জাপানে জমির দাম ঊর্ধ্বমুখী: বিদেশি পর্যটকের ঢল যেভাবে বদলে দিচ্ছে আবাসন বাজার

জাপানে জমির দাম ঊর্ধ্বমুখী: আবাসন বাজারের উত্থানের নেপথ্যে পর্যটন boom

জাপানে জমির দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে, যা তিন দশকেরও বেশি সময়ের মধ্যে দ্রুততম বৃদ্ধির হার। মূলত বিদেশি পর্যটকের ঢল এই প্রবণতাকে ত্বরান্বিত করছে; এর প্রভাবে শুধু দেশের বড় শহরগুলোই নয়, আঞ্চলিক ও গ্রামীণ এলাকাও বদলে যাচ্ছে। রেকর্ডসংখ্যক বিদেশি পর্যটক জাপানে আসায় হোটেল, দোকান ও আবাসনের চাহিদা বাড়ছে, জমির দামও পৌঁছাচ্ছে নতুন উচ্চতায়। এতে দেশের আবাসন বাজার ও স্থানীয় অর্থনীতির চেহারা বদলে যাচ্ছে।

বিদেশি পর্যটকের আগমন কীভাবে জমির দাম বাড়াচ্ছে

জাপান সরকারের সর্বশেষ তথ্যে দেখা গেছে, ২০২৫ সালের ১ জানুয়ারি পর্যন্ত সারা দেশে জমির গড় দাম ২.৭% বেড়েছে। টানা চতুর্থ বছরের মতো দাম বাড়ল, আর বৃদ্ধির হার ১৯৯১ সালের পর সবচেয়ে বেশি। এই বৃদ্ধি শুধু দেশের নগরকেন্দ্রগুলোতে সীমাবদ্ধ নয়; তা ছড়িয়ে পড়ছে আঞ্চলিক এমনকি কিছু গ্রামীণ এলাকাতেও। ১৯৯০-এর দশকের শুরুর দিকের সম্পদমূল্যের বুদ্‌বুদের পর এমন ঘটনা দেখা যায়নি।

ভূমি, অবকাঠামো, পরিবহন ও পর্যটন মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, এই উল্লম্ফনের সঙ্গে বিদেশি পর্যটকের আগমনের ঘনিষ্ঠ সম্পর্ক রয়েছে। ২০২৪ সালে আনুমানিক ৩ কোটি ৬৮ লাখ ৭০ হাজার পর্যটক জাপান ভ্রমণ করেন, যা ১৯৬৪ সালে হিসাব রাখা শুরুর পর সর্বোচ্চ। তাঁরা ৮.১ ট্রিলিয়ন ইয়েনেরও বেশি (প্রায় ৫৩ বিলিয়ন ডলার) ব্যয় করেছেন, যা অর্থনীতিতে উল্লেখযোগ্য গতি জুগিয়েছে। ইয়েনের দরপতনে অনেকের কাছে জাপান আকর্ষণীয় ও সাশ্রয়ী গন্তব্য হয়ে উঠেছে, যা পর্যটনের উত্থানকে আরও ত্বরান্বিত করছে।

NLI রিসার্চ ইনস্টিটিউটের গবেষক ফুমিকো ওয়াতানাবে বলেন:

জাপানে পর্যটকের সংখ্যা রেকর্ড উচ্চতায় পৌঁছাতে থাকায় বিদেশি পর্যটকদের কাছে জনপ্রিয় এলাকাগুলোতে জমির দাম সবচেয়ে বেশি হারে বাড়বে বলে ধারণা করা হচ্ছে।

জনপ্রিয় পর্যটন আকর্ষণ রয়েছে এমন এলাকাগুলোতে এই চাহিদা বিশেষভাবে লক্ষণীয়। সেখানে হোটেল, রেস্তোরাঁ ও খুচরা বিক্রির জায়গার প্রয়োজন বাড়ায় বাণিজ্যিক ও আবাসিক—দুই ধরনের জমির দামই বাড়ছে।

পর্যটকদের প্রিয় গন্তব্য: যেখানে জমির দাম আকাশছোঁয়া

জাপানের সবচেয়ে জনপ্রিয় পর্যটন গন্তব্যগুলোর কয়েকটিতে জমির দাম সবচেয়ে নাটকীয়ভাবে বেড়েছে। উদাহরণ হিসেবে, নাগানো প্রিফেকচারের হাকুবার স্কি রিসোর্ট গ্রামে এক বছরে জমির দাম ৩২.৪% বেড়েছে, যা সারা দেশের মধ্যে সর্বোচ্চ। বিদেশি পর্যটকদের আরেক প্রিয় গন্তব্য হোক্কাইডোর ফুরানোতে দাম বেড়েছে ৩০.২%। টোকিওর ঐতিহাসিক মন্দির ও প্রাণচঞ্চল কেনাকাটার রাস্তার জন্য পরিচিত আসাকুসা এলাকায় দাম বেড়েছে ২৯%, আর সংরক্ষিত পুরোনো শহর ও ঐতিহ্যবাহী সংস্কৃতির জন্য পরিচিত গিফু প্রিফেকচারের তাকায়ামায় বেড়েছে ২৮.৩%।

এসব এলাকা পর্যটকদের পাশাপাশি বিনিয়োগকারী ও আবাসন খাতের উদ্যোক্তাদেরও আকর্ষণ করছে। তাঁরা আবাসন ও সেবার বাড়তি চাহিদা থেকে লাভবান হতে আগ্রহী। যেমন, তাকায়ামায় বিদেশি পর্যটকের সংখ্যা বেড়ে যাওয়ায় প্রধান পর্যটন সড়কগুলোর পাশের সম্পত্তি প্রায় পুরোপুরি ভাড়া হয়ে যাচ্ছে। দোকান বা সরাইখানা বিক্রির জন্য পাওয়া গেলেই ক্রেতারা দ্রুত কিনে নিচ্ছেন। ঐতিহাসিক সুমিয়োশি রিওকানের ব্যবস্থাপক সুনেতাদা মিনামি বলেন:

সেপ্টেম্বর পর্যন্ত আমাদের প্রায় সব কক্ষ বুক করা। আমাদের ব্যবসা টিকিয়ে রাখতে আন্তর্জাতিক পর্যটকেরা অপরিহার্য।

টোকিওতে আসাকুসার কামিনারিমোন-দোরি সড়কে রাজধানীর মধ্যে জমির দাম সবচেয়ে বেশি বেড়েছে। সানজা উৎসবের মতো আয়োজনে অংশ নিতে এবং নাকামিসে-দোরি কেনাকাটার সড়কের প্রাণচঞ্চল পরিবেশ উপভোগ করতে বিদেশি পর্যটকেরা এখানে ভিড় করেন, যা এলাকার জনপ্রিয়তার প্রতিফলন।

নগর পুনর্গঠন ও ওসাকা-কানসাই এক্সপোর প্রভাব

পর্যটন বড় চালিকাশক্তি হলেও নগর পুনর্গঠন প্রকল্পও জমির দাম বাড়াতে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখছে। কৃত্রিম দ্বীপ ইউমেশিমায় আয়োজিত হতে যাওয়া ২০২৫ সালের ওসাকা-কানসাই এক্সপোকে ঘিরে আশপাশের এলাকায় জল্পনা ও বিনিয়োগের ঢেউ উঠেছে। এক্সপো শুরুর আগেই ওসাকা মেট্রোর চুও লাইনের ইউমেশিমা স্টেশনের আশপাশে জমির দাম ১৮.২% বেড়েছে, আর বেনতেনচো স্টেশনের কাছাকাছি এলাকায় বেড়েছে ১১%।

বেনতেনচোর কাছে একটি পৌর উচ্চবিদ্যালয়ের সাবেক জায়গার মতো বড় জমিতে পুনর্গঠনের প্রস্তাবগুলো আবাসন খাতের উদ্যোক্তাদের মধ্যে ব্যাপক আগ্রহ তৈরি করেছে। নগর কর্তৃপক্ষের এক কর্মকর্তা বলেন:

এলাকাটি ইউমেশিমার কাছে হওয়ায় এখানে অনেকের আগ্রহ রয়েছে।

ওসাকার হোটেল পরিচালকেরা জানিয়েছেন, এক্সপো শুরুর পর থেকে কক্ষের গড় ভাড়া বছরওয়ারি ৩০% বেড়েছে। এশিয়ার পাশাপাশি ইউরোপ ও যুক্তরাষ্ট্র থেকে আসা পর্যটকের সংখ্যাও উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে। ওসাকার জন্য শক্তিশালী প্রচারমাধ্যম হিসেবে কাজ করছে এক্সপো; এতে শহরটির বৈশ্বিক আকর্ষণ আরও বাড়ছে এবং আবাসন সম্পত্তির দামও ঊর্ধ্বমুখী হচ্ছে।

বড় শহরগুলোতে জমির দামের রেকর্ড

মোট জমির দামের হিসাবে জাপানে এখনো এগিয়ে টোকিও। শহরের অভিজাত কেনাকাটার এলাকার কেন্দ্রে অবস্থিত গিনজা চুও স্ট্রিট টানা ৪০ বছর ধরে জাপানের সবচেয়ে দামি জমির শিরোপা ধরে রেখেছে। ২০২৫ সালে সেখানে প্রতি বর্গমিটারের দাম রেকর্ড ৪ কোটি ৮ লাখ ইয়েনে (প্রায় ৩ লাখ ৩৩ হাজার ৬০০ ডলার) পৌঁছেছে, যা আগের বছরের তুলনায় ৮.৭% বেশি। দেশি-বিদেশি ক্রেতাদের কাছে এলাকার দীর্ঘস্থায়ী আকর্ষণের পাশাপাশি পর্যটন ও নগর পুনর্গঠনের কারণে শহুরে জমির দাম বাড়ার বৃহত্তর প্রবণতাও এতে প্রতিফলিত হয়েছে।

অন্যান্য বড় শহরেও উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি দেখা যাচ্ছে। টোকিও থেকে যাতায়াতের সুবিধাজনক দূরত্বে অবস্থিত সাইতামা সিটি ও চিবা সিটিতে জমির দাম যথাক্রমে ১১.৯% ও ১১.২% বেড়েছে। এর পেছনে রয়েছে উন্নত পরিবহন যোগাযোগ এবং চলমান উন্নয়ন প্রকল্প। অবকাশযাপনের গন্তব্য হিসেবে জনপ্রিয় ফুকুওকা ও ওকিনাওয়ায় দাম বেড়েছে যথাক্রমে ৬.০% ও ৬.৩%।

গ্রামীণ ও আঞ্চলিক এলাকা: চিত্র একরকম নয়

জমির দামের উল্লম্ফন শহর ও পর্যটকসমাগম বেশি এমন এলাকাগুলোতে সবচেয়ে স্পষ্ট হলেও, কয়েক দশকের মধ্যে প্রথমবার এর প্রভাব কিছু গ্রামীণ এলাকাতেও ছড়িয়ে পড়ছে। সরকারি তথ্যে দেখা গেছে, জরিপ করা গ্রামীণ এলাকার অর্ধেকেরও বেশি জায়গায় জমির দাম বেড়েছে। ৩০ বছরেরও বেশি সময় ধরে এমন ঘটনা দেখা যায়নি। পর্যটনের প্রভাব আশপাশের এলাকায় ছড়িয়ে পড়া এবং কিছু ক্ষেত্রে সেমিকন্ডাক্টর উৎপাদনের মতো নতুন শিল্প গড়ে ওঠাকে এর প্রধান কারণ হিসেবে দেখা হচ্ছে।

উদাহরণ হিসেবে, ক্রমবর্ধমান সেমিকন্ডাক্টর শিল্পের কেন্দ্র হোক্কাইডোর চিতোসেতে বাণিজ্যিক জমির দাম ৪৮.৮% বেড়েছে। তবে সব গ্রামীণ এলাকা লাভবান হচ্ছে না। জনসংখ্যা কমছে এবং বাণিজ্যিক কর্মকাণ্ড সীমিত—এমন অঞ্চলে জমির দাম এখনো কমছে। প্রাকৃতিক দুর্যোগের প্রভাবও স্পষ্ট: বড় ভূমিকম্প ও পরবর্তী অগ্নিকাণ্ডে বিধ্বস্ত ইশিকাওয়া প্রিফেকচারের ওয়াজিমায় জমির দাম ১৬.৭% কমেছে, যা দেশের মধ্যে সবচেয়ে বড় পতন।

অর্থনৈতিক ও সামাজিক প্রভাব: সুযোগ ও চ্যালেঞ্জ

বিদেশি পর্যটকের আগমনে চালিত জমির দামের উল্লম্ফন জাপানের জন্য সুযোগ ও চ্যালেঞ্জ—দুটিই তৈরি করছে। ইতিবাচক দিক হলো, পর্যটনের উত্থান স্থানীয় অর্থনীতিকে চাঙা করছে, কর্মসংস্থান সৃষ্টি করছে এবং কর-রাজস্ব বাড়াচ্ছে। নতুন হোটেল, রেস্তোরাঁ ও খুচরা বিক্রির জায়গা নির্মাণ আবাসন ও নির্মাণ খাতে গতি দিচ্ছে, আর পর্যটকদের বাড়তি ব্যয় সেবা খাতকে চাঙা করছে।

তবে এর নেতিবাচক প্রভাব নিয়ে উদ্বেগ বাড়ছে। কিয়োটো ও মাউন্ট ফুজির মতো জনপ্রিয় গন্তব্যে অতিরিক্ত পর্যটকের চাপে অবকাঠামো হিমশিম খাচ্ছে; স্থানীয়দের গণপরিবহন ব্যবহার ও নিজেদের শহর উপভোগ করা কঠিন হয়ে পড়ছে। জমি ও আবাসনের দাম বেড়ে যাওয়ায় সাধারণ জাপানিদের নিজেদের দেশেই ভ্রমণ করা কঠিন হচ্ছে, কারণ বিদেশি পর্যটকের চাহিদা মেটাতে হোটেলভাড়া আকাশছোঁয়া হচ্ছে।

JAPAN Forward এই চ্যালেঞ্জগুলোর দিকে দৃষ্টি আকর্ষণ করে জানিয়েছে, ২০৩০ সালের মধ্যে পর্যটকের সংখ্যা ও তাঁদের ব্যয় আরও বাড়ানোর লক্ষ্য সরকারের থাকলেও বাসিন্দাদের জীবনযাত্রার মানে নেতিবাচক প্রভাব এড়াতে সতর্ক ব্যবস্থাপনা প্রয়োজন। অতিরিক্ত ভিড়, সম্পত্তির ক্ষতি ও সাংস্কৃতিক টানাপোড়েনের মতো সমস্যায় আরও শক্তিশালী আইনি কাঠামো এবং পর্যটক ব্যবস্থাপনার উন্নত কৌশলের দাবি উঠেছে।

পর্যটনের এই উত্থানের পেছনে কী

জাপানে পর্যটনের নজিরবিহীন উত্থানে কয়েকটি কারণ ভূমিকা রাখছে:

• ইয়েনের দরপতন: জাপানি ইয়েনের অবমূল্যায়নে দেশটি বিদেশি পর্যটকদের জন্য সাশ্রয়ী গন্তব্য হয়ে উঠেছে, বিশেষ করে যুক্তরাষ্ট্র, ইউরোপ ও এশিয়া থেকে আসা পর্যটকদের কাছে।
• বিশ্বজুড়ে আকর্ষণ: ঐতিহ্যবাহী সংস্কৃতি, আধুনিক আকর্ষণ ও প্রাকৃতিক সৌন্দর্যের অনন্য সমন্বয় জাপানকে সারা বিশ্বের পর্যটকদের কাছে আকর্ষণীয় করে রেখেছে।
• উন্নত অবকাঠামো: পরিবহন, আবাসন ও পর্যটন-সুবিধায় বিনিয়োগের ফলে দূরবর্তী অঞ্চলগুলোতেও পর্যটকদের যাতায়াত সহজ হয়েছে।
• সামাজিক যোগাযোগমাধ্যম ও আয়োজন: জাপানি উৎসব, খাবার ও অভিজ্ঞতার জনপ্রিয়তা সামাজিক যোগাযোগমাধ্যমের মাধ্যমে আরও ছড়িয়ে পড়ছে, ফলে স্থানীয় গন্তব্যগুলোর প্রতি আন্তর্জাতিক মনোযোগ বাড়ছে।

একই সঙ্গে, ভিসার শর্ত সহজ করা ও পর্যটনের প্রচারে সরকারের সক্রিয় উদ্যোগে আগামী বছরগুলোতেও পর্যটকের আগমন অব্যাহত থাকবে বলে ধারণা করা হচ্ছে।

ঝুঁকি ও সামনের পথ

ইতিবাচক গতি থাকলেও বিশেষজ্ঞরা সতর্ক করছেন, সব এলাকায় জমির দামের এই উল্লম্ফন টেকসই নাও হতে পারে। নির্মাণ ব্যয় বাড়া এবং সুদের হার আরও বাড়ার আশঙ্কা চাহিদা কমাতে পারে, বিশেষ করে আবাসিক সম্পত্তির ক্ষেত্রে। জাপানের বয়স্ক ও কমতে থাকা জনসংখ্যাও দীর্ঘমেয়াদি চ্যালেঞ্জ তৈরি করছে; পর্যটননির্ভর প্রাথমিক উত্থান থেমে গেলে কিছু অঞ্চলের অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ড ধরে রাখা কঠিন হতে পারে।

NLI রিসার্চ ইনস্টিটিউটের গবেষক ইয়োশিদা তাসুকু সতর্ক করে বলেন:

এসব কারণে মানুষ বাড়ি কেনা থেকে নিরুৎসাহিত হতে পারেন, যা জমির দামে নেতিবাচক প্রভাব ফেলবে।

পর্যটননির্ভর প্রবৃদ্ধির সুফল এবং বাসিন্দাদের স্বার্থ সুরক্ষা ও টেকসই উন্নয়ন নিশ্চিত করার প্রয়োজনের মধ্যে ভারসাম্য রক্ষার দায়িত্ব এখন নীতিনির্ধারক ও স্থানীয় সরকারের। এর মধ্যে রয়েছে অবকাঠামোয় বিনিয়োগ, পর্যটকের প্রবাহ নিয়ন্ত্রণ এবং দ্রুত পরিবর্তনে ক্ষতিগ্রস্ত স্থানীয় জনগোষ্ঠীকে সহায়তা করা।

সংক্ষেপে

• বিদেশি পর্যটকের ঢলে জাপানে জমির দাম ৩০ বছরেরও বেশি সময়ের মধ্যে দ্রুততম হারে বাড়ছে।
• হাকুবা, ফুরানো, আসাকুসা ও তাকায়ামার মতো প্রধান পর্যটন গন্তব্যে জমির দাম নাটকীয়ভাবে বেড়েছে; কিছু এলাকায় এক বছরে বৃদ্ধির হার ৩০% ছাড়িয়েছে।
• ২০২৫ সালের ওসাকা-কানসাই এক্সপোর সঙ্গে সংশ্লিষ্ট প্রকল্পের মতো নগর পুনর্গঠন উদ্যোগ বড় শহরগুলোতে জমির দাম আরও বাড়াচ্ছে।
• কয়েক দশকের মধ্যে প্রথমবার কিছু গ্রামীণ ও আঞ্চলিক এলাকাতেও জমির দাম বাড়ছে। তবে জনসংখ্যা হ্রাস ও প্রাকৃতিক দুর্যোগের কারণে অন্য কিছু এলাকায় দাম কমছে।
• পর্যটনের উত্থান স্থানীয় অর্থনীতিকে চাঙা করছে, তবে অতিরিক্ত পর্যটক, জীবনযাত্রার ব্যয় বৃদ্ধি ও সামাজিক টানাপোড়েনের মতো চ্যালেঞ্জও তৈরি করছে।
• বিশেষজ্ঞদের সতর্কতা, নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি, সুদের হার বাড়া এবং জনমিতিক প্রবণতা জমির দামের এই উল্লম্ফনের স্থায়িত্বের জন্য ঝুঁকি তৈরি করতে পারে।
• পর্যটনের অর্থনৈতিক সুফল এবং বাসিন্দাদের সুরক্ষা ও দীর্ঘমেয়াদি স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করার মধ্যে ভারসাম্য আনতে জাপান সরকার ও স্থানীয় কর্তৃপক্ষ কাজ করছে।