পাতায়া ও বৃহত্তর ব্যাংককে আবাসনের অতিরিক্ত সরবরাহ সংকট: কারণ, পরিণতি ও পুনরুদ্ধারের পথ

থাইল্যান্ডে আবাসনের অতিরিক্ত সরবরাহ: পাতায়া ও বৃহত্তর ব্যাংককের জন্য আসন্ন চ্যালেঞ্জ

দীর্ঘদিন ধরে দেশের অর্থনীতির অন্যতম স্তম্ভ হিসেবে বিবেচিত থাইল্যান্ডের আবাসন খাত এখন বড় চ্যালেঞ্জের মুখে: বৃহত্তর ব্যাংককের গুরুত্বপূর্ণ এলাকাগুলো এবং জনপ্রিয় উপকূলীয় শহর পাতায়ায় আবাসনের ক্রমবর্ধমান অতিরিক্ত সরবরাহ। খাতসংশ্লিষ্ট বিশেষজ্ঞদের সতর্কতা, অবিক্রীত বাড়ি ও কনডোমিনিয়ামের এই বিপুল মজুত বিক্রি হতে তিন থেকে চার বছর, এমনকি তারও বেশি সময় লাগতে পারে। এর প্রভাব পড়তে পারে আবাসন নির্মাতা, বিনিয়োগকারী ও বাড়ি ক্রেতা—সবার ওপরই।

সমস্যার মূলে রয়েছে ব্যাংককের উপকণ্ঠ এবং পাতায়ার আশপাশের করিডরজুড়ে ১৫টি আবাসিক এলাকা, যেখানে হাজার হাজার ইউনিট অবিক্রীত রয়ে গেছে। বৃহত্তর অর্থনৈতিক প্রতিকূলতা, ক্রেতাদের বদলে যাওয়া পছন্দ এবং সরকারের পরিবর্তিত নীতিও পরিস্থিতিকে আরও জটিল করে তুলেছে। বিশেষজ্ঞদের বিশ্লেষণ, বাজারের তথ্য এবং আবাসন খাতের সাম্প্রতিক ঘটনাবলির ভিত্তিতে এই নিবন্ধে থাইল্যান্ডে আবাসনের অতিরিক্ত সরবরাহের কারণ, পরিণতি ও সম্ভাব্য সমাধান তুলে ধরা হয়েছে।

কোথায় অতিরিক্ত সরবরাহ সবচেয়ে বেশি?

ব্যাংককের ভেতরে ও আশপাশের নির্দিষ্ট জেলা ও করিডরে এবং পাতায়ার দিকে বিস্তৃত এলাকায় অতিরিক্ত সরবরাহ কেন্দ্রীভূত। এজেন্সি ফর রিয়েল এস্টেট অ্যাফেয়ার্সের (AREA) থাই রিয়েল এস্টেট রিসার্চ অ্যান্ড ভ্যালুয়েশন সেন্টারের তথ্য অনুযায়ী, সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত এলাকাগুলোর মধ্যে রয়েছে:

• নাওয়ামিন
• খ্লং রাংসিত
• লাম লুক কা
• স্রিনাকারিন-থেফারাক
• পাক নাম
• বাংলা না-ত্রাত
• প্রাচা উথিত
• একাচাই-বাং বোন
• মাহাচাই-সেতথাকিত
• বাং বুয়া থং
• লাত লুম কায়েও

এসব এলাকায় অবিক্রীত সম্পদের বড় অংশই টাউনহাউস ও কনডোমিনিয়াম, যেগুলোর দাম ৩০ লাখ বাতের (প্রায় ৮০ হাজার ডলার) নিচে এবং অবস্থান প্রায়ই শহরের কেন্দ্র থেকে অনেক দূরে। এসব সম্পত্তির দাম ও ধরন স্থানীয় বাসিন্দাদের ক্রয়ক্ষমতা এবং পছন্দের সঙ্গে মানানসই নয়। ফলে বিক্রি ধীরগতির হচ্ছে এবং বাজারে অবিক্রীত ইউনিটের মজুত বাড়ছে।

পাতায়ার চিত্র: দুই বাজারের গল্প

পর্যটন ও সমুদ্রসৈকতের জীবনযাত্রার সঙ্গে ওতপ্রোতভাবে জড়িত শহর পাতায়ার বাজার পরিস্থিতি জটিল। একদিকে, শহরটিতে নতুন কনডোমিনিয়াম প্রকল্পের ঢল নেমেছে। কলিয়ার্স ইন্টারন্যাশনাল থাইল্যান্ডের তথ্য অনুযায়ী, শুধু ২০২৪ সালের প্রথম ছয় মাসেই প্রায় ৭,০০০ ইউনিট বাজারে এসেছে। তিন বছরের মধ্যে এটি সর্বোচ্চ সংখ্যা এবং বাজারের ঐতিহাসিক বিক্রয়-শোষণ হারের চেয়ে অনেক বেশি। অন্যদিকে, বিলাসবহুল আবাসনের বাজার, বিশেষ করে সমুদ্রসৈকতসংলগ্ন প্রধান এলাকার কনডোমিনিয়াম, থাই ও আন্তর্জাতিক—উভয় ধরনের ক্রেতার কাছেই আকর্ষণীয় রয়েছে; বিশেষ করে চীন ও রাশিয়ার ক্রেতাদের কাছে।

কলিয়ার্সের গবেষণা পরিচালক পাত্তারাচাই থাওয়িওং বলেন, জোমতিয়েন ও ওং আমাতের মতো এলাকা জনপ্রিয় থাকলেও নতুন সরবরাহের বিপুল পরিমাণ বাজারকে দীর্ঘস্থায়ী অতিরিক্ত সরবরাহের দিকে ঠেলে দেওয়ার ঝুঁকি তৈরি করছে। তাঁর সতর্কতা, "বাজারে বছরে ৪,০০০টির বেশি নতুন ইউনিট আসা উচিত নয়, অথচ চলতি বছরের প্রথম ছয় মাসেই ৬,৯৯৭টি ইউনিট এসেছে।"

এদিকে, পাতায়ার কনডোমিনিয়ামের গড় বিক্রির হার ৭৬ শতাংশ; পাতায়া সিটির মতো কোনো কোনো এলাকায় তা ৮৭ শতাংশ পর্যন্ত। তবে নতুন প্রকল্প দ্রুত বাজারে আসায় সরবরাহ চাহিদাকে ছাড়িয়ে যাওয়ার আশঙ্কা রয়েছে, বিশেষ করে মধ্যম ও সাশ্রয়ী দামের আবাসন বিভাগে।

অতিরিক্ত সরবরাহের কারণ কী?

পাতায়া ও বৃহত্তর ব্যাংককে অতিরিক্ত সরবরাহের সংকটের পেছনে একাধিক পরস্পর-সম্পর্কিত কারণ কাজ করছে:

• অর্থনৈতিক মন্থরতা ও উচ্চ পারিবারিক ঋণ: থাইল্যান্ডের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি মন্থর। পারিবারিক ঋণ এখন জিডিপির ৯০ শতাংশ ছাড়িয়েছে, যা ১৯৯৭ সালের এশীয় আর্থিক সংকটের আগে ছিল ৬০ শতাংশ। ঋণের এই উচ্চ বোঝা ক্রেতাদের, বিশেষ করে ৩০ লাখ বাতের কম দামের সম্পত্তির জন্য, গৃহঋণ পাওয়ার সক্ষমতা সীমিত করছে।
• অর্থায়নের সীমিত সুযোগ: ব্যাংকগুলো ঋণ দেওয়ার শর্ত কঠোর করেছে, বিশেষ করে মধ্যম ও নিম্ন আয়ের ক্রেতাদের ক্ষেত্রে। খাওসোদ ইংলিশ-এর তথ্য অনুযায়ী, কোনো কোনো এলাকায় সাশ্রয়ী আবাসনের ক্রেতাদের ঋণের আবেদন প্রত্যাখ্যানের হার ৫০ শতাংশ পর্যন্ত।
• সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে অসামঞ্জস্য: স্থানীয় চাহিদা বা ক্রেতাদের পছন্দ যথাযথভাবে যাচাই না করেই আবাসন নির্মাতারা প্রান্তিক এলাকায় নতুন প্রকল্প চালু করে চলেছেন। নতুন অনেক ইউনিট গণপরিবহন বা কর্মসংস্থানের কেন্দ্র থেকে দূরে হওয়ায় সম্ভাব্য বাসিন্দাদের কাছে সেগুলো কম আকর্ষণীয়।
• জনসংখ্যাগত পরিবর্তন ও পছন্দের বদল: তরুণ ক্রেতা ও শহুরে পেশাজীবীরা আধুনিক সুযোগ-সুবিধা এবং ভালো যাতায়াতব্যবস্থাসহ কনডোমিনিয়াম পছন্দ করছেন। অন্যদিকে, অবসরপ্রাপ্ত ব্যক্তি ও প্রবাসীরা সমুদ্রসৈকতসংলগ্ন বা রিসোর্টধাঁচের আবাসন খুঁজছেন। অবিক্রীত সম্পদের বড় অংশই এসব পরিবর্তিত প্রবণতার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়।
• পর্যটনের ওপর নির্ভরতা: পাতায়ার আবাসন বাজার পর্যটন খাতের সঙ্গে ঘনিষ্ঠভাবে যুক্ত। আন্তর্জাতিক পর্যটকদের ফিরে আসায় বিলাসবহুল কনডোমিনিয়ামের চাহিদা বেড়েছে, তবে মধ্যম ও সাশ্রয়ী দামের আবাসন পর্যটকের আগমন এবং বৈশ্বিক অর্থনৈতিক পরিস্থিতির ওঠানামার ঝুঁকিতে রয়েছে।

সংকট নিয়ে বিশেষজ্ঞদের মত

AREA-এর চেয়ারম্যান মি. সোফন ফর্নচোকচাই সতর্ক থাকার ওপর জোর দিয়েছেন:

ক্রেতাদের আকৃষ্ট করার জন্য উন্নত নকশা বা বেশি মূল্য পাওয়ার সুযোগ না থাকলে, এসব পরিপূর্ণ হয়ে যাওয়া এলাকায় নতুন প্রকল্প চালু করা থেকে আবাসন নির্মাতাদের বিরত থাকার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। কারণ বিক্রি ধীর হওয়া এবং প্রকল্প ব্যর্থ হওয়ার ঝুঁকি রয়েছে।

কেকেপি রিসার্চ ও এসসিবি ইকোনমিক ইন্টেলিজেন্স সেন্টারের বিশ্লেষকদের সতর্কতা, আয় বাড়ানো ও বিদেশি বিনিয়োগ আকর্ষণে নীতিনির্ধারকেরা সংস্কার না করলে থাইল্যান্ডে জাপানের ১৯৯০-এর দশকের অভিজ্ঞতার মতো সম্পত্তির মূল্য স্থবির হয়ে পড়ার "হারানো দশক" দেখা দিতে পারে।

আবাসন নির্মাতা ও বিনিয়োগকারীরা কীভাবে সাড়া দিচ্ছেন?

অতিরিক্ত সরবরাহের সংকট আবাসন নির্মাতাদের কৌশল নতুন করে ভাবতে বাধ্য করছে। এসসি অ্যাসেট করপোরেশনের মতো কিছু প্রতিষ্ঠান হোটেল, শিল্প এলাকা, এমনকি বিদেশে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার মতো আবাসনবহির্ভূত ব্যবসায় বৈচিত্র্য আনছে। অন্যরা নিয়মিত আয়ের উদ্যোগে মনোযোগ দিচ্ছে এবং নতুন আবাসন প্রকল্পের সংখ্যা কমাচ্ছে।

বিনিয়োগকারীদের জন্য চিত্রটি মিশ্র। ব্যাংকক ও পাতায়ার প্রধান এলাকাগুলোতে ভাড়ার আকর্ষণীয় আয় এবং দীর্ঘমেয়াদে মূল্যবৃদ্ধির সম্ভাবনা এখনো রয়েছে, তবে অতিরিক্ত সরবরাহের এলাকাগুলোতে ঝুঁকি উল্লেখযোগ্য। বিশেষ করে চীন ও রাশিয়ার বিদেশি ক্রেতারা বিলাসবহুল কনডোমিনিয়ামের চাহিদা ধরে রেখেছেন, কিন্তু মধ্যম ও সাশ্রয়ী দামের আবাসনে খালি থাকার হার বাড়ছে এবং মূলধনি মুনাফা অর্জন ধীর হচ্ছে।

ভাড়ার বাজার: আশার আলো?

বিক্রি কমলেও ব্যাংককের ভাড়ার বাজার স্থিতিস্থাপকতা দেখিয়েছে। আবাসিক সম্পত্তির ভাড়া গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৩ শতাংশ বেড়েছে; গণপরিবহন ও বাণিজ্যিক কেন্দ্রের কাছের এলাকায় বৃদ্ধি আরও বেশি। ভাড়ার জন্য থাকা সম্পত্তির বড় অংশই কনডোমিনিয়াম, যা বাড়ির মালিক ও বিনিয়োগকারীদের নিয়মিত আয়ের সুযোগ দেয়। তবে শুধু ভাড়ার বাজারের পক্ষে পুরো অতিরিক্ত সরবরাহ শোষণ করা কঠিন, বিশেষ করে প্রান্তিক এলাকায়।

সরকারি নীতি ও পুনরুদ্ধারের পথ

আবাসন বাজার চাঙা করতে থাই সরকার ঋণের বিপরীতে সম্পত্তির মূল্যের অনুপাত সমন্বয় এবং সম্পত্তি হস্তান্তর ও বন্ধকের ফি কমানোসহ বিভিন্ন পদক্ষেপ নিয়েছে। তবে এসব নীতির সুবিধা মূলত উচ্চ আয়ের ক্রেতা ও বিনিয়োগকারীরা পেয়েছেন; বৃহত্তর বাজারের জন্য স্বস্তি সামান্যই।

বিশেষজ্ঞদের মতে, আরও লক্ষ্যভিত্তিক পদক্ষেপ দরকার। যেমন:

• মধ্যম আয়ের ক্রেতাদের জন্য অর্থায়নের সুযোগ বাড়ানো
• সাশ্রয়ী আবাসনের জন্য জমি ও সম্পত্তির কর কমানো
• মালিকানার নিয়ম নিয়ন্ত্রিতভাবে উদার করে বিদেশি বিনিয়োগ উৎসাহিত করা
• প্রান্তিক এলাকাকে আরও আকর্ষণীয় করতে অবকাঠামো ও গণপরিবহনে বিনিয়োগ করা

রাজনৈতিক ঘটনাপ্রবাহও গুরুত্বপূর্ণ। শিনাওয়াত্রা পরিবারের ক্ষমতায় প্রত্যাবর্তন নতুন করে অবকাঠামো বিনিয়োগ এবং আবাসনের চাহিদা চাঙা করতে পারে এমন জনতুষ্টিবাদী নীতি গ্রহণের আশা জাগিয়েছে। তবে রাজনৈতিক স্থিতিশীলতা, সরকারি ঋণ এবং সরকারি পদক্ষেপের কার্যকারিতা নিয়ে উদ্বেগ রয়ে গেছে।

বাজারের বিভিন্ন অংশ: কারা লাভবান, কারা ক্ষতিগ্রস্ত

বাজারের সব অংশে অতিরিক্ত সরবরাহের সংকটের প্রভাব একরকম নয়। প্রান্তিক এলাকার সাশ্রয়ী ও মধ্যম দামের কনডোমিনিয়ামগুলো উচ্চ খালি থাকার হার ও ধীর বিক্রির সমস্যায় পড়লেও পাতায়ার সমুদ্রসৈকতসংলগ্ন বিলাসবহুল সম্পত্তি এবং ব্যাংককের কেন্দ্রের প্রধান কনডোমিনিয়ামগুলোতে জোরালো চাহিদা রয়েছে এবং সেগুলোর দামও বেশি।

উদাহরণ হিসেবে, পাতায়ায় সানসিরির বিলাসবহুল সমুদ্রসৈকতসংলগ্ন কনডোমিনিয়াম পিটিওয়াই রেসিডেন্স সাই ১ চালুর কয়েক ঘণ্টার মধ্যেই বিদেশিদের জন্য বরাদ্দ পুরোটা বিক্রি হয়ে যায়; বিক্রি থেকে আয় হয় ১৮৫ কোটি বাত। বৃহত্তর বাজারের চ্যালেঞ্জ সত্ত্বেও উচ্চমানের ও সুবিধাজনক অবস্থানের সম্পত্তির স্থায়ী আকর্ষণ এতে স্পষ্ট হয়।

বিনিয়োগকারীদের পরামর্শ: সতর্কভাবে এগোন

খাতসংশ্লিষ্ট বিশেষজ্ঞরা বিনিয়োগকারীদের পরিমাণের চেয়ে গুণমান ও অবস্থানের ওপর মনোযোগ দিতে বলছেন। ভালো যাতায়াতব্যবস্থা, সুযোগ-সুবিধা ও জোরালো ভাড়ার চাহিদাসহ প্রতিষ্ঠিত পাড়ার সম্পত্তি অতিরিক্ত সরবরাহের এলাকাগুলোর চেয়ে ভালো করতে পারে। নির্মাণ-পূর্ব পর্যায়ে বা ছোট আবাসন নির্মাতার কাছ থেকে সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে যথাযথ যাচাই অত্যন্ত জরুরি।

থাইল্যান্ডের অর্থনীতিতে বৃহত্তর প্রভাব

আবাসন খাত থাইল্যান্ডের অর্থনীতির অন্যতম প্রধান চালিকাশক্তি। এ খাতে লাখ লাখ মানুষের কর্মসংস্থান হয় এবং জিডিপিতে উল্লেখযোগ্য অবদান রয়েছে। দীর্ঘস্থায়ী মন্দার প্রভাব নির্মাণ, অর্থায়ন ও সংশ্লিষ্ট অন্যান্য শিল্পেও ছড়িয়ে পড়তে পারে। তবে ১৯৯৭ সালের এশীয় আর্থিক সংকট এবং কোভিড-১৯ মহামারির মতো সংকটের পর বাজার ঘুরে দাঁড়ানোর নজির রয়েছে।

সামনে পুনরুদ্ধারের পথ নির্ভর করবে বাজারের নিজস্ব সমন্বয়, সরকারি নীতি এবং বৃহত্তর অর্থনৈতিক প্রবণতার সমন্বয়ের ওপর। ক্রেতাদের বদলে যাওয়া পছন্দের সঙ্গে খাপ খাইয়ে নেওয়া, গুণমানকে অগ্রাধিকার দেওয়া এবং সরবরাহ বিচক্ষণতার সঙ্গে সামলানো আবাসন নির্মাতারাই এই সংকট ভালোভাবে মোকাবিলা করতে পারবেন।

সংক্ষেপে

• বৃহত্তর ব্যাংকক ও পাতায়ার গুরুত্বপূর্ণ এলাকায় থাইল্যান্ড আবাসনের উল্লেখযোগ্য অতিরিক্ত সরবরাহের মুখে। হাজার হাজার অবিক্রীত ইউনিট প্রান্তিক এলাকাগুলোতে কেন্দ্রীভূত।
• অর্থনৈতিক মন্থরতা, উচ্চ পারিবারিক ঋণ, অর্থায়নের সীমিত সুযোগ এবং সরবরাহ ও চাহিদার অসামঞ্জস্য এই অতিরিক্ত সরবরাহের কারণ।
• পাতায়ায় বিলাসবহুল কনডোমিনিয়ামের বাজার শক্তিশালী থাকলেও মধ্যম ও সাশ্রয়ী দামের সম্পত্তিতে দীর্ঘস্থায়ী খালি পড়ে থাকা এবং মূল্য স্থবিরতার ঝুঁকি রয়েছে।
• আবাসন নির্মাতারা ব্যবসায় বৈচিত্র্য আনছেন এবং নতুন প্রকল্প কমাচ্ছেন; বিনিয়োগকারীদের গুণমান ও অবস্থানকে গুরুত্ব দেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।
• এ পর্যন্ত সরকারি পদক্ষেপের প্রভাব সীমিত; চাহিদা বাড়ানো ও অতিরিক্ত সরবরাহ শোষণে আরও লক্ষ্যভিত্তিক নীতি দরকার।
• আবাসন খাতের পুনরুদ্ধার নির্ভর করবে অর্থনৈতিক সংস্কার, অবকাঠামো বিনিয়োগ এবং বাজারের পরিবর্তনশীল পরিস্থিতির সঙ্গে আবাসন নির্মাতাদের খাপ খাইয়ে নেওয়ার সক্ষমতার ওপর।