একক পরিবারের সংখ্যা বৃদ্ধি ও বাজারে পরিবর্তনের মধ্যে কোরিয়ার ভাড়া আবাসন খাতে ঝুঁকছেন বৈশ্বিক বিনিয়োগকারীরা

দক্ষিণ কোরিয়ার ভাড়া আবাসনের বিপ্লব: কেন বৈশ্বিক বিনিয়োগকারীরা বিপুল বিনিয়োগ করছেন

দক্ষিণ কোরিয়ার ভাড়া আবাসন বাজারে ব্যাপক রূপান্তর ঘটছে, যা বিশ্বের কয়েকটি বৃহত্তম আবাসন বিনিয়োগকারীকে আকৃষ্ট করছে। এই পরিবর্তনের কেন্দ্রে রয়েছে একক-ব্যক্তির পরিবারের নাটকীয় বৃদ্ধি, জীবনযাত্রার ধরনে পরিবর্তন এবং আবাসন সংকট মোকাবিলা ও খাতটির আধুনিকায়নে প্রাতিষ্ঠানিক পুঁজি আকৃষ্ট করতে আগ্রহী সরকার। Greystar, The Living Company এবং কানাডার CPPIB-এর মতো বৈশ্বিক জায়ান্টরা কোরিয়ার ভাড়া আবাসন খাতে শত শত কোটি ডলার বিনিয়োগ করায় দেশটির আবাসন বাজার এমনভাবে বদলে যাচ্ছে, যার দীর্ঘমেয়াদি প্রভাব পড়তে পারে বাসিন্দা, বিনিয়োগকারী ও নীতিনির্ধারকদের ওপর।

এই উত্থানের পেছনে কী? একক পরিবারের বৃদ্ধি ও জনমিতির পরিবর্তন

দক্ষিণ কোরিয়ার জনসংখ্যা বয়স্ক হচ্ছে এবং নগরায়ণ বাড়ছে। তবে সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য প্রবণতা সম্ভবত একক-ব্যক্তির পরিবারের দ্রুত বৃদ্ধি। সরকারি ও শিল্প খাতের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪ সালের শেষ নাগাদ দেশজুড়ে মোট পরিবারের ৪১.৫% ছিল একক-ব্যক্তির পরিবার—২০১৫ সালে যা ছিল মাত্র ২৯.৫%। সিউলে এই হার আরও বেশি; এখন প্রায় প্রতি ১০টি পরিবারের চারটিতে মাত্র একজন সদস্য রয়েছেন। জনমিতির এই পরিবর্তন শুধু সামাজিক রীতিনীতিই বদলাচ্ছে না, বরং নতুন ধরনের আবাসনের চাহিদাও বাড়াচ্ছে—যেগুলো আকারে ছোট, ব্যবহারে নমনীয় এবং পেশাদারভাবে পরিচালিত ভাড়ার ইউনিট।

তরুণ পেশাজীবী, শিক্ষার্থী, এমনকি প্রবীণরাও শহরের গুরুত্বপূর্ণ এলাকায় ছোট অ্যাপার্টমেন্ট খুঁজছেন; এসব আবাসনে প্রায়ই থাকে যৌথ রান্নাঘর, জিম ও সহকর্মে ব্যবহারের জায়গার মতো সুবিধা। এক ও দুই সদস্যের পরিবারের সংখ্যা বৃদ্ধি কোরিয়ার ভাড়া বাজারকে বৈশ্বিক আবাসন পুঁজির আকর্ষণকেন্দ্রে পরিণত করেছে, বিশেষ করে অনেকের জন্য প্রচলিত পদ্ধতিতে বাড়ির মালিক হওয়া যখন ক্রমেই নাগালের বাইরে চলে যাচ্ছে।

জিওনসে থেকে মাসিক ভাড়া: কোরিয়ার স্বতন্ত্র ব্যবস্থার অবক্ষয়

ঐতিহাসিকভাবে কোরিয়ার ভাড়া বাজারে জিওনসে ব্যবস্থার আধিপত্য ছিল—এটি একটি স্বতন্ত্র ব্যবস্থা, যেখানে ভাড়াটেরা মাসিক ভাড়ার বদলে বড় অঙ্কের এককালীন জামানত (প্রায়ই সম্পত্তির মূল্যের ৫০-৮০%) দেন। চুক্তির মেয়াদ শেষে সেই জামানত ফেরত দেওয়া হয়। একসময় জিওনসেকে উভয় পক্ষের জন্য লাভজনক মনে করা হলেও, সম্পত্তির দাম বৃদ্ধি, মজুরি স্থবির থাকা এবং সাম্প্রতিক আলোচিত ভাড়া জালিয়াতির ঘটনায় কিছু বাড়িওয়ালা জামানত ফেরত দিতে না পারায় এই ব্যবস্থা কম আকর্ষণীয় হয়ে উঠেছে।

ফলে, বিশেষ করে তরুণ ও বিদেশি বাসিন্দাদের মধ্যে—যাদের কাছে হয়তো বিপুল নগদ অর্থ বা ব্যাংকঋণের সুযোগ নেই—জিওনসের বদলে মাসিক ভাড়ার চুক্তি দ্রুত জনপ্রিয় হচ্ছে। এই পরিবর্তনে প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারী ও পেশাদার পরিচালনাকারীদের জন্য বাজারে প্রবেশের পথ খুলেছে; তারা যৌথ-আবাসন ও সেবাসহ অ্যাপার্টমেন্টসহ নতুন ভাড়ার মডেল নিয়ে আসছেন।

বৈশ্বিক পুঁজির আগমন: কারা বিনিয়োগ করছে এবং কেন?

বিদেশি প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীরা বেশ কয়েক বছর ধরেই কোরিয়ার ভাড়া আবাসন খাতের দিকে নজর রাখছেন, তবে সাম্প্রতিক নীতিগত পরিবর্তন ও বাজারের প্রবণতা তাদের প্রবেশকে ত্বরান্বিত করেছে। বড় বিনিয়োগকারীদের মধ্যে রয়েছে:

• The Living Company (অস্ট্রেলিয়া): ২০২৫ সালে কোরিয়ায় তাদের কার্যালয় খুলেছে। দেশটিকে বিদেশে তাদের প্রথম কেন্দ্র হিসেবে বেছে নেওয়া বাজারটির প্রতি দীর্ঘমেয়াদি অঙ্গীকারের ইঙ্গিত দেয়।
• Greystar Real Estate Partners (যুক্তরাষ্ট্র): বিশ্বের বৃহত্তম ভাড়া আবাসন বিনিয়োগকারী প্রতিষ্ঠানটি ২০২৫ সালের জুলাইয়ে কোরিয়ায় কার্যক্রম শুরু করে এবং দেশটিকে তাদের ২.৬ বিলিয়ন ডলারের এশিয়া-প্যাসিফিক তহবিলের সঙ্গে যুক্ত করার পরিকল্পনা করেছে।
• Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB): ভাড়ার বাড়ি নির্মাণে কোরীয় ডেভেলপার MGRV-এর সঙ্গে ৫০০ বিলিয়ন ওন (৩৪৪ মিলিয়ন ডলার) মূল্যের যৌথ উদ্যোগ গঠন করেছে। কোরিয়ার আবাসিক সম্পত্তিতে এটিই তাদের প্রথম সরাসরি বিনিয়োগ।
• Morgan Stanley: আবাসিক সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করতে স্থানীয় ডেভেলপার SK D&D-এর সঙ্গে অংশীদারত্ব করেছে; এর আগে KKR, ICG, Hines-সহ অন্যরাও একই ধরনের পদক্ষেপ নিয়েছে।

বিনিয়োগকারীরা মনে করছেন, কোরিয়ার ভাড়া বাজার যুক্তরাষ্ট্র ও ইউরোপের পথ অনুসরণ করবে, যেখানে পেশাদারভাবে পরিচালিত, ভাড়ার জন্য নির্মিত (BTR) আবাসন একটি বড় সম্পদশ্রেণিতে পরিণত হয়েছে। তাদের কৌশল প্রায়ই শিক্ষার্থীদের আবাসন এবং তরুণদের জন্য শহরের ছোট অ্যাপার্টমেন্ট দিয়ে শুরু হয়; জনসংখ্যা বয়স্ক হওয়ার সঙ্গে সঙ্গে প্রবীণদের আবাসন খাতেও সম্প্রসারণের পরিকল্পনা থাকে।

কেন কোরিয়া? বাজারের মৌলিক বৈশিষ্ট্য ও নীতিগত পরিবর্তন

বেশ কিছু কারণে কোরিয়া বৈশ্বিক বিনিয়োগকারীদের কাছে বিশেষভাবে আকর্ষণীয়:

• প্রবল চাহিদা: একক-ব্যক্তির পরিবারের দ্রুত বৃদ্ধি এবং বিশেষ করে সিউলে আবাসনের স্থায়ী সংকট ভাড়ার ইউনিটের জন্য শক্তিশালী চাহিদা তৈরি করছে।
• নিয়ন্ত্রক সংস্কার: ২০২৪ সালের আগস্টে সরকার ব্যাপক ভাড়া আবাসন সরবরাহ পরিকল্পনা ঘোষণা করে। এতে প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগের ওপর বিধিনিষেধ শিথিল করা হয় এবং দীর্ঘমেয়াদি ভাড়া আবাসনের জন্য কর-প্রণোদনা দেওয়া হয়। ২০৩৫ সালের মধ্যে দীর্ঘমেয়াদি ভাড়ার জন্য ১০ লাখের বেশি বহুফ্ল্যাটের আবাসন সরবরাহের লক্ষ্য রয়েছে পরিকল্পনাটিতে।
• তুলনামূলক সাশ্রয়ী: সাম্প্রতিক মূল্যবৃদ্ধি সত্ত্বেও সিউলে মাসিক ভাড়া টোকিও, হংকং বা নিউইয়র্কের তুলনায় কম। এতে ভাড়া বাড়ার সুযোগ এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য আকর্ষণীয় মুনাফার সম্ভাবনা রয়েছে।

বাজারের পরিবর্তন: বিক্রির জন্য নির্মাণ থেকে ভাড়ার জন্য নির্মাণ

প্রচলিতভাবে কোরীয় ডেভেলপাররা ব্যক্তিগত ক্রেতাদের কাছে বিক্রির জন্য অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ করতেন, প্রকল্প অর্থায়নের ওপর নির্ভর করতেন এবং দ্রুত বিনিয়োগ তুলে নিতেন। বিনিয়োগের নতুন ঢেউয়ে গুরুত্ব সরে যাচ্ছে ভাড়ার জন্য নির্মাণ (BTR) মডেলের দিকে। এ মডেলে পরিচালনাকারীরা সম্পত্তির মালিকানা ধরে রেখে ভাড়াটেদের কাছ থেকে দীর্ঘমেয়াদি আয় করেন। এ পদ্ধতিতে বিপুল পুঁজি, পরিচালনাগত দক্ষতা এবং কোরিয়ার জটিল নিয়ন্ত্রক পরিবেশ সামলানোর সক্ষমতা প্রয়োজন।

পেশাদার পরিচালনাকারীরা সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা, ভাড়াটে সেবা এবং কমিউনিটি গঠনে বৈশ্বিকভাবে প্রচলিত উত্তম চর্চা চালু করছেন। উদাহরণস্বরূপ, যৌথ-আবাসন জনপ্রিয় হচ্ছে—এখানে বাসিন্দাদের নিজস্ব শয়নকক্ষ থাকে, তবে রান্নাঘর, বসার ঘর ও কাজের জায়গা সবার জন্য যৌথ। এসব মডেল নমনীয়তা, সুবিধা ও সামাজিক যোগাযোগের সুযোগ দেয়, যা চলনশীল নগরবাসীর চাহিদা পূরণ করে।

যৌথ-আবাসনের উত্থান: আবাসনের নতুন বিকল্প

কোরিয়ার বড় শহরগুলোতে যৌথ-আবাসন একটি মূলধারার আবাসন প্রবণতা হয়ে উঠছে। JLL ও শিল্প খাতের অন্যান্য সূত্রের গবেষণা অনুযায়ী, এ ধরনের আবাসন এমন তরুণ অবিবাহিত, শিক্ষার্থী ও আন্তর্জাতিক বাসিন্দাদের লক্ষ্য করে, যারা যৌথভাবে বসবাস এবং নমনীয় চুক্তির মেয়াদকে গুরুত্ব দেন। ইউনিটগুলো সাধারণত ছোট (সিউলে মধ্যম আয়তন প্রায় ২৩ বর্গমিটার), তবে এতে জিম, সহকর্মে ব্যবহারের জায়গা ও লাইব্রেরির মতো যৌথ সুবিধা থাকে।

সেবা ও কমিউনিটির বাড়তি সুবিধার প্রতিফলন হিসেবে যৌথ-আবাসনের ভাড়া প্রচলিত অফিসটেল (স্টুডিও অ্যাপার্টমেন্ট) থেকে বেশি। সিউলে ৪০ বর্গমিটারের কম আয়তনের যৌথ-আবাসন ইউনিটের মধ্যম মাসিক ভাড়া প্রায় ১.১৩ মিলিয়ন ওন; গ্যাংনামের মতো অভিজাত এলাকায় তা ১.৭ মিলিয়ন ওন পর্যন্ত। এ খাত দেশি-বিদেশি উভয় ধরনের বিনিয়োগকারীকে আকৃষ্ট করছে। উল্লেখযোগ্য চুক্তির মধ্যে রয়েছে অবিক্রীত অফিসটেল ও হোটেলকে যৌথ-আবাসনে রূপান্তর।

রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REIT)-এর মাধ্যমেও প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগ আসছে। এ ক্ষেত্রে IGIS Residence REITs এগিয়ে রয়েছে, আর অন্যরাও নতুন যৌথ-আবাসন পোর্টফোলিও গড়ার পরিকল্পনা করছে। REIT এবং দীর্ঘমেয়াদি ভাড়া আবাসনে সরকারের সমর্থন এ খাতকে আরও এগিয়ে নেবে বলে আশা করা হচ্ছে।

নিয়ন্ত্রক বাধা ও নীতিগত বিতর্ক: প্রবৃদ্ধি কি টেকসই হবে?

আশাবাদের পাশাপাশি কোরিয়ার ভাড়া আবাসন বাজারে উল্লেখযোগ্য নিয়ন্ত্রক ও সামাজিক চ্যালেঞ্জও রয়েছে। দেশটির ভাড়াটে-সংক্রান্ত আইন, বিশেষ করে জিওনসে সুরক্ষা আইন অনুযায়ী, প্রতি দুই বছর পর চুক্তি নবায়নের সময় ভাড়া বৃদ্ধি সর্বোচ্চ ৫% করা যায়। এসব নিয়ম ভাড়াটেদের সুরক্ষা দিলেও পরিচালনাকারীদের নমনীয়তা সীমিত করে এবং কিছু বিনিয়োগকারীকে নিরুৎসাহিত করতে পারে।

সাম্প্রতিক নীতিগত পরিবর্তনে কিছু বিধিনিষেধ শিথিল করা হয়েছে, বিশেষ করে দীর্ঘমেয়াদি বেসরকারি ভাড়া আবাসনের ক্ষেত্রে। সরকারের ২০২৪ সালের ভাড়া আবাসন সরবরাহ পরিকল্পনায় ব্যবসায়িক মডেলগুলোকে সহায়তাপ্রাপ্ত, আধা-স্বায়ত্তশাসিত ও স্বায়ত্তশাসিত আবাসন—এই তিন ভাগে ভাগ করা হয়েছে; প্রতিটির নিয়ন্ত্রণ ও কর-প্রণোদনার মাত্রা আলাদা। বেসরকারি ভাড়া আবাসনের মালিকেরা অধিগ্রহণ কর ও সম্পত্তি কর থেকে অব্যাহতি পেতে পারেন, যদি তারা ২০ বছরের ভাড়ার চুক্তিতে সম্মত হন এবং ভাড়া বৃদ্ধির মানদণ্ড মেনে চলেন।

তবে এটি কার্যকর করতে আইন সংশোধন প্রয়োজন, আর রাজনৈতিক পরিস্থিতিও অনিশ্চিত। বিদেশি মালিকানা আরও নিয়ন্ত্রণের প্রস্তাবিত পদক্ষেপ—যেমন অনুমতিব্যবস্থা, একাধিক সম্পত্তির মালিকদের জন্য বেশি কর এবং কঠোর তদারকি—বাজারে প্রবেশাধিকার, পারস্পরিকতার নীতি এবং বৈধ বিনিয়োগ নিরুৎসাহিত হওয়ার ঝুঁকি নিয়ে বিতর্ক তৈরি করেছে।

বিদেশি মালিকানা: সুযোগ, নাকি হুমকি?

কোরিয়ায় এখন বিদেশি নাগরিকদের মালিকানায় ১ লাখের বেশি আবাসন ইউনিট রয়েছে; এর তিন-চতুর্থাংশই বৃহত্তর সিউল এলাকায়। দেশের মোট আবাসনের মাত্র প্রায় ০.৫% হলেও এ প্রবণতা সাশ্রয়ী আবাসন, বাজারে বিকৃতি এবং নিয়ন্ত্রক ফাঁকফোকর নিয়ে উদ্বেগ বাড়িয়েছে। চীনা, মার্কিন ও কানাডীয় ক্রেতারা সবচেয়ে সক্রিয়; তাদের কেউ কেউ স্থানীয় ঋণসংক্রান্ত বিধিনিষেধ এড়াতে অফশোর অর্থায়ন ব্যবহার করছেন।

বেশির ভাগ বিদেশি মালিকের একটি করে সম্পত্তি রয়েছে, তবে অল্পসংখ্যক মালিকের একাধিক ইউনিট থাকায় বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে কেনাকাটা নিয়ে জল্পনা তৈরি হয়েছে। বিদেশি লেনদেন অনুসরণ ও নিয়ন্ত্রণে নতুন নিয়ম বিবেচনা করছেন নীতিনির্ধারকেরা, তবে আইনি ও সাংবিধানিক চ্যালেঞ্জ রয়ে গেছে। বাজারে বিদেশি মালিকানার অংশ তুলনামূলকভাবে কম হওয়ায় কিছু বিশেষজ্ঞ মনে করেন, এর প্রভাব অতিরঞ্জিত করে দেখা হচ্ছে। অন্যরা সতর্ক করছেন, নিয়ন্ত্রণহীন চাহিদা আবাসন সংকট ও দামের ওপর চাপ আরও বাড়াতে পারে।

বাজারের বৃহত্তর প্রবণতা: সরবরাহ সংকট, দামের ব্যবধান ও অর্থনৈতিক প্রতিকূলতা

কোরিয়ার আবাসন বাজারে তীব্র মেরুকরণ রয়েছে। সিউল ও এর উপশহরগুলোতে দাম ও ভাড়া বাড়লেও আঞ্চলিক বাজারগুলো পিছিয়ে আছে। সিউলে নতুন নির্মিত অ্যাপার্টমেন্টের দাম জাতীয় গড়ের দ্বিগুণেরও বেশি, আর বড় ও ছোট শহরের দামের ব্যবধান OECD দেশগুলোর মধ্যে সবচেয়ে বেশি। সরকার লাখ লাখ নতুন ইউনিট নির্মাণের পরিকল্পনা করলেও নির্মাণ অনুমতি ও কাজ শুরুর সংখ্যা স্থবির হয়ে আছে। কোরিয়া ডেভেলপমেন্ট ইনস্টিটিউটের হিসাবে, ২০১৭ সাল থেকে মোট ঘাটতি প্রায় ৯ লাখ ইউনিটে পৌঁছেছে।

ভাড়া বৃদ্ধির হার স্থিতিশীল হয়েছে, তবে সরবরাহ এখনও চাহিদার তুলনায় কম—বিশেষ করে উচ্চমানের, পেশাদারভাবে পরিচালিত ইউনিটের ক্ষেত্রে। জিওনসে থেকে মাসিক ভাড়ার দিকে পরিবর্তনে আরও প্রাতিষ্ঠানিক ও বিদেশি পুঁজি আকৃষ্ট হচ্ছে, তবে স্থানীয় বাসিন্দাদের সাশ্রয়ী আবাসন ও প্রবেশাধিকার নিয়েও প্রশ্ন উঠছে। বন্ধকী ঋণের সুদের হার এখনও বেশি, আর বৈশ্বিক বাণিজ্য উত্তেজনা ও অভ্যন্তরীণ রাজনৈতিক অনিশ্চয়তার কারণে অর্থনীতি প্রতিকূলতার মুখে রয়েছে।

বিদেশে নজর কোরীয় বিনিয়োগকারীদের

লক্ষণীয় বিষয় হলো, বিদেশি পুঁজি যখন কোরিয়ার ভাড়া বাজারে আসছে, তখন কোরীয় প্রাতিষ্ঠানিক ও ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীরা ক্রমেই বিদেশে—বিশেষ করে যুক্তরাষ্ট্র, জাপান ও অন্যান্য উন্নত বাজারে—বিনিয়োগের সুযোগ খুঁজছেন। দেশে বাড়ির দাম দ্রুত বৃদ্ধি এবং নিয়ন্ত্রক অনিশ্চয়তার কারণে বিদেশি আবাসন সম্পত্তি আকর্ষণীয় বিকল্প হয়ে উঠেছে; কোরীয় বিনিয়োগকারীরা স্থিতিশীল মুনাফা ও বিনিয়োগে বৈচিত্র্য চান। পুঁজির এই দ্বিমুখী প্রবাহ আবাসন বিনিয়োগের বৈশ্বিক চরিত্র এবং বিভিন্ন আবাসন বাজারের পারস্পরিক নির্ভরশীলতা তুলে ধরে।

সংক্ষেপে

• জনমিতির পরিবর্তন ও নীতিগত সংস্কারের কারণে দক্ষিণ কোরিয়ার ভাড়া আবাসন বাজারে রেকর্ড পরিমাণ বৈশ্বিক বিনিয়োগ আসছে।
• এখন মোট পরিবারের ৪১%-এর বেশি একক-ব্যক্তির পরিবার; ফলে ছোট ও পেশাদারভাবে পরিচালিত ভাড়ার ইউনিটের চাহিদা বাড়ছে।
• Greystar, The Living Company ও CPPIB-এর মতো বিদেশি বিনিয়োগকারীরা ভাড়ার জন্য নির্মাণ এবং যৌথ-আবাসনের মডেল চালু করে এ খাতে নেতৃত্ব দিচ্ছে।
• জিওনসে ব্যবস্থার অবক্ষয় ও মাসিক ভাড়ার বিস্তার বাজারকে বদলে দিচ্ছে এবং প্রাতিষ্ঠানিক পুঁজির নতুন সুযোগ তৈরি করছে।
• সরকারি নীতিতে বিধিনিষেধ শিথিল ও কর-প্রণোদনা দেওয়া হচ্ছে, তবে কঠোর ভাড়াটে আইন ও বিদেশি মালিকানা নিয়ে বিতর্ক এখনও চ্যালেঞ্জ।
• যৌথ-আবাসন বড় প্রবণতা হয়ে উঠছে; সিউল ও অন্যান্য বড় শহরে ভাড়া বেশি এবং বিনিয়োগকারীদের আগ্রহ প্রবল।
• বাজারে বিদেশি মালিকানার অংশ এখনও কম হলেও সাশ্রয়ী আবাসন ও বাজারে বিকৃতি নিয়ে উদ্বেগ রয়েছে।
• সরবরাহ সংকট, দামের ব্যবধান এবং অর্থনৈতিক প্রতিকূলতা কোরিয়ার আবাসন বাজারের ভবিষ্যৎকে প্রভাবিত করছে।
• কোরীয় বিনিয়োগকারীরাও ক্রমে বিদেশে বিনিয়োগের সুযোগ খুঁজছেন, যা আবাসন বিনিয়োগের বৈশ্বিক গতিশীলতাকে তুলে ধরে।