বিক্রি বেড়ে রেকর্ড সংখ্যক মিলিয়ন ডলারের চুক্তি, টানা তৃতীয় প্রান্তিকে কমল HDB পুনর্বিক্রয়মূল্য

দাম সামান্য কমলেও বিক্রি হয়েছে ৭,৬৪৫টি ফ্ল্যাট

সিঙ্গাপুরের হাউজিং অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট বোর্ডের (HDB) পুনর্বিক্রয় মূল্যসূচক ২০২৬ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে ০.১% কমে ২০২.৫-এ নেমেছে। একই সময়ে লেনদেন ১৯.৫% বেড়ে হয়েছে ৭,৬৪৫টি। এদিকে অন্তত ১০ লাখ সিঙ্গাপুর ডলারে (S$) বিক্রি হয়েছে ৫৯৬টি ফ্ল্যাট, যা প্রান্তিকভিত্তিক রেকর্ড। এতে দেখা যায়, বৃহত্তর বাজারে দাম কমলেও ব্যয়বহুল বাড়ি ক্রেতাদের আকৃষ্ট করে চলেছে।

২৩ অক্টোবর প্রকাশিত পরিসংখ্যানে সরকারি ও বেসরকারি আবাসনের মধ্যে ব্যবধান আরও স্পষ্ট হয়েছে। HDB-এর পুনর্বিক্রয়মূল্য টানা তৃতীয় প্রান্তিকে কমেছে। অন্যদিকে বেসরকারি বাড়ির দাম বেড়েছে ১.৪%, যা প্রায় দুই বছরের মধ্যে দ্রুততম প্রান্তিক বৃদ্ধি। বেসরকারি আবাসনের ভাড়াও বেড়েছে ১.৩%, তিন বছরের বেশি সময়ের মধ্যে যা সর্বোচ্চ বৃদ্ধি।

HDB ফ্ল্যাট বিক্রির পুনরুদ্ধারের পেছনে ছিল ২৮ জুলাইয়ের একটি নিয়ম প্রত্যাহার। নিয়মটি অনুযায়ী, বেসরকারি সম্পত্তির বর্তমান ও সাবেক মালিকদের ভর্তুকি ছাড়া পুনর্বিক্রয় ফ্ল্যাট কেনার আগে সম্পত্তি বিক্রির পর ১৫ মাস অপেক্ষা করতে হতো। HDB জানিয়েছে, নিয়ম পরিবর্তনের পর ওই গোষ্ঠীর ক্রয় বা দামে উল্লেখযোগ্য কোনো বৃদ্ধি দেখা যায়নি।

পরিবারগুলোর জন্য এ প্রান্তিকে লেনদেন বেড়েছে, তবে সরকারি আবাসনের দাম সার্বিকভাবে বাড়েনি। বড় ফ্ল্যাট বা নির্দিষ্ট আবাসন এলাকায় বাড়ি খোঁজা ক্রেতাদের ব্যয়বহুল অংশে তীব্র প্রতিযোগিতার মুখে পড়তে হয়েছে। অন্যদিকে, কমসংখ্যক সম্পত্তির হাতবদল হলেও বেসরকারি বাড়ির ক্রেতা ও ভাড়াটিয়াদের দাম বাড়ার মুখে পড়তে হয়েছে।

অর্থনীতি এবং বৈশ্বিক ও অভ্যন্তরীণ সুদের হারের অনিশ্চয়তার কথা উল্লেখ করে HDB ও নগর পুনর্উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (URA) উভয়ই পরিবারগুলোকে বাড়ি কেনা ও বন্ধকী ঋণের বিষয়ে সতর্ক থাকার পরামর্শ দিয়েছে।

বিক্রিতে জোরালো পুনরুদ্ধারের পাশাপাশি দামে সামান্য পতন

প্রায় সাত বছরের মধ্যে প্রথমবার ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিকে HDB পুনর্বিক্রয়মূল্য ০.১% কমেছিল। দ্বিতীয় প্রান্তিকে কমে ০.৩%। সর্বশেষ প্রান্তিকে আরও ০.১% পতনের অর্থ, দাম কমা অব্যাহত থাকলেও পতনের গতি শ্লথ হয়েছে।

HDB-এর আগের তৃতীয় প্রান্তিকের প্রাথমিক হিসাব অনুযায়ী, সংযোজনী A1 ও A2-এর সূচক-তথ্যসহ পুনর্বিক্রয় মূল্যসূচক ছিল ২০২.৪, যা দ্বিতীয় প্রান্তিকের তুলনায় ০.২% কম। ২৯ সেপ্টেম্বর পর্যন্ত পুনর্বিক্রয় লেনদেন হয়েছে ৭,৫২৮টি; ২০২৫ সালের একই সময়ে ৭,১৫৭টি লেনদেনের তুলনায় ৫.২% বেশি। ২৩ অক্টোবর প্রকাশিত পরিসংখ্যানের আগে এ প্রাথমিক হিসাব প্রকাশ করা হয়েছিল।

লেনদেনের প্রবণতা ছিল বিপরীতমুখী। তৃতীয় প্রান্তিকে ৭,৬৪৫টি বিক্রি আগের প্রান্তিকের ৬,৩৯৬টির চেয়ে ১,২৪৯টি বেশি। ২০২৫ সালের একই সময়ের ৭,২২১টি লেনদেনের তুলনায়ও তা ৫.৯% বেশি।

সিঙ্গাপুর রিয়েলটর্স ইনকরপোরেটেডের (SRI) গবেষণা ও তথ্য বিশ্লেষণ বিভাগের প্রধান মোহন সান্দ্রাসেগারান বলেন, ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের পর এটিই সর্বোচ্চ প্রান্তিকভিত্তিক পুনর্বিক্রয় লেনদেন। তাঁর মতে, দাম আরও সংযতভাবে সমন্বিত হতে থাকলেও চাহিদা তুলনামূলকভাবে সুস্থ রয়েছে।

সান্দ্রাসেগারান বলেন, ফ্ল্যাটের দাম ও বৈশিষ্ট্য ক্রেতাদের প্রয়োজনের সঙ্গে মিললে তাঁরা বাজারে অংশ নিচ্ছেন:

এ থেকে বোঝা যেতে পারে, ক্রেতারা পুনর্বিক্রয় বাজারে সক্রিয়ভাবে অংশ নিচ্ছেন, বিশেষ করে যখন ফ্ল্যাটের দাম যথাযথ এবং এর বৈশিষ্ট্য তাঁদের আবাসন চাহিদা ও আর্থিক বিবেচনার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ,

পরিসংখ্যান থেকে বোঝা যায়, বিক্রির সংখ্যা ও দাম একসঙ্গে বিবেচনা করা কেন জরুরি। বেশি ক্রয় সম্পন্ন হওয়ার অর্থ, আরও বেশি পরিবার এমন বাড়ি পেয়েছে যা তারা কিনতে ইচ্ছুক ও সক্ষম। বাজারজুড়ে দামের পরিবর্তন অনুসরণকারী মূল্যসূচক দেখায়, কার্যক্রম বাড়ার পাশাপাশি দাম সামান্য কমেছে।

বেসরকারি বাড়ির সাবেক মালিকদের ক্ষেত্রে কী বদলেছে?

প্রথমবারের ক্রেতাদের জন্য সরকারি আবাসনে প্রবেশাধিকার অগ্রাধিকার দেওয়া এবং আবাসনের চাহিদা নিয়ন্ত্রণে রাখতে সরকার ২০২২ সালের ৩০ সেপ্টেম্বর অপেক্ষার মেয়াদটি সাময়িক ব্যবস্থা হিসেবে চালু করে। নিয়মটি বাতিলের আগে ৫৫ বছর বা তার বেশি বয়সী ক্রেতারা চার কক্ষ বা তার কমের পুনর্বিক্রয় ফ্ল্যাট কিনলে এ নিয়ম থেকে ছাড় পেতেন।

HDB-এর প্রাথমিক ঘোষণায় বলা হয়, “ভর্তুকিবিহীন HDB পুনর্বিক্রয় ফ্ল্যাট কিনতে আগ্রহী বেসরকারি আবাসিক সম্পত্তির মালিক ও সাবেক মালিকদের জন্য ১৫ মাস অপেক্ষার মেয়াদ ২৮ জুলাই ২০২৬-এ তুলে নেওয়া হয়েছে।” HDB জানায়, পুনর্বিক্রয় বাজারে কয়েক প্রান্তিক ধরে দাম নিয়ন্ত্রিত থাকার পর এবং আগামী কয়েক বছরে ন্যূনতম বসবাসের মেয়াদ পূর্ণ করে আরও বেশি নতুন ফ্ল্যাট পুনর্বিক্রয় বাজারে আসবে বলে প্রত্যাশা থাকায় এ সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে।

জাতীয় উন্নয়নমন্ত্রী চি হং তাত বলেন, বাজারের পরিস্থিতির উন্নতি এবং HDB পুনর্বিক্রয়মূল্য আরও নিয়ন্ত্রিত হওয়ায় এ নিয়ম শিথিল করা হয়েছে। প্রধান ঘটনাগুলো হলো:

• ৩০ সেপ্টেম্বর ২০২২: ভর্তুকি ছাড়া পুনর্বিক্রয় HDB ফ্ল্যাট কিনতে বেসরকারি সম্পত্তির বর্তমান ও সাবেক মালিকদের জন্য ১৫ মাসের অপেক্ষার মেয়াদ চালু করা হয়।
• ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিক: প্রায় সাত বছরের মধ্যে প্রথমবারের মতো HDB পুনর্বিক্রয়মূল্য প্রান্তিকভিত্তিক কমে।
• ২৮ জুলাই ২০২৬: সরকার অপেক্ষার মেয়াদ তুলে নেয়।
• আগস্ট ২০২৬: বিল্ড-টু-অর্ডার ফ্ল্যাটের মাসিক পারিবারিক আয়ের সর্বোচ্চ সীমা S$১৪,০০০ থেকে বাড়িয়ে S$১৬,০০০ করা হয়।
• ২৩ অক্টোবর ২০২৬: HDB তৃতীয় প্রান্তিকের পরিসংখ্যান প্রকাশ করে এবং জানায়, বেসরকারি সম্পত্তির সাবেক মালিকদের সংশ্লিষ্ট ক্রয় বা দামে উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি দেখা যায়নি।

নীতির এ পরিবর্তনে সংশ্লিষ্ট পরিবারগুলোর সরকারি আবাসনে যাওয়ার সময় নির্ধারণে আরও স্বাধীনতা এসেছে। HDB-এর মূল্যায়ন ওই নির্দিষ্ট গোষ্ঠীর ক্রয়সংক্রান্ত, অন্যদিকে লেনদেন ১৯.৫% বাড়ার হিসাবটিতে সব পুনর্বিক্রয় ক্রেতা অন্তর্ভুক্ত।

বড় ফ্ল্যাটের লেনদেন বেড়েছে

তৃতীয় প্রান্তিকে পাঁচ কক্ষের ফ্ল্যাট বিক্রি ২৬.৭% বেড়ে ১,৮৬৭টিতে পৌঁছেছে। এক্সিকিউটিভ ফ্ল্যাটের লেনদেন আরও দ্রুত, ৪১.৬% বেড়ে হয়েছে ৫৪৫টি। দুই ধরনের ফ্ল্যাট মিলিয়ে লেনদেন হয়েছে ২,৪১২টি, যা HDB পুনর্বিক্রয় বিক্রির প্রায় ৩১.৫%।

হাটনস এশিয়ার তথ্য বিশ্লেষণ বিভাগের জ্যেষ্ঠ পরিচালক লি সে তেক বলেন, বড় ফ্ল্যাট কেনার বৃদ্ধি পেছনে বেসরকারি বাড়ির সাবেক মালিকদের অবদান থাকতে পারে। ৫৫ বছর বা তার বেশি বয়সী ক্রেতাদের জন্য আগের ছাড়টি কেবল চার কক্ষ বা তার কমের ফ্ল্যাটে প্রযোজ্য ছিল। ফলে আরও বড় জায়গা খুঁজছেন এমন ক্রেতাদের জন্য অপেক্ষার মেয়াদ তুলে নেওয়াটা বিশেষভাবে প্রাসঙ্গিক।

বড় ফ্ল্যাটের সম্মিলিত বিক্রির সংখ্যা প্রসঙ্গে লি বলেন:

২০২২ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের পর পাঁচ কক্ষ ও তার চেয়ে বড় ফ্ল্যাট বিক্রির এটাই সর্বোচ্চ সংখ্যা,

কিছু আবাসন এলাকা ও ফ্ল্যাটের ধরনে দাম S$১০ লাখের বেশি ছিল। সেরাঙ্গুনে এক্সিকিউটিভ ফ্ল্যাটের পুনর্বিক্রয়মূল্যের মধ্যক ছিল S$১১ লাখ ৩০ হাজার। কুইন্সটাউনে চার কক্ষের ফ্ল্যাটের মধ্যক ছিল S$১০ লাখ ৬৫ হাজার, যা আগের প্রান্তিকের S$১০ লাখ ৩৫ হাজার থেকে বেশি।

লেনদেনগুলো কম থেকে বেশি দামে সাজালে মাঝের দামটিই হলো মধ্যক। এটি কোনো নির্দিষ্ট শ্রেণির সাধারণ বিক্রয়মূল্য বুঝতে সাহায্য করে। জাতীয় সূচকে সামান্য পতনের পাশাপাশি এসব আবাসন এলাকার পরিসংখ্যান দেখায়, নির্দিষ্ট ধরনের বাড়ি খুঁজছেন এমন ক্রেতাদের কতটা খরচ করতে হচ্ছে।

মিলিয়ন ডলারের বিক্রি নতুন রেকর্ডে

প্রকাশ্য লেনদেনের তথ্য বিশ্লেষণ করে ERA জানায়, তৃতীয় প্রান্তিকে অন্তত S$১০ লাখ দামে HDB পুনর্বিক্রয় চুক্তি হয়েছে ৫৯৬টি। আগের প্রান্তিকের ৪৯০টির তুলনায় এটি ২১.৬% বেশি। এ ধরনের লেনদেন মোট পুনর্বিক্রয় বিক্রির প্রায় ৭.৮%।

ERA সিঙ্গাপুরের প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা ইউজিন লিম এ অংশের আকার প্রসঙ্গে বলেন:

মিলিয়ন ডলারের চুক্তির সংখ্যা বাড়লেও এ অংশটি এখনো সীমিত,

২০২৬ সালের প্রথম নয় মাসে মিলিয়ন ডলারের ১,৪৯৭টি লেনদেন হয়েছে। ২০২৪ সালের পুরো বছরে আনুমানিক ১,০৩৫টি লেনদেনের তুলনায় এ সংখ্যা ইতোমধ্যে প্রায় ৪৫% বেশি। সে বছর মিলিয়ন ডলারের ফ্ল্যাট বিক্রি বেড়ে পুনর্বিক্রয় লেনদেনের প্রায় ৩.৭% হয়েছিল। সর্বশেষ প্রান্তিকে এ ধরনের লেনদেনের ৭.৮% অংশ আগের পুরো বছরের অংশের দ্বিগুণেরও বেশি।

লিম বলেন, মিলিয়ন ডলারের লেনদেনের প্রায় অর্ধেক ছিল ১৫ বছর বা তার কম বয়সী ফ্ল্যাট। অন্তত S$১৫ লাখে বিক্রি হয়েছে ২৬টি ফ্ল্যাট। এর মধ্যে ছিল বিশান, বুকিত মেরাহ, ক্লেমেন্তি, কাল্লাং/হোয়াম্পোয়া, কুইন্সটাউন, তোয়া পায়োহ এবং কেন্দ্রীয় এলাকার পাঁচ কক্ষের ও এক্সিকিউটিভ ফ্ল্যাট।

অতএব, এ প্রান্তিকে একই সঙ্গে দুটি প্রবণতা দেখা গেছে: পুনর্বিক্রয় মূল্যসূচকে সামান্য পতন এবং খুব ব্যয়বহুল বাড়ি কেনার সংখ্যা বৃদ্ধি। বেশিরভাগ ক্রেতা S$১০ লাখের কম দামে লেনদেন করেছেন, তবে নির্দিষ্ট কিছু বাড়ির জন্য ক্রেতারা এখনও উল্লেখযোগ্য বাড়তি দাম দিতে রাজি।

নতুন প্রকল্পের উদ্বোধন কমলেও বেসরকারি আবাসনের দাম বেড়েছে

তৃতীয় প্রান্তিকে বেসরকারি আবাসনের দাম বেড়েছে ১.৪%, দ্বিতীয় প্রান্তিকে যা বেড়েছিল ০.৫%। URA-এর চূড়ান্ত হিসাব তাদের প্রাথমিক হিসাবের সঙ্গে মিলে গেছে। রিয়ালিয়ন (অরেঞ্জটি অ্যান্ড ETC) গ্রুপের প্রধান গবেষক ও কৌশলবিদ ক্রিস্টিন সান বলেন, ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে ২.৩% বৃদ্ধির পর এটিই দ্রুততম প্রান্তিক বৃদ্ধি।

জমিসহ বাড়ির দাম আগের প্রান্তিকে ২.৫% বৃদ্ধির পর এবার বেড়েছে ২.৯%। অ্যাপার্টমেন্ট ও কনডোমিনিয়ামের দাম ১% বেড়েছে, আগের ০.১% পতনের ধারা উল্টে। এ শ্রেণিতে শহরতলির দাম ২.৩% এবং কেন্দ্রীয় অঞ্চলের মূল অংশে ০.৩% বেড়েছে। শহরের প্রান্তবর্তী এলাকায় দাম অপরিবর্তিত ছিল।

ERA সিঙ্গাপুরের প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা মার্কাস চু বলেন, জমিসহ বাড়ি ও শহরতলির অ্যাপার্টমেন্ট দাম বৃদ্ধিতে ভূমিকা রেখেছে:

এতে বোঝা যায়, সামগ্রিকভাবে কমসংখ্যক বাড়ি হাতবদল হলেও নির্দিষ্ট কিছু শ্রেণি ও এলাকায় চাহিদা জোরালো ছিল,

বেসরকারি আবাসনের মোট লেনদেন ১৬.৩% কমে ৬,১৪৮ থেকে ৫,১৪৬-এ নেমেছে। ডেভেলপাররা এক্সিকিউটিভ কনডোমিনিয়াম বাদে ১,১৮৩টি বাড়ি বিক্রি করেছেন, যা আগের ২,১৪১টির তুলনায় ৪৪.৭% কম। তাঁদের উদ্বোধন করা ইউনিটের সংখ্যাও ১,৭৮৩ থেকে কমে ১,১৪০ হয়েছে।

সান বলেন, চন্দ্রপঞ্জিকার সপ্তম মাসে ডেভেলপারদের প্রকল্প উদ্বোধন স্থগিত রাখার কারণে কার্যক্রম কিছুটা কমেছে। সান্দ্রাসেগারানও বিক্রি কমার প্রধান কারণ হিসেবে তুলনামূলক কম প্রকল্প উদ্বোধনের কথা উল্লেখ করেন। বেসরকারি পুনর্বিক্রয় লেনদেন প্রায় অপরিবর্তিত থেকে আগের ৩,৮১৩টির বিপরীতে ৩,৮০১টি হয়েছে, যা বেসরকারি আবাসন বিক্রির ৭৩.৯%।

URA জানায়, ২০২৬ সালের প্রথম তিন প্রান্তিকে বেসরকারি আবাসনের দাম প্রতি প্রান্তিকে গড়ে ০.৯% বেড়েছে, ২০২৫ সালের একই সময়ের বৃদ্ধির গতির কাছাকাছি।

শহরতলির ভাড়াটিয়াদের ভাড়া সবচেয়ে বেশি বেড়েছে

তৃতীয় প্রান্তিকে বেসরকারি আবাসনের ভাড়া বেড়েছে ১.৩%, আগের প্রান্তিকে যা বেড়েছিল ০.৭%। অ্যাপার্টমেন্ট ও কনডোমিনিয়ামের ভাড়া বেড়েছে ১.২%, আর জমিসহ বাড়ির ভাড়া বেড়েছে ২.১%।

অবস্থানভেদে পার্থক্য ছিল উল্লেখযোগ্য। কেন্দ্রীয় অঞ্চলের বাইরে অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া বেড়েছে ৩.১%, শহরের প্রান্তবর্তী এলাকায় বেড়েছে ১.৫%। কেন্দ্রীয় অঞ্চলের মূল অংশে ভাড়া কমেছে ০.৩%। ফলে অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে শহরতলির পরিবারগুলো ভাড়া বৃদ্ধির পাশাপাশি দামের সবচেয়ে বড় বৃদ্ধির মুখেও পড়েছে।

HDB-এর ভাড়াসংক্রান্ত পরিসংখ্যানে কার্যক্রমের ভিন্ন চিত্র দেখা গেছে। ফ্ল্যাট ভাড়া দেওয়ার ৯,৩৮১টি আবেদন অনুমোদন করেছে বোর্ড, যা দ্বিতীয় প্রান্তিকের ১০,০০২টির তুলনায় ৬.২% কম। তবে প্রান্তিক শেষে ভাড়া দেওয়া HDB ফ্ল্যাটের সংখ্যা ০.৯% বেড়ে ৫৮,৮৫৫ থেকে ৫৯,৩৭৮ হয়েছে।

ভাড়ার অনুমোদনের হিসাবে কোনো প্রান্তিকে প্রক্রিয়াকৃত আবেদনের সংখ্যা ধরা হয়। অন্যদিকে, ভাড়া দেওয়া মোট ফ্ল্যাটের হিসাবে নির্দিষ্ট একটি তারিখে ভাড়া দেওয়া ফ্ল্যাটের সংখ্যা ধরা হয়। নতুন আবেদন কম অনুমোদিত হলেও বিদ্যমান ভাড়ার চুক্তি চলতে পারে। HDB-এর পরিসংখ্যানে কার্যক্রমের এ পরিবর্তনগুলো তুলে ধরা হয়েছে; HDB ভাড়ার সমতুল্য কোনো মূল্যসংক্রান্ত পরিসংখ্যান দেওয়া হয়নি।

আরও বাড়ি নির্মাণ ও বিক্রির পথে

URA জানায়, তৃতীয় প্রান্তিকে এক্সিকিউটিভ কনডোমিনিয়ামসহ ৩,৫৫৯টি বেসরকারি আবাসিক ইউনিটের নির্মাণকাজ শেষ হয়েছে, দ্বিতীয় প্রান্তিকে যা ছিল ১,২১২টি। ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের পর এটি সর্বোচ্চ প্রান্তিকভিত্তিক সমাপ্তির সংখ্যা।

সেপ্টেম্বরের শেষে পরিকল্পনার অনুমোদন পাওয়া ৪৪,৭৩৮টি ইউনিটের মধ্যে ২০,৩০০টি অবিক্রীত ছিল। আরও ১২,৫০৮টি অবিক্রীত ইউনিট পরিকল্পনার অনুমোদনের অপেক্ষায় ছিল। সব মিলিয়ে আগামী এক থেকে দুই বছরে প্রায় ৩২,৮০০টি ইউনিট বিক্রির জন্য বাজারে আসতে পারে।

ডেভেলপারদের জানানো সময়সূচি অনুযায়ী, আগামী কয়েক বছরে এক্সিকিউটিভ কনডোমিনিয়ামসহ প্রায় ৫৭,২০০টি বেসরকারি বাড়ি নির্মাণ সম্পন্ন হবে বলে ধারণা করা হচ্ছে। এর মধ্যে ২০২৮ সালের মধ্যে প্রায় ২২,৩০০টি এবং ২০২৯ সাল থেকে আনুমানিক ৩৪,৯০০টি সম্পন্ন হওয়ার কথা।

সরকারের ভূমি বিক্রয় কর্মসূচির আওতায় ২০২৬ সালের দ্বিতীয়ার্ধে এমন জমি বিক্রির প্রস্তাব দেওয়া হবে, যেখানে ৪,৭৪৫টি বেসরকারি বাড়ি নির্মাণ করা সম্ভব। এতে বছরের নিশ্চিত সরবরাহ দাঁড়াবে ৯,৩২০ ইউনিটে, যা গত দশকের বার্ষিক গড় সরবরাহের চেয়ে ৫০%-এরও বেশি।

এ পরিসংখ্যানগুলো উন্নয়নের ভিন্ন ভিন্ন ধাপের কথা বলে: ভবিষ্যৎ নির্মাণের জন্য উপলভ্য জমি, বিক্রির জন্য বাজারে আসতে পারে এমন বাড়ি এবং নির্মাণ শেষ হওয়ার অপেক্ষায় থাকা বাড়ি। যেসব পরিবারের শিগগিরই স্থানান্তর প্রয়োজন, তাদের জন্য নির্মাণ শেষের সময়সূচিই নির্ধারণ করে কখন আরও সম্পত্তি বসবাসের উপযোগী হবে।

পরবর্তী প্রান্তিকে প্রভাব ফেলবে নভেম্বরের ফ্ল্যাট ও নতুন প্রকল্প

HDB নভেম্বরে বেডক, গেলাং, সেম্বাওয়াং, তেঙ্গাহ, তোয়া পায়োহ ও ইশুনে প্রায় ৭,৯৬০টি বিল্ড-টু-অর্ডার (BTO) ফ্ল্যাট দেওয়ার পরিকল্পনা করেছে। তোয়া পায়োহের কমিউনিটি কেয়ার অ্যাপার্টমেন্টে বয়স্ক বাসিন্দাদের উপযোগী ব্যবস্থা থাকবে, যেমন হুইলচেয়ার চলাচলের সুবিধাসম্পন্ন বাথরুম। পাশাপাশি থাকবে স্বাস্থ্য ও কমিউনিটিভিত্তিক সেবা।

লিম বলেন, BTO ফ্ল্যাটের মাসিক পারিবারিক আয়ের সর্বোচ্চ সীমা S$১৬,০০০-এ বাড়ানোর ফলে আরও যোগ্য ক্রেতা নতুন ফ্ল্যাটের দিকে ঝুঁকতে পারেন। তিনি ও সান্দ্রাসেগারান আরও বলেন, বিদ্যমান ফ্ল্যাটের সংখ্যা বাড়ছে যেগুলোর ন্যূনতম বসবাসের মেয়াদ শেষ হচ্ছে। এরপর যোগ্য মালিকেরা সেগুলো বিক্রি করতে পারেন।

নতুন ফ্ল্যাটের সঙ্গে পুনর্বিক্রয় বাড়ির তুলনা করার সময় ক্রেতাদের নতুন সরকারি আবাসনের শর্তগুলোও বিবেচনা করতে হবে। HDB-এর স্ট্যান্ডার্ড, প্লাস ও প্রাইম কাঠামোর আওতায় ২০২৪ সালের অক্টোবর থেকে চালু হওয়া নতুন BTO প্রকল্পগুলোকে স্ট্যান্ডার্ড, প্লাস বা প্রাইম হিসেবে শ্রেণিবদ্ধ করা হয়। নতুন এ শ্রেণিবিভাগ বিদ্যমান ফ্ল্যাট বা ২০২৪ সালের অক্টোবরের বিক্রয় কার্যক্রমের আগে চালু হওয়া ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়; ওই কার্যক্রমের আগে বিক্রি হওয়া প্রাইম ফ্ল্যাটের মধ্যে প্রাইম লোকেশন পাবলিক হাউজিং ফ্ল্যাটও রয়েছে। স্ট্যান্ডার্ড ফ্ল্যাটে ন্যূনতম বসবাসের মেয়াদ পাঁচ বছর; প্লাস ও প্রাইম ফ্ল্যাটে তা ১০ বছর। এসব শর্তের ওপর নির্ভর করে মালিক কত দ্রুত ফ্ল্যাট বিক্রি করতে পারবেন।

HDB থেকে কেনা প্লাস বা প্রাইম ফ্ল্যাট বিক্রি বা হস্তান্তরের সময় মালিকদের পুনর্বিক্রয়মূল্যের একটি অংশ ভর্তুকি ফেরত হিসেবে HDB-কে দিতে হয়। দেওয়া অতিরিক্ত ভর্তুকির ভিত্তিতে এ হার নির্ধারিত হয় এবং প্রকল্প চালুর সময় তা জানানো হয়। HDB মূল্যায়ন নির্ধারণ করলে মূল্যায়িত দাম বা পুনর্বিক্রয়মূল্যের মধ্যে যেটি বেশি, তার ভিত্তিতে ফেরতযোগ্য অর্থ হিসাব করা হয়। এতে মালিকেরা বিক্রি থেকে পাওয়া অর্থের কতটা নিজেদের কাছে রাখতে পারবেন, তা প্রভাবিত হয়। উন্মুক্ত বাজারে পুনর্বিক্রয় প্লাস বা প্রাইম ফ্ল্যাট কেনা ক্রেতাদের ক্ষেত্রে ভর্তুকি ফেরতের নিয়ম প্রযোজ্য নয়। তবে ১০ বছরের ন্যূনতম বসবাসের মেয়াদ, পুরো ফ্ল্যাট ভাড়া দেওয়ার নিষেধাজ্ঞা এবং ক্রেতার যোগ্যতাসংক্রান্ত বিধিনিষেধ বহাল থাকে। স্ট্যান্ডার্ড ফ্ল্যাটে ভর্তুকি ফেরত দিতে হয় না এবং ন্যূনতম বসবাসের মেয়াদ শেষ হলে পুরো ফ্ল্যাট ভাড়া দেওয়া যায়। স্বল্পমেয়াদি ইজারার ২-কক্ষের ফ্লেক্সি ফ্ল্যাট ও কমিউনিটি কেয়ার অ্যাপার্টমেন্ট উন্মুক্ত বাজারে বিক্রি বা ভাড়া দেওয়া যায় না; কক্ষ হিসেবে কিংবা পুরো ফ্ল্যাট, কোনোভাবেই নয়।

বেসরকারি বাজারে সান ধারণা করছেন, চতুর্থ প্রান্তিকে লুসার্ন গ্র্যান্ড, থমসন রিজার্ভ ও দ্য সেরার পরিকল্পিত উদ্বোধনের ফলে কার্যক্রম বাড়বে। প্রকল্পগুলোতে মোট প্রায় ২,০০০টি ইউনিট থাকবে। ১,২৬৮টি ইউনিটের আরেকটি প্রকল্পও অক্টোবরের শেষে বিক্রির জন্য বাজারে আসার কথা ছিল।

SRI ২০২৬ সালে বেসরকারি আবাসনের দাম ৩% থেকে ৩.৫% বাড়বে এবং এক্সিকিউটিভ কনডোমিনিয়াম বাদে ডেভেলপারদের বিক্রি ৭,০০০ থেকে ৮,০০০ ইউনিট হবে বলে পূর্বাভাস দিয়েছে। তাদের ধারণা, বছরের শেষে HDB পুনর্বিক্রয়মূল্য ১% কমা থেকে ১% বাড়ার মধ্যে থাকবে। অনাকাঙ্ক্ষিত পরিস্থিতি না ঘটলে বছর শেষে HDB পুনর্বিক্রয় লেনদেন প্রায় ২৬,০০০টি হবে বলে ERA পূর্বাভাস দিয়েছে।

পরিবারগুলোর প্রতি HDB ও URA-এর পরামর্শ বাস্তবসম্মত: কত টাকা ঋণ নেবেন তা ঠিক করার সময় অনিশ্চয়তার বিষয়টি মাথায় রাখুন। সুদের খরচ বাড়লে বা পরিবারের আয় বদলে গেলে, বাড়ির দাম স্থিতিশীল থাকলেও বন্ধকী ঋণের কিস্তি পরিশোধ কঠিন হতে পারে।

মূল বিষয়গুলো

• ২০২৬ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে HDB পুনর্বিক্রয়মূল্য ০.১% কমেছে, টানা তৃতীয় প্রান্তিকে পতন।
• পুনর্বিক্রয় লেনদেন ১৯.৫% বেড়ে ৭,৬৪৫টিতে পৌঁছেছে, ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের পর প্রান্তিকভিত্তিক সর্বোচ্চ সংখ্যা।
• অপেক্ষার মেয়াদ তুলে নেওয়ার পর বেসরকারি সম্পত্তির সাবেক মালিকদের সংশ্লিষ্ট ক্রয় বা দামে উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি HDB দেখেনি।
• অন্তত S$১০ লাখে রেকর্ড ৫৯৬টি ফ্ল্যাট বিক্রি হয়েছে, যা পুনর্বিক্রয় লেনদেনের প্রায় ৭.৮%।
• বেসরকারি বাড়ির দাম ১.৪% এবং ভাড়া ১.৩% বেড়েছে, তবে বেসরকারি আবাসনের মোট বিক্রি কমেছে ১৬.৩%।
• নভেম্বরে প্রায় ৭,৯৬০টি BTO ফ্ল্যাট দেওয়ার পরিকল্পনা রয়েছে। বেসরকারি আবাসনের আরও সরবরাহ বিক্রি ও নির্মাণ সম্পন্ন হওয়ার পথে।