হংকংয়ের ভূমি ভাগাভাগি কর্মসূচিতে প্রথম আবেদন প্রত্যাহার

দ্রুতগতির জন্য তৈরি কর্মসূচিতে বিরল এক পিছু হটা

হংকংয়ের ভূমি ভাগাভাগি পাইলট কর্মসূচি (এলএসপিএস) চালুর পর প্রথমবারের মতো কোনো বেসরকারি আবাসন নির্মাতা একটি আবেদন প্রত্যাহার করেছে। লি অন ইনভেস্টমেন্ট (হোল্ডিংস)-এর সহযোগী প্রতিষ্ঠান ব্রাসিলিয়া এ বছরের শুরুতে ইউয়েন লংয়ে ৩.১ হেক্টর জমিতে ২,০০০টির বেশি আবাসন নির্মাণের লক্ষ্যে করা প্রস্তাবটি থেকে সরে আসে। সরকার এ সিদ্ধান্তের ঘোষণা দেয়নি, তবে সরকারি নথিতে তা লিপিবদ্ধ আছে। আবাসন খাতে দুর্বল মনোভাব ও অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির গতি কমে আসার সময়ে এ ঘটনা ঘটল। এর ফলে পাইলট কর্মসূচির আওতায় বিবেচনাধীন আবেদন রইল আর মাত্র ছয়টি।

অব্যবহৃত বেসরকারি কৃষিজমিকে দ্রুত আবাসনে রূপান্তর করতে এবং নগরীর সরকারি আবাসন লক্ষ্যের সঙ্গে নির্মাতাদের প্রণোদনা সামঞ্জস্যপূর্ণ করতে এলএসপিএস চালু করা হয়েছিল। সহজভাবে বললে, একজন জমির মালিক বেশি ঘনত্বে নির্মাণের অনুমতি চাইতে পারেন; বিনিময়ে বাড়তি মেঝে এলাকার বড় অংশ সাশ্রয়ী সরকারি আবাসনের জন্য সংরক্ষণ করতে হয়। এই সমঝোতার অংশ হিসেবে সরকার প্রয়োজনীয় অবকাঠামো নির্মাণ এবং পরিকল্পনা ও উন্নয়ন অনুমোদন দ্রুত দেওয়ার অঙ্গীকার করে।

এই প্রত্যাহার পরীক্ষামূলক কর্মসূচির মূলগত একটি টানাপোড়েন সামনে এনেছে। বাজারে মন্দাভাব ও অর্থায়ন ব্যয় অনিশ্চিত থাকা সত্ত্বেও নির্মাতাদের বড় অংশের সরকারি আবাসনের প্রতিশ্রুতি দিতে হয় এবং জটিল অনুমোদন প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে যেতে হয়। বর্তমান পরিস্থিতিতে বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের জন্য হিসাবটি আদৌ মেলে কি না, তা নিয়ে শিল্প খাতের কেউ কেউ দীর্ঘদিন ধরেই প্রশ্ন তুলেছেন।

লেজিসলেটিভ কাউন্সিলের উন্নয়ন প্যানেলের সদস্য ওয়েন্ডি হং ওয়েন পাইলট কর্মসূচিতে নির্মাতাদের প্রণোদনা-সংক্রান্ত সমস্যাটি নিয়ে সরব হয়েছেন।

কর্মসূচির শর্ত কখনোই আকর্ষণীয় ছিল না। অর্থনীতি স্থিতিশীল থাকলেও নির্মাতারা শুধু খরচ তুলে আনতে পারতেন, মুনাফা করতে পারতেন না।

কেন শুরুতেই আবেদন প্রত্যাহারের ঘটনা গুরুত্বপূর্ণ, তা এই মতামতে উঠে এসেছে। এর মধ্য দিয়ে এমন জমির মালিকদের সতর্ক মনোভাবের ইঙ্গিত মেলে, যারা অন্যথায় পাইলটের আওতায় জমি দিতে পারতেন। একই সঙ্গে প্রশাসনের সামনে একটি নীতিগত প্রশ্নও উঠে এসেছে: নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে বড় অংশের সরকারি আবাসন সরবরাহকারী প্রকল্পে বেসরকারি পুঁজি টানতে দায়বদ্ধতা ও সুবিধার ভারসাম্য যথাযথভাবে নির্ধারিত হয়েছে কি না।

ভূমি ভাগাভাগির মডেল যেভাবে কাজ করে

এলএসপিএসের লক্ষ্য হলো ব্যক্তিমালিকানাধীন কৃষিজমি বা অন্য কম ঘনত্বের জমি, যেখানে নতুন সড়ক, নালা ও কমিউনিটি সুবিধা নির্মাণের মাধ্যমে বেশি ঘনত্বের আবাসন সম্ভব। প্রস্তাবক প্লট অনুপাত বাড়ানোর আবেদন করেন। প্লট অনুপাত হলো জমির আয়তনের সঙ্গে মোট মেঝে এলাকার অনুপাত। বাড়তি মেঝে এলাকার অন্তত ৭০ শতাংশ সরকারি খাতের আবাসনের জন্য বরাদ্দ রাখতে হয়, যেমন সরকারি ভাড়ার আবাসন বা ভর্তুকিপ্রাপ্ত বিক্রয় ফ্ল্যাট। বাকি অংশটি বেসরকারি উপাদান, যা নির্মাতা উন্মুক্ত বাজারে বিক্রি করতে পারেন।

এর বিনিময়ে সরকার বেশি ঘনত্বের নির্মাণ সম্ভব করতে অবকাঠামো সরবরাহ এবং বিভিন্ন বিভাগের অনুমোদন সমন্বয়ের অঙ্গীকার করে। এর মধ্যে রয়েছে টাউন প্ল্যানিং বোর্ড, ল্যান্ডস ডিপার্টমেন্ট ও পরিষেবা সংস্থাগুলোর সঙ্গে আগে থেকে এবং আরও পূর্বানুমানযোগ্যভাবে যোগাযোগ। অন্য কথায়, একই জমিতে বিপুলসংখ্যক সরকারি আবাসন এবং তুলনামূলক কমসংখ্যক বেসরকারি ইউনিটের বিনিময়ে সরকারি অবকাঠামো ও দ্রুত কাজের সুযোগ দেওয়াই পাইলট কর্মসূচির লক্ষ্য।

এই মডেলে প্রকল্পের মৌলিক ঝুঁকিগুলো দূর হয় না। জমির মালিকদের এখনও আইনি পরিকল্পনাসংক্রান্ত বিষয় মেটাতে হয়, কৃষিজমিকে আবাসিক ব্যবহারে রূপান্তরের জন্য ভূমি প্রিমিয়াম দিতে হয়, পরিবহন ও পানি নিষ্কাশনসংক্রান্ত কারিগরি শর্ত পূরণ করতে হয় এবং নির্মাণঝুঁকি সামলাতে হয়। প্রক্রিয়া দ্রুত হলেও নিউ টেরিটরিজের জমিতে আবেদন থেকে প্রথম বাসিন্দাদের চাবি পাওয়া পর্যন্ত দীর্ঘ সময় লাগতে পারে। সুদের হার বেশি এবং বিক্রি ধীর হলে এটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়।

নির্মাতারা এখন সতর্ক কেন

বিভিন্ন কারণে নগরীর আবাসন খাতের অর্থনৈতিক হিসাব বদলে গেছে। অনেক জেলায় বিক্রয়মূল্য কমেছে, ঋণের ব্যয় সর্বশেষ কম সুদের সময়ের তুলনায় বেড়েছে এবং নির্মাণ উপকরণও ব্যয়বহুল হয়েছে। বছরের পর বছর পুঁজি আটকে রেখে মুনাফার সম্ভাবনা সীমিত এমন প্রকল্পের পক্ষে প্রতিষ্ঠানের অভ্যন্তরীণ বিনিয়োগ-লক্ষ্যমাত্রা পূরণ করা বা ঋণদাতাদের সন্তুষ্ট করা কঠিন। এ পরিস্থিতিতে বাড়তি মেঝে এলাকার বড় অংশ সরকারি আবাসনের জন্য সংরক্ষণ করতে হয় এমন কর্মসূচি গ্রহণ করা কঠিন, যদি না সমীকরণের অন্য দিকগুলো দ্রুত ও কম ঝুঁকিতে কাজ শেষ করার পক্ষে স্পষ্টভাবে অনুকূল হয়।

পাইলট কর্মসূচিতে বেসরকারি অংশটিই নির্মাতার আয়ের প্রধান উৎস। সরকারি অংশ থেকে সাধারণত সামান্য বা কোনো মুনাফাই হয় না। ফলে নির্মাতাদের নিয়ন্ত্রণের বাইরে থাকা দুটি বিষয়ের গুরুত্ব বাড়ে: কৃষিজমিকে আবাসনে রূপান্তরের জন্য প্রদেয় ভূমি প্রিমিয়াম এবং পুনঃজোনিং, জমি উন্নয়ন ও পরিষেবা অবকাঠামো উন্নয়নের অনুমোদন পেতে লাগা সময়। বিলম্বের কারণে জমি ধরে রাখার ব্যয় বাড়ে এবং প্রকল্পের মূল্য কমে। প্রিমিয়াম ও অনুমোদন নিয়ে অনিশ্চয়তা বিনিয়োগের যুক্তিকে দুর্বল করে।

নগদ প্রবাহের সময়ও গুরুত্বপূর্ণ। নির্মাণের অর্থ জোগাতে অনেক নির্মাতা আগাম বিক্রির ওপর নির্ভর করেন। হংকংয়ে আগাম বিক্রির অনুমতি বাধ্যতামূলক; গুরুত্বপূর্ণ শর্ত পূরণ হলেই কেবল আবেদন অনুমোদিত হতে পারে। সরকার দ্রুত প্রক্রিয়াকরণের প্রতিশ্রুতি দিলেও নিউ টেরিটরিজের নতুন গ্রিনফিল্ড আবাসন প্রকল্পে প্রায়ই এমন কারিগরি সীমাবদ্ধতা থাকে, যা প্রাথমিক পর্যায়ের কাজ ধীর করতে পারে। ফলে বিক্রির আয় আসতে বেশি সময় লাগে এবং অর্থায়নের চাহিদা বেড়ে যায়।

নির্মাতারা আর্থিক অবস্থান শক্তিশালী করা এবং নতুন প্রতিশ্রুতি দেওয়ার গতি নিয়ন্ত্রণের মাধ্যমে এর জবাব দিয়েছেন। কয়েকটি বড় গোষ্ঠী শেয়ার পুনঃক্রয় ও বাছাই করে জমি কেনাসহ পুঁজি ব্যবস্থাপনায় জোর দিয়েছে। এতে অনিশ্চিত মুনাফার প্রকল্প শুরুর বদলে নগদ অর্থ ধরে রাখার আগ্রহের ইঙ্গিত মেলে। বেসরকারি অংশগ্রহণের ওপর নির্ভরশীল পাইলট কর্মসূচিকে পুঁজির এসব বিকল্প ব্যবহারের সঙ্গে প্রতিযোগিতা করতে হয়।

ইউয়েন লংয়ের প্রস্তাবের নেপথ্যে

প্রত্যাহার করা আবেদনটি নিউ টেরিটরিজের ইউয়েন লংয়ের প্রান্তে প্রায় ৩.১ হেক্টর জমি নিয়ে ছিল। প্রস্তাব-সংক্রান্ত নথিতে পূর্ণাঙ্গ নির্মাণের পর ২,০০০টির বেশি ইউনিটের কথা বলা হয়েছিল। এ জন্য মাঝারি থেকে উঁচু ভবন এবং পরিবহন ও পরিষেবা অবকাঠামোর উন্নয়ন প্রয়োজন হতো। এলাকাটি গ্রাম, ব্রাউনফিল্ড কার্যক্রম ও কৃষিজমির সমন্বয়ে গঠিত। এ ধরনের রূপান্তরের পরিকল্পনায় যানজট, পানি নিষ্কাশন ও কমিউনিটি সুবিধা সামলাতে সতর্ক পর্যায়ক্রম দরকার।

পাইলটের আওতায় বেশি ঘনত্বের নির্মাণ সম্ভব করার জন্য প্রয়োজনীয় কাজের দায়িত্ব সরকারের ওপর থাকত। সাধারণত এর মধ্যে নতুন সংযোগ সড়ক, পানি নিষ্কাশন সক্ষমতা এবং বৃহত্তর জনসংখ্যার উপযোগী জনসুবিধা থাকে। সরকারি আবাসনের জন্য ৭০ শতাংশ বরাদ্দের নিয়ম অনুযায়ী, বেসরকারি প্রস্তাবকের হিসাবে লাভজনক হলে প্রকল্পটি নগরীর সাশ্রয়ী আবাসনের সরবরাহে উল্লেখযোগ্য অবদান রাখতে পারত।

আবাসন সরবরাহে এর প্রভাব

একটি আবেদন প্রত্যাহারের ঘটনা কোনো নীতির ভবিষ্যৎ নির্ধারণ করে না। তবে চালুর পর থেকে এলএসপিএসে অংশগ্রহণ সীমিত, আর প্রথমবারের মতো কেউ সরে যাওয়ার ঘটনা ইঙ্গিত দেয়, বর্তমান দায়বদ্ধতা ও সুবিধার মিশ্রণ অনেক জমির মালিককে আকৃষ্ট করার জন্য যথেষ্ট নাও হতে পারে। আবেদন কম থাকলে স্বল্পমেয়াদে বেসরকারি জমিতে উল্লেখযোগ্য পরিমাণ সরকারি আবাসন তৈরিতে পাইলট কর্মসূচি হিমশিম খাবে।

নগরীর এখনও সাশ্রয়ী আবাসনের নিয়মিত সরবরাহ প্রয়োজন। সরকার-নেতৃত্বাধীন নতুন উন্নয়ন এলাকা, আবাসন প্রকল্প পুনর্নির্মাণ এবং জমি একত্র করার অন্যান্য পদ্ধতিতে সরকারি খাতের নির্মাণই সরবরাহের মূল ভিত্তি। বেসরকারি অংশীদার ছাড়াও এসব কাজ এগোনো যায়, যদিও তাতে উল্লেখযোগ্য সরকারি নির্মাণকাজ ও দীর্ঘ প্রস্তুতিকাল লাগে। বেসরকারি নিয়ন্ত্রণাধীন জমি কাজে লাগিয়ে এ প্রচেষ্টার পরিপূরক হওয়ার কথা ছিল পাইলট কর্মসূচির। সাম্প্রতিক ঘটনাটি আবাসন লক্ষ্যমাত্রা পূরণে দুই ধারার কাজ কীভাবে সবচেয়ে ভালোভাবে সমন্বয় করা যায়, তা পর্যালোচনার কারণ হতে পারে।

অর্থ ও অনুমোদন: ব্যয়ের দিকটি

গ্রিনফিল্ড প্রকল্পের সম্ভাব্যতা নির্ভর করে একের পর এক নিয়ন্ত্রক ও আর্থিক পদক্ষেপের ওপর, যা বেশ কঠিন হতে পারে। কৃষিজমিকে আবাসিক ব্যবহারে রূপান্তরের জন্য ভূমি প্রিমিয়াম দিতে হয়। এ নিয়ে আলোচনা দীর্ঘ হতে পারে এবং প্রকল্পের মুনাফায় বড় প্রভাব ফেলতে পারে। জমি ও সম্পত্তির লেনদেন-সংশ্লিষ্ট দলিলের ওপর নির্মাতাদের কর, ফি ও স্ট্যাম্প ডিউটিও দিতে হয়। ইনল্যান্ড রেভিনিউ ডিপার্টমেন্টের ওয়েবসাইটে সম্পত্তি ও ভাড়ার দলিলের ক্ষেত্রে স্ট্যাম্প ডিউটির আওতা, ছাড় ও প্রক্রিয়া ব্যাখ্যা করা হয়েছে। বিস্তারিত জানতে পাঠকেরা স্ট্যাম্প ডিউটি প্রক্রিয়া নিয়ে আইআরডির পাতাটি দেখতে পারেন: ird.gov.hk।

বিক্রির ক্ষেত্রে নগদ অর্থের জোগানের জন্য আগাম বিক্রি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। অসমাপ্ত ইউনিট বিক্রির আগে হংকংয়ে আগাম বিক্রির সম্মতি নিতে হয়। ল্যান্ডস ডিপার্টমেন্ট সম্মতি দেওয়া, অপেক্ষমাণ ও প্রত্যাহার করা আবেদনের মাসিক ও ত্রৈমাসিক হালনাগাদ প্রকাশ করে। এসব তথ্য থেকে বাজারের গতি ও অনুমোদনের অগ্রগতি সম্পর্কে ধারণা পাওয়া যায়। বিভাগটির প্রতিবেদন পাওয়া যাবে এখানে: landsd.gov.hk।

অনুমোদন ও করের বাইরে, আইনি ও প্রশাসনিক কাজ চলে ল্যান্ড রেজিস্ট্রি এবং একাধিক ব্যুরোর মাধ্যমে। মালিকানা যাচাই, হস্তান্তর, বন্ধক ও বন্ধকমুক্তির মতো নিয়মিত কাজেও সময় ও ব্যয় যোগ হয়। বিভিন্ন সংস্থার কাজ সমন্বয় এবং পাশাপাশি সরকারি নির্মাণকাজের অঙ্গীকারের মাধ্যমে সময়সীমা কমানোর জন্য এলএসপিএস নকশা করা হয়েছিল। তা সত্ত্বেও নিউ টেরিটরিজের জটিল জমিতে বেশি ঘনত্বে আবাসন নির্মাণ শুরুর আগে পরিবহন, পানি নিষ্কাশন ও কমিউনিটি সুবিধা নিয়ে একাধিক পর্যায়ের সমাধান দরকার হয়।

আগ্রহ ফেরাতে নীতিতে কী পরিবর্তন আনা যায়

মুনাফা কমায় বা সময়সীমা দীর্ঘ করে এমন নির্দিষ্ট বাধাগুলো লক্ষ্য করে নীতিনির্ধারকেরা পদক্ষেপ নিতে পারেন। দ্রুত ও আরও স্বচ্ছভাবে ভূমি প্রিমিয়াম নির্ধারণ করলে বড় অনিশ্চয়তাগুলোর একটি কমবে। অফ-সাইট নির্মাণকাজের জন্য মানসম্মত নির্দেশিকা, স্পষ্ট মাইলফলক এবং আইনি প্রক্রিয়ার জন্য নিশ্চিত সময়সীমা জমি ধরে রাখার ব্যয় কমাবে। গুরুত্বপূর্ণ সড়ক ও পানি নিষ্কাশন সংযোগে আগাম বিনিয়োগও সম্ভাব্য জমির ক্ষেত্রে বড় পার্থক্য গড়ে দিতে পারে।

সরকারি লক্ষ্য অক্ষুণ্ন রেখেও প্রণোদনার নকশায় পরিবর্তন আনা যায়। যোগাযোগব্যবস্থা থেকে দূরের জমিতে বেসরকারি অংশ সামান্য বাড়ানো, সরকারি ইউনিট ধাপে ধাপে হস্তান্তরের অনুমতি দেওয়া অথবা যৌথ অবকাঠামো তহবিলের পরীক্ষামূলক উদ্যোগ নির্মাণকালে নগদ প্রবাহ উন্নত করতে পারে। প্রকল্পের মাইলফলকের সঙ্গে যুক্ত স্বল্প সুদের ঋণ বা এলএসপিএসের জমির জন্য সরকার-সমর্থিত অবকাঠামো বন্ডের মতো বিশেষায়িত অর্থায়ন ব্যবস্থাও সরকারি আবাসনের অংশ না কমিয়ে নির্মাতাদের প্রত্যাশিত বিনিয়োগ-লক্ষ্যমাত্রা পূরণে সহায়তা করবে।

জমি নির্বাচন ও পর্যায়ক্রমও গুরুত্বপূর্ণ। বিদ্যমান রেল ও পরিষেবা অবকাঠামোর কাছে প্রস্তাবগুলো বর্তমান নিয়মে সফল হওয়ার সম্ভাবনা বেশি। যেসব এলাকায় শুরুতেই বড় নির্মাণকাজ প্রয়োজন, সেখানে বিশেষ ব্যবস্থা লাগতে পারে; অথবা সরকার-নেতৃত্বাধীন জমি একত্র ও অধিগ্রহণের মাধ্যমে সেসব প্রকল্প বাস্তবায়ন করাই ভালো হতে পারে।

অন্যান্য আবাসন কর্মসূচির শিক্ষা

বিশ্বের বিভিন্ন স্থানে আবাসন কর্মসূচিগুলো একই ধরনের চাপের মুখে পড়ে। সাশ্রয়ী আবাসন তৈরিতে সরকারি খাত বেসরকারি অংশীদারের ওপর নির্ভর করলে প্রকল্পের আর্থিক হিসাব বাস্তবসম্মত এবং সময়সীমা পূর্বানুমানযোগ্য হতে হবে। অনুমোদন ধীর হলে বা ব্যয় বেড়ে গেলে অংশগ্রহণ কমে যায়। কার্যকর তদারকি, স্পষ্ট নিয়ম এবং অগ্রগতির স্বচ্ছ প্রতিবেদন বিনিয়োগকারী ও জনসাধারণের সমর্থন ধরে রাখতে সহায়তা করে।

হংকংয়ের জন্য বাস্তবসম্মত পথ হলো, যেখানে বেসরকারি অংশগ্রহণ সবচেয়ে ভালো কাজ করে সেখানে তা বজায় রাখা এবং বাজারের প্রণোদনা খুব দুর্বল হলে সরকারি উদ্যোগের ওপর নির্ভর করা। নিকট ভবিষ্যতে কাজ শুরু করা সম্ভব এমন জমিতে পাইলট প্রয়োগ এবং জটিল এলাকায় সরকার-নেতৃত্বাধীন নির্মাণকাজের সমন্বিত পদ্ধতিতে বাজারের পরিস্থিতি বদলানোর সময়ও সরবরাহ বাড়ানো সম্ভব।

মূল বিষয়গুলো

• লি অন ইনভেস্টমেন্টের অধীন বেসরকারি নির্মাতা ব্রাসিলিয়া ভূমি ভাগাভাগি পাইলট কর্মসূচির একটি আবেদন প্রত্যাহার করেছে। কর্মসূচি শুরুর পর এটিই প্রথম এমন ঘটনা।
• আবেদনটি ইউয়েন লংয়ের ৩.১ হেক্টর জমি নিয়ে ছিল এবং সেখানে ২,০০০টির বেশি আবাসন নির্মাণের পরিকল্পনা ছিল।
• পাইলটের আওতায় বেশি ঘনত্ব ও দ্রুত অনুমোদনের বিনিময়ে বাড়তি মেঝে এলাকার অন্তত ৭০ শতাংশ সরকারি আবাসনের জন্য বরাদ্দ রাখতে হয়।
• আইনপ্রণেতা ওয়েন্ডি হং ওয়েনের মতে, শর্তগুলো আকর্ষণীয় নয়; স্থিতিশীল অর্থনীতিতেও নির্মাতারা প্রায়ই শুধু খরচ তুলে আনতে পারেন।
• বিক্রির মন্দাভাব, বেশি অর্থায়ন ব্যয় ও দীর্ঘ অনুমোদন-প্রক্রিয়ার মধ্যে নির্মাতাদের দুর্বল আগ্রহের বিষয়টি প্রত্যাহারের ঘটনায় স্পষ্ট হয়েছে।
• ভূমি প্রিমিয়াম নিয়ে আলোচনা, স্ট্যাম্প ডিউটি ও ফি এবং আগাম বিক্রির সম্মতির সময়সীমা গুরুত্বপূর্ণ ব্যয়ের বিষয়; শেষেরটি নগদ প্রবাহে প্রভাব ফেলে।
• নীতিগত বিকল্পের মধ্যে রয়েছে দ্রুত ও স্পষ্ট ভূমি প্রিমিয়াম নির্ধারণ, অবকাঠামোর মানসম্মত নির্দেশিকা, মাইলফলকভিত্তিক অর্থায়ন এবং বেশি চ্যালেঞ্জিং জমির জন্য বেসরকারি অংশের উপযুক্ত সমন্বয়।
• সরকার-নেতৃত্বাধীন জমি একত্রকরণ ও নতুন উন্নয়ন এলাকাগুলো সরকারি আবাসন সরবরাহের মূল ভিত্তি। পাইলট কর্মসূচির উদ্দেশ্য এ প্রচেষ্টার পরিপূরক হওয়া।