ভূতুড়ে তলার কেলেঙ্কারিতে চীনের আবাসন খাতের আইনি ধূসর অঞ্চল উন্মোচিত

অসম্ভব অ্যাপার্টমেন্ট

২০১৩ সালে উত্তর-পশ্চিম চীনের শানসি প্রদেশের শেন পদবির এক ব্যক্তি মনে করেছিলেন, আবাসন বাজারে সাশ্রয়ী দামে একটি জায়গা করে নিতে পেরেছেন। তিনি প্রাদেশিক রাজধানী সিয়ানের কাছে নতুন নির্মিত একটি আবাসিক এলাকার ৩৪তম তলায় ৯০ বর্গমিটারের একটি ফ্ল্যাট কেনেন। প্রতি বর্গমিটারের দাম ছিল ২,৬৪৬ ইউয়ান, সে সময়ের হিসাবে প্রায় ৪০০ ডলার। ওই এলাকার গড় আবাসনমূল্যের প্রায় এক-তৃতীয়াংশ ছিল এই দাম, এমন এক সুযোগ যা হাতছাড়া করা কঠিন মনে হয়েছিল। চার বছর পর শেন জানতে পারেন ভয়াবহ সত্যটি। তিনি যে ভবনে ফ্ল্যাট কিনেছিলেন, তাতে ছিল মাত্র ৩২টি তলা। যে ৩৪তম তলার জন্য তিনি টাকা দিয়েছিলেন, সেটির অস্তিত্বই ছিল না।

ভূতুড়ে অ্যাপার্টমেন্টের এই অদ্ভুত ঘটনা দেশজুড়ে মনোযোগ কেড়েছে, কারণ এটি সাধারণ চীনা বাড়ি ক্রেতাদের সামনে থাকা চরম ঝুঁকির চিত্র তুলে ধরে। শেনের কেনাকাটা সম্ভব হয়েছিল অনানুষ্ঠানিকভাবে ‘সীমিত সম্পত্তি অধিকার’ নামে পরিচিত এক ধরনের আবাসনের কারণে। আনুষ্ঠানিক রাষ্ট্রীয় ভূমি ব্যবস্থার বাইরের যৌথ মালিকানাধীন গ্রামীণ জমিতে এসব আবাসন প্রকল্প গড়ে ওঠে। সরকারি স্বীকৃতি না থাকায় এগুলো অনেক কম দামে বিক্রি হয়। একই সঙ্গে, সাধারণ বাণিজ্যিক আবাসন যে আইনি সুরক্ষা পায়, এসব প্রকল্পে তা থাকে না। শেনের ক্ষেত্রে আইনি সুরক্ষার এই অভাবের সুযোগ নিয়ে একজন নির্মাতা এমন তলার জায়গা বিক্রি করেন, যা কখনোই নির্মিত হয়নি।

সীমিত সম্পত্তি অধিকার কী?

অস্তিত্বহীন তলায় কেউ কীভাবে ফ্ল্যাট কিনতে পারেন, তা বুঝতে হলে প্রথমে চীনের দ্বৈত ভূমি ব্যবস্থা বুঝতে হবে। শহরের জমির মালিক রাষ্ট্র; আনুষ্ঠানিক ব্যবস্থার মাধ্যমে নির্মাতা বা বাড়ির মালিকদের কাছে তা ইজারা দেওয়া হয়। এই ব্যবস্থায় মালিকানার দলিল ও বন্ধকী ঋণ পাওয়ার যোগ্যতার মতো বিষয় অন্তর্ভুক্ত। অন্যদিকে, গ্রামীণ জমির মালিকানা গ্রামের জনগোষ্ঠীর হাতে যৌথভাবে থাকে। চীনা আইন অনুযায়ী, গ্রামীণ সমবায়গুলোর বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণের জন্য জমি ইজারা বা বিক্রি করার কথা নয়। তা সত্ত্বেও বাস্তবে গ্রাম কমিটি ও নির্মাতারা প্রায়ই মুনাফার জন্য গ্রামীণ জমিতে আবাসন নির্মাণে একসঙ্গে কাজ করে।

এসব প্রকল্প থেকে এমন আবাসন তৈরি হয়, যাকে স্থানীয়রা সীমিত সম্পত্তি অধিকারের আবাসন বলে। এই শব্দটি এমন ফ্ল্যাটকে বোঝায়, যেগুলো সরকারি ভূমি দপ্তরে নিবন্ধন করা যায় না। ক্রেতারা কোনো সরকারি মালিকানার দলিল পান না। ব্যাংকগুলো সাধারণত এসব ফ্ল্যাটের বিপরীতে ঋণ দিতে অস্বীকৃতি জানায়। ধারণা করা হয়, চীনজুড়ে এ ধরনের কোটি কোটি ফ্ল্যাট রয়েছে, যা আকাশছোঁয়া শহুরে দামের তুলনায় সস্তা বিকল্প হিসেবে বিবেচিত হয়। শেন তার ফ্ল্যাটের জন্য বাজারদরের প্রায় এক-তৃতীয়াংশ দিয়েছিলেন; এই ছাড়ের পেছনে ছিল উল্লেখযোগ্য আইনি ও আর্থিক ঝুঁকি। ক্রেতারা প্রায়ই বুঝেশুনেই এই অপ্রচলিত ব্যবস্থায় প্রবেশ করেন। তবে শেনের ক্ষতির ব্যাপকতা দেখায়, নিয়ন্ত্রক ব্যবস্থার সাধারণ ধূসর এলাকার চেয়েও এখানে জালিয়াতি অনেক গভীর।

এই কম দামের বিনিময়ে বাড়ির মালিকেরা প্রায় সব প্রত্যাশিত সুরক্ষাই হারান। আনুষ্ঠানিক নিবন্ধন না থাকলে স্থানীয় কর্তৃপক্ষ সামান্য বা কোনো পূর্বঘোষণা ছাড়াই এসব ভবন ভেঙে ফেলতে পারে। নির্মাতারা কোনো তদারকি ছাড়াই পরিকল্পনা বদলাতে পারেন। এ ধরনের প্রকল্পের ক্রেতারা ক্ষতিপূরণের ক্ষেত্রে ব্যাংক ও রাষ্ট্রীয় প্রতিষ্ঠানের পেছনে থাকেন। শেন সত্যটি জানার পর স্পষ্ট হয়ে যায় যে নির্মাতা হয় নকশা জাল করেছিলেন, নয়তো নির্মাণ পরিকল্পনায় কখনোই ছিল না—এমন জায়গার জন্য টাকা পকেটে পুরেছিলেন।

প্রতারণার দেশজুড়ে চিত্র

শেনের অভিজ্ঞতা কোনো বিচ্ছিন্ন ঘটনা নয়। এটি এমন এক জাতীয় আবাসন বাজারের অংশ, যেখানে করপোরেট জালিয়াতি ও নিয়ন্ত্রক ব্যর্থতা ব্যাপক। এর সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য উদাহরণ এভারগ্রান্ডে; একসময় এই আবাসন জায়ান্ট চীনের নির্মাণ খাতের উত্থানের প্রতীক ছিল। চায়না সিকিউরিটিজ রেগুলেটরি কমিশনের অভিযোগ, ঋণ পরিশোধে খেলাপি হওয়ার আগের দুই বছরে প্রতিষ্ঠানটি ও এর প্রতিষ্ঠাতা হুই কা ইয়ান প্রায় ৭৮ বিলিয়ন ডলারের রাজস্ব ফুলিয়ে দেখিয়েছিলেন। এভারগ্রান্ডের মূল ভূখণ্ডের ব্যবসা হেংদা রিয়েল এস্টেটকে নিয়ন্ত্রক সংস্থাটি প্রায় ৫৮৪ মিলিয়ন ডলার জরিমানা করেছে। হুইকে ব্যক্তিগতভাবে ৬.৫ মিলিয়ন ডলার জরিমানা করা হয়েছে এবং আর্থিক বাজারে আজীবন নিষেধাজ্ঞার মুখে পড়েছেন তিনি।

জানুয়ারিতে হংকংয়ের একটি আদালত এভারগ্রান্ডেকে অবসায়নের নির্দেশ দেয়। ঋণদাতাদের পাওনা পরিশোধের জন্য নিযুক্ত ব্যক্তিরা এখন কোম্পানির সম্পদ খতিয়ে দেখছেন। গত সেপ্টেম্বরে সন্দেহভাজন অবৈধ অপরাধের তদন্তের অংশ হিসেবে পুলিশ হুইকে নজরদারিতে রাখে। এসব পদক্ষেপ দেখায়, আবাসন খাতে প্রতারণা গ্রাম কমিটি থেকে শুরু করে পুঁজিবাজারে তালিকাভুক্ত বৃহৎ প্রতিষ্ঠানের পরিচালনা পর্ষদ পর্যন্ত বিস্তৃত। জালিয়াতির ব্যাপকতা ইঙ্গিত দেয়, নির্মাতাদের পকেটে অর্থের প্রবাহ বজায় রাখতে অতিরঞ্জিত প্রতিশ্রুতি ও জাল নথি স্বাভাবিক কৌশল হয়ে উঠেছে। এর প্রভাব ছড়িয়ে পড়ে পুরো অর্থনীতিতে। চীনের অর্থনৈতিক উৎপাদনের প্রায় এক-তৃতীয়াংশ আসে আবাসন খাত ও সংশ্লিষ্ট শিল্প থেকে। নির্মাতারা যখন রাজস্ব নিয়ে মিথ্যা বলেন বা যে অ্যাপার্টমেন্ট শেষ করার ইচ্ছাই তাঁদের নেই, সেগুলো বিক্রি করেন, তখন ক্ষতি ছড়ায় ইস্পাত কারখানা, সিমেন্ট উৎপাদনকারী প্রতিষ্ঠান, আসবাব সরবরাহকারী ও স্থানীয় ব্যাংক পর্যন্ত। এই ভেঙে পড়া ব্যবস্থায় বাড়ি ক্রেতারা একই সঙ্গে ভুক্তভোগী এবং অনিচ্ছাকৃত অর্থদাতা; তাঁরা এমন অ্যাপার্টমেন্টের জন্য আগাম টাকা দেন, যা হয়তো কখনোই তৈরি হবে না।

অনিয়ন্ত্রিত উন্নয়ন কীভাবে নিয়ন্ত্রণের বাইরে যায়

অনেক পর্যবেক্ষকের প্রশ্নটি সরল। ৩২ তলার ভবনে ৩৪তম তলা বিক্রি করতে একজন নির্মাতা কীভাবে পারেন, অথচ কেউ লেনদেনটি বন্ধ করেন না? এর উত্তর লুকিয়ে আছে ধূসর বাজারের প্রকল্পগুলোতে কার্যকর তদারকির অভাবে। রাষ্ট্রীয় জমিতে আনুষ্ঠানিক আবাসন প্রকল্পে বিভিন্ন সরকারি দপ্তর পরিকল্পনা পর্যালোচনা করে, অনুমতি দেয় এবং নির্মাণকাজের অগ্রগতি পরিদর্শন করে। ক্রেতারা প্রকাশ্যে দাখিল করা নথির সঙ্গে তলার সংখ্যা ও ফ্ল্যাট নম্বর মিলিয়ে দেখতে পারেন। সীমিত সম্পত্তি অধিকারের প্রকল্পগুলো এসব তদারকি ব্যবস্থার অধিকাংশ এড়িয়ে যায়।

স্থানীয় কর্মকর্তারা কখনো কখনো এ ধরনের নির্মাণ সহ্য করেন, এমনকি উৎসাহও দেন, কারণ এতে ফি আসে এবং গ্রামের অর্থনীতি চাঙা হয়। অন্য ক্ষেত্রে, নির্মাতারা কর্তৃপক্ষের কাছে এক ধরনের পরিকল্পনা জমা দেন, আর ক্রেতাদের কাছে প্রচার করেন আরও উচ্চাভিলাষী সংস্করণ। গ্রামীণ জমি বিক্রির কেন্দ্রীয় নিবন্ধনব্যবস্থা না থাকায় বিজ্ঞাপনের দাবি বাস্তব অবস্থার সঙ্গে মিলিয়ে দেখার কোনো ব্যবস্থা নেই। শেনের মতো ক্রেতারা প্রদর্শনীকক্ষ ও নকশা দেখেন, কিন্তু এসবের সঙ্গে ঠিকাদাররা বাস্তবে যে কাঠামো নির্মাণ করছেন, তার কোনো সম্পর্ক নাও থাকতে পারে।

নির্মাণে বিলম্ব সমস্যাটিকে আরও জটিল করে তোলে। শেন ২০১৩ সালে ফ্ল্যাটটি কিনেছিলেন এবং চার বছর পর জালিয়াতির কথা জানতে পারেন। এই দীর্ঘ ব্যবধান থেকে বোঝা যায়, নির্মাতা হয়তো ধীরগতিতে বা একেবারেই নির্মাণ না করে ফ্ল্যাট বিক্রি চালিয়ে গিয়েছিলেন। নির্মাণ দীর্ঘায়িত হলে ক্রেতাদের অগ্রগতি পর্যবেক্ষণের উপায় খুবই সীমিত থাকে। তাঁরা হয়তো নির্মাণস্থল থেকে অনেক দূরে থাকেন, অথবা অনুমোদিত নকশা আর মাথা তুলে ওঠা ইস্পাত কাঠামোর মধ্যে অসংগতি ধরার মতো কারিগরি জ্ঞান তাঁদের নেই। সত্যটি যখন দৃশ্যমান হয়, তত দিনে নির্মাতা হয়তো অর্থ অন্যত্র সরিয়ে ফেলেছেন কিংবা স্থানীয় পরিচালনাকারী প্রতিষ্ঠানটি বন্ধ করে দিয়েছেন।

আবাসন সংকটের মানবিক মূল্য

প্রতিটি ব্যর্থ বা জালিয়াতিপূর্ণ প্রকল্পের পেছনে থাকে এমন পরিবার, যারা চোখের সামনে জীবনের সঞ্চয় উবে যেতে দেখে। এ বছরের শুরুর দিকে প্রকাশিত সরকারি উপাত্তে দেখা গেছে, আগের বছরের তুলনায় জানুয়ারি ও ফেব্রুয়ারিতে চীনে আবাসন খাতে বিনিয়োগ ৯ শতাংশ কমেছে। নতুন নির্মাণ শুরুর হার কমেছে ৩০ শতাংশ, যা এক বছরেরও বেশি সময়ের মধ্যে সবচেয়ে বড় পতন। এই পরিসংখ্যানের সরাসরি অর্থ—চাকরি হারানো, সরবরাহকারীদের পাওনা না পাওয়া এবং যেখানে আবাসিক এলাকা গড়ে ওঠার কথা ছিল সেখানে কংক্রিটের পরিত্যক্ত কাঠামো পড়ে থাকা।

শুধু এভারগ্রান্ডের পতনের কারণে কয়েক লাখ ক্রেতা তাঁদের আগেই দাম পরিশোধ করা অ্যাপার্টমেন্টের অপেক্ষায় রয়েছেন। তাঁদের কেউ কেউ নিজেদের সব সঞ্চয়ের পাশাপাশি আত্মীয়স্বজনের কাছ থেকে নেওয়া ঋণও ঢেলে দিয়েছেন। এর মানসিক অভিঘাতের মধ্যে রয়েছে সংসার ভেঙে যাওয়া, অবসর পিছিয়ে দেওয়া এবং মানসিক স্বাস্থ্যসংকট। শেনের ঘটনা এই দুর্ভোগে এক অদ্ভুত মোড় যোগ করেছে। তিনি শুধু দেরিতে ফ্ল্যাট বুঝে পাওয়ার সমস্যায় পড়েননি। পদার্থবিজ্ঞান ও স্থাপত্যের নিয়মে যে তলার অস্তিত্বই অসম্ভব, সেখানে সম্পত্তির মালিক হওয়ার অসম্ভব পরিস্থিতির মুখে পড়েছিলেন।

এই সংকটে প্রতিষ্ঠানের ওপর জনসাধারণের আস্থাও ক্ষয় হচ্ছে। গ্রাম পর্যায়ের নির্মাতা থেকে শুরু করে এভারগ্রান্ডের মতো জাতীয় পর্যায়ের বড় প্রতিষ্ঠান পর্যন্ত জালিয়াতিতে জড়ালে নাগরিকেরা বাজার, নিয়ন্ত্রক সংস্থা ও আদালতের ওপর আস্থা হারান। সেই আস্থা ফিরিয়ে আনতে সংবাদ বিজ্ঞপ্তিতে ঘোষিত জরিমানার চেয়ে বেশি কিছু দরকার। ভুক্তভোগীদের জন্য দৃশ্যমান ন্যায়বিচার এবং কাঠামোগত পরিবর্তন জরুরি, যাতে নির্মাতারা বাড়ি ক্রেতাদের একটি বিশাল, ঝুঁকিপূর্ণ ঋণ ব্যবস্থার জামানতহীন ঋণদাতা হিসেবে বিবেচনা করতে না পারেন।

নিয়ন্ত্রক সংস্থার কঠোর পদক্ষেপ ও দীর্ঘস্থায়ী সংস্কার

চীনা কর্তৃপক্ষ স্বীকার করে যে নিয়ন্ত্রণহীন আবাসন জালিয়াতি সামাজিক স্থিতিশীলতা ও অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির জন্য হুমকি। চায়না সিকিউরিটিজ রেগুলেটরি কমিশন প্রকাশ্যে প্রতিশ্রুতি দিয়েছে, তারা সিকিউরিটিজ জালিয়াতির বিরুদ্ধে কঠোর ব্যবস্থা নেবে এবং তাদের ভাষায় ‘দাঁত ও শিং’ দিয়ে ক্ষুদ্র বিনিয়োগকারীদের সুরক্ষা দেবে। এভারগ্রান্ডে ও হুই কা ইয়ানের বিরুদ্ধে রেকর্ড জরিমানা এই বার্তা দেওয়ার চেষ্টা যে প্রতারণার পরিণতি বৃহত্তম প্রতিষ্ঠানগুলোকেও ভোগ করতে হবে। হুইকে পুলিশি নজরদারিতে রাখার মধ্য দিয়ে শীর্ষ পর্যায়ে ব্যক্তিগত জবাবদিহির বিষয়েও একই রকম জোরালো বার্তা দেওয়া হয়েছে।

তবে আইন প্রয়োগে এখনো সমতা নেই। জাতীয় নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলোর পক্ষে তালিকাভুক্ত প্রতিষ্ঠানকে লক্ষ্যবস্তু করা তুলনামূলক সহজ, কারণ আর্থিক তথ্য প্রকাশ্য থাকে এবং শেয়ারধারীরা জবাব চান। যৌথ মালিকানাধীন জমিতে চলা গ্রাম পর্যায়ের প্রকল্পগুলোর ওপর নজরদারি অনেক কঠিন। এগুলো গ্রামীণ শাসনব্যবস্থা, নগর পরিকল্পনা ও ব্যক্তিগত চুক্তি আইনের সংযোগস্থলে অবস্থান করছে। স্থানীয় সরকারগুলো কখনো কখনো কঠোর ব্যবস্থা নিতে অনীহা দেখায়, কারণ এসব প্রকল্প অভিবাসীদের আবাসনের ব্যবস্থা করে এবং আনুষ্ঠানিক করব্যবস্থার বাইরে রাজস্ব আনে।

স্থানীয় কর্মকর্তাদের প্রণোদনা প্রায়ই পরস্পরবিরোধী হয়। অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি বাড়ানোর তাগিদ ভূমি ব্যবহারের নিয়ম প্রয়োগের চেয়ে বেশি গুরুত্ব পেতে পারে, বিশেষ করে যখন প্রকল্পগুলোতে ইতিমধ্যে অর্থ পরিশোধকারী বাসিন্দারা বসবাস করছেন। শেনের মতো ভুক্তভোগীদের জন্য আইনি প্রতিকার প্রায়ই হতাশাজনক। সীমিত সম্পত্তি অধিকারের সঙ্গে জড়িত বিরোধ শুনতে আদালত কখনো কখনো অস্বীকৃতি জানায়, কারণ মূল চুক্তিগুলো ভূমি ব্যবহারের নিয়ম লঙ্ঘন করে। ক্রেতারা রায় পেলেও নির্মাতারা তত দিনে সম্পদ অন্যত্র সরিয়ে নিতে পারেন বা দেউলিয়া ঘোষণা করতে পারেন। প্রকৃত সুরক্ষার জন্য গ্রামীণ জমির নথি জাতীয় ডেটাবেসে অন্তর্ভুক্ত করা, আগাম বিক্রির আগে স্বাধীন পরিদর্শন বাধ্যতামূলক করা এবং নির্দিষ্ট নির্মাণপর্যায় যাচাই না হওয়া পর্যন্ত নির্মাতাদের অর্থ তোলা বন্ধ রাখতে এসক্রো অ্যাকাউন্টের ব্যবস্থা করা দরকার। এসব কাঠামোগত পরিবর্তন না হলে চীনের আবাসন বাজারে ভূতুড়ে তলার আতঙ্ক চলতেই থাকবে।

মূল তথ্য

• শানসি প্রদেশের এক বাড়ির মালিক একটি ভবনের ৩৪তম তলায় অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন; পরে জানা যায়, ভবনটিতে মাত্র ৩২টি তলা রয়েছে।
• যৌথ মালিকানাধীন গ্রামীণ জমিতে সীমিত সম্পত্তি অধিকার থাকার কারণে ফ্ল্যাটটি বাজারদরের প্রায় এক-তৃতীয়াংশ দামে বিক্রি হয়েছিল।
• সীমিত সম্পত্তি অধিকারের আবাসন, যাকে কখনো কখনো ক্ষুদ্র সম্পত্তি অধিকারের আবাসনও বলা হয়, সরকারি স্বীকৃতি বা মালিকানার দলিল ছাড়াই আইনি ধূসর অঞ্চলে পরিচালিত হয়।
• এই কেলেঙ্কারি আবাসন খাতের বৃহত্তর সংকটের প্রতিফলন; এভারগ্রান্ডের রাজস্ব ৭৮ বিলিয়ন ডলার ফুলিয়ে দেখানোর অভিযোগসহ এ খাতে ব্যাপক জালিয়াতির অভিযোগ উঠেছে।
• আবাসন খাতে বিনিয়োগ ও নতুন নির্মাণের সূচনা উল্লেখযোগ্যভাবে কমেছে, যা জাতীয় অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডের প্রায় এক-তৃতীয়াংশ জোগানো শিল্পটির স্থিতিশীলতা নিয়ে উদ্বেগ বাড়িয়েছে।
• নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলো রেকর্ড জরিমানা করেছে এবং কঠোর ব্যবস্থা নেওয়ার প্রতিশ্রুতি দিয়েছে, তবে ধূসর বাজারের প্রকল্পগুলো ক্রেতাদের গুরুতর আর্থিক ঝুঁকিতে ফেলছে।