সিউলের হান্নাম ৩ পুনর্নির্মাণে কীভাবে বেসমেন্টের ঘর বিলিয়ন ওনের বিনিয়োগে পরিণত হলো

ছোট বেসমেন্ট, সিউলের ভবিষ্যৎ নিয়ে বড় দাবি

সিউলের হান্নাম ৩ পুনর্নির্মাণ এলাকার ২৬ বর্গমিটারের একটি বেসমেন্টের বাড়ি ২০০৩ সালে প্রথম নিবন্ধনের পর থেকে ২০১৯ সাল পর্যন্ত নয়বার হাতবদল হয়েছে। ২০০৬ সালে এর দাম ছিল ২৭ কোটি ৫০ লাখ ওন, যা ২০১৯ সালে বেড়ে ৮৫ কোটি ওনে দাঁড়ায়। দক্ষিণ কোরিয়ার বিভিন্ন এলাকা—গংজু, ইয়ংজু ও চুংজুসহ—থেকে ক্রেতারা এসেছেন, আর ছোট বাড়িটি রয়ে গেছে এমন এক পাড়ার অংশ হিসেবে, যা উচ্ছেদের অপেক্ষায় ছিল।

সম্পত্তির নথির মাধ্যমে পরীক্ষা করা ১,৬৭১টি অ্যাপার্টমেন্ট ও ভিলা ইউনিটের মধ্যে, দুই দশকে সেমিবেসমেন্টের বাড়িগুলো গড়ে ২.৬ বার মালিকানা বদলেছে; ভূমির ওপরের বাড়িগুলোর ক্ষেত্রে এই সংখ্যা ২.১ বার। অর্থাৎ, সেমিবেসমেন্টের বাড়ির মালিকানা বদলের হার ছিল প্রায় ২৪% বেশি। ২০২০ সালের আগস্টে শুরু হওয়া সময়ে সেমিবেসমেন্টের মধ্যম লেনদেনমূল্য পৌঁছায় ১৩০ কোটি ওনে।

আকর্ষণ ছিল ভবিষ্যতের একটি অ্যাপার্টমেন্ট। শর্ত পূরণকারী কোনো মালিক পুনর্নির্মাণ সমিতির মাধ্যমে বরাদ্দ পাওয়ার অধিকার পেতে পারতেন, যেমনটি পেতেন ভূমির ওপরের বড় বাড়ির মালিক। ক্রেতারা হান নদী ও নামসানের মাঝখানে নতুন আবাসন কমপ্লেক্সে প্রবেশের পথ কিনছিলেন, শুধু থাকার জায়গা নয়।

ভাড়াটিয়াদের জন্য একই প্রক্রিয়ার অর্থ ছিল বাড়িওয়ালা বদল, ভাড়ার জামানত নিয়ে অনিশ্চয়তা এবং শেষ পর্যন্ত অন্যত্র সরে যাওয়া। ২০২২ সালের জুলাইয়ে সেমিবেসমেন্টের মাত্র ৯.৫% মালিকের নিবন্ধিত ঠিকানা ছিল হান্নাম ৩-এর ভেতরে।

ইয়ংসান জেলার জুন ২০২৩-এর অনুমোদন বিজ্ঞপ্তি এসব কেনাকাটার পেছনের চিত্র তুলে ধরে: ৩৮৬,৩৯৫.৫ বর্গমিটারের পুনর্নির্মাণ এলাকা এবং ৮৭৬টি ভাড়ার বাড়িসহ ৫,৮১৬টি অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের অনুমোদিত পরিকল্পনা। প্রকল্পটি দেখায়, পুরোনো আবাসন বদলে মূল্যবান সম্পদ তৈরি করা সম্ভব, তবে পুরোনো বাড়ির ভাড়াটিয়াদের অন্য কোথাও আশ্রয় খুঁজতে হয়।

সবচেয়ে সস্তা সম্পত্তিই কেন পছন্দের বিনিয়োগ হতে পারে

হান্নাম ৩ ইয়ংসান জেলার হান্নাম-দং ও বোগওয়াং-দংয়ের কিছু অংশজুড়ে বিস্তৃত। এখানকার পুরোনো ভবনগুলোর মধ্যে ছিল ছোট ভিলা, একাধিক পরিবারের মধ্যে ভাগ করা বাড়ি এবং সেমিবেসমেন্ট—কোরীয় ভাষায় পরিচিত বানজিহা। এসব বাড়ি আংশিকভাবে রাস্তার স্তরের নিচে থাকে এবং দীর্ঘদিন তুলনামূলক সস্তা আবাসন হিসেবে ব্যবহৃত হয়েছে।

পুনর্নির্মাণে এ ধরনের সম্পত্তির মূল্যায়নের পদ্ধতি বদলে যায়। নীতিগতভাবে, ২০২৩ সালের জুনে ব্যবস্থাপনা ও বণ্টন পরিকল্পনা অনুমোদনের আগে যুক্ত হওয়া শর্ত পূরণকারী কোনো সমিতি-সদস্য নতুন একটি অ্যাপার্টমেন্ট বরাদ্দ পাওয়ার অধিকার পেতে পারতেন—বিদ্যমান সম্পত্তিটি সেমিবেসমেন্ট হোক বা ভূমির ওপরের বাড়ি।

ব্যবস্থাপনা ও বণ্টন পরিকল্পনায় প্রকল্পের নতুন সম্পত্তি এবং আর্থিক দায় কীভাবে বণ্টিত হবে, তা নির্ধারণ করা হয়। বরাদ্দ পাওয়া অ্যাপার্টমেন্টের দাম থেকে বিদ্যমান সম্পত্তির মূল্যায়িত দাম বাদ দিয়ে যে অঙ্ক থাকে, সদস্যদের তা অতিরিক্ত অবদান হিসেবে দিতে হয়।

সেমিবেসমেন্টের মূল্যায়িত দাম কম হওয়ায় পরে বেশি অর্থ দিতে হতে পারে। তবে এর কম ক্রয়মূল্যের কারণে শুরুতে কম অর্থ লাগে। তাই পুনর্নির্মাণের জন্য অপেক্ষা করতে সক্ষম ক্রেতারা কম নগদ অর্থ নিয়ে বিনিয়োগে প্রবেশ করে প্রকল্প এগোনোর সঙ্গে সঙ্গে অতিরিক্ত অর্থ দিতে পারতেন।

স্থানীয় সম্পত্তি এজেন্টরা জানান, বিনিয়োগকারীরা তুলনামূলক সস্তা সেমিবেসমেন্ট ভিলা কিনে দাম বাড়লে বিক্রি করতেন। ৫০ কোটি থেকে ৯০ কোটি ওনের দামের ভিলাগুলোতে লেনদেন ছিল সক্রিয়। শোনা গেছে, কিছু ক্রেতা বাড়ি না দেখেই কিনেছিলেন।

ছোট বাড়ির প্রতি বর্গমিটারে দাম বেশি ছিল

নথিতে থাকা সেমিবেসমেন্টগুলো সাধারণত ভূমির ওপরের বাড়ির তুলনায় প্রায় ১০ বর্গমিটার ছোট ছিল। প্রতি বর্গমিটারে বেশি দাম দিয়েও ক্রেতাদের মোট ক্রয়মূল্য কম হতে পারত।

২০২০ সালের আগস্ট থেকে ২০২৩ সাল পর্যন্ত সেমিবেসমেন্টের লেনদেনে প্রতি বর্গমিটারের গড় দাম ছিল ৪ কোটি ৩৮৪ লাখ ওন; ভূমির ওপরের বাড়ির ক্ষেত্রে তা ছিল ৩ কোটি ৪৮৬ লাখ ওন। এই দুই অঙ্কের হিসাব অনুযায়ী, বেসমেন্টের বাড়ির দাম প্রায় ২৬% বেশি ছিল।

২০১০ থেকে ২০২২ সালের মধ্যে প্রতি বর্গমিটারে দাম আগের তুলনায় সেমিবেসমেন্টের ক্ষেত্রে ৪.৫ গুণ এবং ভূমির ওপরের বাড়ির ক্ষেত্রে ৪.১ গুণ বেড়েছে। সেমিবেসমেন্টের মধ্যম লেনদেনমূল্য ২০১১ থেকে ২০১৪ সালের ৩২ কোটি ওন থেকে বেড়ে ২০২০ সালের আগস্টে শুরু হওয়া সময়ে ১৩০ কোটি ওনে দাঁড়ায়—প্রায় চার গুণ।

একই ভবনের মধ্যেও এই প্রবণতা দেখা গেছে। সেমিবেসমেন্ট ও ভূমির ওপরের বাড়ি—দুই ধরনের ইউনিট আছে এমন ১৮১টি ভবনের মধ্যে ১১২টিতে, অর্থাৎ প্রায় ৬২% ভবনে, সেমিবেসমেন্টের লেনদেন বেশি হয়েছে। একই পুনর্নির্মাণ প্রক্রিয়ায় প্রবেশের সুযোগ দেওয়া ছোট সম্পত্তিগুলো ক্রেতারা বারবার খুঁজেছেন।

বিধিনিষেধ শিথিল হলে লেনদেন বেড়েছিল

২০০৩ সালে নিউ টাউন পরিকল্পনার শুরুর সময়ের কাছাকাছি সেমিবেসমেন্টের লেনদেন বিশেষভাবে বেশি ছিল। তখন জমি লেনদেনের অনুমতি-সংক্রান্ত বিধিনিষেধের আওতা ছিল সীমিত। প্রতি ১০০টি সেমিবেসমেন্ট ইউনিটে মালিকানা বদল হয়েছিল ৩২.৯ বার; ভূমির ওপরের প্রতি ১০০টি ইউনিটে এ সংখ্যা ছিল ২১.৫ বার।

২০০৮ সালের শেষ দিকে প্রেসিডেন্ট ই মিয়ং-বাকের সরকার গাংনাম, সেওচো ও সংপা ছাড়া সিউল মহানগর এলাকার বড় অংশ থেকে জল্পনাপ্রবণ এলাকা-সংক্রান্ত বিধিনিষেধ তুলে নেয়। ২০০৯ সালে সরকার একাধিক বাড়ির মালিকদের ওপর অতিরিক্ত মূলধনি মুনাফা কর সাময়িকভাবে তুলে নেয় এবং পুনর্নির্মাণ এলাকায় ছোট প্লট কেনার অনুমোদনের শর্ত শিথিল করে।

সে বছর প্রতি ১০০টি সেমিবেসমেন্ট ইউনিটে মালিকানা বদল হয় ১৫.১ বার; ভূমির ওপরের বাড়িতে এই সংখ্যা ছিল ১১.৪। ২০১৪ সালে একাধিক বাড়ির মালিকদের ওপর অতিরিক্ত মূলধনি মুনাফা কর বাতিল এবং দ্রুত পুনর্বিক্রয়ের কর শিথিল করা হলে সংশ্লিষ্ট সংখ্যা ছিল যথাক্রমে ১২.৭ ও ৯.৫।

বিধিনিষেধ বেশি থাকার সময়ে দুই ধরনের বাড়ির লেনদেনের ব্যবধান ছিল কম। নথিতে দেখা যায়, কেনা ও পুনর্বিক্রি সহজ হলে পুনর্নির্মাণে প্রবেশের সস্তা পথটি বেশি লেনদেন আকর্ষণ করেছে।

মালিকানা পাড়া থেকে দূরে সরে যায়

হান্নাম ৩-এ এলাকার ভেতরে নিবন্ধিত ঠিকানা থাকা মালিকদের মালিকানা-সমতুল্য সংখ্যা ২০০২ সালের ২,১৮৯ থেকে ২০২২ সালে কমে ৭৩৮-এ দাঁড়ায়, প্রায় ৬৬% হ্রাস। উন্নয়ন এলাকার জমিতে তাঁদের অংশ ৫৫%-এর বেশি থেকে কমে প্রায় ১৯%-এ নেমে আসে।

একই সময়ে গাংনাম, সেওচো, সংপা ও বুন্দাংয়ে নিবন্ধিত মালিকদের মালিকানা-সমতুল্য সংখ্যা ১৬৩ থেকে বেড়ে ৭৯৯ হয়। ২০২২ সালের মধ্যে এ গোষ্ঠীর সংখ্যা হান্নাম ৩-এর ভেতরে নিবন্ধিত মালিকদের চেয়ে বেশি হয়। এলাকার বাইরের মালিকদের হাতে উন্নয়ন এলাকার প্রায় ৬২% জমি ছিল।

রেজিস্ট্রি বিশ্লেষণে মালিকানার অংশ আনুপাতিকভাবে গণনা করা হয়েছে। কোনো সম্পত্তির অর্ধেক করে দুজনের মালিকানা থাকলে প্রত্যেককে অর্ধেক মালিকানা ইউনিট হিসেবে ধরা হয়েছে। স্থানীয় মালিকের সংজ্ঞা নির্ধারণ করা হয়েছে প্রতিটি সময়ের নিবন্ধিত ঠিকানা অনুযায়ী; পুনর্নির্মাণের আগ থেকে একটানা বসবাসের ভিত্তিতে নয়।

সম্পত্তি প্রজন্মের মধ্যেও হস্তান্তর হয়েছে। ২০১৮ থেকে ২০২১ সাল পর্যন্ত জমি উপহার পাওয়া ৩২৩ জনের মধ্যে ৯৩ জনের বয়স ছিল কুড়ির কোঠায়, ৭৫ জনের ত্রিশের কোঠায় এবং ২২ জন ছিল অপ্রাপ্তবয়স্ক। ৪০ বছরের কম বয়সীরা মোট ১৯০ জন, যা মোট প্রাপকের প্রায় ৫৯%।

সামগ্রিক মূল্যবৃদ্ধিও ছিল উল্লেখযোগ্য। হান্নাম-দং ও বোগওয়াং-দংয়ের পরীক্ষিত প্লটগুলোর গড় সরকারি মানদণ্ডভিত্তিক জমির দাম ২০০৩ সালের পর ১,১০০%-এর বেশি বেড়েছে। এসব মূল্যবৃদ্ধি সম্পত্তি পুনর্বিক্রি এবং পরিবারের তরুণ সদস্যদের কাছে হস্তান্তর—দুই ক্ষেত্রেই সুযোগ তৈরি করেছে।

স্থানান্তরের আগে ভাড়াটিয়ারা অনিশ্চয়তায় পড়েন

হান্নাম ৩-এর এক সাবেক সেমিবেসমেন্ট ভাড়াটিয়া প্রতিবেশীর কাছ থেকে জানতে পারেন, বাড়িওয়ালা বাড়িটি বিক্রি করেছেন। নতুন মালিকের যোগাযোগের তথ্য না থাকায় ভাড়াটিয়া ভাড়ার জামানত ফেরত পাওয়া নিয়ে উদ্বিগ্ন হয়ে পড়েন।

দক্ষিণ কোরিয়ার জিওনসে ব্যবস্থায় এই উদ্বেগ বিশেষভাবে গুরুতর। সাধারণ মাসিক ভাড়া দেওয়ার বদলে ভাড়াটিয়া বড় অঙ্কের জামানত দেন, যা ভাড়ার মেয়াদ শেষে বাড়িওয়ালার ফেরত দেওয়ার কথা। বাড়ির মালিকানা বদল হলে এই দায় কার, তা জানা গুরুত্বপূর্ণ।

ভাড়াটিয়াদের অধিকার নিয়ে কাজ করা সংগঠন মিনসনেইল ইউনিয়ন বলেছে, মালিকানা বদল হলে ভাড়াটিয়াদের জানানো বাড়িওয়ালার জন্য আইনত বাধ্যতামূলক না হওয়ায় সমস্যা তৈরি হয়। আরেক ভাড়াটিয়া জানান, পানির সরবরাহ বন্ধ হয়ে গিয়েছিল এবং পানি চুইয়ে পড়লেও বাড়িওয়ালা মেরামত করেননি।

অভিযানকারীরা দুর্বল রক্ষণাবেক্ষণের সঙ্গে পুনর্নির্মাণের অর্থনীতির যোগসূত্র তুলে ধরেছেন: ভবিষ্যতের নতুন অ্যাপার্টমেন্ট যখন ক্রয়মূল্য নির্ধারণে প্রধান ভূমিকা রাখে, তখন পুনর্বিক্রয়ে মনোযোগী মালিকের কাছে বিদ্যমান বাড়ি মেরামত করা কম আকর্ষণীয় হয়ে পড়ে।

স্থানীয় বন্ধু, কল্যাণসেবা এবং তাঁদের চিকিৎসার প্রয়োজন সম্পর্কে অবগত মানুষের ওপর নির্ভরশীল প্রবীণ বাসিন্দাদের জন্য স্থানান্তর আরও কঠিন। ভাড়াটিয়া সহায়তা সংস্থা টেন্যান্টস ১১৪-এর প্রধান আইনজীবী ই কাং-হুন বলেন, অপরিচিত জায়গায় চলে গেলে বাসিন্দারা এসব স্থানীয় সম্পর্কভিত্তিক বাস্তব সহায়তা হারান।

২০২৪ সালের অক্টোবরে প্রকাশিত এক বিবরণে বলা হয়, ক্ষতিপূরণ ও স্থানান্তর সহায়তা ২০০৯ সালের আগে থেকে বাড়িতে বসবাসকারী ভাড়াটিয়াদের মধ্যেই সীমিত ছিল। সহায়তা পেতে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জোগাড় করতে বাসিন্দাদের ভোগান্তির কথাও এতে উঠে আসে।

অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা বাড়লেও সবার জন্য জায়গা বাড়েনি

ইয়ংসান জেলা ২০২৩ সালের জুনে ১৯৭টি ভবনে ৫,৮১৬টি অ্যাপার্টমেন্ট অনুমোদন করে, যার মধ্যে ৪,৯৪০টি বিক্রির জন্য এবং ৮৭৬টি ভাড়ার জন্য। পরবর্তী বিবরণে মোট সংখ্যা ৫,৯৭০ বলা হয়, আর নিলাম-সংক্রান্ত একটি বিবরণে ১২৭টি ভবনে ৫,৯৮৮টি অ্যাপার্টমেন্টের কথা বলা হয়। জেলা কর্তৃপক্ষ পরে সংশোধিত পরিকল্পনা নিয়ে পরামর্শ পুনরায় শুরু করে; এখানে উল্লেখিত বিজ্ঞপ্তিগুলোতে অ্যাপার্টমেন্টের চূড়ান্ত হালনাগাদ সংখ্যা দেওয়া নেই।

অনুমোদিত ভাড়ার বরাদ্দ ২০২৩ সালের মোট সংখ্যার প্রায় ১৫% ছিল। বিক্রির জন্য থাকা ৪,৯৪০টি অ্যাপার্টমেন্টের মধ্যে ৪,০৬৯টি বিদ্যমান সম্পত্তির মালিকদের, ৮৩১টি সাধারণ বিক্রির জন্য এবং ৪০টি সংরক্ষিত রাখা হয়।

পরবর্তী স্থানান্তর-সংক্রান্ত হিসাবে ৭,১৮২টি ভাড়াটিয়া পরিবার এবং নগদ নিষ্পত্তি বেছে নেওয়া নয়টি স্থানীয় পরিবার নথিভুক্ত হয়; মোট সরে যাওয়া পরিবারের সংখ্যা ৭,১৯১। এর আগের এক অর্থায়ন-প্রাক্কলনে প্রায় ৮,৩০০টি পরিবারের স্থানান্তরের কথা বলা হয়েছিল, যার মধ্যে আনুমানিক ৬,৩০০টি ছিল ভাড়াটিয়া পরিবার।

পরবর্তী বিবরণে দেওয়া ৫,৯৭০টি পরিকল্পিত অ্যাপার্টমেন্টের সঙ্গে তুলনা করলে, নথিভুক্ত ৭,১৯১টি সরে যাওয়া পরিবারের সংখ্যা নতুন বাড়ির চেয়ে ১,২২১টি বেশি। আগের ৮,৩০০টি পরিবারের স্থানান্তর-প্রাক্কলন ও অনুমোদিত ৫,৮১৬টি অ্যাপার্টমেন্টের মধ্যে ব্যবধান ছিল প্রায় ২,৫০০।

এই তুলনাগুলো ভাড়াটিয়াদের ওপর চাপের কারণ ব্যাখ্যা করে। অনেক ছোট ও সস্তা বাড়ি থাকা ভবনগুলো বদলে কমসংখ্যক বড় অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি হচ্ছে, যার বেশির ভাগ মালিকানার জন্য বরাদ্দ। ভাঙা ও নির্মাণকাজ চলার সময় সরে যাওয়া পরিবারগুলোর অন্যত্র থাকার জায়গা প্রয়োজন, ফলে আশপাশের ভাড়াবাজারে চাহিদা বাড়ে।

স্থানান্তরে অর্থায়নে ট্রিলিয়ন ওন

পুনর্নির্মাণ সমিতি চারটি বড় বাণিজ্যিক ব্যাংকের একটি জোট থেকে ২.১ ট্রিলিয়ন ওনের স্থানান্তর ঋণ পায়। এরপর কেবি সিকিউরিটিজের ব্যবস্থাপনায় অর্থায়নের মাধ্যমে আরও ৪০০ বিলিয়ন ওন সংগ্রহ করা হয়। দুই প্যাকেজ মিলিয়ে মোট অর্থায়নের পরিমাণ ছিল ২.৫ ট্রিলিয়ন ওন।

দ্বিতীয় প্যাকেজে একটি বিশেষ উদ্দেশ্যভিত্তিক কোম্পানি বিনিয়োগকারীদের কাছে সিকিউরিটিজ ইস্যু করে এবং পাওয়া অর্থ সমিতিকে ঋণ দেয়। প্রকল্পের নির্মাতা হুন্দাই ইঞ্জিনিয়ারিং অ্যান্ড কনস্ট্রাকশন যৌথ গ্যারান্টি দেয়, আর কেবি সিকিউরিটিজ অর্থায়নের পক্ষে ক্রয়-অঙ্গীকার দেয়।

দুই ঋণ প্যাকেজের সুদের হার ছিল ৬%-এর কিছু বেশি। ২০২৮ সালের নভেম্বরের মধ্যে আসল ও সুদ পরিশোধের সময় নির্ধারণ করা হয়েছিল। অর্থায়ন-সংক্রান্ত বিবরণে নির্মাণকাজের জন্য আরও কয়েক ট্রিলিয়ন ওন ঋণের প্রয়োজন হতে পারে বলে অনুমান করা হয়।

প্রকল্পে জনসাধারণের অবকাঠামোও রয়েছে। ২০২৩ সালের অনুমোদনে ৫১,৮৪৯.৩ বর্গমিটার সড়ক, ২৭,২৬৩.৬ বর্গমিটার পার্ক, ১০,৭৫৫.৪ বর্গমিটারের একটি প্রাথমিক বিদ্যালয়ের জায়গা, কল্যাণকেন্দ্র এবং সরকারি কার্যালয়ের কথা উল্লেখ করা হয়েছে।

ইমেইলে পাঠানো এক জবাবে সমিতি পুনর্নির্মাণের পক্ষে যুক্তি দেয়। তারা বলে, দুই দশকের দুর্ভোগের পর সদস্যরা আইনসম্মত ও স্বচ্ছভাবে উন্নত আবাসন পরিস্থিতির জন্য চেষ্টা করেছেন। তাদের বক্তব্য, বিলম্বে সদস্যদের আর্থিক বোঝা বাড়ে এবং দ্রুত অনুমোদন হলে উন্নত আবাসনও তাড়াতাড়ি পাওয়া যায়।

নিলামে অ্যাপার্টমেন্ট বরাদ্দের অধিকার পাওয়ার আরেকটি পথ

ঋণদাতার উদ্যোগে নিলামে তোলা একটি সম্পত্তিতে ছিল ১০৫ বর্গমিটার জমি ও ৯৯ বর্গমিটারের একটি ভবন; এর মূল্যায়িত দাম ছিল ৩৪৩ কোটি ওন। ভবন ভাঙার কাজ চলছিল, ফলে মূল্যায়িত দামের বেশির ভাগই ছিল জমির মূল্য।

হান্নাম ৩ সমিতির এক সদস্য ২০২৩ সালের অনুমোদনের সময় সম্পত্তিটির সঙ্গে যুক্ত অধিকার সম্পর্কে বলেন:

২০২৩ সালে ব্যবস্থাপনা ও বণ্টন পরিকল্পনা অনুমোদনের সময় সম্পত্তিটির সঙ্গে একচ্ছত্র ৮৪㎡ আবাসন-অধিকারের পাশাপাশি প্রায় ১০ কোটি ওন ফেরত পাওয়ার অধিকার ছিল।

নির্ধারিত জল্পনাপ্রবণ এলাকায় অনুমোদনের পর সাধারণ ক্রয়ের ক্ষেত্রে সমিতির সদস্যপদ হস্তান্তরে বিধিনিষেধ রয়েছে, তবে কিছু ব্যতিক্রম আছে। নিলামের বিবরণে ঋণদাতার উদ্যোগে বিক্রিকে এমন আরেকটি পথ হিসেবে তুলে ধরা হয়, যার মাধ্যমে সফল দরদাতা জমি লেনদেনের অনুমতি বা অর্থায়ন পরিকল্পনা ছাড়াই সদস্যপদ পেতে পারেন। এতে পরের মাসের তৃতীয় দিনে বিক্রির সময় নির্ধারণ করা হয়েছিল, তবে কোন ক্যালেন্ডার মাস তা শনাক্ত করা যায়নি।

এই আকর্ষণ সেমিবেসমেন্টের লেনদেনের সঙ্গে মেলে: সম্পত্তিটির সঙ্গে ভবিষ্যতের একটি অ্যাপার্টমেন্ট পাওয়ার অধিকার যুক্ত। বাজারের অন্য প্রান্তে, বোগওয়াং-দংয়ে ১২৬ বর্গমিটার জমিসহ একটি একক বাড়ি ৪৫০ কোটি ওনে বিক্রি হয়েছে বলে জানা গেছে।

লন্ডন স্কুল অব ইকোনমিকসের ভূগোল ও নগর অধ্যয়ন বিভাগের অধ্যাপক হিউন বাং শিন অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানার আর্থিক আকর্ষণ সম্পর্কে বলেন:

বছরের পর বছর কন্ডোমিনিয়াম খাতে আবাসনের দাম বেড়ে যাওয়ায় এক ধরনের বিশ্বাস তৈরি হয়েছে যে, বহু পরিবার যে সম্পদ গড়ে তোলার চেষ্টা করছিল, তা সুরক্ষিত রাখার জন্য এটাই সবচেয়ে কাঙ্ক্ষিত আবাসনের ধরন।

সরকারি মাইলফলক ও বদলে যাওয়া সময়সূচি

ইয়ংসান জেলার অনুমোদন বিজ্ঞপ্তিতে দেখা যায়, বণ্টন পরিকল্পনা অনুমোদনের আগে পরিকল্পনা প্রক্রিয়া দুই দশক ধরে চলেছিল। সিউলের জানুয়ারি ২০২৫-এর পরামর্শ বিজ্ঞপ্তিতে নগর কমিটি প্রস্তাব পর্যালোচনা করার পর আরও সংশোধনের কথা উল্লেখ করা হয়েছে।

• ১৮ নভেম্বর, ২০০৩: হান্নামকে নিউ টাউন এলাকা হিসেবে নির্ধারণ করা হয়।
• ১ অক্টোবর, ২০০৯: সিউল পুনর্নির্মাণ এলাকা ও এর বাস্তবায়ন পরিকল্পনার পরিবর্তন অনুমোদন করে।
• ৪ সেপ্টেম্বর, ২০১২: পুনর্নির্মাণ সমিতি গঠনের অনুমোদন পায়।
• ২৯ মার্চ, ২০১৯: ইয়ংসান জেলা প্রকল্প বাস্তবায়ন পরিকল্পনা অনুমোদন করে।
• ২৩ জুন, ২০২৩: নগর এলাকা ও আবাসিক পরিবেশ উন্নয়ন আইন-এর ৭৮ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী জেলা ব্যবস্থাপনা ও বণ্টন পরিকল্পনা অনুমোদন করে।
• ২৩ ডিসেম্বর, ২০২৪: সিউলের নগর পুনর্নির্মাণ কমিটি সংশোধনসহ একটি সংশোধিত প্রস্তাব অনুমোদন করে।
• ৩১ জানুয়ারি থেকে ১৪ ফেব্রুয়ারি, ২০২৫: ইয়ংসান জেলা জনসাধারণের পরিদর্শন ও মতামতের জন্য সংশোধিত প্রস্তাবটি আবার উন্মুক্ত করে।

নির্মাণের সময়সূচি বদলেছে। অর্থায়ন পরিকল্পনায় ২০২৫ সালে নির্মাণ শুরু এবং ২০২৮ সালে শেষ হওয়ার কথা ছিল; পরবর্তী বিবরণে নির্মাণ শুরুর সময় ২০২৬ এবং বসবাস শুরুর সময় ২০২৯ বলা হয়। স্থানান্তর ঋণ পরিশোধের তারিখ হিসেবে ২০২৮ সালের নভেম্বরই উল্লেখ ছিল।

মালিকানা-সংক্রান্ত অনুসন্ধানে ২০০২ থেকে ২০২২ সাল পর্যন্ত ৩,২৪৪টি ভূমিখণ্ডের ৫,০২১টি সরকারি নথি ব্যবহার করা হয়েছে; এতে ১২,৬১৬ জন মালিক এবং ৯,৪৫৯টি মালিকানা পরিবর্তন শনাক্ত করা হয়। রেজিস্ট্রি বন্ধ হয়ে যাওয়ায় কিছু নথি পাওয়া না-ও গিয়ে থাকতে পারে। পুনর্নির্মাণের অপেক্ষায় থাকা পাড়াটিতে সম্পত্তির স্বত্ব দীর্ঘ সময় ধরে কীভাবে হস্তান্তরিত হয়েছে, এসব তথ্য তারই চিত্র তুলে ধরে।

মূল তথ্য

• পরীক্ষিত সময়ে হান্নাম ৩-এর সেমিবেসমেন্টের মালিকানা ভূমির ওপরের বাড়ির তুলনায় প্রায় ২৪% বেশি বার বদলেছে।
• ২০২০ সালের আগস্ট থেকে ২০২৩ সাল পর্যন্ত সেমিবেসমেন্ট প্রতি বর্গমিটারে ভূমির ওপরের বাড়ির তুলনায় প্রায় ২৬% বেশি দামে বিক্রি হয়েছে।
• ২০২২ সালের জুলাইয়ে সেমিবেসমেন্টের মাত্র ৯.৫% মালিকের নিবন্ধিত ঠিকানা ছিল এলাকার ভেতরে।
• ২০২৩ সালের জুনের অনুমোদনে ৮৭৬টি ভাড়ার বাড়িসহ ৫,৮১৬টি অ্যাপার্টমেন্টের পরিকল্পনা ছিল; পরবর্তী প্রকল্পের বিবরণে বেশি সংখ্যা দেওয়া হয়।
• পরবর্তী হিসাবে ৭,১৯১টি পরিবারের সরে যাওয়ার তথ্য পাওয়া যায়, যা ওই বিবরণে উল্লেখিত ৫,৯৭০টি অ্যাপার্টমেন্টের চেয়ে বেশি।
• সমিতি স্থানান্তরের জন্য ২.৫ ট্রিলিয়ন ওনের অর্থায়ন পায়; পরিশোধের সময় নির্ধারণ করা হয় ২০২৮ সালের নভেম্বর।
• পরবর্তী প্রকল্পের বিবরণে ২০২৯ সালে কাজ শেষ বা বসবাস শুরুর লক্ষ্য নির্ধারণ করা হয়।