দক্ষিণ গিয়ংগিতে দরবৃদ্ধি ছড়িয়ে পড়ায় সিউলের অ্যাপার্টমেন্টের দাম টানা ৮৯ সপ্তাহ বাড়ার রেকর্ড

রেকর্ড টানা দরবৃদ্ধির আড়ালে বাড়ছে বৈষম্য

২০২৬ সালের অক্টোবরের তৃতীয় সপ্তাহে সিউলে অ্যাপার্টমেন্টের দাম টানা রেকর্ড ৮৯তম সপ্তাহে বেড়েছে। তবে ব্যয়বহুল গাংনাম এলাকার তিনটি জেলা—গাংনাম, সছো ও সংপা—এ সময়ও দরপতনের ধারায় ছিল। কাছের হোয়াসংয়ের বিয়ংজমে সাপ্তাহিক দরবৃদ্ধি ছিল ০.৬৫%, যা সারা দেশে সর্বোচ্চ। দক্ষিণ গিয়ংগি প্রদেশজুড়ে আবাসনের চাহিদা ছড়িয়ে পড়ায় এ প্রবণতা দেখা গেছে।

কোরিয়া রিয়েল এস্টেট বোর্ডের ২২ অক্টোবর প্রকাশিত জরিপে, ১৯ অক্টোবরের দাম বিবেচনায় নিয়ে সিউলে সাপ্তাহিক দরবৃদ্ধি ধরা হয়েছে ০.১৩%। আগের সপ্তাহে তা ছিল ০.১৬%। গিয়ংগিতে দাম বেড়েছে ০.২১%, আগের চেয়ে কম হলেও রাজধানীর তুলনায় বেশি।

পরিসংখ্যান থেকে বোঝা যায়, বাজারে বিভিন্ন এলাকায় দরবৃদ্ধির গতি এক নয়। ক্রেতারা তুলনামূলক সাশ্রয়ী, পাতালরেল স্টেশন ও বড় কর্মস্থলের কাছের অ্যাপার্টমেন্ট খুঁজছেন। অন্যদিকে গাংনাম, সছো ও সংপায় দাম দুর্বল হয়েছে। ভাড়াটেদের ওপরও নতুন চাপ তৈরি হয়েছে: চনসে জামানত বেড়েছে, আর ভাড়ার বাড়ির বিজ্ঞাপন সীমিতই রয়েছে।

এ বছর সিউলে অ্যাপার্টমেন্টের দাম এখন পর্যন্ত মোট ৮.৬৩% বেড়েছে। আগের বছরের একই সময়ে বেড়েছিল ৬.৬৪%। ঋণ নেওয়ার শর্ত কঠোর হওয়া এবং লেনদেন কমে আসার মধ্যেও এই ব্যবধান ১.৯৯ শতাংশ পয়েন্ট।

সিউলের যেসব এলাকায় এখনো দাম বাড়ছে

সিউলে সাপ্তাহিক ০.৩৬% দরবৃদ্ধি নিয়ে সঙবুক ও সোদেমুন শীর্ষে ছিল। এরপর জুংয়ে ০.৩৫%, তোবংয়ে ০.৩৩% এবং জুংনাংয়ে ০.৩১% দাম বেড়েছে। গাংনাম, সছো ও সংপা ছাড়া বাকি ২২টি জেলাতেই দাম বেড়েছে।

শহরের উত্তরের ১৪টি জেলায় দাম বেড়েছে ০.২৬%, আর দক্ষিণের ১১টি জেলায় বেড়েছে মাত্র ০.০২%। সঙবুকের দরবৃদ্ধিতে জংনুং ও হাওলগোক এলাকার সহজ যোগাযোগ-সুবিধাসম্পন্ন অ্যাপার্টমেন্টগুলোর ভূমিকা ছিল।

সিউলজুড়ে দরবৃদ্ধির পেছনের চাহিদা ব্যাখ্যা করে কোরিয়া রিয়েল এস্টেট বোর্ড বলেছে:

কিছু এলাকায় লেনদেন কমে যাওয়ায় দাম সমন্বয় হয়েছে। তবে সিউলজুড়ে সার্বিক দরবৃদ্ধির পেছনে ছিল উন্নত জীবনযাত্রার সুবিধা, বেশি চাহিদা এবং পাতালরেল স্টেশনের কাছের ছোট ও মাঝারি আকারের ইউনিট থাকা বড় আবাসন কমপ্লেক্সগুলো।

সিউলে এ বছর সঙবুকে দাম মোট ১৬.১০% বেড়েছে, যা শহরের মধ্যে সর্বোচ্চ। এরপর সোদেমুনে ১৩.৬৭%, গাংসোতে ১২.৮৯%, গুরোতে ১২.৭৪% এবং নওনে ১২.৫৭% দাম বেড়েছে। রাজধানীর ঐতিহ্যগত ব্যয়বহুল এলাকাগুলোর বাইরেও দাম কতটা বেড়েছে, এই পরিসংখ্যান তা দেখায়।

কেন্দ্রীয় কয়েকটি এলাকাতেও দরবৃদ্ধি ত্বরান্বিত হয়েছে। জুংয়ে সাপ্তাহিক দরবৃদ্ধি ০.১৬% থেকে বেড়ে ০.৩৫%, সঙদংয়ে ০.১২% থেকে ০.২১% এবং ইয়াংছনে ০.১৪% থেকে ০.১৬% হয়েছে। হান নদীর তীরবর্তী এলাকাগুলোর মধ্যে মাপোতে দাম বেড়েছে ০.২৫% এবং গোয়াংজিনে ০.১৬%। ইয়ংসানে দাম বেড়েছে ০.০৪%, টানা দ্বিতীয় সপ্তাহে।

গাংনামের দরপতনে বৈপরীত্য আরও স্পষ্ট

সছোতে দাম ০.৩২% কমেছে, যা আগের সপ্তাহের ০.২৭% দরপতনের চেয়ে বেশি। গাংনামে দাম কমেছে ০.৩১%; সেখানে টানা ১১ সপ্তাহ ধরে দরপতন চলছে। সংপায় কমেছে ০.১৩%। এ বছর গাংনামে দাম মোট ১.২৬% কমেছে, যা সিউলের ৮.৬৩% দরবৃদ্ধির তুলনায় অনেক কম।

তবে গাংনাম ও সংপায় সাপ্তাহিক দরপতন আগের চেয়ে কম ছিল। আগের সপ্তাহে গাংনামে দাম কমেছিল ০.৩৫% এবং সংপায় ০.২১%। উরি ব্যাংকের রিয়েল এস্টেট গবেষণা প্রতিষ্ঠানের গবেষক নাম হ্যক-উ বলেন, পুনর্নির্মাণের জন্য নির্ধারিত পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সের তুলনামূলক কম দামের বাড়ি ক্রেতারা বেছে নেওয়ায় দরপতন কিছুটা কমে থাকতে পারে।

নামের মতে, নীতিগত অনিশ্চয়তা ও সুদের হার বৃদ্ধি লেনদেনকে প্রভাবিত করায় ক্রেতারা এখনো সতর্ক। তার মূল্যায়ন অনুযায়ী, ব্যয়বহুল এসব এলাকায় কিছু সময় ধরে লেনদেন দুর্বল ও দাম নিম্নমুখী থাকতে পারে।

সিউলজুড়ে দরবৃদ্ধির গতি কমে আসার পেছনেও রয়েছে আগের এক দফা তীব্র মূল্যবৃদ্ধি। সম্পন্ন বিক্রি কমে যাওয়া এবং ঋণ পাওয়া কঠিন হওয়ায় চাহিদা কমেছে। অন্যদিকে, বাড়ির বিজ্ঞাপন সীমিত থাকায় অনেক বিক্রেতা চাওয়া দাম তেমন কমাচ্ছেন না।

দক্ষিণ গিয়ংগিতে দরবৃদ্ধি ছড়িয়ে পড়ছে

বিয়ংজমে সাপ্তাহিক দরবৃদ্ধি ০.৫৬% থেকে বেড়ে ০.৬৫% হয়েছে, অর্থাৎ ০.০৯ শতাংশ পয়েন্ট বেড়েছে। কাছের দংতানে উল্টোভাবে দরবৃদ্ধি ০.৬৬% থেকে কমে ০.৫৭% হয়েছে, তবে এলাকাটি এখনো সবচেয়ে দ্রুত বাড়তে থাকা বাজারগুলোর একটি।

অন্যান্য উল্লেখযোগ্য দরবৃদ্ধির মধ্যে রয়েছে আনিয়াংয়ের দংআন জেলায় ০.৫৬%, সঙনামের বুন্দাং জেলা ও গুনপোতে ০.৫৩% করে, সুয়নের ইয়ংথং জেলায় ০.৫২% এবং উইওয়াংয়ে ০.৪৭%।

গিয়ংগির আরও বিস্তৃত এলাকায়ও দামের চাপ ছড়িয়েছে। বুছনের উনমি জেলায় দাম বেড়েছে ০.৪৬%, গোয়াংমিয়ংয়ে ০.৪৪% এবং হানামে ০.৪২%। বিয়ংজমের সীমানাসংলগ্ন ওসানে সাপ্তাহিক দরবৃদ্ধি ০.১৩% থেকে বেড়ে ০.২৪% হয়েছে।

দক্ষিণ গিয়ংগির সেমিকন্ডাক্টর শিল্পে কর্মসংস্থান ও আয় বাড়ায় অফিস ও কারখানার কাছাকাছি আবাসনের চাহিদা জোরালো হয়েছে। স্যামসাং ইলেকট্রনিকস ও এসকে হাইনিক্সের দেওয়া বোনাসও বাড়ি কেনার জন্য হাতে থাকা অর্থ বাড়িয়েছে। চাহিদাসম্পন্ন এলাকাগুলো আরও ব্যয়বহুল হয়ে ওঠায় কিছু পরিবার আশপাশের এলাকায় খুঁজছে।

নাম বলেন, যেসব ভাড়াটের চুক্তির মেয়াদ শেষের দিকে, এবং যেসব ক্রেতার ক্রয়ক্ষমতা কমেছে, তারা কাছের বিকল্প এলাকায় যাচ্ছেন। দংতান, বুন্দাং ও দংআনের মতো নিয়ন্ত্রিত বাজারের পাশাপাশি বিয়ংজম ও গুনপোতেও চাহিদা বাড়ছে।

জেলাটির জন্য আলাদা পরিসংখ্যান শুরু হওয়ার পর থেকে দংতানে দাম মোট ২০.৮৩% বেড়েছে। এ বছর ইয়ংথংয়ে ১৬.৮০%, বুন্দাংয়ে ১৬.৬৩% এবং দংআনে ১৬.৪৫% দাম বেড়েছে। বৃহত্তর রাজধানী অঞ্চলে সাপ্তাহিক দরবৃদ্ধি ছিল ০.১৬%, যা সারা দেশের ০.০৮% বৃদ্ধির দ্বিগুণ।

বিয়ংজমের লেনদেনে ব্যয়বৃদ্ধির চিত্র

বিয়ংজম স্টেশন আইপার্ক ক্যাসলে বাড়ির দাম কত দ্রুত বেড়েছে, তা দেখা যায়। ৮৪ বর্গমিটার অভ্যন্তরীণ আয়তনের একটি অ্যাপার্টমেন্ট ১ অক্টোবর ১০৩ কোটি ওনে বিক্রি হয়েছে। একই আয়তনের আরেকটি ইউনিট ২০ সেপ্টেম্বর বিক্রি হয়েছিল ৯০ কোটি ওনে।

এই দুই লেনদেনের মধ্যে দামের পার্থক্য ১৩ কোটি ওন, বা প্রায় ১৪.৪%। একই আয়তনের আরেকটি অ্যাপার্টমেন্ট ১২ অক্টোবর ১০০ কোটি ওনে বিক্রি হয়েছে। বছরের শুরুতে এই আয়তনের ইউনিটের দাম ছিল ৭০ কোটি ওনের কিছু বেশি।

৫৯ বর্গমিটারের ছোট একটি অ্যাপার্টমেন্ট ১৩ অক্টোবর ৮৫ কোটি ওনে বিক্রি হয়েছে। বছরের শুরুর দিকে এ আয়তনের ইউনিটের দাম ছিল ৬০ কোটি ওনের কিছু বেশি। কমপ্লেক্সটিতে দুই আয়তনের ইউনিটেরই নতুন সর্বোচ্চ লেনদেনমূল্য রেকর্ড হয়েছে।

বিক্রি ও জরিপের ধারাবাহিকতা থেকে সর্বশেষ রেকর্ড গড়ে ওঠার চিত্রটি স্পষ্ট হয়:

• ২০ সেপ্টেম্বর: বিয়ংজম স্টেশন আইপার্ক ক্যাসলের ৮৪ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট ৯০ কোটি ওনে বিক্রি হয়।
• ১ অক্টোবর: একই আয়তনের আরেকটি অ্যাপার্টমেন্ট ১০৩ কোটি ওনে বিক্রি হয়।
• অক্টোবরের দ্বিতীয় সপ্তাহ: সিউলে দাম ০.১৬% বেড়ে টানা ৮৮ সপ্তাহের দরবৃদ্ধি পূর্ণ হয়।
• ১২ ও ১৩ অক্টোবর: বিয়ংজমে আরও লেনদেনে ৮৪ বর্গমিটারের ইউনিটের দাম ১০০ কোটি ওন এবং ৫৯ বর্গমিটারের ইউনিটের দাম ৮৫ কোটি ওনে পৌঁছায়।
• ১৯ অক্টোবর: সর্বশেষ সাপ্তাহিক জরিপে সিউলে টানা ৮৯তম সপ্তাহে দরবৃদ্ধি রেকর্ড হয়।
• ২২ অক্টোবর: কোরিয়া রিয়েল এস্টেট বোর্ড জরিপের ফল প্রকাশ করে।

ভাড়াটেদের জামানতও বাড়ছে

সিউলে অ্যাপার্টমেন্টের চনসে দাম ০.১৬% বেড়েছে, যা আগের সপ্তাহের ০.১৮% বৃদ্ধির চেয়ে কম। গিয়ংগিতে দরবৃদ্ধি ০.১৯% থেকে কমে ০.১৮% হয়েছে। গতি কমলেও নতুন ভাড়ার চুক্তি করতে যাওয়া পরিবারগুলোর ব্যয় বেড়েছে।

চনসে হলো কোরিয়ার এমন এক ভাড়াব্যবস্থা, যেখানে প্রচলিত মাসিক ভাড়ার বদলে ভাড়াটে বড় অঙ্কের ফেরতযোগ্য জামানত দেন। জামানত বাড়লে নতুন চুক্তির সময় পরিবারকে আরও বেশি সঞ্চয় জোগাড় করতে হয়, নয়তো আরও ঋণ নিতে হয়।

সিউলে চনসে দামে ০.৩৬% বৃদ্ধির সঙ্গে সঙবুক আবারও শীর্ষে ছিল। নওনে দাম বেড়েছে ০.৩১%, তোবংয়ে ০.২৮%, জুংনাংয়ে ০.২৭% এবং সোদেমুনে ০.২৪%। বিপরীতে, সছোতে দাম কমেছে ০.১০%।

গিয়ংগিতে ভাড়ার চাপ বিশেষ করে দংতানে তীব্র ছিল, যেখানে চনসে দাম বেড়েছে ০.৫৭%। সঙনামের সুজং জেলায় বেড়েছে ০.৫০% এবং সুয়নের ইয়ংথং জেলায় ০.৩৯%।

সিউলের অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার বাজারে মাসিক ভাড়ার অংশও বাড়ছে। জানুয়ারি থেকে সেপ্টেম্বর পর্যন্ত ভাড়ার লেনদেনের ৫১.০% ছিল মাসিক ভাড়া; শুধু সেপ্টেম্বরে তা ছিল ৫৪.৬%। ফলে পরিবারগুলোকে বড় অঙ্কের জামানত জোগাড় করা অথবা নিয়মিত মাসিক ভাড়া দেওয়ার মধ্যে একটি বেছে নিতে হয়েছে।

কিছু ভাড়ার জামানত বিক্রয়মূল্যের চেয়ে দ্রুত বেড়েছে

সিউলের কয়েকটি আবাসন কমপ্লেক্সে নতুন ভাড়ার চুক্তি দেখায়, ভাড়াটে হিসেবে থাকতেও কেন অনেক বেশি অর্থ লাগছে। নওনের জুংগে-দংয়ে জিওনইয়ং ৩ কমপ্লেক্সে ৮৪ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্টের গড় বিক্রয়মূল্য প্রথম প্রান্তিকের ১২৩ কোটি ৮৩ লাখ ৩০ হাজার ওন থেকে তৃতীয় প্রান্তিকে বেড়ে ১২৯ কোটি ৩০ লাখ ওন হয়েছে। বৃদ্ধি ৫ কোটি ৪৬ লাখ ৭০ হাজার ওন।

একই আয়তনের অ্যাপার্টমেন্টের নতুন চনসে চুক্তিতে গড় জামানত ৭১ কোটি ২ লাখ ৩০ হাজার ওন থেকে বেড়ে ৮৩ কোটি ৫৭ লাখ ১০ হাজার ওন হয়েছে। বৃদ্ধি প্রায় ১২ কোটি ৫৫ লাখ ওন, যা গড় বিক্রয়মূল্যের বৃদ্ধির দ্বিগুণেরও বেশি।

সঙবুকের গিলরুম নিউ টাউন কমপ্লেক্স ৪-এ ৮৪ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্টের গড় বিক্রয়মূল্য প্রথম থেকে তৃতীয় প্রান্তিকের মধ্যে ১১ কোটি ২৫ লাখ ওন বেড়েছে। গড় নতুন চনসে জামানত বেড়েছে ২৬ কোটি ৮৩ লাখ ৩০ হাজার ওন।

সোদেমুনের ডিএমসি রেইমিয়ান ই-পিয়নহানসেসাংয়ে বিক্রয়মূল্য বেড়েছে ৬ কোটি ৬৬ লাখ ৫০ হাজার ওন, আর নতুন ভাড়ার জামানত বেড়েছে ১১ কোটি ১৩ লাখ ২০ হাজার ওন।

কেবি কুকমিন ব্যাংকের জ্যেষ্ঠ রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ পাক ওন-গাপ এই চাপের কারণ হিসেবে ভাড়ার জন্য পাওয়া যায় এমন চনসে বাড়ির ঘাটতির কথা বলেন। তার মতে, নিজের বাড়ি নেই এমন পরিবারগুলোকে হয় বাড়ি কিনতে, নয়তো ক্রমবর্ধমান আর্থিক চাপ বহন করতে হচ্ছে।

নামও চনসে ও মাসিক ভাড়ার বাড়ির সংকটের সঙ্গে কিছু ভাড়াটের বাড়ি কেনার সিদ্ধান্তের যোগসূত্র দেখেছেন। যেসব পরিবার এমনিতেই বাড়ি কেনার কথা ভাবছে, তাদের ক্ষেত্রে জামানত বেড়ে যাওয়ায় ভাড়া থেকে মালিকানায় যাওয়ার জন্য অতিরিক্ত যে অর্থ দরকার, তা কমে আসতে পারে। তবে অর্থায়ন এখনো বড় বাধা।

বিক্রয় সম্পন্ন বাড়ির দামে শক্তি, লেনদেনে দুর্বলতা

আগস্টে সম্পন্ন হওয়া লেনদেনের তথ্য বাজারের আরেকটি চিত্র তুলে ধরে। কোরিয়া রিয়েল এস্টেট বোর্ডের বরাতে সিউল সিটি সরকার জানিয়েছে, সিউলে অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য আগের বছরের তুলনায় ১৫.৫০% এবং জুলাইয়ের তুলনায় ০.৭২% বেশি ছিল। বার্ষিক এই বৃদ্ধি ২০২১ সালের নভেম্বরের পর সর্বোচ্চ; ওই মাসে তা ১৭.৯২% হয়েছিল।

নওন, সঙবুক ও দংদেমুনসহ উত্তর-পূর্বাঞ্চলে জুলাইয়ের তুলনায় দাম বেড়েছে ১.৫৪% এবং আগের বছরের তুলনায় ১৬.৮২%। গাংনাম, সছো, সংপা ও গাংদং নিয়ে গঠিত দক্ষিণ-পূর্বাঞ্চলে মাসে দাম কমেছে ০.২৯%।

৪০ বর্গমিটারের বেশি, তবে ৬০ বর্গমিটারের বেশি নয়—এমন অ্যাপার্টমেন্টের বার্ষিক দরবৃদ্ধি ছিল সর্বোচ্চ, ১৯.৮৮%। ৮৫ বর্গমিটারের বেশি, তবে ১৩৫ বর্গমিটারের বেশি নয়—এমন অ্যাপার্টমেন্টে মাসিক দরবৃদ্ধি ছিল সর্বোচ্চ, ১.৩২%। লেনদেন সূচক সম্পন্ন হওয়া বিক্রির হিসাব ধরে, আর অক্টোবরের সাপ্তাহিক জরিপ ভিন্ন সময়ের বিস্তৃত মূল্যপরিবর্তন অনুসরণ করে।

আগস্টে সিউলের অ্যাপার্টমেন্টের চনসে লেনদেনমূল্য সূচক ০.৩০% বেড়েছে। এ নিয়ে টানা ১৬ মাস তা বেড়েছে এবং আগের বছরের তুলনায় সূচকটি ১১.৩১% বেশি ছিল।

তবে লেনদেনের তৎপরতা কম ছিল। ১৬ অক্টোবর পর্যন্ত সেপ্টেম্বরে সিউলে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি হয়েছে ২,৯২৩টি, যা আগস্টের ৩,৫৭৮টির তুলনায় ১৮.৩% কম। সেপ্টেম্বরের লেনদেন নিবন্ধন অক্টোবরের শেষ পর্যন্ত চলায় মোট সংখ্যা আরও বাড়তে পারে। ভাড়ার লেনদেন ১২.০% কমে ১৪,২০৪টিতে দাঁড়িয়েছে; এর মধ্যে চনসে চুক্তি ৬,৪৫৪টি এবং মাসিক ভাড়ার চুক্তি ৭,৭৫০টি।

বিজ্ঞাপনের সংকটের মুখে বিধিনিষেধ

সর্বশেষ জরিপের এক বছর আগে, ১৫ অক্টোবর সরকার আবাসনসংক্রান্ত যেসব পদক্ষেপ ঘোষণা করেছিল, তাতে সিউলের সব এলাকা এবং গিয়ংগির ১২টি এলাকাকে নিয়ন্ত্রিত অঞ্চল ঘোষণা করা হয়। এসব পদক্ষেপে বন্ধকি ঋণের সীমা কঠোর করা হয় এবং ভূমি লেনদেন অনুমতিপ্রাপ্ত এলাকার বাড়ি ক্রেতাদের কেনা সম্পত্তিতে বসবাস বাধ্যতামূলক করা হয়।

ভূমি, অবকাঠামো ও পরিবহন মন্ত্রণালয় ১৫ অক্টোবর ২০২৫ সকাল ১০টায় পদক্ষেপগুলো ঘোষণা করে। সম্পূর্ণ আবাসন বাজার স্থিতিশীল করার পদক্ষেপ-এ এলাকাগুলোর ঘোষণা, ঋণসংক্রান্ত বিধিনিষেধ এবং বাস্তবায়নের তারিখ উল্লেখ করা হয়।

২০২৫ সালের ১৬ অক্টোবর থেকে সিউলের ২৫টি জেলাকেই সমন্বয়-লক্ষ্য এলাকা ও অতিরিক্ত জল্পনা-উত্তপ্ত এলাকা ঘোষণা করা হয়। গাংনাম, সছো, সংপা ও ইয়ংসানের বিদ্যমান মর্যাদা বহাল থাকে; বাকি ২১টি জেলা নতুন করে অন্তর্ভুক্ত হয়। গিয়ংগির ১২টি এলাকা হলো গোয়াচন, গোয়াংমিয়ং, সঙনামের বুন্দাং, সুজং ও জুংওন জেলা, সুয়নের ইয়ংথং, জাংআন ও পালদাল জেলা, আনিয়াংয়ের দংআন জেলা, ইয়ংইনের সুজি জেলা, উইওয়াং এবং হানাম। বেসরকারি আবাসনের মূল্যসীমা ও অতিরিক্ত জল্পনাপ্রবণ এলাকার পৃথক ঘোষণা কেবল গাংনাম, সছো, সংপা ও ইয়ংসানের ক্ষেত্রেই বহাল ছিল।

২০২৫ সালের ২০ অক্টোবর থেকে ২০২৬ সালের ৩১ ডিসেম্বর পর্যন্ত সিউলের সব এলাকা এবং গিয়ংগির ওই একই ১২টি এলাকায় ভূমি লেনদেন অনুমতিপ্রাপ্ত এলাকার ঘোষণা কার্যকর হয়; ঘোষণার পাঁচ দিন পর থেকে তা প্রযোজ্য হয়। অ্যাপার্টমেন্ট এবং এমন কমপ্লেক্সের সারিবদ্ধ ও বহুপারিবারিক বাড়িতে বিধিনিষেধটি প্রযোজ্য ছিল, যেখানে অন্তত একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন রয়েছে। ক্রেতা কোরীয় বা বিদেশি—যেই হোন, বাড়ি কেনার পর দুই বছর সেখানে বসবাস করতে হতো। নিয়ম ভাঙলে জরিমানা বা অনুমতি বাতিল হতে পারত। বিদ্যমান অনুমতিপ্রাপ্ত এলাকার বাইরে পৃথকভাবে এ ঘোষণা কার্যকর হয়। এসব এলাকায় আবাসনবহির্ভূত সম্পত্তির বন্ধকি ঋণে ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাতের সীমা ৭০% থেকে কমিয়ে ৪০% করা হয়।

২০২৫ সালের ১৬ অক্টোবর থেকে রাজধানী অঞ্চল ও নিয়ন্ত্রিত এলাকায় বাড়ি কেনার বন্ধকি ঋণের সীমা নির্ধারিত হয় সম্পত্তির বাজারমূল্য অনুযায়ী: ১৫০ কোটি ওন বা তার কম দামের বাড়ির জন্য ৬০ কোটি ওন, ১৫০ কোটির বেশি থেকে ২৫০ কোটি ওন পর্যন্ত দামের বাড়ির জন্য ৪০ কোটি ওন এবং ২৫০ কোটি ওনের বেশি দামের বাড়ির জন্য ২০ কোটি ওন। নীতিগত ঋণ এ সীমার বাইরে ছিল। সম্পত্তির মূল্য যা-ই হোক, স্থানান্তরঋণের সর্বোচ্চ সীমা ৬০ কোটি ওন রাখা হয়। প্রশাসনিক নির্দেশনার মাধ্যমে বন্ধকি ঋণের সীমা চালু করা হয়; তদারকি বিধিমালার সংশোধন পরে করার কথা ছিল।

নিয়ন্ত্রিত এলাকার নিয়মে বাড়ি নেই এমন ক্রেতাদের জন্য, বিদ্যমান বাড়ি বিক্রি করার শর্তে নতুন বাড়ি কেনা মালিকসহ, ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাতের সর্বোচ্চ সীমা ৪০% নির্ধারণ করা হয়। অন্য বিদ্যমান বাড়ির মালিকদের জন্য এ সীমা ছিল ০%। প্রথমবার বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ সীমা ছিল ৭০%। বাড়ি কেনার বন্ধকি ঋণের ক্ষেত্রে ছয় মাসের মধ্যে বাড়িতে ওঠা বাধ্যতামূলক এবং ঋণের সর্বোচ্চ মেয়াদ ৩০ বছর করা হয়। তবে প্রথমবার বাড়ি কেনার জন্য দিদিমদল ঋণগ্রহীতাদের ক্ষেত্রে এক মাসের মধ্যে ওঠার শর্ত বহাল ছিল। অন্তর্বর্তী কিস্তির ঋণ বাড়ি কেনার বন্ধকি ঋণের সীমার বাইরে ছিল, কিন্তু চূড়ান্ত কিস্তির ঋণে রূপান্তরের সময় এ সীমা প্রযোজ্য হতো। একটি বাড়ির মালিকদের জীবনযাত্রার ব্যয় মেটানোর বন্ধকি ঋণ সর্বোচ্চ ১০ কোটি ওনে সীমাবদ্ধ ছিল। একাধিক বাড়ির মালিকদের জন্য রাজধানী অঞ্চল ও নিয়ন্ত্রিত এলাকার প্রযোজ্য নিয়মে এ ধরনের ঋণ নিষিদ্ধ ছিল।

নিয়ন্ত্রিত এলাকার অন্যান্য বিধিনিষেধের মধ্যে ছিল রাজধানী অঞ্চলের বাইরের ৯০% এর তুলনায় ৮০% চনসে ঋণ গ্যারান্টির সীমা এবং একটি বাড়ির মালিকদের জন্য সর্বত্র ২০ কোটি ওনের চনসে ঋণসীমা। মালিকানা হস্তান্তরের শর্তে চনসে ঋণ নিষিদ্ধ করা হয়। এ ছাড়া নিয়ন্ত্রিত এলাকায় ৩০ কোটি ওনের বেশি দামের অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সঙ্গে চনসে ঋণ নেওয়ার ওপর বিধিনিষেধ যুক্ত হয়। ১০ কোটি ওনের বেশি জামানতবিহীন ঋণ নেওয়া ব্যক্তিদের ঋণ পাওয়ার পর এক বছর নিয়ন্ত্রিত এলাকায় বাড়ি কেনা নিষিদ্ধ ছিল। এলাকার মর্যাদা পাওয়ায় বাড়ি কেনার আবেদনসংক্রান্ত যোগ্যতা, পুনর্বিক্রয় ও পুনর্নির্মাণেও কঠোর বিধিনিষেধ আরোপ করা হয়। অর্থায়ন পরিকল্পনা, বসবাসের পরিকল্পনা এবং সহায়ক নথি জমা দেওয়া বাধ্যতামূলক করা হয়। করের ক্ষেত্রে একাধিক বাড়ির মালিকদের ক্রয়কর বাড়ানো হয়। একটি পরিবার, একটি বাড়ির মূলধনি মুনাফা কর অব্যাহতির জন্য দুই বছর মালিকানার পাশাপাশি দুই বছর বসবাসের শর্ত আরোপ করা হয়। তবে একাধিক বাড়ির মালিকদের মূলধনি মুনাফার ওপর অতিরিক্ত কর ২০২৬ সালের মে পর্যন্ত সাময়িকভাবে স্থগিত ছিল।

রাজধানী অঞ্চল ও নিয়ন্ত্রিত এলাকায় বন্ধকি ঋণের ঋণ পরিশোধ-সক্ষমতার অনুপাত হিসাবের জন্য ব্যবহৃত সম্ভাব্য সুদহার ২০২৫ সালের ১৬ অক্টোবর থেকে ১.৫% থেকে বাড়িয়ে ৩.০% করা হয়। ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা যাচাইয়ের সময় ভবিষ্যতে সুদ বাড়তে পারে—এ বিবেচনায় এ অতিরিক্ত হার ধরা হয়েছিল; বাস্তবে ধার্য সুদহার এটি বাড়ায়নি। ২০২৫ সালের ২৯ অক্টোবর থেকে রাজধানী অঞ্চল বা নিয়ন্ত্রিত এলাকায় নেওয়া চনসে ঋণের সুদ পরিশোধ, একটি বাড়ির মালিকদের ঋণ পরিশোধ-সক্ষমতার অনুপাতের হিসাবে ধরা হয়; মালিকানাধীন বাড়ি যেখানেই থাকুক, নিয়মটি প্রযোজ্য ছিল। ব্যাংকের বন্ধকি ঋণে ন্যূনতম ঝুঁকি-ভার ১৫% থেকে ২০% করার সিদ্ধান্ত ২০২৬ সালের এপ্রিলের বদলে ২০২৬ সালের ১ জানুয়ারি থেকে কার্যকর করা হয়।

প্যাকেজে সম্পত্তির মালিকানা ও লেনদেনের কর পর্যালোচনা, বাজার কারসাজি ও কর ফাঁকির বিরুদ্ধে যৌথ তদন্ত জোরদার এবং প্রধানমন্ত্রীর অধীনে তদন্তক্ষমতাসম্পন্ন রিয়েল এস্টেট তদারকি সংস্থা গঠনে আইন প্রণয়নের কথাও ছিল। ২০২৬ থেকে ২০৩০ সালের মধ্যে রাজধানী অঞ্চলে ১৩ লাখ ৫০ হাজার বাড়ি নির্মাণের ৭ সেপ্টেম্বরের সরবরাহ পরিকল্পনা এগিয়ে নেওয়ার কাজও এতে পুনর্ব্যক্ত করা হয়।

নিয়মগুলো অর্থায়ন এবং সম্পত্তির ব্যবহার—দুই ক্ষেত্রেই প্রভাব ফেলে। কোনো ক্রেতাকে বাড়িতে বসবাস করতে হলে সেটি সঙ্গে সঙ্গে ভাড়াটেকে দেওয়া যায় না। অন্যদিকে, বন্ধকি ঋণের সীমা কম থাকায় বাড়ি কেনার সময় ক্রেতার হাতে বেশি নগদ অর্থ থাকা দরকার হয়।

বিক্রি বা ভাড়ার জন্য পাওয়া যায় এমন বাড়ির ঘাটতির কারণে চাওয়া দাম কেন স্থির রয়েছে, সে বিষয়ে নাম বলেন:

সুদের হার বেড়ে ঋণ নেওয়া কঠিন হওয়ায় লেনদেন কমলেও, বিক্রি বা ভাড়ার জন্য পাওয়া যায় এমন বাড়ির তীব্র সংকটের কারণে এসব এলাকায় চাওয়া দাম একগুঁয়েভাবে উঁচু রয়েছে,

সিউল ও গিয়ংগির সর্বশেষ পরিসংখ্যানে এই টানাপোড়েনই ধরা পড়েছে। ঋণসংক্রান্ত বিধিনিষেধ ও ব্যয়বহুল বাড়ির কারণে লেনদেন ধীর হচ্ছে, কিন্তু সীমিত বিজ্ঞাপন ও বাড়তে থাকা ভাড়ার জামানত পরিবারগুলোর ওপর চাপ বাড়াচ্ছে। চাহিদা সরছে ছোট অ্যাপার্টমেন্ট, উন্নত যোগাযোগব্যবস্থা এবং কাছের এমন এলাকাগুলোর দিকে, যেখানে বাড়ি কেনার খরচ তুলনামূলক কম।

মূল বিষয়গুলো

• ১৯ অক্টোবরের হিসাব ধরে এক সপ্তাহে সিউলে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ০.১৩% বেড়েছে; এ নিয়ে টানা ৮৯ সপ্তাহের দরবৃদ্ধির রেকর্ড হয়েছে।
• সিউলে সঙবুক ও সোদেমুনে ০.৩৬% করে দাম বেড়েছে, আর গাংনাম, সছো ও সংপায় দাম কমেছে।
• গিয়ংগিতে দাম বেড়েছে ০.২১%; বিয়ংজমে সারা দেশের মধ্যে সর্বোচ্চ ০.৬৫% দরবৃদ্ধি হয়েছে।
• বিয়ংজম স্টেশন আইপার্ক ক্যাসলের ৮৪ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট ১ অক্টোবর ১০৩ কোটি ওনে বিক্রি হয়েছে।
• সিউলে চনসে দাম ০.১৬% এবং গিয়ংগিতে ০.১৮% বেড়েছে, ফলে নতুন ভাড়ার চুক্তির ব্যয় আরও বেড়েছে।
• আগের বছরের তুলনায় আগস্টে সিউলে সম্পন্ন বিক্রির দাম ১৫.৫০% বেশি ছিল, তবে সেপ্টেম্বরে লেনদেনের সংখ্যা কমেছে।
• ২০২৫ সালের ১৫ অক্টোবরের পদক্ষেপে সিউলের সব এলাকা ও গিয়ংগির ১২টি এলাকায় নিয়ন্ত্রণ বাড়ানো হয়। নির্ধারিত ভূমি লেনদেন অনুমতিপ্রাপ্ত এলাকায় ক্রেতাদের দুই বছর বাড়িতে বসবাস বাধ্যতামূলক করা হয় এবং সম্পত্তির মূল্য অনুযায়ী বাড়ি কেনার বন্ধকি ঋণের সীমা ৬০ কোটি, ৪০ কোটি অথবা ২০ কোটি ওন নির্ধারণ করা হয়।