টি বিবেচনা করছেন কর্মকর্তারা
• সরকারি জরিপে দেখা গেছে, ২০২৫ সালের প্রথমার্ধে টোকিওর নতুন কনডোমিনিয়ামের ক্রেতাদের ৩ শতাংশের ঠিকানা ছিল বিদেশে
• স্পর্শকাতর এলাকায় কেনাকাটা এবং শহরের অভিজাত এলাকায় দ্রুত মূল্যবৃদ্ধি নিয়ে জনউদ্বেগ রয়েছে
• এই রেজিস্ট্রি ভিন্ন করহার বা কেনাকাটার শর্তের মতো লক্ষ্যভিত্তিক ব্যবস্থা নেওয়ার সুযোগ করে দিতে পারে; বিস্তারিত ২০২৬ সালের জানুয়ারির মধ্যে নির্ধারণের কথা
• দেশীয় সংস্কারের দিকনির্দেশনা পেতে অন্যান্য দেশে বিদেশি ক্রেতাদের জন্য প্রযোজ্য নিয়ম পর্যালোচনা করছে জাপান
• বৈধ বিনিয়োগ বন্ধ না করে স্বচ্ছতা বাড়ানো, অর্থপাচার প্রতিরোধের যাচাইয়ে সহায়তা এবং নীতিনির্ধারণে তথ্য জোগানো এই প্রকল্পের লক্ষ্য