বিক্রি কমেছে, বন্ধকী ঋণের খরচে চাপে ভিয়েতনামের হ্যানয়ে ২–৪ বিলিয়ন ডংয়ের অ্যাপার্টমেন্ট প্রায় উধাও

বিক্রি কম, সাধ্যের মধ্যে বাড়িও অল্প

২০২৬ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে তীব্র মন্দা দেখা গেছে। তবু ২ বিলিয়ন থেকে ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং (ভিএনডি) বাজেটের ক্রেতারা উপযুক্ত বাড়ির তীব্র সংকটের মুখে পড়েছেন। ১৫ অক্টোবর প্রকাশিত স্যাভিলস ভিয়েতনামের বাজার হালনাগাদ প্রতিবেদনে দেখা গেছে, এক বছর আগের তুলনায় অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি ৪৮% এবং নতুন সরবরাহ ৫১% কমেছে।

মন্দায় স্পষ্ট হয়েছে, আবাসন নির্মাতারা যে বাড়ি বিক্রি করছেন, তার সঙ্গে পরিবারের ক্রয়ক্ষমতার মিল নেই। হ্যানয় পিপলস কাউন্সিলের নগরবিষয়ক কমিটির হিসাবে, ২০২৬ সালের প্রথমার্ধে নতুন বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের ৭৮% ছিল দামি আবাসন। নির্মাতাদের কাছ থেকে সরাসরি বিক্রি হওয়া বাড়ির বাজারে প্রতি বর্গমিটারে ২৫ মিলিয়ন ভিএনডির কম দামের অ্যাপার্টমেন্ট প্রায় ছিলই না।

বিক্রি কমায় কিছু বাড়ির দাম কমেছে এবং নগদ অর্থে কেনার সামর্থ্য থাকা ক্রেতাদের দর-কষাকষির ক্ষমতা বেড়েছে। তবে গৃহঋণের ওপর নির্ভরশীল পরিবারের হিসাব ভিন্ন: বছরে ১২–১৫% পরিবর্তনশীল সুদের হার ছাড়ের পরও অ্যাপার্টমেন্ট কেনার অর্থ জোগাড় কঠিন করে তুলতে পারে।

স্যাভিলসের পূর্বাভাস, চতুর্থ প্রান্তিকে ১১টি নতুন প্রকল্প থেকে প্রায় ৭,০০০ অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে আসবে। এসব বাড়ি সাধারণ ক্রেতাদের সংকট কতটা কমাবে, তা শুধু প্রকল্পের সংখ্যা নয়, বরং দাম, আকার ও অর্থায়নের শর্তের ওপর নির্ভর করবে।

সাশ্রয়ী আবাসনের অংশ যেভাবে কমেছে

স্যাভিলসের হিসাবে, তুলনামূলক সাশ্রয়ী ‘গ্রেড সি’ অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ ২০২২ সাল থেকে বছরে গড়ে ২৭% কমেছে। ভবিষ্যৎ সরবরাহে এ শ্রেণির অংশ থাকবে মাত্র ১২% বলে ধারণা করা হচ্ছে। প্রতিষ্ঠানটির সর্বশেষ মূল্যায়নে বলা হয়েছে, ২ বিলিয়ন থেকে ৪ বিলিয়ন ভিএনডি দামের বাড়ি প্রায় পাওয়াই যাচ্ছে না।

এ বছরের মন্দার আগেই এ পরিবর্তন শুরু হয়েছিল। স্যাভিলসের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪ সালের প্রথম নয় মাসে ২–৪ বিলিয়ন ভিএনডি দামের অ্যাপার্টমেন্ট মোট বিক্রির ২৯% ছিল, আর ২ বিলিয়ন ভিএনডির কম দামের বাড়ির অংশ ছিল মাত্র ১%। অন্তত ৪ বিলিয়ন ভিএনডি দামের অ্যাপার্টমেন্টের অংশ ছিল ৭০%; ২০২০ সালে যা ছিল মাত্র ২%।

২০২৬ সালের প্রথমার্ধে পিপলস কাউন্সিলের কমিটির হিসাবে, সদ্য বাজারে আসা আবাসন সরবরাহের প্রায় ৭০% ছিল অ্যাপার্টমেন্ট, আর লেনদেনের ৭৩% ছিল এই খাতে। নতুন বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহে প্রতি বর্গমিটারে ৫০–৮০ মিলিয়ন ভিএনডি এবং ৮০ মিলিয়ন ভিএনডির বেশি দামের বাড়িগুলোই ছিল প্রধান।

তাই অ্যাপার্টমেন্ট হ্যানয়ের সবচেয়ে ব্যস্ত আবাসন খাত হয়েও সীমিত সঞ্চয়ের পরিবারের জন্য খুব কম বিকল্প দিতে পারে। অ্যাপার্টমেন্ট খাতে কার্যক্রম বাড়লেই এসব পরিবারের সাধ্যের মধ্যে আরও বাড়ি আসবে, এমন নয়।

৪ বিলিয়ন ভিএনডিতে কতটুকু বাড়ি মেলে

অ্যাভিসন ইয়ংয়ের হিসাবে, তৃতীয় প্রান্তিকে নির্মাতাদের বিক্রি করা অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ছিল প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ১০৮ মিলিয়ন ভিএনডি, বা ৪,১৮০ মার্কিন ডলার। এ দামে অতিরিক্ত খরচ বাদে ৪ বিলিয়ন ভিএনডিতে প্রায় ৩৭ বর্গমিটারের বাড়ি কেনা সম্ভব। ২ বিলিয়ন ভিএনডিতে মিলবে প্রায় ১৮.৫ বর্গমিটার।

প্রতিবেশী এলাকার প্রকল্পসহ বিস্তৃত বাজার মূল্যায়নে সিবিআরই প্রতি বর্গমিটারে গড় চাওয়া দাম পেয়েছে ৮৬ মিলিয়ন ভিএনডি। এর সঙ্গে মূল্য সংযোজন কর, রক্ষণাবেক্ষণ খরচ ও ছাড় অন্তর্ভুক্ত নয়। এ দামেও উদাহরণ হিসেবে ৬০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম হবে ৫.১৬ বিলিয়ন ভিএনডি। হ্যানয়ের অভ্যন্তরীণ এলাকার প্রকল্পে তাদের গড় দাম ছিল প্রতি বর্গমিটারে ১০২ মিলিয়ন ভিএনডি; একই আয়তনের বাড়ির দাম দাঁড়ায় ৬.১২ বিলিয়ন ভিএনডি।

পুরোনো অ্যাপার্টমেন্টে দামের পরিসর আলাদা। পাঁচ থেকে ১০ বছর আগে নির্মিত এবং যেগুলোর মালিকানা সনদ ইতোমধ্যে দেওয়া হয়েছে, সেসব বাড়ির দাম প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৫১–৬৫ মিলিয়ন ভিএনডি। সে হিসাবে ৬০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম হবে ৩.০৬–৩.৯ বিলিয়ন ভিএনডি। ফলে নতুন সরবরাহে ক্রমেই দুর্লভ হয়ে ওঠা বাজেটের মধ্যে কিছু বিদ্যমান বাড়ি পাওয়া যেতে পারে।

এই হিসাবগুলো ব্যাখ্যা করে, কেন ক্রেতারা নতুন প্রকল্পের বাইরেও খোঁজ করছেন। একই সঙ্গে বিজ্ঞাপনে প্রতি বর্গমিটারের দাম যেমন গুরুত্বপূর্ণ, তেমনি অ্যাপার্টমেন্টের আকারও কতটা প্রভাব ফেলে, তা বোঝায়।

বিভিন্ন হিসাবেই বিক্রির মন্দা

স্যাভিলসের হিসাবে, আগের প্রান্তিকের তুলনায় অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি ২৬% কমেছে; বছরওয়ারি পতন ৪৮%। নাইট ফ্র্যাঙ্কের হিসাবে ২,৯৬০টি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি হয়েছে, যা প্রান্তিক হিসাবে ৪০% এবং বছরওয়ারি ৫২% কম। সিবিআরই ৩,৯০০টির বেশি বিক্রির হিসাব দিয়েছে, যা প্রান্তিক হিসাবে ৩৩% এবং বছরওয়ারি ৬৬% কম।

প্রতিষ্ঠানগুলো বাজারের ভিন্ন ভিন্ন অংশের তথ্য সংগ্রহ করে। সিবিআরইয়ের আওতায় হ্যানয়ের প্রশাসনিক সীমানার বাইরে হুং ইয়েন প্রদেশের ভ্যান জিয়াংয়ের বড় আবাসন প্রকল্পও রয়েছে। তাদের হিসাবে, প্রান্তিকে নতুন সরবরাহের অর্ধেকের বেশি এসেছে ওই এলাকা থেকে; ফলে বিভিন্ন হিসাব তুলনা করতে ভৌগোলিক অবস্থানও গুরুত্বপূর্ণ।

অ্যাভিসন ইয়ংয়ের হিসাবে, বিক্রয়-শোষণের হার ছিল প্রায় ৩১%, যেখানে এক বছর আগে তা ছিল ৭০–৮০%। বিক্রয়-শোষণ বলতে নির্দিষ্ট সময়ে বিক্রির জন্য তোলা অ্যাপার্টমেন্টের যে অংশ ক্রেতা পায়, তা বোঝায়। সহজভাবে বললে, প্রতি ১০০টি বিক্রয়যোগ্য অ্যাপার্টমেন্টের মধ্যে প্রায় ৩১টি বিক্রি হয়েছে, যেখানে আগে বিক্রি হতো ৭০ থেকে ৮০টি।

নাইট ফ্র্যাঙ্কের হিসাবে, নতুন সরবরাহ ও অবিক্রীত মজুত মিলিয়ে বিক্রয়-শোষণের হার ছিল ৩৮%, যা ২০২৪ সালের পর সর্বনিম্ন। দুই হিসাবই এমন একটি বাজারের চিত্র তুলে ধরে, যেখানে বাড়ি বিক্রি হতে বেশি সময় লাগছে এবং ক্রেতারা আরও বেছে কিনছেন।

দাম বাড়ছে, কমছেও

স্যাভিলসের হিসাবে, নির্মাতাদের চাওয়া গড় প্রাথমিক দাম টানা তৃতীয় প্রান্তিকেও কমেছে। সিবিআরইয়ের বিস্তৃত বাজারে দাম প্রান্তিক হিসাবে ৯% এবং বছরওয়ারি ৬% কমেছে। হ্যানয়ের অভ্যন্তরীণ এলাকায় পতন ছিল যথাক্রমে ৬% ও ৩%।

অ্যাভিসন ইয়ং প্রান্তিক হিসাবে ১.৫–২.৩% দাম বৃদ্ধির হিসাব দিয়েছে; তবে ২০২৫ সালের শেষ দিক থেকে যে হারে দাম বাড়ছিল, তা কমেছে। নাইট ফ্র্যাঙ্কের হিসাবে প্রতি বর্গমিটারের গড় দাম ছিল ৪,৩৪৯ মার্কিন ডলার, অর্থাৎ প্রায় ১১৪ মিলিয়ন ভিএনডি। আগের প্রান্তিকের তুলনায় তা ০.১৫% কমলেও এক বছর আগের চেয়ে ২৫% বেশি।

অবস্থান এবং প্রতিটি তথ্যসেটে থাকা অ্যাপার্টমেন্টের ধরন ও মিশ্রণ দামের এ পার্থক্য ব্যাখ্যা করতে সাহায্য করে। অ্যাভিসন ইয়ংয়ের হিসাবে, পূর্ব ও পশ্চিমের উপশহর এলাকায় নতুন দামি অ্যাপার্টমেন্টের প্রতি বর্গমিটারের দাম ছিল ৩,৩০০–৪,৫০০ মার্কিন ডলার; নগরকেন্দ্র ও ওয়েস্ট লেক ওয়েস্ট এলাকায় তা ছিল ৫,৫০০–৯,৮০০ ডলার।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের গবেষণা ও পরামর্শ বিভাগের উপপরিচালক কাও থি থান হুয়ংয়ের মতে, নতুন সরবরাহ দামি শ্রেণিতে কেন্দ্রীভূত হওয়ায় প্রাথমিক বাজারে দাম বেশি, আর সাশ্রয়ী আবাসন রয়ে গেছে দুর্লভ। নতুন বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্টের ৭৮% দামি বা বিলাসবহুল—পিপলস কাউন্সিলের কমিটির এ হিসাব সেই ব্যাখ্যার বাস্তব ভিত্তি দেয়।

বন্ধকী ঋণের খরচে অপেক্ষায় ক্রেতারা

যেসব পরিবারের বড় অঙ্কের ঋণ দরকার, তাদের জন্য বছরে ১২–১৫% পরিবর্তনশীল বন্ধকী সুদ বড় বাধা। ঋণের মেয়াদে পরিবর্তনশীল সুদের হার বদলাতে পারে; নির্দিষ্ট সময়ের জন্য স্থির করা হারের ক্ষেত্রে তা হয় না।

উদাহরণ হিসেবে, ২ বিলিয়ন ভিএনডি ঋণের স্থিতি অপরিবর্তিত থাকলে ওই হারে এক বছরে সুদ হবে ২৪০–৩০০ মিলিয়ন ভিএনডি। শুধু সুদেই মাসে গুনতে হবে ২০–২৫ মিলিয়ন ভিএনডি; এর বাইরে রয়েছে ঋণের মূল টাকা পরিশোধ। প্রকৃত কিস্তি নির্ভর করে ঋণচুক্তি এবং বকেয়া টাকা কত দ্রুত কমছে তার ওপর।

নির্মাতারা অর্থায়নে সহায়তা দিয়ে এর জবাব দিচ্ছেন। সিবিআরইয়ের তথ্যমতে, কেউ কেউ হস্তান্তরের পরের সময়সহ সর্বোচ্চ পাঁচ বছর পর্যন্ত নির্দিষ্ট সুদের হার দিচ্ছেন। অন্যান্য সুবিধার মধ্যে রয়েছে দীর্ঘ সময় ধরে কিস্তি দেওয়ার সুযোগ এবং মূল ঋণ পরিশোধ শুরুর আগে বাড়তি সময়।

লে থান কনস্ট্রাকশন অ্যান্ড ট্রেডিং কোম্পানি লিমিটেডের মহাপরিচালক লে হিউ নিহিয়া আবাসনের দামের ওপর অর্থায়ন ব্যয় এবং প্রায় ১৫% ব্যাংক সুদকে বড় চাপ হিসেবে চিহ্নিত করেছেন। নির্মাতাদেরও সুদ দিতে হয়। অনুমোদন বা নির্মাণে দীর্ঘ সময় লাগলে বাড়ি বাজারে আসার আগেই অর্থায়ন, ব্যবস্থাপনা ও অন্যান্য ব্যয় বাড়ে।

আবাসন প্ল্যাটফর্ম বাতডংসান ডটকম ডটভিএনের ৫৩০ জন ব্রোকারের ওপর করা জরিপে ৬৩% বলেছেন, গ্রাহকেরা বাজার পর্যবেক্ষণ ও বিকল্প যাচাই অব্যাহত রেখেছেন। ৪৮% জানিয়েছেন, আগের প্রান্তিকের তুলনায় লেনদেনের পরিমাণ অর্ধেকেরও বেশি কমেছে।

বিদ্যমান বাড়িতে নগদ ক্রেতাদের সুবিধা

ঋণ পরিশোধের চাপে থাকা বাড়ির মালিকেরা দর-কষাকষিতে বেশি রাজি হচ্ছেন। অ্যাভিসন ইয়ংয়ের হিসাবে, কিছু বিক্রেতার মূল ঋণ পরিশোধে ছাড়ের সময়সীমা শেষ হওয়ায় দর-কষাকষিতে ৮–১২% পর্যন্ত দাম কমেছে। বিদ্যমান কিছু অ্যাপার্টমেন্টে দর-কষাকষির মাধ্যমে ৫–১২% দাম কমার তথ্যও পাওয়া গেছে।

সিবিআরইয়ের হিসাবে, দ্বিতীয়িক বাজারে গড় চাওয়া দাম ছিল প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৬০ মিলিয়ন ভিএনডি, যা প্রান্তিক হিসাবে ৫% এবং বছরওয়ারি ৮% কম। স্যাভিলসের আওতাধীন বাজারে প্রান্তিক হিসাবে দাম কমলেও তা আগের বছরের চেয়ে বেশি ছিল। স্যাভিলস আরও দেখেছে, নির্মাতা ও পুনর্বিক্রয় দামের ব্যবধান গ্রেড এ অ্যাপার্টমেন্টে ২৮% এবং গ্রেড বি-তে ১৭%।

বাতডংসান ডটকম ডটভিএনের হিসাবে, প্রান্তিকে অ্যাপার্টমেন্ট লেনদেনের ৫৪% ছিল বিদ্যমান বাড়ি। এ শ্রেণিতে বসবাসের জন্য বাড়ি কেনার চাহিদা ছিল ৮৩%, আর বিনিয়োগের জন্য ১৭%। বছরের শুরু থেকে সেপ্টেম্বর পর্যন্ত পুনর্বিক্রয়ের চাওয়া দামের সূচক ১৫% কমেছে; নির্মাতাদের বিক্রি করা অ্যাপার্টমেন্টে পতন ছিল ৯%।

ক্রেতাদের আচরণ পর্যবেক্ষণকারী আবাসন সেবাদাতা প্রতিষ্ঠান অ্যাভিসন ইয়ং বলেছে, দাম বাড়ার আশায় তাড়াহুড়ো করে কেনার প্রবণতা থেকে সরে আসছেন ক্রেতারা:

"বাড়ির ক্রেতারা দাম বাড়ার পেছনে ছোটার তাগিদ সচেতনভাবে ছেড়ে দিয়ে এখন সতর্ক হিসাব-নিকাশ এবং প্রকৃত মূল্য খুঁজছেন," বলেছে অ্যাভিসন ইয়ং।

সিবিআরই ভিয়েতনামের আবাসিক সেবা বিভাগের পরিচালক ভো হুয়িন তুয়ান কিয়েতের ধারণা, বিজ্ঞাপনে ব্যাপকভাবে দাম কমানোর বদলে নির্মাতারা প্রধানত বিভিন্ন সুবিধার ওপর নির্ভর করবেন। তাঁর পূর্বাভাস, আগাম পরিশোধে ৮–১৫% ছাড় দেওয়া হতে পারে। তিনি বলেন, সব সুবিধা মিলিয়ে কার্যকর লেনদেনমূল্য প্রাথমিক তালিকামূল্যের চেয়ে ৭–১২% কম হতে পারে। যেসব ক্রেতা দ্রুত টাকা দিতে পারবেন, তাঁরাই এসব ছাড়ের সবচেয়ে বেশি সুবিধা পাবেন।

নতুন সরবরাহ শহরের প্রান্তে সরে যাচ্ছে

অ্যাভিসন ইয়ংয়ের হিসাবে, তৃতীয় প্রান্তিকে ৩,২০০টির বেশি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে এসেছে; এতে বিক্রির জন্য থাকা মোট প্রাথমিক মজুত প্রায় ১১,৫০০টিতে পৌঁছেছে। নতুন সরবরাহের ৮০%-এর বেশি ছিল দামি ও বিলাসবহুল শ্রেণির, প্রধানত পূর্ব ও পশ্চিমাঞ্চলে।

সিবিআরই তাদের বিস্তৃত বাজারে প্রায় ৬,২০০টি প্রকল্প চালুর হিসাব দিয়েছে, যা আগের প্রান্তিকের তুলনায় ২৮% এবং এক বছর আগের তুলনায় ৪০% কম। এসব প্রকল্পের অর্ধেকের বেশি এসেছে ভ্যান জিয়াং থেকে; প্রথম নয় মাসের মোট প্রকল্পের প্রায় ৪০% ছিল সেখানকার।

প্রথম নয় মাসে সিবিআরই প্রায় ২২,৮২০টি প্রকল্প চালুর হিসাব দিয়েছে, যা ২০২৫ সালের চেয়ে ৮% এবং ২০২৪ সালের চেয়ে ২০% বেশি। অর্থাৎ, প্রান্তিকের মন্দার আগে সরবরাহ দীর্ঘ সময় ধরে বেড়েছিল। বিক্রি দুর্বল হওয়ায় কিছু নির্মাতা প্রকল্প চালুর সময় পিছিয়েছেন।

প্রান্তিকে স্যাভিলসের গ্রেড বি শ্রেণির অ্যাপার্টমেন্ট মোট বিক্রির ৭৩% ছিল। অন্য প্রতিষ্ঠানের দামের শ্রেণিবিন্যাস থেকে তাদের শ্রেণিবিন্যাস আলাদা; অন্য প্রতিষ্ঠানগুলোর হিসাবে নতুন মজুতের বেশির ভাগই দামি। বিভিন্ন হিসাবেই মূল সমস্যা এক: সর্বনিম্ন দামের বাড়ির সরবরাহ সীমিত।

অবকাঠামো প্রকল্প আসছে, কিন্তু বিক্রি ধীর

স্যাভিলসের মূল্যায়নে, হ্যানয়ের ভিলা ও টাউনহাউসের সরবরাহ এক বছর আগের তুলনায় ৫% বেড়েছে। প্রকল্পগুলো মেট্রো লাইন ৫, হোয়া লাক হাই-টেক পার্ক এবং পরিকল্পিত ভিনফাস্ট–ত্রোং ডং স্টেডিয়াম এলাকার আশপাশে গড়ে উঠছে।

পরিকল্পনার দিকনির্দেশনা এবং ঋণের খরচ নিয়ে ক্রেতারা সতর্ক ছিলেন। স্যাভিলসের হিসাবে, ভিলা ও টাউনহাউসের প্রাথমিক দাম বেশি এবং পুনর্বিক্রয় দামও বছরওয়ারি বেড়েছে। সিবিআরইয়ের আওতাধীন বাজারে বিক্রি হয়েছে মাত্র ৫০০টির কিছু বেশি বাড়ি, যা নতুন সরবরাহের প্রায় ৩০%। জমির প্রতি বর্গমিটারে পুনর্বিক্রয়ের গড় চাওয়া দাম ছিল ১৮৩ মিলিয়ন ভিএনডি; আগের প্রান্তিকের তুলনায় ৬% এবং এক বছর আগের তুলনায় ৪% কম।

পিপলস কাউন্সিলের কমিটি আবাসনের মূল্য ক্রমেই স্থানীয় অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ড এবং অবকাঠামো উন্নয়নের বাস্তব অগ্রগতির সঙ্গে যুক্ত বলে উল্লেখ করেছে। তাদের পর্যবেক্ষণে বিনিয়োগ অনুমোদনে দীর্ঘসূত্রতা, জমি অধিগ্রহণের জটিলতা, জমির মূল্য নির্ধারণে সমস্যা এবং সংস্থাগুলোর মধ্যে সমন্বয়ের ঘাটতিও উঠে এসেছে।

এসব বিলম্ব বাড়ি হস্তান্তরের সময়ের পাশাপাশি আবাসন ব্যয়ও বাড়ায়। অনুমোদনের অপেক্ষায় প্রকল্পে অর্থায়ন ও ব্যবস্থাপনা ব্যয় জমতে থাকে, ফলে কম দামে বাড়ি বাজারে আনা কঠিন হয়।

সামাজিক আবাসন পরিকল্পনার বাস্তবায়ন পরীক্ষা

পিপলস কাউন্সিলের কমিটির তথ্যমতে, হ্যানয় প্রায় ১ লাখ ৩৯ হাজার অ্যাপার্টমেন্ট নিয়ে ১৫৮টি সামাজিক আবাসন ও সশস্ত্র বাহিনীর আবাসন প্রকল্প অনুমোদন করেছে। ২০২৬ সালের জুলাইয়ের শেষের হিসাবের চেয়ে প্রকল্প ১১টি এবং অ্যাপার্টমেন্ট প্রায় ৭,০০০টি বেশি।

কমিটির হিসাবে, বছরে প্রায় ৩০ হাজার অ্যাপার্টমেন্ট নিয়ে ৩৩টি সামাজিক আবাসন প্রকল্পের নির্মাণকাজও শুরু হয়েছে, যা নির্মাণ শুরুর নির্ধারিত লক্ষ্যমাত্রা ছাড়িয়েছে। তবে ১৩ অক্টোবরের জাতীয় আবাসন নীতিবিষয়ক সভায় নির্মাণ মন্ত্রণালয় হ্যানয়কে ছয়টি এলাকার মধ্যে রেখেছে, যেগুলো সামাজিক আবাসনের লক্ষ্যমাত্রা পূরণ করতে পারবে না বলে ধারণা করা হচ্ছে। এসব হিসাব বাস্তবায়নের ভিন্ন ধাপ বোঝায়: অনুমোদন ও নির্মাণ শুরু হওয়ার পরই বাড়ি সম্পন্ন হয়ে ক্রেতাদের নাগালে আসে।

ওই সভায় স্থায়ী উপপ্রধানমন্ত্রী ফাম জিয়া তুক আটকে থাকা প্রকল্পের সমস্যা সমাধান এবং মানুষের সামর্থ্যের মধ্যে থাকা বাড়ির সরবরাহ বাড়ানোর আহ্বান জানান। উপনির্মাণমন্ত্রী নুয়েন ভ্যান সিন বলেন, দেশজুড়ে প্রায় ৫,০১২টি আবাসন প্রকল্প এখনো সমস্যায় আটকে আছে। এদিকে তথ্য জানানো ২৭টি এলাকায় মজুত বাড়ি ও জমির প্লটের সংখ্যা প্রায় ৫১,৯৫০।

পিপলস কাউন্সিলের কমিটি আগাম অর্থ সংগ্রহ, গ্রাহকের অর্থের অনিয়মিত ব্যবহার, বন্ধক রাখা প্রকল্প এবং বাড়ি হস্তান্তর বা মালিকানা সনদ দিতে বিলম্বের ঝুঁকিও চিহ্নিত করেছে। অস্বাভাবিক কম দামে ঘোষিত লেনদেন শনাক্ত করতে নোটারি, কর ও জমির নথি আরও ঘনিষ্ঠভাবে বিনিময়ের প্রস্তাব করেছে কমিটি। এ ধরনের চর্চায় কর আদায় কমে এবং দামের তথ্য বিকৃত হয়।

ক্রেতাদের জন্য সামনে কী

স্যাভিলস হ্যানয়ের গবেষণা ও পরামর্শ বিভাগের জ্যেষ্ঠ পরিচালক দো থি থু হ্যাং বলেন, সাধ্যের চাপ থাকলেও নগরায়ণ, আয় বৃদ্ধি ও অবকাঠামোর উন্নতির কারণে প্রকৃত আবাসন চাহিদা অব্যাহত থাকবে। ২০২৬ সালের শেষ প্রান্তিক থেকে দশকের শেষ পর্যন্ত সরবরাহের পরবর্তী গুরুত্বপূর্ণ ধাপগুলো হলো:

• ২০২৬ সালের চতুর্থ প্রান্তিক: স্যাভিলসের প্রত্যাশা, ১১টি নতুন প্রকল্প থেকে প্রায় ৭,০০০ অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে আসবে।
• ২০২৭ সালের শেষ পর্যন্ত: নাইট ফ্র্যাঙ্কের পূর্বাভাস, আরও প্রায় ৩৫,০০০ অ্যাপার্টমেন্ট যুক্ত হবে; এর এক-তৃতীয়াংশের বেশি থাকবে পশ্চিমাঞ্চলে।
• ২০২৭: হ্যানয় ২৮,৬৯৬টি অ্যাপার্টমেন্ট নিয়ে ২৭টি সামাজিক আবাসন প্রকল্পের পরিকল্পনা করেছে।
• ২০২৮–২০৩০: শহরের সামাজিক আবাসন পরিকল্পনায় প্রায় ৮৬,২১৬টি অ্যাপার্টমেন্ট নিয়ে ১০১টি প্রকল্প রয়েছে।

চতুর্থ প্রান্তিকে আসন্ন অ্যাপার্টমেন্টগুলোর দামের বিস্তারিত বিভাজন জানানো হয়নি। ২–৪ বিলিয়ন ভিএনডি বাজেটের পরিবারের জন্য তাৎক্ষণিক সুযোগ সম্ভবত বেছে নেওয়া বিদ্যমান অ্যাপার্টমেন্ট ও দর-কষাকষির বিক্রির মধ্যেই সীমিত থাকবে। আর সামাজিক আবাসন পাওয়া নির্ভর করবে যোগ্যতা এবং প্রকল্প বাস্তবায়নের ওপর।

সিবিআরই হ্যানয়ের জ্যেষ্ঠ পরিচালক নুয়েন হোয়াই আন প্রায় দুই বছরের ধারাবাহিক প্রবৃদ্ধির পর বাজারকে ভারসাম্যে ফেরার পথে বলে বর্ণনা করেছেন। ক্রেতাদের জন্য বাস্তব পরিবর্তন হলো, বাড়ি তুলনা ও দর-কষাকষির জন্য এখন বেশি সময় পাওয়া যাচ্ছে। নির্মাতা ও কর্মকর্তাদের জন্য পরীক্ষা হলো, সরবরাহের পরবর্তী ঢেউ বর্তমানে যাদের সাধ্যের বাইরে, সেই পরিবারগুলোর কাছে পৌঁছায় কি না।

মূল বিষয়গুলো

• স্যাভিলসের হিসাবে, ২০২৬ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি বছরওয়ারি ৪৮% এবং নতুন সরবরাহ ৫১% কমেছে।
• নতুন সরবরাহে ২–৪ বিলিয়ন ভিএনডি দামের বাড়ি অত্যন্ত দুর্লভ হয়ে উঠেছে।
• পিপলস কাউন্সিলের কমিটির মতে, ২০২৬ সালের প্রথমার্ধে নতুন বাণিজ্যিক সরবরাহের ৭৮% ছিল দামি ও বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট।
• পরিবর্তনশীল বন্ধকী ঋণের ১২–১৫% সুদ ঋণনির্ভর ক্রেতাদের জন্য এখনো বাধা।
• বিদ্যমান বাড়ির কিছু মালিক দর-কষাকষিতে ৮–১২% দাম কমিয়েছেন, যা নগদ অর্থের ক্রেতাদের সুবিধা দিচ্ছে।
• চতুর্থ প্রান্তিকে প্রায় ৭,০০০ অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে আসার কথা; পরবর্তী বছরগুলোতে সামাজিক আবাসনের আরও বড় সরবরাহ পাইপলাইন রয়েছে।